ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[7751: 森永卓郎]

　私は、日経平均株価は今後3000円くらいになると思っています。これは、歴史から導き出された結論です。

　たとえば1929年の世界恐慌では、NYダウは3年弱で89%下落しました。日本のバブル崩壊のときには、日経平均株価は8年間で82%下がっています。つまり、歴史を振り返ると、バブルが崩壊すれば株価は8割以上、下がるんです。

[7752: eマンションさん]

>>7751 森永卓郎さん

ご本人ですか？
225の最高値42000が8割9割は3000円ではないところから、不信感しか抱きません。

[7753: マンション検討中さん]

93やっぱ倍率すごいんだね
まぁなんとか当たるっしょ！笑

[7754: 検討板ユーザーさん]

ローンの事前審査無事降りて、75か73いきます！

[7755: マンション検討中さん]

>>7742 eマンションさん
エビデンスなし

[7756: 名無しさん]

>>7751 森永卓郎さん

どうせお前申し込みするやろw

[7757: 口コミ知りたいさん]

>>7754 検討板ユーザーさん
ガチ勢は75
2Lのメニュープランにする

[7758: eマンションさん]

>>7744 eマンションさん
さすがに住不はパフォーマンスが、とか週刊誌みたいなこと言っちゃうのは住友不動産の販売方法の特殊性すら理解してないアホかと
住不こそ最も値上がりしてるのが現実

[7759: 匿名さん]

なんだか過疎ってきたな
やっぱり駅遠は敬遠されるか

[7760: 口コミ知りたいさん]

>>7746 eマンションさん
ドゥトゥール、豊海、パークタワー勝どき、ブランズタワー豊洲
この辺はキラキラ豪華タワマン

[7762: 通りがかりさん]

こんな倉庫街の魚臭い駅遠マンションがキラキラは笑う

[7763: 匿名さん]

SKYDUOこのあとか抽選
実際かっこよい

[7765: 通りがかりさん]

ここって倍率開示ないよね？
一度申し込んだとしたらどのタイミングで変更できるんだっけ

[7766: 評判気になるさん]

>>7765 通りがかりさん
倍率開示しないんですか？
みなさん、なんで倍率知ってるんですか？
疑問だらけ

[7767: マンコミュファンさん]

>>7765 通りがかりさん

一度申し込んだら、変更はできません
と念をおされました

[7768: マンコミュファンさん]

>>7761 マンション掲示板さん
スカイデュオのアパートみたいな外観、最上階以外ダイレクトウインドウのないつまらなさ。
湾岸タワマンらしさを求める人はやっぱりパークタワー勝どきやドゥトゥール、そして豊海タワーが欲しくなる。

[7769: 検討板ユーザーさん]

スカイデュオは入居が始まり明かりが灯れば、かなり目立つ存在になりますよ。晴海のランドマークになると思います。豊海とは比較にならないほど駅遠なのと、清掃工場の煙突と横並びなので自分には刺さりませんが

[7770: 検討板ユーザーさん]

>>7764 口コミ知りたいさん

確かに作りはシンプル。ゴージャス感はないよね。

[7771: 名無しさん]

>>7765 通りがかりさん
あとは天に運を任せて、吉報を待つ状態
小細工はできない

[7772: 匿名さん]

団地地権者多いのが無理だわ

[7773: マンコミュファンさん]

>>7758 eマンションさん
どこみてんの？

[7774: 匿名さん]

>>7773 マンコミュファンさん

そのとおり。
うちは住不のタワマン買っちゃったけど、次は住不の新築は買わない。
でも、購入したのが10年以上前だったので、助かりました。
住不でも今の中古価格、新築の2倍以上です。
購入タイミングがよくてラッキーでした。

[7775: 検討板ユーザーさん]

スカイデュオはBRTで新橋ほぼシャトルバスだけど、ここは都バスだし別に駅も近くない
全てが平均以下という微妙な立地
外観はかっこいいけど、家の中からは見えないし、帰り道はもっとカッコイイPTK見えるし
なんか微妙

[7776: 匿名さん]

スミフは施工不良とか不祥事が起きた時の住民への塩対応が度々問題になってる。公になったものがあれだけあるなら、世の中に出てきてないものも相当あるんじゃないのかな。

[7777: 匿名さん]

>>7775 検討板ユーザーさん
スカイデュオもここもBRTまでの近さはそんなに変わらないよ。立地的には晴海も良いけど、抽選考えたら豊海の方が当てやすい。中古相場を考えたらどちらも安すぎなんだよね。

[7778: 購入経験者さん]

プレミアム住戸に申し込む人いる？
数が少なくて特定されそうだからあまり書けないけど俺は申し込むよ
住宅ローンの使えない世界だから一般人が参加しないぶん抽選倍率も低くなるし

[7779: 匿名さん]

住宅ローンでプレミアム住戸申し込みますよ。住宅ローン使えないって何故？属性の問題？

[7780: マンション検討中さん]

>>7775 検討板ユーザーさん
PTK、昼はいいけど夜はティアラのライトアップがダサすぎない？
MTGの光るうんこ頭に乗せてるみたいなティアラの時点で嫌な予感はしてたけど

[7781: 匿名さん]

PTKもMTGも格好良いと思いますよ。立地も周辺環境も良いからリセールもかなり上がってる。

[7782: 検討板ユーザーさん]

>>7781 匿名さん

MTGってなんだ？

[7783: 検討板ユーザーさん]

>>7781 匿名さん

MTGってなんだ？

[7784: 匿名さん]

マジック：ザ・ギャザリング、だったらなつかしい。

[7785: 名無しさん]

MajiでToyomiへGoするGo秒前？

[7786: eマンションさん]

>>7773 マンコミュファンさん
スミフは販売方法が特徴的で新築価格が釣り上げられてるから、評価する上でその指標が役に立たないって言われてるんだろ。
話について行けてないよ、君は。
スミフのタワマンは築年数を感じさせないオフィスビル工法。中古から参入する場合、パフォーマンスはかなり良い。もしくは狙うなら新築第一期。

[7787: 評判気になるさん]

>>7786 eマンションさん

わかったから、
ラトゥールでも、ドゥトゥール、
シティタワーでも、好きなところに
住んでてよ。

[7788: eマンションさん]

>>7787 評判気になるさん
ワイはグランドヒルズかグランドシティタワー

[7789: マンション検討中さん]

開票が楽しみだね

[7790: マンコミュファンさん]

駅遠いとみんな言ってるけど、徒歩10分って普通に駅近じゃないですか、、、
マンションに入ってたらエレベーター乗る時間などは知らないが、立地的には駅遠とは言えないではないでしょうか？

[7791: 口コミ知りたいさん]

>>7790 マンコミュファンさん
毎日10分の往復なんて時間がもったいない！とか言ってる人ほどそんなに生産性高くなかったりするからね。

[7792: 検討板ユーザーさん]

ドゥトゥールだって昨年までは駅徒歩9分、駅遠なんて言われていなかった。今は橋ができて駅4分、確かにかなり価格は上昇。

豊海も臨海地下鉄勝どき駅ができれば駅距離は確実に近くなる。ドゥトゥールと同じ流れ。

[7793: マンション掲示板さん]

>>7790 マンコミュファンさん
私もそう思っていました。
ただ実際に現地まで歩いてみると徒歩10分以上に感じてしまったのが正直なところです。(現居の徒歩11分と比べてもそれ以上の距離に感じてしまいました)
周辺施設が何もないのと一本道のせいですかね…
ここにあのエレベーターの遅さと勝ちどき駅構内距離を考えて、我が家の中では現実的ではないなとなってしまいました。

[7794: 名無しさん]

例えば恵比寿駅から代官山方面に徒歩10分なのと、
何もない勝どきからさらに倉庫しかない豊海に徒歩10分なのと、
スタートとエンドとその途中の環境の差が雲泥の差。どっちかが賑わってればまだ生活利便性は評価されるけど。
良い眺望のお部屋じゃない限り、何のためにこんな所に住んで、ただ心を無にして倉庫街を10分も歩くんだろうと思わないだろうか？

[7795: マンション検討中さん]

現在の居住性重視なのか、将来的に資産を築くための半投半住なのか、これによって意見は分かれる。

住むだけしか考えなければ多少の不便はある。
逆に将来的な価値向上を見ているなら伸びしろは大きければ大きい方が良い。今の豊海はベストに近い。

2008年に4000万円で売られていたパークシティ豊洲を買って2024年に億の資産を手に入れてる人と、不便だからと見送って別を選んだ人。その違い。

[7796: 通りがかりさん]

>>7792 検討板ユーザーさん
何十年先の話？

[7797: 通りがかりさん]

>>7795 マンション検討中さん
億とか、話をでかくしすぎだろ…
…と思ったら、2億だった。分譲当時5、6千万くらいだろ。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FBP7QA12/
自分も、完成した街の物件を投資目線で買うのには賛成しない。

[7798: マンション検討中さん]

豊海町自体が発展することはなくない？
勝どきは発展するけどね。
港と冷凍倉庫の機能自体が不要になるわけでも、移す先があるわけでもないんだし。
豊洲のときは移転の15年前くらいに計画はあった。
ここはそんな規模じゃないが、それでも今計画がないってことは10年はこのままでしょ。
豊洲の価格が急激に上がっても隣の東雲はノロかったのと同じで、ここも急激は上がらないと思うけどね。

[7799: マンション掲示板さん]

>>7798 マンション検討中さん
私もこの点気がかりですね
今後”豊海”が発展するかどうかについては、おそらく確かな情報は現時点でないですよね。
なんとなく発展しそうな雰囲気に対しては懐疑的です

[7800: 名無しさん]

実需で購入するつもりで今まで必死に行動してきましたが、先日MRでローン解除の特約がないとの旨を聞きました。つまり私の勘違いでなければ、病気や会社都合解雇など自分ではどうしようもない理由であっても、ローンがおりなくなった場合は手付金放棄となるという認識です。

そういうものなのかと納得しようとしましたが、これっておかしいのではという気がしてきました。ネットでさっと検索した情報によると、新築マンションではローン解除の特約があるのが普通だそうです。ましては豊海は3年も先。リスクが大きすぎる。金額も大きい。三井って特殊なのでしょうか？

ちなみに、ここにいる皆さんは、ローン特約なしでも不安はないのでしょうか？現金一括派もいるとは思いますが、ローンの方もいますよね。
うちはすごく買いたいけど怖くて今とても悩んでいます。皆さんはどのようにリスクマネジメントしますか？

[7801: マンション検討中さん]

今決まってるのは勝どき西5丁目の再開発で眺望塞がれるのと、20年くらい先に地下鉄来るかもってだけ。環状三号線とか何も決まってないよ。
築地再開発も、今のプラン見ると敷地の西側にビルが並んで西側からはメインのドームが綺麗に見えないし、そんなにプラスじゃない。

[7802: 住民さん5]

言っちゃ悪いけど、パークシティ豊洲と同列に語っている奴正気か？
グロス高騰でもはや利回りは２。５パー行くかどうかの水準
圧倒的多数を占めるリーマンは含み益使って何とか買える水準
豊洲と違って発展の余地がない豊海
円安是正によるチャイナ日本買いの減退

ここからのアップサイドなんてほとんど無いだろｗ

[7803: マンション検討中さん]

横浜や恵比寿みたいに完成された街を完成された価格で購入したい人。
今後これ以上ない大規模な近隣開発が揃っており、伸びしろで資産を増やしたい人。

目的が違うから話が合わないよね。
資本主義社会で金持ちになるのは後者。
豊洲だって発展するかどうかも分からないところから、1億2億の資産価値上昇。分からないからこそ価値がある。

だけど、住みながら投資ができるのは素晴らしいことだよ。さらにここはエリアの価値が下がることがまずない。

[7804: 口コミ知りたいさん]

>>7802 住民さん5さん
信じられるかわからないけど、貴殿のコメントとほぼ同じことが豊洲に対して言われてたよ。
「ただの造船跡地」
「開発されるわけがない」
「埋立地のすっ高値塩辛マンション」
「有楽町線だけしかない」
「坪250とか正気の沙汰か」
それが今2.5億になってるわけなので、貴殿のコメントにすんなり賛成はできない。どうなるかなんて誰にもわからない。

[7805: マンコミュファンさん]

>>7804 口コミ知りたいさん

いや、わかるやろ。
収益還元法にかければ、フローで赤字だと高値づかみ
それが実態価値だ。

[7806: マンション掲示板さん]

>>7804 口コミ知りたいさん

>>7804 口コミ知りたいさん
2.5億（成約か売出かは置いといて）になった要因、
マンション相場上昇が何割か、豊洲の相場上昇が何割か、
それぞれ再現性あるかどうかはたしかに分からないけど、
マンション相場上昇の再現性、金利動向と利回りを見て難しくなったのは確実に言えることでしょう。
株でもベータで儲かったのにアルファだと勘違いするケースが多いけどね

[7807: eマンションさん]

豊海は跡地ですらなく、現役の事業者が操業中だからね。未来永劫、倉庫街のままの可能性もある。

ましてや駅からも遠いし、十数年後に勝どき駅の出口が近くなる可能性があるだけ。しかも引き渡し3年後でローン特約なしと来た。
私はもうここ撤退しましたが、正解だったようです。

[7808: 口コミ知りたいさん]

>>7800 名無しさん
全く同じ状況です。
ついこの間掲示板で出てたので調べましたが三井はそう見たいですね。
流石に三年は長すぎます。
みなさん現金があって余裕みたいな感じですが私みたいな一般家庭ローンで買う側からするとリスクが大きすぎます。
私は抽選申し込まないつもりです。先々別の新築も出てきますし、固くいくつもりでいます。

[7809: マンション検討中さん]

ローン特約の件がマジなら、104なんて実需の申し込みゼロじゃね？

[7810: 名無しさん]

>>7808 口コミ知りたいさん

返信ありがとうございます。
本当に、一般家庭はどうすればいいのか…。
手付金約1500万放棄になったら痛すぎますよね。

申し込まない決断をされるのですね。
うちも非常に悩んでいます。
家族会議したいと思います。

[7811: マンション検討中さん]

ローン特約無しはさすがに倍率下げたいフカしでしょ？
3年も手付けロックされて特約無いとか実需目的でもかなり苦しいんだが
投資目的ならここのリスクを上回る期待利回りが見込まれるかどうかって考え直すとかなり厳しい気がする。

個人的には即売却でも1.5倍でトントンくらいなイメージ。（3年間のロック、不確実性込で）

[7812: マンション検討中さん]

>>7811 マンション検討中さん
MR行けてないんだね
特約無しの件は申し込みに当たっての確認事項の最初に書いてあるよ

[7813: 検討板ユーザーさん]

>>7812 マンション検討中さん
そんなのあったっけ？
特約はあったと思う。限定的だけど。

[7814: マンション検討中さん]

>>7810 名無しさん
本当に苦渋の決断でした…
家族で話し合った結果、将来のことも考えて今回は抽選を申し込まないことにしました。
3年ロックと融資特約のリスクに見合ったリターンがほんとに見込めるのかなと話し合いまして。


ご決断がどうであれ、良い結果になることをお祈りしています！

[7815: マンション検討中さん]

休止前にもらったオーナーズスタイリングがバカ高い気がするんだが、これ円高反映前だよね？
3年後にリフォーム業者入れた方がいい部屋安く出来そう。

[7816: 匿名さん]

厳密にいうと、当選後の2～3ヶ月で本審査に進んで、本審査以降はローン特約がキレる感じ。

[7817: マンション掲示板さん]

>>7814 マンション検討中さん

こんなリスク許容できないなら、新築買えなくね？
てか今出てて、3年以内に審査でなくなるような状況なんてほぼなくね？

[7818: マンション検討中さん]

>>7816 匿名さん
引渡時に融資実行されることを鑑みると、そんなに前倒しで本審査すること自体意味不明なんだよな…
自己都合のキャリア転向ならなんも言わんが事故って融資降りなくなった場合に手付け没収は痛すぎる

[7819: 名無しさん]

>>7816 匿名さん
本審査が2、3か月後ですか？？
引き渡しの数ヶ月前ではなくてですか？

[7820: 匿名さん]

>>7819 名無しさん

本審査は契約日から2ヶ月以内に行うよう記載がありました。

[7821: マンション検討中さん]

その本契約から2ヶ月以内の本審査通ったら、その後転職しようが株で大損しようが銀行は文句言わずに借りられるんなら特約無効になってもいいけどね。

[7822: 匿名さん]

>>7821 マンション検討中さん
残念ながら、そんなふうにはいかないんだよねぇ。。

[7823: 検討板ユーザーさん]

株や転職は自己責任だが交通事故とかで年収大幅減とかで蹴られんのがヤバい

[7824: 検討板ユーザーさん]

>>7820 匿名さん
特約が2ヶ月しかないのは
普通なんですか？

[7825: 匿名さん]

3年間転職したくてもできないってことですか？

[7826: マンション検討中さん]

>>7824 検討板ユーザーさん

普通なわけないだろ。とんでもない殿様商売だぞ。地雷物件もいいとこ。

投資家か中国人しか買わないんじゃないかな。

[7827: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[7828: マンション検討中さん]

PTKも契約後直ぐに本審査してOKだったら、そこで住宅ローン特約はおしまいだったよ。
三井が毎回そうか分からないけどね。
うちは実需でローンの予定だけど、最悪、現金で買えるぐらいの部屋で71,73,75辺りにする予定。

[7829: マンション検討中さん]

ローンの本契約のあとに転職したら減額とかあり得る感じですか？よほど下がらなければない？

[7830: 検討板ユーザーさん]

事前審査→本審査(2カ月後)→引渡し(3年後)
本審査から引渡しまでの転職は、融資条件が変わってしまってるから普通にアウトだと思ってたんだけど認識違う？アウトだとして融資特約ないから手付金没収　or 審査再度やり直し(借りられる額減る)
みたいな認識だった

[7831: マンション検討中さん]

本審査の有効期限って6ヶ月だし、3年後に金利上がってるだろうから、審査の基準金利を上がってて、満額借りられないとかあるのかもね。
銀行も3年後にお金貸すかどうかまで保証しないだろうし。

[7832: eマンションさん]

>>7828 マンション検討中さん
お前絶対93、104狙いだろ
儲かるもんな

[7833: マンション検討中さん]

資産性、リセールの観点なら104>93>>>75>73>>71

[7834: 検討板ユーザーさん]

88忘れられがち

[7835: 名無しさん]

>>7833 マンション検討中さん
同じ順番です。あとはこの中から倍率見ながら申し込むつもりです

[7836: マンション検討中さん]

見送って年末近くに下げ止まった株に金突っ込んで3年待った方がよほど儲かる気がしてきた。

[7837: 匿名さん]

住宅の円滑な供給は行政マターでもあり、住宅ローンには政府の介入も入っているからよほどのことがないと銀行も本審査NGにはしないよ。住宅ローンの取扱いは公共事業みたいなもので銀行もお上に目を付けられるようなことはしない。

[7838: eマンションさん]

>>7836 マンション検討中さん
どうぞどうぞ。
自分もそう思うので、見送りが賢明だと思います。

[7839: 評判気になるさん]

とは言ってもねぇ。
たとえば転職が「よほどのこと」に当たるのかどうかも分からないのではやっぱり不安。
転職せざるを得ない状況になるかも知れないし、解雇規制緩和も話題になってますし。

[7840: 匿名さん]

転職もほとんどの人は条件が改善するような転職をする訳で、むしろ与信が増えるケースの方が多そう。

[7841: 匿名さん]

条件が良くなっても、会社自体がスタートアップなど信用が落ちることも有り得るよね。
そうでなくても給与が上がればそれだけリスクも大きくなるし、そもそも転職自体がリスキーだし。

[7842: マンション検討中さん]

普通に勤続年数のリセットが査定上マイナスでしょ

[7843: マンコミュファンさん]

いくら住宅ローンが政策だと言っても、民間企業である銀行に損失を強要するようなマネはできんわな。

[7844: 匿名さん]

>>7842 マンション検討中さん

ここはあんま関係なくて、どっちかと言うと給与体系(役員報酬かそうでないか、そうでない場合は月給か年俸制か)のほうが重要。勿論研修期間とかだとネガティブに働くことはあるが
年収額＞給与体系(月給制＞＞年俸制＞＞＞＞役員報酬)会社規模＞その他って感じ

[7845: 匿名さん]

>>7844 匿名さん

勤続年数数年あれば十分ですが、ローン契約開始までは転職しないように銀行からクギを刺されました。
3年間キャリアチェンジできなくなるのは人権無視に近い

[7846: 検討板ユーザーさん]

家(豊海タワー)かキャリアか選択しなきゃだな。

子供が今年産まれる予定なんだけども、2人じゃ手が回らない場合は妻の実家近くに転職してヘルプ貰うことも考えてたから悩ましいな。
まじで3年なのか…

[7847: 評判気になるさん]

>>7846 検討板ユーザーさん

キャリアのほうが大事よ？

[7848: 匿名さん]

3年後か
50代以降で購入する場合、よっぽどキャッシュ持ってないとローン審査落ちるな。
そもそもその年で80歳までローン組むとかって恥ずくて言えないかも

[7849: 通りがかりさん]

>>7848 匿名さん
ローン残高は墓場にもっていきます

[7850: 匿名さん]

キャリアの方が大事な気がするなぁ
来年いいマンションいっぱい出てくるでしょ
購入条件(融資特約や引渡し期間)もっといいのがくるわ