【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5

[住民さん]

前スレが1000件になっていたので、契約者スレのPart5です。
引き続き、契約者同士で情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521085/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
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[701: 匿名さん]

皆様
小学校情報ありがとうございます！
非常に参考になりました。
天神小も通える距離ですね。見落としてました。

新宿中はとても素敵な校舎なのに希望される方が少なく残念ですね。天神小を敬遠されるのと同じ理由でしょうか。
それとも何か理由が？

[702: 匿名 [女性 40代]]

新宿中からの高校への進学先はへたな私立よりも凄いです。偏差値７０も多々ありました。

[703: 匿名さん]

富久クロスは
カーテンや調光ロールスクリーン
防炎ではないといけませんか？

[704: 匿名さん]

自転車置き場の区画はスライドラック式と２段ラック式はどちらが出口に近い場所にあるんですかね？

[705: 匿名さん]

>>704
2段式は上に持ち上げるのが面倒だし、下は下で上に他人の自転車があるのはいい気がしないのでスライドラック式が一番よいと思っています。

設置数はスライドラック式が圧倒的に多いですね。確率論から言えば最もよい場所にあるのはスライドラック式でしょう。ただ、駐輪場が広いのでどうしても当たり外れがありますよ。

[706: 契約済みさん]

>703さん
高さ31メートルを超える建物では、階に関係なく防炎カーテンにしないといけません。
なので、富久クロスは防炎カーテンにしないといけません。
http://www.tfd.metro.tokyo.jp/lfe/office_adv/bouen/p06.html

[707: 購入検討中さん]

>>705
うちは使用頻度が高くないので、使用料の安い二段式上段を希望しようかなーと。人気がなさそうな分、いい場所取れたら嬉しいです。

[708: 契約済みさん]

スライド式はラックが動いて入れづらいのと、誰かが出すときに隣同士の自転車がぶつかるので、自転車が傷つきます。自分が出すときも隣の自転車をスライドさせないと、ハンドルがひっかかって出せないことが多いです。

後ろカゴや後ろチャイルドシートがついている自転車は、大きさによっては上段に影響するので、二段式下段は使えないことがあります。

二段式上段は面倒な分だけ盗まれにくいので、軽くて高価な自転車は二段式上段に置かれることが多いです。

[709: 匿名さん]

スライドラックと２段式ラックとは、
具体的にどの仕様を採用してうｒのでしょうか？

http://www.nichipure.co.jp/rack/r_top.html

[710: 匿名]

今日のYahoo!ニュースで半数近くが中国人の契約者と出ていましたが、トミヒサのことかと心配です。
都心に建築中のタワーマンションとのことです。

[711: 契約済みさん]

国籍問題はスルーで。
具体的なトラブルや問題が発生したら管理組合で対処していきましょう！

[712: 匿名さん]

>>710
それは産経新聞に出ていた記事ですが、自主基準を設けたが半数になったという話で、
富久は自主基準を設けたとの説明は無かったから別なタワマンの事でしょう。
港区が外国人投資家に人気があるとも書かれています。

[713: 匿名さん]

>>710
湾岸や港区を指していましたよ。ここにも一定数いらっしゃるでしょうけど富裕層の方なので問題ないかと思いますよ。

[714: 匿名さん]

リバーシティ21の大規模修繕が問題になってますね。タワマン危機みたいなことが言われてますが、実際どうなんでしょうか

[715: 匿名さん]

714さん、それは解決したと中央区のスレに書き込まれていましたよ。
施工したゼネコンが大規模修繕する当然の結果になったそうです。

[716: 匿名]

ここの土地柄は中国よりも韓国の方が多いのでは？
どちらにしろ日本人が過半数と思いますよ。

[717: 匿名]

確かに抽選会の時に中韓の方がちらほらいましたが、過半数はないと思いますよ。

[718: 匿名さん]

715さん
ありがとうございます。解決したんですね！

[719: 地方在住]

30年前のバブルの時、
アメリカの不動産が買い漁っていた日本人を
現地の人はどのように思っていたのか？

日本人の一挙一動を監視してたのだろうな。

日本は、そんな「はしたない」国ではないと思うのですが
どうでしょうか？

[720: 匿名さん]

717さん
私の場合は、ちらほらも居ませんでしたよ。

[721: 匿名]

中国の富豪の方は抽選会なんてわざわざ来ないよ。多数物件を持っていて一つ一つの抽選会なんて興味ないでしょうに。

中国人が過半数だと総会での決議とかが心配。赤い旗が窓などにたくさん見えて、案内表示も中国語併記にとか…
実際に都内建築中のタワーマンションの実話だから怖いですね。

[722: 匿名さん]

>実際に　>実話

他のスレでは、記事の中身の信憑性に疑いを抱いた書き込みもされていますよ。
ここみたいに地権者さんのいる物件ではない、全戸販売する湾岸のタワマンの方がリスキーですね。

[723: 契約済みさん]

案内表示に中国語併記がいやなんですか？ 日本語でしか案内していないのに、
ゴミの出し方に文句をつけるって理不尽じゃないですかね。
私は案内不十分が原因でルールが守られないくらいなら、6ヶ国語表記でも
何でもありだと思いますが。
というか、ワールドカップで公共掲示の外国語併記が進んだように、
オリンピックに向けて外国語併記はどんどん当たり前になっていくでしょう。
というか、外国語併記くらいで怖がっているようでは、たぶん新宿区には
長く住めませんよ。

[724: 地方在住]

>>723さん

その通りですね。
何でもありが新宿区の醍醐味ですね。

[725: 匿名さん]

明日はインテリアフェアに行ってきます！
すでに買うものが決まってるので気は楽ですが、、、
少々待ちくたびれ感がありますが、6月には内覧会です
楽しみ

[726: 契約済みさん]

インテリアフェアってなんですかー？

[727: 匿名さん]

>>726
三井デザインテック主催で
提携の家具屋さんが渋谷に集まって
フェアをするらしいですよ

[728: 契約済みさん]

今日近くまで見に行ったら、ある程度出来上がりつつあり楽しみです。周辺を歩きましたが、周囲の道路が悪すぎて、富久クロスの歩道の綺麗さが際立ってました。この工事中に周辺道路も張り替えて欲しいですが。

[729: 契約済みさん]

工事の進捗予定では、今月で主な工事が終わり５月は検査期間のハズ。

囲いは取れたかな？最近、現場を見ていないのでどんな様子か気になってます。
連休中に一度は見に行きたいですね。
５月はハウスウォーミングパーティ。
７月は内覧会。
いよいよ９月末から引越し。楽しみですね。

[730: 契約済みさん [男性 20代]]

一括購入者なのですが残り90%の入金ってたしか6月でしたよね？？

[731: 契約済みさん]

>>730

一括購入者とはどういう意味かわかりませんが、残代金９０％は、８月下旬に請求書をもらってから
９月２４日までに支払うことになります。
６月末までの支払い、というのは、インテリアオプションでオーダーした費用の支払いですね。

[732: 契約済みさん]

https://www.nomu.com/news/20140623_1.html

この記事によると駐車場申込みが400台中300台のようですが事実でしょうか？
管理費収入は契約率80%台で計算しているはずなので赤字ですね。。。

[733: 匿名さん]

賃貸で部屋を借りて住む人用に、
駐車場はまだ空きが有った良いのではないでしょうか？

[734: 匿名]

長期間赤字になっ場合は管理費等値上げで対応ですかね

[735: 契約済みさん]

732さんのリンク先は去年の6月の記事でしょう。
賃貸の人にも駐車場は必要ですから。

[736: 匿名さん]

>>735
ここの立地だとほとんどが車使わないでしょう。駐車場代高いし、、私も少し利用してから解約するつもりです。
今現在もガラ空きだそうです。

[737: 契約済みさん]

「住居表示のお知らせ」が届きました。

マンション名は入らないんですね。
スッキリして良かったです。

[738: 契約済みさん]

駐車場が埋まらずに管理費・修繕積立金が上がるというのは困りますね。
駐車場を外部に貸し出すという対処もあるのでしょうか。
セキュリティなどの課題は色々とありそうですが、検討する価値はありそうです。

[739: 契約済みさん]

そのセキュリティ上の理由で意見がまとまらず、外部への貸し出しが実現しないのが管理組合あるあるの様です。

[740: 契約済みさん]

駐車場は外部貸しするべきですね。それ専用の人を仮においても、5台借りてくれればその人の給与はペイできますし。

[741: 匿名さん]

５台分でペイって、どんだけ安く働かせるつもりやねん。

[742: 契約済みさん]

本当に駐車場がガラ空きなんだとしたら、売主にも対策を考えてもらいたいものです。

売主の駐車場台数の読み違いで管理組合の収入が悪化することになるわけですし。
契約時に買主が聞いていた管理費・修繕積立金で当面の管理組合を回せるよう、売主が収支改善の方策を考えてもよいのでは？

売買契約上、売主にそのような義務はないのかもしれませんが・・

[743: 匿名]

毎月100台分って大金ですよね。どうするんだろう。車離れが進み、便利な場所なので、なかなか借り手がいないのでしょうね。
うちも今まで車不要の地域で育ったのでわかる気がします。

[744: 入居予定さん]

住居表示、簡単に覚えられるし、書けますね！
どんどんいろんな書類が届いて、いよいよ感が増してきています。ほんとなーんもなかった去年はよく我慢したな・・・

[745: 契約済みさん]

駐車場は現時点で何台の空きがあるかを野村さんに公表してもらいたい。
そしてその契約台数の場合に管理費等をいくら値上げする必要があるのかもあわせて。

いらぬ心配だと良いのですが・・

[746: 契約済みさん]

管理説明会で説明されていたけど、駐車場契約率は80数パーセントで想定管理費を計算しているから100台マイナスってことはないと思いますよ。
85%としたら、400台×85%=340台が想定契約台数で、実際が300台だから60台マイナス。
35000円×60=210万円が不足なので、1000世帯で割ると一世帯2100円。NHK受信料くらいか。大きいですね。

[747: 契約済みさん]

746さん、試算ありがとうございます。

個人的には少し安心しましたが、空き駐車場を遊ばせておくのはやはりもったいないと感じます。

−40台が管理費に与えるインパクトはそこそこかもしれませんが、外部貸しで＋40台にもなる可能性があると考えると、その差80台分の収入の差は大きいですよね。

大規模修繕のタイミングをはっきり記憶してませんが、仮に15年だとするとそれまでに、

80台×3.5万円×12ヶ月×15年＝約5億円

1000世帯で割ると世帯あたり50万円。

15年ごとに世帯あたり50万円の差というのはここに住まわれる多くの方は気にされないような金額なのでしょうかね。

[748: 契約済みさん]

外に出せばセキュリティの問題とかあるでしょうし、
まして駅近でもない駐車場がいっぱいになるとは思えないから、
15年で50万なら1年3万程度の安心料は高くないと思います。

[749: 匿名]

外部の方は平置きじゃなくて出すのが面倒に感じるでしょう。５０台とか近隣に借り手は無さそうですよね。
どこかの企業が営業用の車置き場にでもしていただけたら嬉しいですね。

逆に上手く運用して＋にならないでしょうかね

[750: 契約済みさん]

40台、60台、80台、の数が錯綜していませんか？

[751: 契約済みさん]

ここで駐車場の議論をしているみなさんは駐車場は借りるのですか？

[752: 匿名]

借りません 外車好きの車マニアさんなどいると助かるのですが…

[753: 匿名]

どこかの会社に社用でまとめてかせればセキュリティ的にも安心感があるね

[754: 匿名]

安くして運用95%を目指すとか
今のままじゃ竣工と同時に赤字で心配ですね。野村様が借りてくれないかなぁ

[755: 匿名さん]

80数パーセントで想定管理費を計算しているのなら、
80数パーセントが赤字黒字の分かれ目ラインなのではないでしょうか？
それとまだ、分譲賃貸で住む人の借りる分がカウントされていませんよね。

[756: 契約済みさん]

駐車場外部利用者には1階防災センターの南にある共用階段を使って地上階に出てもらうなど、動線を限定すると良いのでは。

これだと外部利用者はオートロックの扉の内側には入れないので、セキュリティ問題はだいぶ和らぐような気がします。

[757: 契約済みさん]

自分が駐車場を借りなくても、駐車場あきあき管理費問題は関心があります。

[758: 契約済みさん]

1年で3万円の安心料ならまぁいいかとも思いましたが、約束されてたはずのセキュリティを維持するために負担すると思うと微妙ですね！

[759: 契約済みさん]

外部の人で埋め尽くされて新たに借りたい住民が借りられないのも本末転倒だから、一時貸しとかヨーカドーなどテナントの駐車場とかにならんかなぁ。
余計セキュリティやばいか、、、

[760: 契約済みさん]

ローレルコートには駐車場無いみたいね。ここ限定で一部共同管理にして開放すればwin-winでいけるんじゃない？

[761: 契約済みさん]

ローレルコートは駐車場あります。
ガラ空きです。

[762: 契約済みさん [男性 50代]]

すみません、セブンイレブンはどのあたりの位置になるかご存知の方はいらっしゃいますか？

[763: 契約済みさん]

ここの駐車場はタワーの規格が小さいですよね。
この規格だと入らないクルマが多いかと。
全幅1850以上のクルマは少なくないし。
借りる人が少ないのが事実なら、この規格が問題かと。
私もほんとは安心なタワーに置きたかったけど、クルマが入らないからタワーの方は諦めました。
野村さんもクルマのサイズをもう少し考えてもらえたらよかった。

[764: 契約済みさん]

私も駐車場予約してます。私の車は車幅1860mmで、確か駐車場も対応していたと思うのですが？

[765: 匿名]

駐車場の空きの件、分譲賃貸だけでなく賃貸棟の分もこれから増えるんじゃないですかね？

[766: 契約済みさん]

まぁ仮に駐車場が赤字になったとして、自分が借りないで負担が数千円増えるのは我慢してもらうとして。借りてるのに更に数千円の負担させられる人は不公平だと思うな。借りた世帯は負担なしにすべきだね。そうすれば借りる方が得？？？と考える人が出るかも！？

[767: 匿名]

そのへんは住民総会で話し合いですね。
車不要なのが良い面なのに、なかなか難しいですね。月３万だとタクシーの方が安くて運転しなくて済むし乗り捨てできるし飲酒できるし…立地が良いから車持つ意義が少ないですよね。外車とかにステータス感じる方は少ないのかな？

[768: 匿名さん]

>>767
ステータス？乗ってるのは外車ですが見栄ではなく、純粋にそれが好きで選んだだけです。車は不要という個人の価値観を押し付けられているようで不快に感じました。

[769: 契約済みさん]

私も外車乗ってますよ。別に767さんの発言が不快とまでは思いませんが、富久クロス購入層を少々侮ってますね。ここの購入層の多くは損得だけではなく、ある程度好きなことにお金を使えるのだということを！

[770: 匿名さん]

車は無しです。運転が面倒で下手で(汗)
車が好きだったり趣味な人がたくさんいてくれた方が駐車場が助かりますねo(^-^)o

[771: 匿名]

車マニアさんたちは安全運転お願いします。マンションの壁にぶつけたりしないように気を付けて下さいな。

[772: 匿名さん]

>>771
マンションの壁や車などモノにぶつけることなんて保険やお金で解決できるし、大したことない。そんなことよりマンション内では運転者含めた人身事故や怪我に気を付けなきゃいけない。健康は一つだけだから。きっと車保有者に対して皮肉が言いたいんだろうけど、マンションの壁なんてどうでもいいじゃん？きみの価値観が恐ろしい。車の運転したことないんだろうな。

[773: 契約済みさん]

駐車場を借りているかいないかで追加負担の有無が決まるというのはどうでしょうか。

駐車場部分の固定資産税は駐車場を利用していない人も負担します、駐車場にかかる電気代も同様です。

共有部分にかかる費用は利用の有無にかかわらず、持分に応じて組合員が負担するというのが基本なのでは？

[774: 契約済みさん]

需要と供給のバランスですから、
もし空きが出るのでしたら単純に駐車料金を少し値下げした方が簡単なのでは？

[775: 契約済みさん]

>>774
空車分だけ下げるわけにはいかないでしょうから、全体の収支に影響でますよ。

[776: 契約済みさん]

話を変えて申し訳ないんですが、富久クロスは耐震等級は1ですか？
プラウドオーナーズで住宅性能を確認したところ1に丸が付いていたので、心配になりました。
贈与税で1500万円前で非課税も関わってくるので、税務署への証明はどうしたらいいんでしょうか。。

[777: 契約済みさん]

耐震等級は1でしたっけ？
私も気にしていませんでした。本当なら55階建てなので少し心配ですね。地震保険も上がるようですし。

[778: 契約済みさん]

耐震等級は大半のマンションが１ですよ。

[779: 入居予定さん]

富久クロスは制振構造ですよね。敢えて揺らして躯体の破壊を避けるので、耐震等級の高低とは考えが違うのでは。

[780: 契約済みさん]

確か省エネ等級の要件をクリアしてるので、1500万まで非課税の特例にあたるはずですよ。

[781: 匿名]

車男さん、保険入っていてもぶつけないで下さいなm(_ _)m
周囲に迷惑かけないように最善を尽くしましょ。日本では気遣いが大切なんですよ。

[782: 契約済みさん]

>>777
778その通りです。

簡単に言えば、耐震等級は普通には１、学校や公共施設などは２、それ以上に
特殊なものは３、であり、マンションでは３どころか２もめったにありません。
（２にするとコストが半端なくたかくなりますよ。）
また、免震は対象外なので耐震等級はつきません。

おっしゃる通りここは５５階なのでできれば２くらいが嬉しいのですが。

[783: 匿名]

＞773さん

どのようなサービスにおいても利用する住人としない住人がいます。もし採算が合わない駐車場の追加負担だけを利用しない住人が負担するとすれば、カフェ、ジム、フロントサービス等の採算が合わない場合も利用していない住人を調査の上で利用していない住人のみの追加負担としなければ不公平です。

駐車場は空き具合が如実にわかるため、このような議論のターゲットになりやすいと思いますが、マンションの共用施設、共用サービスは全てと言っていいほど採算性がないために民間業者が参入してこず、住民の管理費でサービスを維持しており、採算が合っていないということは駐車場と何ら変わりありません。

[784: 匿名さん]

>>780
いまさら何を言ってるんですか。1000万までです。書頼を見ればすぐ分かるでしょ。

[785: 契約済みさん]

>783さん
773です。わたしは各共用部の利用有無を考慮して費用負担に差をつけるのは難しいと考えてます。
なので、766さんの投稿内容に違和感を感じて773の投稿をしました。
誤解されてるかもと思ったので念のため。

[786: 契約済みさん]

>784さん
要件をクリアしていれば、1500万円ですよー。

[787: 匿名]

この立地で自家用車はちょっとイライラしますね。慢性渋滞で新宿までは歩いた方が早いぐらいですね。デベ予測の見間違いで居住者に負担は避けたいですね。

[788: 匿名さん]

>>786
ここは長期優良住宅には認定されていません。だから1000万です。

[789: 入居予定さん]

いろんな方がブログにアップしている写真で、バルコニー手摺のすりガラス具合を見ているのですが、23階までと、24階以上で、明らかに白さ加減が違いそう。24階以上の部屋なので、どの位見えるのか、または見えないのか、内覧会で確認するのが楽しみです。

[790: 契約済みさん]

景気が後退しないように今年限定で1500万、来年は1200万、その後は1000万に戻るんじゃなかったかな？

[791: 匿名さん]

贈与税の控除は1500万
フラット35はプランA
前回の住宅エコポイントは助成金がすでに入ってるので対象外

だったような記憶が…

[792: 契約済みさん]

784さん

書類って、どの書類を指されているのでしょうか。ご教示ください。

[793: 契約済みさん]

富久が1000万円か1500万円の贈与税控除対象か非常に重要ですね。

今年は1500万円までOKですが、富久が要件を満たしているのかどうか。耐震性能は1で間違いありませんが、他の部分で条件がクリアしているのか営業に聞いた方がいいかもしれませんね。

[794: 匿名さん]

長期優良住宅に認定されていない旨、プラウドオーナーズクラブの物件概要にも記載されてます。

[795: 契約済みさん]

1500万の要件は長期優良住宅ではありません。

良質な住宅用家屋です。
それを満たすには以下のいずれかの条件。
・省エネ等級4以上
・耐震等級2以上もしくは免震
・一次エネルギー消費量等級4以上
・高齢者配慮対策等級3以上

確か、省エネともう一つ何かをクリアしていたはずですよ。
再度確認する必要がありましが。

[796: 契約済みさん]

不動産税務セミナーで1500万の対象になるって言ってましたよ。

[797: 匿名さん]

私も野村主催の税務セミナーでそう聞きましたよ

[798: 契約済みさん]

対象になる場合に税務署に証明書とか提出しないといけないと思いますが、何かの書面、書類はもらえるんですかね？

[799: 契約済みさん]

うちは贈与税控除を使う予定は無かったですが、皆さんの書き込みを読んだら使いたくなりました。
相続税が高くなりしたものね。

[800: 契約済みさん]

贈与税の非課税枠を使えるなら使った方が間違いなくいいです。Maxで1500
万円までですが、富久が未だに1000万円か1500万円の対象物件か調べても分からないですね。