【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5

[住民さん]

前スレが1000件になっていたので、契約者スレのPart5です。
引き続き、契約者同士で情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521085/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


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[601: 匿名さん]

固定が上がってきているということは、
そのうち後追いで変動が上がってきますね。
利子の逆鞘にだけは十二分にお気をつけください。
固定金利が上がってきたら変動からの借り換えのタイミングですが、
結局固定は上がったけど変動が安いから変動を選びたくなる天邪鬼です。

[602: 匿名さん]

フラット35って団信含めて考えると三井住友信託とかの方が安くないですか？

[603: 契約済みさん]

イオン銀行のフラット35Sは、35年返済で、Aプランの4月の金利が「当初10年は0.94％、11年以降1.54％」Bプランは「当初10年は1.07％、11年以降1.67％」と、当初10年間の0.6％の優遇があるので、かなり安い金利の固定ローンです。ただしこの他に団信に加入すると35年間の総額で借入額の約6.83％がかかります。
素人の私の読みですが、変動金利は、金融情勢が当分低金利の状況にあること、また各行の競争が激しく、3メガ銀は、当分は優遇込みで0.775％が続くものと思います。
私は提携ローンのイオン銀行のフラット35Sで承認を取っていますが、変動金利に変えるべく他の銀行と交渉を始めました。

600さんの「提携ローンは割高じゃないですか？ 」は「固定金利は…？」と言うことでしょうか。

601さんの、「固定が上がってきているということは、そのうち後追いで変動が上がってきますね。」ですが、過去のケースや今後の金融情勢を考えると、必ずしもそうならないのでは無いでしょうか、如何でしょうか？

[604: 入居前さん]

フラット３５Ｓで検討しています。
イオン・楽天・sbiといろいろありますが、結局のところどこが一番好条件なのでしょうか？

フラットの団信について言及されている方がいますね。
確かに割高感半端ないですよねー。
加入必須じゃないので、加入せずその分保険で手当する方法がいいかと検討しています。

[605: 契約済みさん]

条件が良いのは優良住宅ローンだと思います。
http://www.yuryoloan.jp/
金利は他と差がないですが、融資手数料が0.5%なので。

[606: 契約済みさん]

固定金利が多少上がったところで日銀が政策金利を上げるとは思えないので、変動で考えています。なのですが、信託系は変動が0.725%な一方、当初固定5年が0.53〜0.55%、期間終了後も0.775%なので、三菱UFJ信託か三井住友信託の当初固定5年にしようかと思っています。

イオンは確かに現時点の変動0.57%は安いのですが、短プラにどれだけ連動しているのかが分からない商品なのと、短プラとどれだけ乖離したのかの実績もないのが不安でした。ソニー、新生、楽天も短プラ連動ではありません。5年ルールや125%ルールがない商品もあります。短プラに連動している商品としていない商品は似て非なるものだと私は考えています。

[607: 契約済みさん]

603です。　私は約10年前、不動産投資用にローンを組んだ際、当時は長プラ連動の変動金利の方が安くこちらを使いましたが、その後短プラ連動の変動金利がずっと低かったのに引き換え、長プラ連動が約5年間高い金利で推移し、失敗した経験があります。606さんの仰る、イオン、ソニー、新生、楽天も要注意ですね。ご教示ありがとうございます。

また、三菱UFJ信託か三井住友信託の当初固定5年はいけますね、良く勉強されており敬服します。5年経過後に再度「5年固定」を選ぶことも可能ではありませんか？

[608: 契約済みさん]

三井住友信託のホームページ見ました。

特約期間5年の店頭表示金利は2.95％で、全期間型の引き下げ幅は▼1.75％すなわち適用金利は1.20％と高いですね。

また、当初5年を▼2.4％の引き下げを選ぶと適用金利は0.55％と安くなる代わりに、終了後の引き下げ幅は▼1.7％となっているので適用金利は1.25％となっています。606さんの「期間終了後も0.775%」はお間違いではないでしょうか？

どのローンが良いのか本当に真剣に比べています。この点、ご教示ください。

[609: 契約済みさん]

606です。

>607さん
短プラは日銀が決める政策金利に連動しているので、メガバンクや信託銀行の短プラ連動型変動プランの金利は実質、日銀が決めていますが、イオン、ソニー、新生、楽天は各行が独自に決めています。この4行は私たち外部からは金利が上がる条件がよく分かりません。そんな中、125%ルールさえないというのはちょっと……（イオンはあります）。まぁ、1行だけ極端に上がった場合は借り換えてしまえばすむといえばそうなのですが、事実としてソニーと新生の変動は、金利上昇時にメガバンクより上がり幅が大きかった実績があります。

信託銀行の当初固定の期間終了後に再度固定を選ぶこともできますが、信託銀行の全期間固定はみずほよりも高いので、固定を選ぶ場合はトータルで安くなるか要計算でしょうね。「みかローン」というWebサイトが、住宅ローン減税まで含めて計算できるのでおすすめです。

>608さん
上記通り、全期間固定はあまり安くないです。私も信託銀行は変動と当初固定のみ検討しています。当初固定期間終了後に固定5年を選んだ場合は1.25%ですね。0.775%は変動を選んだ場合です。

全期間変動0.725%に比べて、当初固定5年0.55% + 期間終了後に変動0.775%のほうが、多くの人がほぼ同じか少し安くなると思いますので、変動派の人も信託銀行の当初固定5年は検討に値するのでは？という話でした。

[610: 契約済みさん]

住所は何で市谷富久町から富久町に変えたんですかね〜。
市谷富久町の方がカッコよかったのに…って思うのは私だけ？^^;

[611: 契約済みさん]

千代田区三崎町と猿楽町は住民投票で神田三崎町と神田猿楽町に戻すことになったので、河田町と組んで市谷冨久町復活も不可能ではないかも。

「神田」地名復活、千代田区長が議案　三崎町と猿楽町　　：日本経済新聞 http://www.nikkei.com/article/DGXLZO77187340X10C14A9L71000/

[612: 契約済みさん]

それよりも、
富久町は環４で東西に二分されてしまうのに同じ町名のままでよいのかな？と思います。

[613: 契約済みさん]

>>610
間違っても市谷とは同格でないという、能動的および受動的な良心と羞恥心の現れでしょう。

[614: 匿名さん]

イオン、ソニー、楽天の表面金利の安さに騙されてはいけないということでしょうか？
同じネット系で唯一提携ローンの住信SBIはどうでしょうか？

[615: 匿名さん]

初めての住宅ローンです
比較するのは
金利
事務手数料
保証料
団信\内容、料金
変動なら変動基準

私は自営なので
それらの費用で経費と認められるもの

こんなところかな？

[616: 物件比較中さん]

603（607,608）です。度々すいません。ローンは大いに検討する価値があると思いますのでお許しください。

614さん、富久クロスのネット系提携ローンはイオン銀行のみで、住信SBIは提携ではないはずです。契約時に私は個人的にSBIで進めていましたが、（面倒なので詳細は省略しますが）提携が使えないのでイオン銀行に乗り換えた（営業さんから紹介された）ものです。

＞イオン、ソニー、楽天の表面金利の安さに騙されてはいけないということでしょうか？ 　ですが、606（609）さんが仰るように、短プラ連動なり長プラ連動と明示されていないので、ブラックボックスで恣意的に上がってしまうリスクがあるということかと思います。メガバンクは現在はほとんどが短プラ連動だったと思いますので安心だということです。

[617: 契約済みさん]

606です。

>614さん
だましているわけではないでしょうが、高い買い物ですので、商品概要説明書はメガバンクと比較してみたほうが良いでしょうね。

提携の住信SBIはMr.住宅ローンではなく、三井住友信託の代理販売ものですので、素直な商品です（Mr.住宅ローンも素直です）。三井住友信託とは金利、保証料、手数料、保険だけが違う感じでしょうか。私は信託銀行の保証料は内枠にしようと考えているので、住信SBIの手数料をどう考えるか悩み中です。一方で疾病保障が含まれていたり、金利も全期間変動は提携内では最安ですよね。全期間固定も最安なのかな？ 当初固定5年は0.57% + 期間終了後の変動0.975%なので、当初固定にするなら信託銀行のほうが金利は低いです。

って、今Webサイトを見たら、あんなに広告打ちまくっていたMr.住宅ローンは奥にしまわれて、三井住友信託のものが中心になっているんですね。日常の財布に住信SBIを使っている私ですら、こういうところが何となく不安になりますね……。

>616さん
提携のイオンはフラット35ですね。銀行ローンに住信SBIありますよ。先日送られてきた封書のホチキス止めの書類をご確認ください。

[618: 契約済みさん]

当初5年（もしくは10年）固定で変動金利より安く借りて、5年後（もしくは10年後）に変動金利に借り換えるのが一番ですか？

[619: 匿名さん]

もうローンは専門家に相談したら？
こんなとこでやっても無駄だよムダ！

[620: 匿名さん]

内廊下は、暑くないでしょうか？

[621: 契約済みさん]

プラウドオーナーズクラブの工事進捗画面が、昨日、更新されていましたね。
それを見ると、もう内部はほとんど完成している感じ。
進捗スケジュールでも４月中旬には内外装仕上工事、外構工事も完成し、
５月末には各種検査も終了する予定とか。
その後に６月から７月にかけて内覧会、といった運びかな。

想像するだけで楽しみですね。
今日は天気も良いし、久しぶりに現地でも見てくるかな。

[622: 契約済みさん]

ローンの専門家に相談しろ、って言うけど、私もファイナンシャルプランナー（FP）の資格持ってるけど、個別商品にまで言及できるような「専門家」って身近に・無料でいたら教えてください。今までのやりとりは十分「専門家」の領域で、大変有意義なご意見です。

内廊下ってエアコン入っていますよね。

[623: 匿名さん]

皆さん、内覧会に専門の内見業者付けますか？

[624: 匿名さん]

うちは付けない予定です。

内覧当日は内覧終了後夕方まで部屋に居ていいとのことですが、インテリア業者は内覧後に呼ぶということなんでしょうかね？どなたかご存知の方いらっしゃいます？

[625: 匿名さん]

付けますよ〜

[626: 契約済みさん]

内覧会同行つけます。
安心感もそうですが、今後の勉強にもなりますし。

[627: 契約済みさん]

>>621です。

久しぶりに現地に行ってきました。
正面入り口も形を現していましたよ。
タワーも周囲もなかなか良い雰囲気がでてきていますね。

ところで、富久さくら公園は旧法務省宿舎跡地を整備して２００９年４月５日に
開園しましたから、もうすぐ開園７年目に入りますね。

富久さくら公園内の北側にある一本の大きな桜の木が満開でした。
丁度、昼時だったこともあり木の周りには多くの人が桜を楽しんでいました。
その桜の木は、昔、サンフランシスコ講和条約締結を祝して法務省宿舎内の
富久小学校生徒たちが植えたものだとか。
雅子さんも１９７１年に約１年間、ここから富久小に通われたんですね。

ついでに新宿御苑ものぞきましたが、あまりの人の多さに圧倒されました。
こんな御苑が徒歩圏になると思うと、本当に入居が楽しみですね。

[628: 契約済みさん]

私も内覧業者つけます。水流すことの許可取っといてくださいと言われたのですが、事前に伝えといたほうがいいですよね。

[629: 契約済みさん]

606です。

>619さん
住宅ローン組まない方にはどうでもいい話ばかりで、お目汚し申し訳ありません。

>622さん
FP持っている方に専門家とまで言われるとうれしいなー。ありがとうございます。ここを契約してから、2年間、住宅ローンのことばかり勉強してました。

というわけで、これ以上ここでつづけるのも邪魔ですし、一方で私の調べた内容が少しでもお役に立てるのであれば、またとない機会ですので、別スレ立てました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563647/

[630: ビギナーさん]

>629
別に分けなくてもいいのに

[631: 匿名さん]

分けてくれて有り難いです。

[632: 匿名さん]

分けたほうがいいです、専門的すぎます！

[633: 地方在住]

>>622さん

そんな専門家の人が無料のはずがありません。
無料とすれば、他に意図がある人でしょう。

自己責任と受益者負担が原則だと思うのですが。

因みに、私もFP２級は持っています。

[634: 匿名さん]

＞633
善意でやっている人を悪く言うのはほんと許せません。
地方在住のくせに疑り深いんですね。

[635: 地方在住]

>>634さん

何か勘違いされてるようですが、、、、

専門的なスキルを持った人が
無料で相談に応じる時間があるでしょうか？
その道のプロは過労死するぐらいの忙しい人が普通ですよ。

因みに
＞地方在住のくせに

こんな言葉を使っていたら
お里が知れますよ。（笑）

[636: 契約済みさん]

仲良くやりましょうよ。
635さん
その道のプロが善意でアドバイスすることも十分あり得る話です。

634さん
相手を不快とさせる表現は使わないように意識しましょう。

これからも良い情報交換の場になるよう切に願います。

[637: 匿名さん]

本日は野村不動産主催の税務セミナーに行って来ました
自営としてどう申告するのかが分かってきたので非常に良かった。

後はどこでローンを組むかですね

[638: 契約済みさん]

どなたか良い不動産賃貸の仲介業者さんを知らないでしょうか？
ある会社に査定してもらったところ、30階、約51㎡で家賃保証有りで171,700円と出てきました。

西新宿60では営業さんから20階、56㎡で家賃保証有りで227,000と言われています。

たった5㎡しか違わないのに同じ新宿で5万円も差がつくのに違和感を感じています。
ましてや個人的には富久クロスの方が高く貸せそうな気がしていたので。

[640: 匿名さん]

>>639
何か辛い事でもあったの？

[641: 匿名さん]

>>638
比較している数字が違いますよ

[642: 契約済みさん]

>>639
どういったお立場からの投稿でしょうか？

ローンの話は住民版としては適切な話題かと思います。
すべての話題に全員が同じ関心を持つことはないのですから、関心ないのであれば読み飛ばして頂けると幸いです。

[643: 契約済みさん]

>>639
ちなみに606さんが色々ご配慮して下さって、既に新スレッドを立てています。

以下606さんの書き込み抜粋

というわけで、これ以上ここでつづけるのも邪魔ですし、一方で私の調べた内容が少しでもお役に立てるのであれば、またとない機会ですので、別スレ立てました。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563647/

[644: 匿名さん]

>>638
ちなみに間取りは？

[645: 契約済みさん]

>>644

富久は１ＬＤＫ、西新宿は２ＬＤＫでした。

しかし西新宿で１ＬＤＫ、４９㎡の部屋も営業さんの話では賃料保証有りで214,000でした。

購入価格は確かに富久の方が西新宿の２つの部屋（２ＬＤＫ、１ＬＤＫ）よりも300万円程度安いですが。
ちなみに富久の賃料は今年の２月ぐらいに調べてもらった時の賃料です。

[646: 契約済みさん]

富久クロスと西新宿60は同じ業者さんですか。

私は23区内に複数の物件を所有して賃貸経営しているものですが、サブリース（家賃保証）無しで、50㎡程度のマンションで＠3.5千円～＠4千円/㎡が相場です。サブリースになると、そこから×0.85くらいが相場です。

なので、どちらにしても少し高い感じがします。私のイメージでは、50㎡×4千円/㎡×0.85＝170,000円といったところでしょうか。興味を惹くために最初高めに回答することはままあるかと思います。

[647: 契約済みさん]

>>638さん
西新宿の金額はサブリースとしては高いように感じますね。高く見せて購入意欲をあおっているようにも感じてしまいます。

[648: 匿名さん]

>>647
最初は高く言っておいて、需要が無いからと下げていくという事ですか？

[649: 契約済みさん]

西新宿はディベロッパーの三菱地所レジデンスの営業さんが出してきた数字です。どの業者さんを使っているかは分かりません。
竣工時にもう一度再調査して決定となるが、基本はその価格でサブリースできるとの話でした。

私が所有している東池袋の物件がサブリースで＠4000円/㎡だったので、タワーマンションの富久クロスならばもう少し高くても良いような気がしていたのですが。。

[650: 契約済みさん]

東池袋の物件がサブリースで＠4000円/㎡というのは大変好評価だと思います。646でも書きましたがサブリースの相場であればせいぜい＠3,500円/㎡でしょう。東池袋は駅至近とか眺望抜群とか何かの理由がありませんか？

西新宿の三菱地所レジデンスの営業さんの数字は謎ですが、富久クロスではサブリースで＠3,000円/㎡～＠3,500円/㎡で見込んでおいた方が安全かと思います。