総会の議決権行使について

[在外区分所有者]

本日、賃貸に出している所有マンションの管理組合から通常総会開催のお知らせが着ました。

議案１　平成２０年度収支決算報告、及び会計監査報告
　　　　総会にて報告します（決算報告書は後日配布）
議案２　管理会社委託契約の更新に関する決議
　　　　管理会社との平成２１年管理委託契約の更新について総会にて決議します。
　　　　（別紙：重要事項説明書参照）といいながら重要事項説明書添付なし
議案３　平成２１年度収支予算（案）
　　　　総会にて報告します（決算報告書と併せて後日配布）

以上の議案項目の羅列だけで、賛否の判断材料となる総会資料、重要事項説明書なしに

一枚の「出席票」「代理人出席票」「欠席委任状」が同封されていて

欠席の場合は「欠席委任状」で理事長に一任する欄に記入することと書かれています。

とても委任状にサインする気にはなれないので

自分で「議決権行使書」を作成して議案１、議案２、議案３　否認として提出しようと

おもうんですが、この「議決権行使書」は有効扱いされるのでしょうか？教えてください。

[21: 在外区分所有者（スレ主]

皆様貴重なご意見ありがとうございます。

管理規約はまだ見つかりませんが、過去の総会資料は保管しております、今朝よく読んでみると、
現管理会社から管理組合は完全になめられていますね。

１．平成１６年度までは、決算報告書のみで総会議事録配布なし。

２．平成１８年度総会にて　
　　議案４修繕積立金の見直し　と議案だけで総会にて３倍以上の値上げを決議

　　しかも、管理規約では総会成立要件が４分の３以上となっているのに、国土交通省の標準管理規約
　　は総会成立要件が２分の１以上で成立宣言。
　　出席数が７０％で４分の３にみたず、管理規約は改正されていない。
　　マンションの管理規約に基づかなくてどうするんだ・・・・・・

３．平成１９年度総会にて
　　屋上防水工事　屋上面積から換算すると相場の２倍以上の見積り金額にて管理会社に施工依頼
　　組合員の相見積依頼も理事長の管理会社に任せていれば大丈夫の声で無視される。

４．平成２０年度総会にて
　　初めて重要事項説明書が添付される・・・・
　　たしかマンション管理適正化法は平成１６年施行なはずだか・・・・

５．預金通帳名義が
　　管理会社の住所で、管理会社担当者名になっている。
　　通帳はどこで誰が管理しているのか・・・・知りたい

んーー総会に参加したいのはやまやまですが、飛行機で日帰りできる場所じゃないし、１泊２日で参加する
予算も時間もありません・・・・

[22: 匿名さん]

>>21
残念ですが、21さんと同じような行動してる組合員が多いから改善のしようがないのでは？
理事になった人も21さんと同じく関心はあっても改善する時間も気力もないのでしょう。

[23: 悪徳管理会社フロント]

スレ主様

もう何からつっこんでよいやら…違法行為、規約違反のオンパレードですね。
文面からお見受けするところ、投資型ワンルームか、リゾートコンドミニアムタイプかと思われますが、区分所有者の住人が少ないと、管理者が、委任状でやりたい放題になってしまいがちですね。

幸い管理会社に、全部委託されているようですので、高層住居管理行協会や国交省に訴えれば、すぐに調査が入り改善されると思われます。（自主管理ですと理事長相手に、裁判をするなど…とても大変です）

とくに、財産の管理は（通帳・印鑑・通帳名義の変更）すぐに改善させるべきでしょうね。

[24: 在外区分所有者（スレ主]

>>23 フロント様

ファミリーマンションなんですよね１００戸近い・・・・・

理事長は管理組合創立から同一人物・・・・・名に考えているんだか・・・・

ご助言にしたがい、現在、九州地方整備局のマンション管理担当者に書類送付して

しょうもない管理会社にご指導をおねがいしようと準備中です。

[25: 匿名さん]

高層住宅管理業協会は、理事長から言わないと相手にされないらしいですよ。
管理会社は理事から言わないとまじめに対応しないとおもいますので、
理事になるしかありません。
それか、住んでいないんだったら訴訟してもいいかも。
住んでたらややこしいですけど、住んでなかったら
顔もあわさないでしょうから。総会の無効確認訴訟とか
理事長の解任請求とか。

[26: 匿名さん]

>ファミリーマンションなんですよね１００戸近い・・・・・
>理事長は管理組合創立から同一人物・・・・・名に考えているんだか・・・・
その様にしているのは、組合員全員の責任です。
「名に考えて」ではなく、「何を考えて」です。

>ご助言にしたがい、現在、九州地方整備局のマンション管理担当者に書類送付してしょうもない管理会社にご指導をおねがいしようと準備中です。
管理会社は全く関係ありません。整備局では管理組合内部の問題として門前払いです。

[27: 在外区分所有者（スレ主]

>２６
>ご助言にしたがい、現在、九州地方整備局のマンション管理担当者に書類送付してしょうもない管理会社にご指導をおねがいしようと準備中です。
管理会社は全く関係ありません。整備局では管理組合内部の問題として門前払いです。

管理組合の預金通帳名義が管理会社の担当者名義でも管理会社に何も問題ないんですか？

過去の重要事項説明書には管理組合理事長名義と明記されていますが・・・・

[28: 匿名さん]

＞管理組合の預金通帳名義が管理会社の担当者名義でも管理会社に何も問題ないんですか？

管理委託契約書の規定による。

[29: 匿名さん]

裁判するほうがいいですよ。理事長は争わないはずです。答弁書の書きようがないでしょ。

[30: 匿名さん]

総会すら出席しない人が裁判起こすはずもなく・・・・・

[31: 悪徳管理会社フロント]

>>24スレ主様
１００戸を超えるファミリータイプとは　ビックリですね！
でしたら区分所有者の中にも改善策に賛同者が多いと思われますので、総会に質問書や意見書の形式で文書を送って見てはいかがでしょう。
>>26
>>28
管理会社が、管理組合の出納業務を代行するには、（管理委託契約書に何が書いてあっても）国交省の定める三方式以外の方法は、認められておりません。（来年からさらに厳格に、制度変更されます。）
私の知る限り、管理会社の職員名義で、組合の保管口座や収納口座を管理する方法はありませんので、明らかな適正化法違反と思われます。

[32: 匿名さん]

＞私の知る限り、管理会社の職員名義で、組合の保管口座や収納口座を管理する方法はありませんので、明らかな適正化法違反と思われます。

法人化されていない場合、管理者等が置かれていない場合に該当する場合は一概に違反とは言えません。
余程、統治能力、自治能力のない組合の場合はあり得ましょう。その理由は、意識的な理事長一人でも出来ることをやらずに、管理会社を悪者にし、官にすがる体質は甘えの感覚そのものです。他人を当てにせず自分でやれることですし、自分で実行すべきです。

[33: 匿名さん]

在外区分所有者（スレ主さん）と同じような、問題、物件で、自分も同様に、頭を痛めています。

経験から実際のことをお話すると、現状では、高層住宅管理業協会は、管理組合の内部の問題だとして、

このような問題にタッチしません。　

唯一、彼らが対処するのは、「管理組合」として、管理会社に関する苦情が出された場合です。

つまり、自分や「在外区分所有者」様のような立場では、基本的に、高層住宅管理業協会は対応しません。

理事会に参加して、理事長名義で苦情を申出て、初めて、対応します。

また、国土交通省、地方整備局が対応するのは、マンション適正化法違反が明確になった場合です。

管理組合内部の問題には、口をはさむ余地はないです。

しかし、管理組合の問題と管理会社問題が、密接に絡み合うというのは、このケースのように、

よくあることだと思うのです。

けれども、現在のマンション管理の、制度、政策では、このような問題を改善するシステム、方法を

見つけるのが困難です。

ちなみに、裁判をしても、効果は、限定的になる可能性があります。（実際に経験済）

自分の場合は、総会で、役員に立候補するのですが、現在牛耳っている理事長他役員は、自分の立場を

守るため、役員の座の死守で必至です。

役員選任議案について、議長一任となっている委任票や議決権行使書（「役員選任を議長に一任する」との

記載がある）の扱いが、相手方の良いようにとられてしまうので、歯がゆい思いです。

預金名義が管理会社になっているのは、確かに、法違反の疑いがありますが、うまく言い逃れされる

可能性も高いです。（すでに変更しているとか）

やはり、区分所有者のお仲間に声をかけるとか、実際に、このようなケースがあるので、現行制度の

システム改善をはかるように各機関にお願いするとか、その方が、現実性があるような気がします。

[34: 匿名さん]

相も変わらず泣き言と他人依存の羅列で情けないコメントです。女性かもしれませんが、男ならやってみろ！

[35: 匿名さん]

＞自分の場合は、総会で、役員に立候補するのですが、現在牛耳っている理事長他役員は、自分の立場を
＞守るため、役員の座の死守で必至です。
理事長や役員がそれらをそんなに継続しようとするのは、
　ａ、私的な利得があるから。
　ｂ、ヤル気に燃えてるから。
　ｃ、他の組合員に任せておけないから。
のどれでしょう。

ａなら、当然として組合員の権利を用いて事実関係を確認し、監事と同調して追及をすべきですし、明らかな証左があれば法的にも追求できます。
ｂやｃなら、他のかたが立候補した上で当確したわけですから、その経過での現理事長側の主張におおくの組合員が賛同したのでしょう。

ご自分の考えと異なる理事長であっても、組合員の多くが賛同するなら、良くも悪くも正当な理事長です。
逆に言い方すれば、その物件の特性に自分のほうが合っていないのかもしれませんね。

[36: 匿名さん]

＞理事長や役員がそれらをそんなに継続しようとするのは、

所属組合員の管理組合業務に参画する意思がないからです。

[37: 悪徳管理会社フロント]

>>32
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（長い名前の法律ですね）第76条及び第87条を見てください。

　例外は87条4項『…管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り、当該管理組合の預貯金通帳と当該預貯金通帳に係る印鑑を同時に保管する場合は、この限りでない。』となっています。
　本件では、永年続けている理事長さんが いらっしゃるのでこの例外に当てはまりません。

　また通帳名義も、最長で管理費等の1ヶ月分の口座を保証契約締結の上、管理会社名義（組合ごとに口座を分別）で管理することが、可能です。断じて管理会社の担当名義の口座などありえません。

[38: 匿名さん]

裁判してみたらいいんですよ。訴状みたらびびって、すぐに示談になりますから。スレ主さんは問題のマンションに住んでいないんだし、遠慮することありません。（定足数不足による総会決議無効確認、善管注意義務違反による債務不履行とか、不法行為とか、攻め方はいっぱいあります。）

[39: 匿名さん]

裁判費用持ち出して、責める意義もメリットもないでしょうに。。。
むしろびびらなかったら管理費から裁判費用出ますよ。

[40: 匿名さん]

>>38
定足数不足による総会決議無効確認、善管注意義務違反による債務不履行など、

もう少し具体的に、説明いただけますか？
総会決議無効は、委任状があれば、定足数を満たしていると反論されると思いますし、
債務不履行は、組合員個人が、理事長個人に対して、損害賠償請求をするのですか？
成立するのが難しそうですけど。どの部分の債務が不履行になったと主張するのでしょうか？