総会の議決権行使について

[在外区分所有者]

本日、賃貸に出している所有マンションの管理組合から通常総会開催のお知らせが着ました。

議案１　平成２０年度収支決算報告、及び会計監査報告
　　　　総会にて報告します（決算報告書は後日配布）
議案２　管理会社委託契約の更新に関する決議
　　　　管理会社との平成２１年管理委託契約の更新について総会にて決議します。
　　　　（別紙：重要事項説明書参照）といいながら重要事項説明書添付なし
議案３　平成２１年度収支予算（案）
　　　　総会にて報告します（決算報告書と併せて後日配布）

以上の議案項目の羅列だけで、賛否の判断材料となる総会資料、重要事項説明書なしに

一枚の「出席票」「代理人出席票」「欠席委任状」が同封されていて

欠席の場合は「欠席委任状」で理事長に一任する欄に記入することと書かれています。

とても委任状にサインする気にはなれないので

自分で「議決権行使書」を作成して議案１、議案２、議案３　否認として提出しようと

おもうんですが、この「議決権行使書」は有効扱いされるのでしょうか？教えてください。

[41: 匿名さん]

規約で定足数は2/3って決まってるものを委任状込みの過半数出席で成立させたってスレ主さんは書いてるんで、決議無効（区分所有法には明文の規定はないが、商法（現会社法）を類推適用し、主張できるとした判例あり）を主張できるとおもいますけど。修繕積立金の値上げの件ね。
不法行為の条文を使ってもいいでしょう。（民法709条（不法行為による損害賠償））
定足数不足の総会だと知りながら、成立を宣言して決議し、現に修繕積立金を値上げしたんですから、不法行為による損害賠償請求ができます。
善管注意義務は、理事長の組合員に対する成すべき債務ですので、民法541条（履行遅滞等による解除権）を根拠に契約の解除（＝理事長解任）を請求できます。区分所有法にも理事長解任請求の規定（区分所有法25条2項）がありますので合わせて請求するといいでしょう。

[42: 匿名さん]

＞本件では、永年続けている理事長さんが いらっしゃるのでこの例外に当てはまりません。
＞断じて管理会社の担当名義の口座などありえません。

これらを許している管理組合があるとしたら。組合員の無知のなせる業ですよ。
他人任せの無責任集団で、自業自得です。

[43: 匿名さん]

＞本件では、永年続けている理事長さんが いらっしゃるのでこの例外に当てはまりません。
＞断じて管理会社の担当名義の口座などありえません。

＞これらを許している管理組合があるとしたら。組合員の無知のなせる業ですよ。
＞他人任せの無責任集団で、自業自得です。

たしかに組合員の無知が、このような事態をまねいていると思われるが
管理会社の担当者が名義人の口座などを防ぐために、マンション管理適正化法が出来たのではないのでしょうか？

マンション管理適正化法が出来たおかげでマンション管理会社の事務量ってかなり増えたんでしょうね
まあ、それまでいいかげんな会社多すぎかも知れませんが。

[44: 匿名さん]

＞管理会社の担当者が名義人の口座などを防ぐために、マンション管理適正化法が出来たのではないのでしょうか？

中学生でも分かることを法律にすがるこの低俗さ。

[45: 悪徳管理会社フロント]

>>44
あなたは、いい人ですね。性善説を、信じているんですよね！よく分かります。

[46: 匿名さん]

＞性善説を、信じているんですよね！

逆ですよ。詐欺に引っ掛からない様にするのは自分自身であって、法律にすがるものではありませんよ。

[47: 匿名さん]

軽犯罪法読んだことありますか？
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S23/S23HO039.html
これに比べたらマンション管理適正化法の前文は崇高な内容ですよ。
一般人の学力は中学2年生レベルらしいです。
中学生でも分かることというのは大人がわかる程度と同じです。
（うちの理事は全員、幼稚園レベルで困ってますけど。）

[48: 匿名さん]

＞（うちの理事は全員、幼稚園レベルで困ってますけど。）
ROMな人の多くが思う．．．「なんで自分で理事やらんの？」

[49: 匿名さん]

輪番制をやめるように言っても理解できないってこと。

[50: 匿名さん]

実は、文句垂れてるほうが、「幼稚園レベル」なため理事会に相手にされてないだけかと．．．

[51: 匿名さん]

組合員の多くが管理組合運営に、関心をもっていればいいですが、そこが、組合の大きな問題。
組合員が総じて、関心が低いという物件も多いはず。特に、在外区分所有者が多い物件やリゾートマンション、
賃貸型マンションなど。
管理会社やそれに追随する人が、何かもっともらしいことを言うと、他の人はそれを鵜呑みにしてしまって、
実は、それは、組合員の利益ではなくて、管理会社など別のほうの利益につながってしまう、
それが、問題だと思います。

[52: 匿名さん]

>組合員の多くが管理組合運営に、関心をもっていればいいですが、そこが、組合の大きな問題。
>組合員が総じて、関心が低いという物件も多いはず。

どんなマンションでも当然な現象で大きな問題ではありません。
年一度の情報公開して承認を得れば良い共有財産管理組織ですから、組合運営に関心を持つか持たないかは個人の自由でしょう。
これからは、小規模区分所有者用の前時代的な区分法も改正され、自治を基本とする組合制度よりも損得勘定だけの信託制度に変わっていく事でしょう。

[53: 匿名さん]

どこに信託するの？

[54: 匿名さん]

信託会社さ。

[55: 匿名さん]

じゃあ信託会社系の管理会社もそのうちできるんだろうなあ

[56: 入居済み住民]

区分所有権を信託して賃貸で入居するの？

[57: 匿名さん]

あなた財産信託した事無いの？

[58: 悪徳管理会社フロント]

高層マンションなどでは、将来（分譲価格の高い高層階と安い低層階の負担が専有部分の面積の割合で、同じ負担である為に）低層階の転入者が、高い管理費・修繕費の負担に耐えられずに、区分所有関係が崩壊してゆくのだそうです。

おそらく管理組合では、修繕などの必要な工事も決められずに、スラム化してゆくのでしょう。今後は、管理組合の管理をあきらめて、“信託制度”や、区分所有法の“管理所有”の制度を活用して、フランス・ドイツのように、管理の専門家がより強力な管理してゆく方法に変わるのでしょう。

[59: 匿名さん]

高層マンションは修繕工事にすごくお金がかかるらしい。
４５ｍを超えると安全基準が非常に厳しくなり、事実上、足場が組めないらしくて、ゴンドラ使うのだけど
風が吹いたら工事できないとか、効率悪いらしい。
買うなら高さ４５ｍ以下（15階くらいまで？）のマンションがいいよ。

[60: 匿名さん]

＞高層マンションなどでは、将来（分譲価格の高い高層階と安い低層階の負担が専有部分の面積の割合で、同じ負担である為に）低層階の転入者が、高い管理費・修繕費の負担に耐えられずに、区分所有関係が崩壊してゆくのだそうです。

似たような話を聞いたことがあります。億ションに分譲時から住んでいる人と、７千万くらいに値落ちした中古を購入して後から入居した人とが混在するマンションで、前者は管理に金をかけたがり、後者は管理費を節約したがるという話です。

ところが私が住むマンション（港区高輪地区）はどうかというと、前者（多くは退職して年金生活）は管理費等を下げたいと言っており、後者（多くは働き盛り）は良好な管理を維持するため値下げすべきではないと言ってます。