総会の議決権行使について

[在外区分所有者]

本日、賃貸に出している所有マンションの管理組合から通常総会開催のお知らせが着ました。

議案１　平成２０年度収支決算報告、及び会計監査報告
　　　　総会にて報告します（決算報告書は後日配布）
議案２　管理会社委託契約の更新に関する決議
　　　　管理会社との平成２１年管理委託契約の更新について総会にて決議します。
　　　　（別紙：重要事項説明書参照）といいながら重要事項説明書添付なし
議案３　平成２１年度収支予算（案）
　　　　総会にて報告します（決算報告書と併せて後日配布）

以上の議案項目の羅列だけで、賛否の判断材料となる総会資料、重要事項説明書なしに

一枚の「出席票」「代理人出席票」「欠席委任状」が同封されていて

欠席の場合は「欠席委任状」で理事長に一任する欄に記入することと書かれています。

とても委任状にサインする気にはなれないので

自分で「議決権行使書」を作成して議案１、議案２、議案３　否認として提出しようと

おもうんですが、この「議決権行使書」は有効扱いされるのでしょうか？教えてください。

[41: 匿名さん]

規約で定足数は2/3って決まってるものを委任状込みの過半数出席で成立させたってスレ主さんは書いてるんで、決議無効（区分所有法には明文の規定はないが、商法（現会社法）を類推適用し、主張できるとした判例あり）を主張できるとおもいますけど。修繕積立金の値上げの件ね。
不法行為の条文を使ってもいいでしょう。（民法709条（不法行為による損害賠償））
定足数不足の総会だと知りながら、成立を宣言して決議し、現に修繕積立金を値上げしたんですから、不法行為による損害賠償請求ができます。
善管注意義務は、理事長の組合員に対する成すべき債務ですので、民法541条（履行遅滞等による解除権）を根拠に契約の解除（＝理事長解任）を請求できます。区分所有法にも理事長解任請求の規定（区分所有法25条2項）がありますので合わせて請求するといいでしょう。

[42: 匿名さん]

＞本件では、永年続けている理事長さんが いらっしゃるのでこの例外に当てはまりません。
＞断じて管理会社の担当名義の口座などありえません。

これらを許している管理組合があるとしたら。組合員の無知のなせる業ですよ。
他人任せの無責任集団で、自業自得です。

[43: 匿名さん]

＞本件では、永年続けている理事長さんが いらっしゃるのでこの例外に当てはまりません。
＞断じて管理会社の担当名義の口座などありえません。

＞これらを許している管理組合があるとしたら。組合員の無知のなせる業ですよ。
＞他人任せの無責任集団で、自業自得です。

たしかに組合員の無知が、このような事態をまねいていると思われるが
管理会社の担当者が名義人の口座などを防ぐために、マンション管理適正化法が出来たのではないのでしょうか？

マンション管理適正化法が出来たおかげでマンション管理会社の事務量ってかなり増えたんでしょうね
まあ、それまでいいかげんな会社多すぎかも知れませんが。

[44: 匿名さん]

＞管理会社の担当者が名義人の口座などを防ぐために、マンション管理適正化法が出来たのではないのでしょうか？

中学生でも分かることを法律にすがるこの低俗さ。

[45: 悪徳管理会社フロント]

>>44
あなたは、いい人ですね。性善説を、信じているんですよね！よく分かります。

[46: 匿名さん]

＞性善説を、信じているんですよね！

逆ですよ。詐欺に引っ掛からない様にするのは自分自身であって、法律にすがるものではありませんよ。

[47: 匿名さん]

軽犯罪法読んだことありますか？
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S23/S23HO039.html
これに比べたらマンション管理適正化法の前文は崇高な内容ですよ。
一般人の学力は中学2年生レベルらしいです。
中学生でも分かることというのは大人がわかる程度と同じです。
（うちの理事は全員、幼稚園レベルで困ってますけど。）

[48: 匿名さん]

＞（うちの理事は全員、幼稚園レベルで困ってますけど。）
ROMな人の多くが思う．．．「なんで自分で理事やらんの？」

[49: 匿名さん]

輪番制をやめるように言っても理解できないってこと。

[50: 匿名さん]

実は、文句垂れてるほうが、「幼稚園レベル」なため理事会に相手にされてないだけかと．．．

[51: 匿名さん]

組合員の多くが管理組合運営に、関心をもっていればいいですが、そこが、組合の大きな問題。
組合員が総じて、関心が低いという物件も多いはず。特に、在外区分所有者が多い物件やリゾートマンション、
賃貸型マンションなど。
管理会社やそれに追随する人が、何かもっともらしいことを言うと、他の人はそれを鵜呑みにしてしまって、
実は、それは、組合員の利益ではなくて、管理会社など別のほうの利益につながってしまう、
それが、問題だと思います。

[52: 匿名さん]

>組合員の多くが管理組合運営に、関心をもっていればいいですが、そこが、組合の大きな問題。
>組合員が総じて、関心が低いという物件も多いはず。

どんなマンションでも当然な現象で大きな問題ではありません。
年一度の情報公開して承認を得れば良い共有財産管理組織ですから、組合運営に関心を持つか持たないかは個人の自由でしょう。
これからは、小規模区分所有者用の前時代的な区分法も改正され、自治を基本とする組合制度よりも損得勘定だけの信託制度に変わっていく事でしょう。

[53: 匿名さん]

どこに信託するの？

[54: 匿名さん]

信託会社さ。

[55: 匿名さん]

じゃあ信託会社系の管理会社もそのうちできるんだろうなあ

[56: 入居済み住民]

区分所有権を信託して賃貸で入居するの？

[57: 匿名さん]

あなた財産信託した事無いの？

[58: 悪徳管理会社フロント]

高層マンションなどでは、将来（分譲価格の高い高層階と安い低層階の負担が専有部分の面積の割合で、同じ負担である為に）低層階の転入者が、高い管理費・修繕費の負担に耐えられずに、区分所有関係が崩壊してゆくのだそうです。

おそらく管理組合では、修繕などの必要な工事も決められずに、スラム化してゆくのでしょう。今後は、管理組合の管理をあきらめて、“信託制度”や、区分所有法の“管理所有”の制度を活用して、フランス・ドイツのように、管理の専門家がより強力な管理してゆく方法に変わるのでしょう。

[59: 匿名さん]

高層マンションは修繕工事にすごくお金がかかるらしい。
４５ｍを超えると安全基準が非常に厳しくなり、事実上、足場が組めないらしくて、ゴンドラ使うのだけど
風が吹いたら工事できないとか、効率悪いらしい。
買うなら高さ４５ｍ以下（15階くらいまで？）のマンションがいいよ。

[60: 匿名さん]

＞高層マンションなどでは、将来（分譲価格の高い高層階と安い低層階の負担が専有部分の面積の割合で、同じ負担である為に）低層階の転入者が、高い管理費・修繕費の負担に耐えられずに、区分所有関係が崩壊してゆくのだそうです。

似たような話を聞いたことがあります。億ションに分譲時から住んでいる人と、７千万くらいに値落ちした中古を購入して後から入居した人とが混在するマンションで、前者は管理に金をかけたがり、後者は管理費を節約したがるという話です。

ところが私が住むマンション（港区高輪地区）はどうかというと、前者（多くは退職して年金生活）は管理費等を下げたいと言っており、後者（多くは働き盛り）は良好な管理を維持するため値下げすべきではないと言ってます。

[61: 匿名さん]

簡単です。法は多数決で決める事とそれに追随出来ない人は立ち去るか、滞納する場合は排除されることになっています。

[62: 匿名さん]

排除といっても買い手がいるうちはいいですが、いない場合は回収不能ですよ。

[63: 匿名さん]

仮定の問題ではありません。

[64: 在外区分所有者（スレ主]

スレ主です。

やっと管理規約が出てきました。

なんでもありの管理会社が作ったものと思われますが、

なんと　役員は理事４名で監事はなし・・・・・・・

監事の代りに会計監査担当理事という役職が理事の中に表記されています。

管理規約がこんなんでしたら管理業務がいいかげんなのも納得できました。

[65: 匿名さん]

法人でなければ、特に要りませんし、監査を外注する所もあります。

[66: 在外区分所有者（スレ主]

＞６５　法人でなければ、特に要りませんし、監査を外注する所もあります。

確かに法人でない管理組合には監事　義務付けられていませんが、

組合設立してから１３年間継続理事長の暴走を止められるキーマンかと考えていましたので

ショックです。　また監事がいない事が理事長が好き勝手する要因の一つかも、

外部の区分所有者が総会開催のために１９人（５分の１以上）の賛同者を集めるのは容易ではないですね。

[67: 匿名さん]

>１３年間継続理事長の暴走を止められるキーマンかと考えていましたので ショックです。　また監事がいない事が理事長が好き勝手する要因の一つかも、
違います。理事長が不適任と思えば、対抗する理事グループを選任し、その中から理事長を選ぶことですが、それがなされていないならば、貴方が単なる少数派に過ぎません。監事は少人数で実効を期待するのは過大評価です。業務監査は主観の相違、会計監査は犯罪以外は単なる誤算修正で終わりです。

＞外部の区分所有者が総会開催のために１９人（５分の１以上）の賛同者を集めるのは容易ではないですね。
外注とは、公認会計士に監査を依頼することです。

[68: 悪徳管理会社フロント]

>>67
お考えの通りマンション管理組合は、株式会社会社と比べると解りやすいですよね。
　つまりこんな感じ→　理事長≒代表取締役　　総会≒株主総会　理事会≒取締役会　監事≒監査役

ですが、管理組合の監事は、監査役と大きく違い　“臨時総会（株主総会）”を招集できるんです！

これならどうですか？暴走理事長が、好き放題したのと同じように、無関心住人の委任状で、当の理事長を解任できますね。

[69: 悪徳管理会社フロント]

>>66

スレ主様

監事がいないとは、残念ですね。

文書で総会に意見をすれば、議事録に証拠が残りますので、それだけでも組合が変わっていくかもしれません。応援しております。

[70: 在外区分所有者（スレ主]

＞悪徳管理会社フロント様

　いつも的確な情報ありがとうございます。

（理事会）

監事がいないのも不思議なんですが

４名体制で
　理事長　　　　　　１名　　　　　　
　会計担当理事　　　１名
　会計監査担当理事　２名

となっています

管理規約では
　理事長　　　　　　１名
　副理事長　　　　　１名　　　　　　
　会計担当理事　　　１名
　会計監査担当理事　１名

ですので管理規約に反していますし、

なによりも恐ろしいのは、理事が４名なので理事会承認に３名の賛成が必要なことです。
総会の議事規定が賛否同数なら議長判断となっていますから、規定を準用している理事会も
２対２なら理事長判断

よくこんな管理規約作ったものだと感心しています。

[71: 匿名さん]

古い。議長の議決権二度は既に否定されているよ。過半数が常識よ。

[72: マンション住民さん]

確かにちょっと古い知識でしたね

[73: 匿名さん]

>>69
「文書で総会に意見をすれば、議事録に証拠が残りますので、それだけでも組合が変わっていくかもしれません。」

これを期待したいのですが、実情は、より難しいです。

当方の、組合では、理事長一派が、議事録も、自分勝手に作って、自分に都合の悪い情報は記載しません。
議事録署名人に、自分たちの一派の者を送り込めれば、議事録も自由自在になると考えています。

ほぼ全員が在外区分所有者なので、年1回の総会を乗り切れば、何事もなかったかのように、
理事長一派と管理会社で、好き放題です。

[74: 匿名さん]

>>73
なんやら、ただの愚痴のほうが多くなった気がしますが・・・・
自分が組合員＝マンションのオーナーの一人である以上、おかしいと思ったら自分で動かなければ何も変わりません。
掲示板で陰口（まさにそうなってる）ばかり叩いていないで、組合員の権利を使い、必要なら法的な訴求もすればよろしいかと。

最終的には手放せば？
賃貸に出していて、長期資産として、どう考えてるんだ？

[75: 匿名さん]

>ほぼ全員が在外区分所有者なので、年1回の総会を乗り切れば、何事もなかったかのように、 理事長一派と管理会社で、好き放題です。

法律もその様になっていますし、実質四分の一の賛同でどうにでもなるのですかた、この逆をやれば良いだけです。
それをやろうとしない側は、少数派に過ぎません。他人にすがるのは止めましょう。

[76: 在外区分所有者（スレ主]

昨日、１１月１５日　自腹で飛行機に乗って通常総会に参加しました。

質疑応答の８０％を一人でしてしまいました。

総会終了後も３名の組合員の方からいろいろと情報収集をしました。

管理組合正常化に向けて努力していきます。

皆様、いろいろとご助言ありがとうございました。

[77: 匿名さん]

総会出席のための飛行機代を出してくれる管理組合なんてあるの？「自腹で」って誇らしげにいわれても…

[78: 匿名さん]

リゾートだったらある話だよ。眉唾もありだね。

[79: 匿名さん]

>>76(スレ主)さん
お疲れ様です！
出席率とかどうでしたか？
理事会も、まさか出席するとはビックリしたでしょうね！
また報告待っています。

[80: 匿名さん]

違法な管理を行っているのなら、すべて違法でしょう。
違法だとの，証拠をつかんで告発しましょう。

[81: 匿名さん]

おかしい事する，理事長も理事会はマンカンが悪だから。
彼らにとって都合の悪い、議決権行使書は無効になるよね。
賛成票を水増しもやるでしょうね。

[82: 匿名はん]

議決権行使書が無効のなるって、数に容れられないって事。？？？＞・そうか！確認したこと無いもんなぁ。

賛成票を水増し？？？＠議決権行使書を勝手に作るって事なの？ウゥーわー　それヤラレタラ・・・

[83: ハチャメチャ爺さん]

俺のスレッドが削除されたので、ココを使いましょう。
議決権行使書は必ず確認しましょう。

[84: 匿名さん]

議決権行使書、委任状などは誰が確認するのでしょうか？

[85: 匿名さん]

総会を招集した理事長宛に提出し理事会で開封しチェックする。
但し、当人宛の委任状は総会の場で議長が確認する。

[86: 匿名さん]

ハチャメチャ爺さんの血圧が上がるかもしれませんが・・・

＞議決権行使書、委任状などは誰が確認するのでしょうか？
組合員名簿とのチェックや各議案の賛否集計と一緒に、管理会社がやってます。
（やらせていますのほうがいい？　やってもらってますがいい？）
大規模になると、それだけでも相当の労力を要します。
とはいえ、なるべく効率よく＆正確に行うために、あれこれ手伝いますけど。

[87: 匿名さん]

最低の管理組合だね。

[88: ハチャメチャ爺さん]

悪質な管理会社は、議決権行使書を偽造しますから、それをチェックする必要があるんですよ。

どうチェックすれば、偽造を見抜けるかを研究する必要があるでしょうね。

[89: 86]

そもそも、もう落ち着いちゃった物件なので、議案内容に管理会社の収益が絡む案件は少ないです。
他のスレでも見かけますけど、管理組合と管理会社の仲が悪い物件は大変だなぁっと思う反面、なぜ管理会社を変更しないできないのか？が疑問。

[90: 匿名さん]

全ては管理組合の質、特に役員の資質に問題があるからである。