【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5

[住民さん]

前スレが1000件になっていたので、契約者スレのPart5です。
引き続き、契約者同士で情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/521085/

所在地：東京都新宿区富久町500番地（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分 、山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分 、埼京線 「新宿」駅 徒歩16分 、東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：36.22平米～120.65平米
売主・販売代理：野村不動産 、三井不動産レジデンシャル 、積水ハウス 、阪急不動産
施工会社：戸田建設株式会社 五洋建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[601: 匿名さん]

固定が上がってきているということは、
そのうち後追いで変動が上がってきますね。
利子の逆鞘にだけは十二分にお気をつけください。
固定金利が上がってきたら変動からの借り換えのタイミングですが、
結局固定は上がったけど変動が安いから変動を選びたくなる天邪鬼です。

[602: 匿名さん]

フラット35って団信含めて考えると三井住友信託とかの方が安くないですか？

[603: 契約済みさん]

イオン銀行のフラット35Sは、35年返済で、Aプランの4月の金利が「当初10年は0.94％、11年以降1.54％」Bプランは「当初10年は1.07％、11年以降1.67％」と、当初10年間の0.6％の優遇があるので、かなり安い金利の固定ローンです。ただしこの他に団信に加入すると35年間の総額で借入額の約6.83％がかかります。
素人の私の読みですが、変動金利は、金融情勢が当分低金利の状況にあること、また各行の競争が激しく、3メガ銀は、当分は優遇込みで0.775％が続くものと思います。
私は提携ローンのイオン銀行のフラット35Sで承認を取っていますが、変動金利に変えるべく他の銀行と交渉を始めました。

600さんの「提携ローンは割高じゃないですか？ 」は「固定金利は…？」と言うことでしょうか。

601さんの、「固定が上がってきているということは、そのうち後追いで変動が上がってきますね。」ですが、過去のケースや今後の金融情勢を考えると、必ずしもそうならないのでは無いでしょうか、如何でしょうか？

[604: 入居前さん]

フラット３５Ｓで検討しています。
イオン・楽天・sbiといろいろありますが、結局のところどこが一番好条件なのでしょうか？

フラットの団信について言及されている方がいますね。
確かに割高感半端ないですよねー。
加入必須じゃないので、加入せずその分保険で手当する方法がいいかと検討しています。

[605: 契約済みさん]

条件が良いのは優良住宅ローンだと思います。
http://www.yuryoloan.jp/
金利は他と差がないですが、融資手数料が0.5%なので。

[606: 契約済みさん]

固定金利が多少上がったところで日銀が政策金利を上げるとは思えないので、変動で考えています。なのですが、信託系は変動が0.725%な一方、当初固定5年が0.53〜0.55%、期間終了後も0.775%なので、三菱UFJ信託か三井住友信託の当初固定5年にしようかと思っています。

イオンは確かに現時点の変動0.57%は安いのですが、短プラにどれだけ連動しているのかが分からない商品なのと、短プラとどれだけ乖離したのかの実績もないのが不安でした。ソニー、新生、楽天も短プラ連動ではありません。5年ルールや125%ルールがない商品もあります。短プラに連動している商品としていない商品は似て非なるものだと私は考えています。

[607: 契約済みさん]

603です。　私は約10年前、不動産投資用にローンを組んだ際、当時は長プラ連動の変動金利の方が安くこちらを使いましたが、その後短プラ連動の変動金利がずっと低かったのに引き換え、長プラ連動が約5年間高い金利で推移し、失敗した経験があります。606さんの仰る、イオン、ソニー、新生、楽天も要注意ですね。ご教示ありがとうございます。

また、三菱UFJ信託か三井住友信託の当初固定5年はいけますね、良く勉強されており敬服します。5年経過後に再度「5年固定」を選ぶことも可能ではありませんか？

[608: 契約済みさん]

三井住友信託のホームページ見ました。

特約期間5年の店頭表示金利は2.95％で、全期間型の引き下げ幅は▼1.75％すなわち適用金利は1.20％と高いですね。

また、当初5年を▼2.4％の引き下げを選ぶと適用金利は0.55％と安くなる代わりに、終了後の引き下げ幅は▼1.7％となっているので適用金利は1.25％となっています。606さんの「期間終了後も0.775%」はお間違いではないでしょうか？

どのローンが良いのか本当に真剣に比べています。この点、ご教示ください。

[609: 契約済みさん]

606です。

>607さん
短プラは日銀が決める政策金利に連動しているので、メガバンクや信託銀行の短プラ連動型変動プランの金利は実質、日銀が決めていますが、イオン、ソニー、新生、楽天は各行が独自に決めています。この4行は私たち外部からは金利が上がる条件がよく分かりません。そんな中、125%ルールさえないというのはちょっと……（イオンはあります）。まぁ、1行だけ極端に上がった場合は借り換えてしまえばすむといえばそうなのですが、事実としてソニーと新生の変動は、金利上昇時にメガバンクより上がり幅が大きかった実績があります。

信託銀行の当初固定の期間終了後に再度固定を選ぶこともできますが、信託銀行の全期間固定はみずほよりも高いので、固定を選ぶ場合はトータルで安くなるか要計算でしょうね。「みかローン」というWebサイトが、住宅ローン減税まで含めて計算できるのでおすすめです。

>608さん
上記通り、全期間固定はあまり安くないです。私も信託銀行は変動と当初固定のみ検討しています。当初固定期間終了後に固定5年を選んだ場合は1.25%ですね。0.775%は変動を選んだ場合です。

全期間変動0.725%に比べて、当初固定5年0.55% + 期間終了後に変動0.775%のほうが、多くの人がほぼ同じか少し安くなると思いますので、変動派の人も信託銀行の当初固定5年は検討に値するのでは？という話でした。

[610: 契約済みさん]

住所は何で市谷富久町から富久町に変えたんですかね〜。
市谷富久町の方がカッコよかったのに…って思うのは私だけ？^^;

[611: 契約済みさん]

千代田区三崎町と猿楽町は住民投票で神田三崎町と神田猿楽町に戻すことになったので、河田町と組んで市谷冨久町復活も不可能ではないかも。

「神田」地名復活、千代田区長が議案　三崎町と猿楽町　　：日本経済新聞 http://www.nikkei.com/article/DGXLZO77187340X10C14A9L71000/

[612: 契約済みさん]

それよりも、
富久町は環４で東西に二分されてしまうのに同じ町名のままでよいのかな？と思います。

[613: 契約済みさん]

>>610
間違っても市谷とは同格でないという、能動的および受動的な良心と羞恥心の現れでしょう。

[614: 匿名さん]

イオン、ソニー、楽天の表面金利の安さに騙されてはいけないということでしょうか？
同じネット系で唯一提携ローンの住信SBIはどうでしょうか？

[615: 匿名さん]

初めての住宅ローンです
比較するのは
金利
事務手数料
保証料
団信\内容、料金
変動なら変動基準

私は自営なので
それらの費用で経費と認められるもの

こんなところかな？

[616: 物件比較中さん]

603（607,608）です。度々すいません。ローンは大いに検討する価値があると思いますのでお許しください。

614さん、富久クロスのネット系提携ローンはイオン銀行のみで、住信SBIは提携ではないはずです。契約時に私は個人的にSBIで進めていましたが、（面倒なので詳細は省略しますが）提携が使えないのでイオン銀行に乗り換えた（営業さんから紹介された）ものです。

＞イオン、ソニー、楽天の表面金利の安さに騙されてはいけないということでしょうか？ 　ですが、606（609）さんが仰るように、短プラ連動なり長プラ連動と明示されていないので、ブラックボックスで恣意的に上がってしまうリスクがあるということかと思います。メガバンクは現在はほとんどが短プラ連動だったと思いますので安心だということです。

[617: 契約済みさん]

606です。

>614さん
だましているわけではないでしょうが、高い買い物ですので、商品概要説明書はメガバンクと比較してみたほうが良いでしょうね。

提携の住信SBIはMr.住宅ローンではなく、三井住友信託の代理販売ものですので、素直な商品です（Mr.住宅ローンも素直です）。三井住友信託とは金利、保証料、手数料、保険だけが違う感じでしょうか。私は信託銀行の保証料は内枠にしようと考えているので、住信SBIの手数料をどう考えるか悩み中です。一方で疾病保障が含まれていたり、金利も全期間変動は提携内では最安ですよね。全期間固定も最安なのかな？ 当初固定5年は0.57% + 期間終了後の変動0.975%なので、当初固定にするなら信託銀行のほうが金利は低いです。

って、今Webサイトを見たら、あんなに広告打ちまくっていたMr.住宅ローンは奥にしまわれて、三井住友信託のものが中心になっているんですね。日常の財布に住信SBIを使っている私ですら、こういうところが何となく不安になりますね……。

>616さん
提携のイオンはフラット35ですね。銀行ローンに住信SBIありますよ。先日送られてきた封書のホチキス止めの書類をご確認ください。

[618: 契約済みさん]

当初5年（もしくは10年）固定で変動金利より安く借りて、5年後（もしくは10年後）に変動金利に借り換えるのが一番ですか？

[619: 匿名さん]

もうローンは専門家に相談したら？
こんなとこでやっても無駄だよムダ！

[620: 匿名さん]

内廊下は、暑くないでしょうか？