シティタワー金町 その2

[匿名さん]

シティタワー金町2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/384844/

所在地：東京都葛飾区新宿六丁目2400-18（地番）
交通：京成金町線 「京成金町」駅 徒歩13分 （タワー棟（A棟）・レジデンス棟（B棟・C棟））
常磐線（各駅停車） 「金町」駅 徒歩12分 （タワー棟（A棟）・レジデンス棟（B棟・C棟））
間取：3LDK～4LDK
面積：67.37平米～84.41平米
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


資産価値・相場や将来性、坪単価等についても共有していきましょう。
（本マンション周辺の子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[835: 匿名さん]

>>832
では、タワー竣工時のタワー契約数を楽しみに待つことにしましょう。
スミフがあえて売ってないないから現在の契約数が伸びてないのか、それとも売れ行きが良くないからスミフが売り出せないのか、はっきりするでしょうね。

[836: 匿名さん]

>>833
資産価値を推し量るのは、おっしゃるとおり売れ行き状況が全てではありませんが、要素の一つです。
では、いつになったら、現在売り出している第一期先着順の45戸が完売するのでしょうか？
売り出してから、もうすぐ半年が経過しようとしてますよね？

[837: 匿名さん]

モデルルームのパソコンで見せてもらった感じでは、とっくに45戸以上売れているようでしたけど、なんで物件概要にはまだ残ってるんでしょうか。

[838: 匿名さん]

昨年11月頃、第1期第1次として100戸程度売り出してたと記憶しております。その売れ残り分なのか、それとは別な追加販売分なのか、そのどちらかでしょうか？？

[839: 匿名さん]

レジデンス棟契約者です。少し前にモデルルームルに行って確認したと言う人の意見があったと思いますが、それが事実に近いと思いますよ。実際に申し込んだか、モデルルームで申し込みを検討した方なら分かっていると思います。

[840: 匿名さん]

>>838
第一期第一次は好評で当初予定分に販売戸数が追加されました。私はその時購入しました。その時はまだ低層階は売り出していませんでした。3月末の時点でレジデンス棟は今売り出し中の低層階と最上階が僅かしか残ってなかったです。

[841: 匿名さん]

>>835

売れていないと思われるなら、それでよろしいんじやないですか。

[842: 匿名さん]

相場からすると高いのかもしれない。でもこのエリアにこれ以上の物件ができることはないかもしれません。23区内で大通りにも面しておらず、高速の影響がなく見晴らしがよく大規模開発。子供がいれば有力な場所かと。

[843: 匿名さん]

タワーはあちらの方々が多いのですかね。

[844: 匿名さん]

>>843
あなたみたいな方が多いみたいですよ。

[845: 匿名さん]

アンチが多いのは人気な証拠ですね。

[846: 匿名さん]

>>837
MRでパソコンで見せてくれるのは、とっくに売れている第一次分も含まれているからでは。

[847: 匿名さん]

なるほど。第一期の第～次というように分かれているんですね。

[848: 匿名さん]

最初から一次二次と計画されていたのかどうかはわかりませんが、状況を見ながら小出しに売るのがスミフの売り方のようですね。

[849: 匿名さん]

資産価値のような話は、本当にいい話なら匿名掲示板でわざわざ教えてくれる人など希だと思いますよ。私なら、「ここは資産価値が高くなるから今のうちに買っておいた方がいいよ」、みたいな書き込みがあったら、かえって怪しいと考えます。

[850: 匿名さん]

冷静に考えればわかることですが、資産価値は下がる一方でしょう。
金町徒歩10分以上＆70平米のマンション、中古で買う人は3000万円前半で押さえたいと思いますからね。
物件価格5000万円くらいならこの地域にはあまり供給されていない90平米以上の間取りにすれば
面白いように売れたかもしれませんね。

[851: 匿名さん]

>>848
第一期が全然完売できないんだから、状況はよくないんでしょうね。

[852: 匿名さん]

>>851
第一期先着順の45戸を売り切るのに、どんだけ時間かかっているんだっていう話

[853: 契約済みさん]

資産価値を保持するのはなかなか難しいですよね。でも、隣に大公園＆スーパー、自走式駐車場棟、商業棟など付加価値が多くあるので、若干でも資産価値が下がるのを抑えられるんじゃないかと期待して契約しました。

[854: 匿名さん]

私もまず自分の生活スタイルを重視して、新宿区からここに移り住みました。JR駅徒歩圏で、駅からマンションまでの途上に商店街があり、すぐ近くには週末楽しめるフィットネスやテニスコート、図書館もあり、広大な芝生の公園が広がる開放感のある住環境は、新宿区はもとより23区では他にはありませんでした。住居目的とした場合、必ずしも資産価値=住環境とはなりません。ここは再開発区域なので徐々に認知度も上がり資産価値も都内平均的水準位は保てる地域になるのではないかと楽観視しています。

[855: 匿名さん]

マンション横の空き地の再開発予定もありますし、価値上がるネタはありますね。どーなるかわかんないですが。

[856: 匿名さん]

再開発区域の地価は上昇中。

[857: 匿名さん]

>>852

スミフは完売を急ぐような売り方はしないから、そんなに完売していないことが気になるなら他を探したほうがいいよ。

[858: 匿名さん]

>>857
程度の問題だよね。第一期すらなかなか完売できてないんだから、中古で売るにも苦労しそうだよね。随分とスミフに洗脳されているようだけど、もう少し客観的に物事を考えたほうがいいと思うよ。

[859: 匿名さん]

タワー狙いの人はまだ急ぐ必要ないから、今すぐ買う必要もないのでしょう。

[860: 匿名さん]

スカイティアラも、まだまだだし。

[861: 匿名さん]

最近ネガが増えたという人気物件はここですか？

[862: 匿名さん]

>>859
つまり、住友の営業力が弱いってこと

[863: 匿名さん]

>>861さん
既契約者は自分の買った資産価値を落としたくないから基本的に良いことしか言わないので、それに騙されないためにも、ネガティブな書き込みもあった方が、検討者にとっては良いですね。つまり、健全な姿になってきたってこと。

[864: 匿名さん]

契約していない人も、自分が購入するまでは良い部屋がなくなると困るから、あえて良いことは言わない。よって売り出し中は全体としてはネガが多くなるのは健全ということです。

[865: 匿名さん]

人が気づく前に買う。

[866: 匿名さん]

>>863

騙されないために、とは酷い物言いですね。買う買わないは別としても、好意で貴重な実感を書いてくれた契約者の方に失礼だと思いますよ。

[867: 匿名さん]

>>862

スミフ絶好調ですが。
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLZO8655074008052015DTB000/

[868: 匿名さん]

スミフの業績が好調だからこの物件の売れ行きが好調、とは限らない
…ていうか、必死すぎ

[869: 匿名さん]

必死なことはいけないんですか？

営業なんだから商品を必死に売って普通でしょ？

[870: 匿名さん]

>>868
営業力が弱いという根拠のないネガに対して、客観的情報を載せただけ。

[871: 匿名さん]

そもそも、2014年度の業績に、本物件の売上は殆ど含まれてないでしょ。
的外れな情報としか言えないね。

[872: 匿名さん]

スミフのマクロな話にいちいち反論するのも、あほらしい。

[873: 匿名さん]

>>871

2015年3月期も最高益更新見込み。ここの売り上げは16年、17年に徐々に反映されることになるだろうけど、ここで言っているのはそんな当たり前のことではなく、スミフの売り上げは、今のところ好調ということ。

[874: 匿名さん]

>>873
それは、イコール、購入者から多くまきあげてるってことですね

[875: 匿名さん]

やれやれ。

[876: 匿名さん]

>>873は、第一期をなかなか完売できない状況について反論するネタがないから、苦し紛れにスミフのマクロな話にすり替えているだけ。

[877: 匿名さん]

>>876
一般論として業績好調なデベと儲かってないデベのどっちの物件がより安心か、ということ。目先の売行きだけでなく、後々のことも考えてね。高い買い物なんだから。

[878: 匿名さん]

儲かってない会社のモノやサービスは、普通は避けるけどね。

[879: 匿名さん]

>>877
結局は本物件の売れ行きが悪い（第一期先着順45戸をいつまでたっても完売できない）ことについて反論できないから、スミフのマクロな話に論点をすり替えてるってことがよく分かった。君とは議論するだけ無駄。

[880: 匿名さん]

すり替えて何の得があるのか。他人の意見に決めつけはよくないよ。検討の視点は色々あるということを言っているのであって、買う買わないは各自の判断。これにて終わりにします。

[881: 匿名さん]

>>876
今の時点で完売していないのは事実だから、反論する必要もないし、その事に反論はないと思いますよ。完売していない理由は、目先、買ってくれる人が現れていないからでしよう。

[882: 匿名さん]

挽回策としては、金町駅北口改札までの近道ができることでしょうか？
イトーヨーカドー裏側を通るショートカットの道ができれば…

葛飾区も以下の取り組みをしていることだし
http://www.city.katsushika.lg.jp/30/132/13738/023429.html
スミフにも頑張って働きかけてほしいものですね。

[883: 匿名さん]

完売にこだわっている人は、投資目的？完売していないからと言って、売れ行きが悪いのか、良いのかの判断はスミフにしか分からない話。最近の無料配布Sumoにもスミフはここの宣伝を出していないし、完売を急いでいないのは明らか。タイミングを見ているのでしょう。第一期完売時にはレジデンス棟は完売ということになり、タワーの販売に力を入れると思います。

[884: 匿名さん]

>>882
北口からベデストリアンデッキみたいなのを作って、地下駐輪場にし、ヨーカドー横からプラウドを抜ける辺りまで街路樹のある通りを一本通してくれたら素敵ですね。単なる妄想ですが。

[885: 契約済みさん]

プラウドまでの道は結構歩きづらいですからね。西口改札設置は夢の話だとしても、歩道をもうちょい広げて欲しい。

[886: 匿名さん]

>>884
妄想はタダですから

[887: 匿名さん]

>>883
第一期完売≠レジデンス完売

[888: 匿名さん]

>>887
よくわからないのですが、現在売り出し中の45戸の中にレジデンス棟の残り全ては含まれていないということでしょうか？

[889: 匿名さん]

>>887
何で、そんなことが断言できるの？

[890: 匿名さん]

確かレジデンスの抽選住戸はまだ売り出してないので、完売ではないのでは。

[891: 匿名さん]

抽選住戸は、45戸とは別ということでしょうか？なおさら、完売を急いでいないようですね。

[892: 匿名さん]

スミフの営業の方は第一期とか第何期というのはかがげてあるけど関係ないとおっしゃってましたよ。

ギャラリーに来た人からその時売り出している所を販売していくと言っていました。

それが第何期に売り出している住戸ということなんでしょうけど、私たちにはわかりずらいかもしれませんね。

こないだパソコンの価格表の部分だと、レジデンスはほぼ契約済みでしたよ。

[893: 周辺住民さん]

なんとなくですが、レジデンス棟はまぁ売れる気がするんですよね。
気になるのはタワーで5000万を超えてくるような物件です。
金町駅ってメジャーな駅ではないと思うので、それだけの金額を出す人がそんなにいるとは思えないのですが・・・。
再開発のランドマーク的な物件なので、多くの人が入ってきてくれるといいんですけどね。

[894: 匿名さん]

スミフがどんな読みをしているのか、ですね。23区内のタワーに住みたい人、これまで買いたくても高くて買えなかった人は一定数いるはずで、5000万から6000万台で70平米あまりのタワー住戸が買えるなら、むしろ安いくらい、とも言えますからね。それが駅近のタワーという従来の価値観とは違った、住環境の良い再開発区域で買えるというのが、どう評価されるかにかかっていると思います。

[895: 匿名さん]

>>893
今までの金町ファミリーマンション的発想だとそう感じるかも知れませんね。しかし、もともとタワーを買おうという人なら、5000万、6000万出せる人はいくらでもいるんじゃないでしようか。

[896: 匿名さん]

>>892
レジデンス棟完売は、もう時間の問題だね。

[897: 匿名さん]

>>889
第二期にも含まれるから。
3480万円の物件はレジデンス。

[898: 匿名さん]

なるほど、あえて二期にも残してあるんですね。ありがとうございます。

[899: 営業じゃないですが]

低層階は庭園の緑と花に囲まれ、中層階以上は高層ビルに囲まれていない眺望が開けています。住んで１ヶ月たちましたが、電車騒音はテレビの音を妨げるほどでもなく想定内、夜遅くから睡眠中はとっても静か。事実ですから反論無用ですが、ご判断はご自身で。

[900: 匿名さん]

>>899
川が目の前を横切るんじゃなくて、スカイツリー方面から手前に流れてくるのが特徴的で良いですね！

[901: 入居済みさん]

第一期も第二期もレジデンス棟は含まれていると思います。（間取りタイプから判断）先日スミフの営業さんと会話したところ、毎月１０数件は契約成約物件が出ていると言ってましたよ！
近々レジデンス棟は抽選物件を含めて販売促進されると思いますし、今後はタワー棟を中心に販売をしていくと思われます。

[903: 購入検討中さん]

先着があるということで、完売はしていないよ

[904: 匿名さん]

>>901
このペースが続くと仮定すると、840戸完売は4～5年後。

[905: 匿名さん]

904の補足(試算例)

未販売住戸数
=840戸(総数)-100戸(第一次第一期)-45戸(第一期先着順)
=695戸

現在販売分の売れ残り、第一期と先着順の被りがあることを考慮すると、未契約数は700戸強と想定。

毎月の契約ペースが13戸のまま続くと仮定すると、840戸完売は4年半後。

[906: 匿名さん]

４～５年で完売するくらいが現実的なところかも。オリンピック前までに売れればいいかなという雰囲気かな。
とりあえず消費税アップ直前くらいがピークですかねぇ。

[907: 営業じゃないですが]

あとは、人気の高まり次第ってことか。

[908: 匿名さん]

来年には併設のスーパーが開店予定だし、４年、5年のうちには周囲もずいぶん変って販売ペースも上がるんじゃないかな。

[909: 匿名さん]

2街区もあるのにそんなペースで大丈夫？

[910: 匿名さん]

>>908
タワーはレジデンスよりも販売価格帯、管理・修繕費が高いことを考えると、今よりも成約ペースか落ちる可能性もあり。
第２街区の販売も考えると、成約ペースを上げるために、やはり、金町駅北口改札までの近道実現は必須では？
なので、スミフ、頑張って。

[911: 匿名さん]

ずっと「分譲中」という広告バナーを電車から見える空室のベランダに掲げておくの？

[912: 匿名さん]

>>911
レジデンスの6階？
まだ売り出してないのでは？

[913: 匿名さん]

もしかして、６階部分売り出してないんですかね？広告のために長い間販売しないなんてことは…さすがにないですよね？

[914: 匿名さん]

な訳ない。

[915: 営業じゃないですが]

広告では分からない、北側の眺望です。下に見えるのは自走式駐車場と併設のスーパーの屋上です。芝生の緑が日に日に濃くなってきています。左に見えるのが建設中のタワーです。ご参考までです。

[916: 匿名さん]

>>899
>>915さん
写真ありがとうございます。
私が欲しい情報は資産価値がどうのこうのではなく
こういう情報です。

[917: 物件比較中さん]

いいですね。理科大、公園にスーパー
開放感抜群。先に見えるのはオーベルでしょうか？

[918: 匿名さん]

>>909
2街区は、こちらの売れ行きを見て決めるでしょうし、みすみす共食いしたり、こちらの価値を下げるようなことはしないと思います。複合開発区域なので、極端な話、付加価値を上げるため商業施設や文化施設がメインになることだってあり得ますね。

[919: 匿名さん]

>>917

タワーなら、さらに開放感があるね。高層ビルやタワーの乱立地帯のように視界が遮られないし、緑豊かで利便性もいい。

[920: 営業じゃないですが]

>>917
正面向こうに見えるのは理科大の図書館とカフェです。その裏にオーベル、公園のサッカーグランドとテニスコートがあります。スポーツ施設は予約して利用できます。

[921: 匿名さん]

ここの駐車場って2街区と共用でしょ。2街区の開発はここの売れ行き見ながらなんて悠長な事言ってて良いのかな？駐車場収入の計画はどうなってる？
あと2街区だけで600戸の計画だけど本当に売り切れるのかなー。

[922: 匿名さん]

共用ですけど、そもそもシティータワーの駐車台数は、駐車場全体の半分くらいしか割り当てられていないから問題ないとおもいますよ。

[923: 匿名さん]

2街区はシティタワーとは別物
レジデンスのとなりの空き地の再開発計画のことなので、2街区の戸数なんてまだ決まってない

[924: 匿名さん]

完売するかどうかはもういいよ

第２期が始まってからで

[925: 匿名さん]

もし金町駅西口が出来たら凄いことなりそうだね。更に新金線の旅客化が実現したらたまらない。

[926: 匿名さん]

>>922
意味不明…
理由と結論が矛盾してる。
誰か解説してください。

[927: 匿名さん]

駐車場の半分が2街区に割り当てられてるんだから、2街区の開発が遅れたり延期されたら修繕積立金が計画とズレるのではないでしょうか。
因みに駐車場の割り当て自体2街区の総戸数の比率で配分してるから多少のズレがあったとしても計画上600戸というのは検討者なら誰でも知ってるはず。

[928: 匿名さん]

２街区の修繕積立金や管理費はスミフが払っているのでは？

[929: 匿名さん]

出店するスーパーが決まったりしないとイマイチ盛り上がらんな。

[930: 匿名さん]

スーパーは第2期と合わせて発表とかかな

[931: 匿名さん]

販売してるけど売れていない住戸はスミフが負担するけど、販売もされて無く計画すら発表されない2街区の分までスミフが負担しますかね？

[932: 匿名さん]

>>931
そもそも、駐車場の所有者は誰？
その所有者の負担では？

[933: 匿名さん]

>>932
駐車場の契約が少ない場合なら住民負担でしょ。2街区の開発が延び延びになった場合でもスミフが負担すると規約にでも書いてあるなら安心だけど。使われない駐車場の修繕積立金が不足したからといってスミフが積立ててくれるのかな。

[934: 匿名さん]

>>933
普通に考えたら、Ⅱ街区竣工前は、シティタワー金町の所有者全員が管理費を負担するのでは？
だから、シティタワー金町の未契約住戸分は、スミフ負担では？