ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[7801: マンション検討中さん]

今決まってるのは勝どき西5丁目の再開発で眺望塞がれるのと、20年くらい先に地下鉄来るかもってだけ。環状三号線とか何も決まってないよ。
築地再開発も、今のプラン見ると敷地の西側にビルが並んで西側からはメインのドームが綺麗に見えないし、そんなにプラスじゃない。

[7802: 住民さん5]

言っちゃ悪いけど、パークシティ豊洲と同列に語っている奴正気か？
グロス高騰でもはや利回りは２。５パー行くかどうかの水準
圧倒的多数を占めるリーマンは含み益使って何とか買える水準
豊洲と違って発展の余地がない豊海
円安是正によるチャイナ日本買いの減退

ここからのアップサイドなんてほとんど無いだろｗ

[7803: マンション検討中さん]

横浜や恵比寿みたいに完成された街を完成された価格で購入したい人。
今後これ以上ない大規模な近隣開発が揃っており、伸びしろで資産を増やしたい人。

目的が違うから話が合わないよね。
資本主義社会で金持ちになるのは後者。
豊洲だって発展するかどうかも分からないところから、1億2億の資産価値上昇。分からないからこそ価値がある。

だけど、住みながら投資ができるのは素晴らしいことだよ。さらにここはエリアの価値が下がることがまずない。

[7804: 口コミ知りたいさん]

>>7802 住民さん5さん
信じられるかわからないけど、貴殿のコメントとほぼ同じことが豊洲に対して言われてたよ。
「ただの造船跡地」
「開発されるわけがない」
「埋立地のすっ高値塩辛マンション」
「有楽町線だけしかない」
「坪250とか正気の沙汰か」
それが今2.5億になってるわけなので、貴殿のコメントにすんなり賛成はできない。どうなるかなんて誰にもわからない。

[7805: マンコミュファンさん]

>>7804 口コミ知りたいさん

いや、わかるやろ。
収益還元法にかければ、フローで赤字だと高値づかみ
それが実態価値だ。

[7806: マンション掲示板さん]

>>7804 口コミ知りたいさん

>>7804 口コミ知りたいさん
2.5億（成約か売出かは置いといて）になった要因、
マンション相場上昇が何割か、豊洲の相場上昇が何割か、
それぞれ再現性あるかどうかはたしかに分からないけど、
マンション相場上昇の再現性、金利動向と利回りを見て難しくなったのは確実に言えることでしょう。
株でもベータで儲かったのにアルファだと勘違いするケースが多いけどね

[7807: eマンションさん]

豊海は跡地ですらなく、現役の事業者が操業中だからね。未来永劫、倉庫街のままの可能性もある。

ましてや駅からも遠いし、十数年後に勝どき駅の出口が近くなる可能性があるだけ。しかも引き渡し3年後でローン特約なしと来た。
私はもうここ撤退しましたが、正解だったようです。

[7808: 口コミ知りたいさん]

>>7800 名無しさん
全く同じ状況です。
ついこの間掲示板で出てたので調べましたが三井はそう見たいですね。
流石に三年は長すぎます。
みなさん現金があって余裕みたいな感じですが私みたいな一般家庭ローンで買う側からするとリスクが大きすぎます。
私は抽選申し込まないつもりです。先々別の新築も出てきますし、固くいくつもりでいます。

[7809: マンション検討中さん]

ローン特約の件がマジなら、104なんて実需の申し込みゼロじゃね？

[7810: 名無しさん]

>>7808 口コミ知りたいさん

返信ありがとうございます。
本当に、一般家庭はどうすればいいのか…。
手付金約1500万放棄になったら痛すぎますよね。

申し込まない決断をされるのですね。
うちも非常に悩んでいます。
家族会議したいと思います。

[7811: マンション検討中さん]

ローン特約無しはさすがに倍率下げたいフカしでしょ？
3年も手付けロックされて特約無いとか実需目的でもかなり苦しいんだが
投資目的ならここのリスクを上回る期待利回りが見込まれるかどうかって考え直すとかなり厳しい気がする。

個人的には即売却でも1.5倍でトントンくらいなイメージ。（3年間のロック、不確実性込で）

[7812: マンション検討中さん]

>>7811 マンション検討中さん
MR行けてないんだね
特約無しの件は申し込みに当たっての確認事項の最初に書いてあるよ

[7813: 検討板ユーザーさん]

>>7812 マンション検討中さん
そんなのあったっけ？
特約はあったと思う。限定的だけど。

[7814: マンション検討中さん]

>>7810 名無しさん
本当に苦渋の決断でした…
家族で話し合った結果、将来のことも考えて今回は抽選を申し込まないことにしました。
3年ロックと融資特約のリスクに見合ったリターンがほんとに見込めるのかなと話し合いまして。


ご決断がどうであれ、良い結果になることをお祈りしています！

[7815: マンション検討中さん]

休止前にもらったオーナーズスタイリングがバカ高い気がするんだが、これ円高反映前だよね？
3年後にリフォーム業者入れた方がいい部屋安く出来そう。

[7816: 匿名さん]

厳密にいうと、当選後の2～3ヶ月で本審査に進んで、本審査以降はローン特約がキレる感じ。

[7817: マンション掲示板さん]

>>7814 マンション検討中さん

こんなリスク許容できないなら、新築買えなくね？
てか今出てて、3年以内に審査でなくなるような状況なんてほぼなくね？

[7818: マンション検討中さん]

>>7816 匿名さん
引渡時に融資実行されることを鑑みると、そんなに前倒しで本審査すること自体意味不明なんだよな…
自己都合のキャリア転向ならなんも言わんが事故って融資降りなくなった場合に手付け没収は痛すぎる

[7819: 名無しさん]

>>7816 匿名さん
本審査が2、3か月後ですか？？
引き渡しの数ヶ月前ではなくてですか？

[7820: 匿名さん]

>>7819 名無しさん

本審査は契約日から2ヶ月以内に行うよう記載がありました。

[7821: マンション検討中さん]

その本契約から2ヶ月以内の本審査通ったら、その後転職しようが株で大損しようが銀行は文句言わずに借りられるんなら特約無効になってもいいけどね。

[7822: 匿名さん]

>>7821 マンション検討中さん
残念ながら、そんなふうにはいかないんだよねぇ。。

[7823: 検討板ユーザーさん]

株や転職は自己責任だが交通事故とかで年収大幅減とかで蹴られんのがヤバい

[7824: 検討板ユーザーさん]

>>7820 匿名さん
特約が2ヶ月しかないのは
普通なんですか？

[7825: 匿名さん]

3年間転職したくてもできないってことですか？

[7826: マンション検討中さん]

>>7824 検討板ユーザーさん

普通なわけないだろ。とんでもない殿様商売だぞ。地雷物件もいいとこ。

投資家か中国人しか買わないんじゃないかな。

[7827: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[7828: マンション検討中さん]

PTKも契約後直ぐに本審査してOKだったら、そこで住宅ローン特約はおしまいだったよ。
三井が毎回そうか分からないけどね。
うちは実需でローンの予定だけど、最悪、現金で買えるぐらいの部屋で71,73,75辺りにする予定。

[7829: マンション検討中さん]

ローンの本契約のあとに転職したら減額とかあり得る感じですか？よほど下がらなければない？

[7830: 検討板ユーザーさん]

事前審査→本審査(2カ月後)→引渡し(3年後)
本審査から引渡しまでの転職は、融資条件が変わってしまってるから普通にアウトだと思ってたんだけど認識違う？アウトだとして融資特約ないから手付金没収　or 審査再度やり直し(借りられる額減る)
みたいな認識だった

[7831: マンション検討中さん]

本審査の有効期限って6ヶ月だし、3年後に金利上がってるだろうから、審査の基準金利を上がってて、満額借りられないとかあるのかもね。
銀行も3年後にお金貸すかどうかまで保証しないだろうし。

[7832: eマンションさん]

>>7828 マンション検討中さん
お前絶対93、104狙いだろ
儲かるもんな

[7833: マンション検討中さん]

資産性、リセールの観点なら104>93>>>75>73>>71

[7834: 検討板ユーザーさん]

88忘れられがち

[7835: 名無しさん]

>>7833 マンション検討中さん
同じ順番です。あとはこの中から倍率見ながら申し込むつもりです

[7836: マンション検討中さん]

見送って年末近くに下げ止まった株に金突っ込んで3年待った方がよほど儲かる気がしてきた。

[7837: 匿名さん]

住宅の円滑な供給は行政マターでもあり、住宅ローンには政府の介入も入っているからよほどのことがないと銀行も本審査NGにはしないよ。住宅ローンの取扱いは公共事業みたいなもので銀行もお上に目を付けられるようなことはしない。

[7838: eマンションさん]

>>7836 マンション検討中さん
どうぞどうぞ。
自分もそう思うので、見送りが賢明だと思います。

[7839: 評判気になるさん]

とは言ってもねぇ。
たとえば転職が「よほどのこと」に当たるのかどうかも分からないのではやっぱり不安。
転職せざるを得ない状況になるかも知れないし、解雇規制緩和も話題になってますし。

[7840: 匿名さん]

転職もほとんどの人は条件が改善するような転職をする訳で、むしろ与信が増えるケースの方が多そう。

[7841: 匿名さん]

条件が良くなっても、会社自体がスタートアップなど信用が落ちることも有り得るよね。
そうでなくても給与が上がればそれだけリスクも大きくなるし、そもそも転職自体がリスキーだし。

[7842: マンション検討中さん]

普通に勤続年数のリセットが査定上マイナスでしょ

[7843: マンコミュファンさん]

いくら住宅ローンが政策だと言っても、民間企業である銀行に損失を強要するようなマネはできんわな。

[7844: 匿名さん]

>>7842 マンション検討中さん

ここはあんま関係なくて、どっちかと言うと給与体系(役員報酬かそうでないか、そうでない場合は月給か年俸制か)のほうが重要。勿論研修期間とかだとネガティブに働くことはあるが
年収額＞給与体系(月給制＞＞年俸制＞＞＞＞役員報酬)会社規模＞その他って感じ

[7845: 匿名さん]

>>7844 匿名さん

勤続年数数年あれば十分ですが、ローン契約開始までは転職しないように銀行からクギを刺されました。
3年間キャリアチェンジできなくなるのは人権無視に近い

[7846: 検討板ユーザーさん]

家(豊海タワー)かキャリアか選択しなきゃだな。

子供が今年産まれる予定なんだけども、2人じゃ手が回らない場合は妻の実家近くに転職してヘルプ貰うことも考えてたから悩ましいな。
まじで3年なのか…

[7847: 評判気になるさん]

>>7846 検討板ユーザーさん

キャリアのほうが大事よ？

[7848: 匿名さん]

3年後か
50代以降で購入する場合、よっぽどキャッシュ持ってないとローン審査落ちるな。
そもそもその年で80歳までローン組むとかって恥ずくて言えないかも

[7849: 通りがかりさん]

>>7848 匿名さん
ローン残高は墓場にもっていきます

[7850: 匿名さん]

キャリアの方が大事な気がするなぁ
来年いいマンションいっぱい出てくるでしょ
購入条件(融資特約や引渡し期間)もっといいのがくるわ

[7851: 通りがかりさん]

>>7846 検討板ユーザーさん
嫁の実家の近くで戸建て建てた方が幸せになれるのでは？
一物件に人生振り回されるの冷静に意味わからん

[7852: マンション検討中さん]

>>7849 通りがかりさん

死んだらチャラですから大丈夫です

[7853: 通りがかりさん]

>>7851 通りがかりさん

みんな戸建を買おう！

[7854: 口コミ知りたいさん]

ちょっとでも不安があるのであれば、購入は見送った方が良いですよ。
購入希望者はたくさんいますから

[7855: 評判気になるさん]

結局それぞれ平均倍率ってどのくらい？

[7856: マンション検討中さん]

>>7855 評判気になるさん
104は15倍くらいじゃない？

他については有識者が教えてくれるはず

[7857: 通りがかりさん]

眺望の参考にKTT西向きの35階前後はこんな感じです。

[7858: マンション検討中さん]

>>7850 匿名さん
来年いっぱい出てくる良いマンションってどちらですか?教えてください。

[7859: 匿名さん]

もし104が当たった後に転職や予期せぬ退職で融資が通らない人は手付金放棄なんてしちゃダメよ。
今の相場が続いてる前提なら引渡し前に放棄する予定の2000万を手数料として差し出して期間半年で2億貸してくれる怖い人にでも相談してみるなど、104の権利があればやりようはいくらでもある。引き渡し後に売れば1億入ってくるんだから。

[7861: 名無しさん]

>>7859 匿名さん

そもそも転職しちゃいけないのがおかしい
融資担当が能力ないと言ってるのに等しい
なぜならば融資後だろうがリスクは変わらないんだから

[7862: マンコミュファンさん]

>>7859 匿名さん
ハル◯フラッ◯なんかではチラホラあったみたいね。
1名義2戸だから、与信のある人をかき集めて応募して、当選した人に手付金と残金決済を全て融資、その代わりキャピタルゲインを折半、みたいの。
なので、物件価値が維持されている前提でならおっしゃる通りどうにかなる。

[7863: マンション検討中さん]

>>7861 名無しさん
厳密にいうと、リスクはめちゃくちゃ高くなるんだが、実行後は貸した側が弱すぎてどうにもならないんだよな

[7864: 買い替え検討中さん]

>>7848 匿名さん
50超でローン組めるか組めないかってヤバない？退職金つぎ込みパターンでしょ
それって老後破綻まっしぐらよ
そういう方は自分のため、営業さんの手をわずらわせないためにもご辞退ください

[7865: 通りがかりさん]

>>7864 買い替え検討中さん

？？？
湾岸タワマンでそんなひとは稀有だと
おもう。
飛び乗り、含みでたら飛び降りで
住み替えでしょう。

[7866: 検討板ユーザーさん]

>>7856 マンション検討中さん
104→15倍
93→12～13倍
88→3倍
75→5倍
73→8倍
71→10倍
66→8倍
62以下→3～5倍

[7867: マンコミュファンさん]

>>7866 検討板ユーザーさん
単純それぞれ戸数と掛け算して1800人くらい申し込んでるんですね…
やはりXの500-800人しか申し込みいない説は違いましたか。

[7868: マンション検討中さん]

>>7866 検討板ユーザーさん
結構リアルな数字
104の方がもう少し高そうかな。

[7869: eマンションさん]

>>7866 検討板ユーザーさん

こんなのいくらでも変わるから。
あくまで今の推測値。
当然嘘を流す人もいれば、だんまりする人もいれば、知ってる知らないとかもある

[7870: 通りがかりさん]

>>7866 検討板ユーザーさん
PTKや晴海フラッグの例もそうだけど、面積大きいほど資産価値の面で有利だからね。
ここ数年、広いほど坪単価高くなってる。
倍率高いってのは、転売ヤーかもね。

[7871: eマンションさん]

ここって戸数制限できたのって再開後からでしたよね？

[7872: 匿名さん]

もともと一人一戸じゃなかったかな？

[7873: マンション検討中さん]

これからMR行く人ぜひ確認して欲しいんだけど、93から東京タワーはやっぱり高層階でも先っぽしか見えないと思う。
MRのシミュレーションでけっこう丁寧に確認したけど、やはり見えないという理解であってた。
当然ポートシティ竹芝の隣にビル建つのも営業分かってたし。
HPの正面の写真なんてアテにならんから。
実需ならどうでもいいが、中国人に転売するなら東京タワー見えるかどうかは全然違う。

[7874: マンション検討中さん]

ローン特約の件、担当に確認したけど本当だった。とりあえずウチは104は候補から外れそう。

[7875: 検討板ユーザーさん]

>>7873 マンション検討中さん
93は正面に東京タワー根元まで余裕で見えてるじゃん
なんならホームページにも眺望写真あるよ
しょうもない嘘ついてどうするの？

[7876: マンション検討中さん]

93はモデルルームの眺望イメージでもガッツリ東京タワー全身見えてました

[7877: マンション検討中さん]

ほとんどの人がもうモデルルーム行き終わって、あとは待ちの状態ですね

[7878: 名無しさん]

>>7875 検討板ユーザーさん
HPの写真アテにならないってワザワザ言ってやってんのに何言ってんだコイツは？
横長の眺望写真はドローン撮影のもので、実際には見えないものも映っている。ウソだと思うなら担当に電話して聞いてみろ。

[7879: 検討板ユーザーさん]

>>7878 名無しさん

ここの投稿を信じて、検討する人はほとんどいないと思うので、そこまで熱くならなくても
ここの投稿を信じている人ってほとんどいないでしょう
エンタメ感覚で拝見してます。

[7880: 通りがかりさん]

>>7878 名無しさん
まあまあ、クソ素人しかいないから笑

[7881: 検討板ユーザーさん]

地権者の方は正しい情報を知っているので、ここの投稿は面白く見れます(笑)

[7882: マンション掲示板さん]

>>7878 名無しさん
そんなに必死になって93の倍率下げたいのね

[7884: 匿名さん]

>>7878 名無しさん
普通にそんな写真載せてたら詐欺だし、三井はそんなことしない。
倍率下げ工作乙。

[7885: 口コミ知りたいさん]

>>7873 マンション検討中さん
中国人に転売とか言ってるけど、豊海検討してる中華系は既に大量に93と104に申し込んでるからな。その人達が当てて弾き出されるのがオチだと思うよ。

[7886: eマンションさん]

いつから人々は眺望やラウンジなどの共有施設を求め、
専有部やエレベーター等の高価な設備のスペックを犠牲にし、
都心から離れ、
内陸から離れて海の上の埋立地に出て、
街や繁華街から離れて生活利便性を捨て、
駅からも離れて徒歩10分やバスに依存し、
さらには人々が暮らす住宅街も捨て、
倉庫街に住処を求めるようになったのだろうか。

その肝心な眺望も、東京タワーの先っぽが見えるかどうかに全力を注いでいるというのが、冷静に考えて理解に苦しむ。

[7887: 評判気になるさん]

掲載の眺望写真は、現地51階相当の高さ（約172m）より南西方向を撮影（2023年1月）したもので、実際の住戸からの眺望とは異なります。眺望・景観は、各階・各住戸により異なり、今後の周辺環境の変化に伴い将来にわたって保証されるものではありません。
実際の住戸からの眺望とは異なります。
実際の住戸からの眺望とは異なります。
実際の住戸からの眺望とは異なります。

[7888: マンション検討中さん]

なんかリビングが数字ほど広く見えないなと思ったら、キッチン含んでるのね。知らんかった。
キッチン3.2でLDK20.0と書いてあっても、合計して23.2じゃなくて20.0。

[7889: マンション検討中さん]

眺望写真が嘘なわけないだろ
それも東京タワーみたいな超重要ランドマークにかかわるところで三井が詐欺するわけがない
93買いたくて必死

[7892: 名無しさん]

>>7890 匿名さん

何言ってんだ？豊海に今タワマンないだろ。中国人いるわけないじゃん。
そもそも湾岸液状化したのは品川港南だけだとあちらこちらの掲示板に異常なほど毎日書き込んでるお前だってこともお見通しだよ。山手線スレや23区スレもそろそろ飽きたのか？

[7893: マンコミュファンさん]

>>7891 評判気になるさん

地盤が良い？

[7894: ご近所さん]

東京タワー眺望の話が多いですね。
勝どき晴海エリアを歩けばわかるけど、東京タワーは本当場所によって微妙に見える所と見えない所があるんですよね。
汐留のツインパークスの間から東京タワーが根本から見れる場所もあるしね。
KVTも同じ向きでも部屋によって見える部屋と見えない部屋があるし。
東京タワーまでには沢山の高いビルがあるから実際住む部屋からみないとはっきりとは分からないんじゃない。

[7895: マンション検討中さん]

どう考えてもバレる嘘までついて93の倍率を下げたい人がいる
93が一番儲かる、あたれば一瞬で億
ダメ元でも93申し込んだ方が良い

[7896: マンション掲示板さん]

>>7895 マンション検討中さん
当たれば億って
手元に億を残すには＋2億で売らないといけないけど、あの部屋が４億に化ける訳ない
３億で売れるかどうかも怪しいわ

[7897: マンコミュファンさん]

>>7895 マンション検討中さん

一番儲かるのが104でしょう

[7898: 検討板ユーザーさん]

>>7896 マンション掲示板さん
おっしゃる通りです

[7899: 匿名さん]

出遅れましたが、やっとMR再訪問します。海外行ってた関係で時間取れずこのタイミングになった。皆さんの投稿見てるとほぼ買いたい部屋に申込み入れてる状態だと思うから、なるべく倍率低いところに申込み入れようと思います。PTKも一期で無抽選で買えたので、無抽選で買えるところがあればいいけど。

[7900: マンコミュファンさん]

88は煙突とスカイデュオが正面になりますが、逆に言うとこれ以上悪くなる事は無いので安心感はありますね。
ランドマークはないけどお台場の花火も規模大きくなってきたし、世界最大の噴水も出来たりと、アップサイドは期待出来るかも。
https://news.yahoo.co.jp/articles/fcbdcc618a52486dc18b78f5a1efd0a578fe...