ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[7601: マンション検討中さん]

1500組はない気がするなぁ
駅遠10分遠いのは1番のネック
意外と騒いでるのは一部で人気ないのではという印象です。

[7602: 検討板ユーザーさん]

>>7584 マンション検討中さん

みんな分かってるよ
運用収益分を超えるかどうかが損益分岐であってそれをゼロとは言えないよね、と言う話なだけ

[7603: 検討中]

先日MR行ってきました。確認事項聞きましたが、三井の場合って、やむを得ない事情(病気やリストラ)であっても、ローンが実行できなくなった場合は手付金返還されないんですね。
以前別の大手デベロッパーで契約した時は、自己都合(転職など)の場合を除いてやむを得ない都合の場合は手付金返金される契約だったのでちょっと驚きました。
しかも3年先となるとかなりリスクですよね…。そこは正直かなり不安です。

[7604: 匿名さん]

>>7603 検討中さん
情報ありがとうございます！
まじですか、、ローン特約組めると思ってたのでだいぶ不安になりました…

[7605: 検討板ユーザーさん]

ここのお見合い住戸高くないですか？
坪単価350とかでもいいかと思うのですが。
購入検討者さんは永住する気なの？

[7606: 匿名さん]

マンクラは騙して申込みするから気をつけろ。
自分でMR行った1次情報だけが真実。
俺は来場組数と新規数を聞いたが、正確な数字は1個もネットにでていない

[7607: 口コミ知りたいさん]

>>7605 検討板ユーザーさん
貴方は浦島太郎ですか？

[7608: 名無しさん]

>>7605 検討板ユーザーさん
おみまい住戸の坪単価はでてますか？
東西にらみ合いのことですよね？

[7609: マンション検討中さん]

>>7606 匿名さん
担当者によっても言うことがバラバラなんだよ
俺も曖昧な数字を書いたが
誰も本当の倍率なんてわかっていない

[7610: マンション検討中さん]

>>7603 検討中さん
確かに、ローン特約は実質無いに等しいですね。
年収の下がる転職は要注意です

[7611: 匿名さん]

>>7609 マンション検討中さん
昨日行ったけど、ネットの情報ほんとデタラメばっかだわ

[7612: マンション検討中さん]

MRで聞いた数字を信じます

[7613: 検討板ユーザーさん]

>>7610 マンション検討中さん

そん時は現金で払えば大丈夫でしょ。

[7614: マンション掲示板さん]

>>7605 検討板ユーザーさん

気持ちはわかるが23区で350で買える新築タワマンはたぶん無いんじゃないかな。

[7615: 匿名さん]

>>7613 検討板ユーザーさん
現金さすがですね。
私はローン組一般層なので、先々のキャリア考えてもう一度検討しなおします

[7616: マンション検討中さん]

竣工までには南海トラフ来て、いきなり住宅ローンの審査基準上がる可能性見ておかないと手付金1～2千万ドブに捨てるかも知れんのか。

[7617: 匿名さん]

南海トラフは東京は問題ない。一番怖いのは首都直下地震だけど、築年数の古いタワマンはともかく新築の豊海なら安全性は極めて高いです。

[7618: マンション掲示板さん]

>>7617 匿名さん
マンションが大丈夫でもそいつの与信が下がるだろ
銀行もタダでは済まないから結果的に審査基準が上がるのでは？
本審査後に基準が上がることってあるの？

[7619: 口コミ知りたいさん]

>>7617 匿名さん

そうかね？
直下の揺れにもよるけど、
倒壊は避けられるけど損傷はする可能性ある。
所詮は建築基準法並みの設計だからさ。

[7620: 匿名さん]

新築の豊海が損傷する地震なら築20年超のタワマンは倒壊するんじゃないか？

[7621: 匿名さん]

三井って契約直後にすぐ本審査させてローン特約消費させるから、その後のローン実行までの数年で体調崩したり収入変わったりでローン降りなくなると手付金バイバイなんだよな
ローン特約ないのとほぼ同じで、こんな殿様なやり方してるの三井だけ

[7622: 評判気になるさん]

>>7618 マンション掲示板さん
金融機関も慈善事業じゃないので、状況が著しく変われば本審査後でも審査やり直しますよ
金利が爆上がりしてる状況で、数年前の低金利のときの審査結果のまま貸したら貸し倒れリスクやばいでしょう

[7623: 名無しさん]

まーじか
でも世帯年収2000万強のキャッシュもあるここの購入層は意外と余裕なのか、、、？

[7624: 匿名さん]

新築だから震災リスクを考えたらかなり安心できる。怖いのは躯体の劣化が進んでいる中古タワマンでしょう。

[7625: 評判気になるさん]

>>7624 匿名さん
湾岸エリアの築10年や20年じゃ劣化なんてないようなもん。
それよりも耐震、制振、免震のどれかで選んだ方が良いのでは？
勝どきエリアは直接地盤だから制振ということだが、圧倒的に揺れないのはやはり免震。ドゥトゥールやスカイデュオが有利。

[7626: 匿名さん]

ベタ基礎は地盤全体で建物を支えるから、杭で支える建物より揺れにくいし建物の倒壊リスクも低い。ベタ基礎と杭基礎の免震はどちらも甲乙付け難いね。築古の杭基礎非免震が一番ダメージ蓄積されてるから怖いですよ。

[7627: 検討板ユーザーさん]

>>7626 匿名さん

直接地盤だろうと免震じゃないマンションは揺れをマンションの躯体で吸収しようとするから、揺れるし破壊されやすい。ダンパーは破壊されて交換される前提となっているから、破壊後に巨大な余震が繰り返しきたらアウトなんですよ。
免震しかありえないです。

[7628: 匿名さん]

>>7625 評判気になるさん
いや塩害あるから湾岸タワマンは他より劣化しやすいよ。コンクリートは劣化が始まるとひび割れが加速度的に増えていって一気に状態が悪くなる。大規模修繕で延命するけど、新築から50年も経てば延命も限界、建て替えの方がコストが安いくらいになってくる。建て替えられない古いタワマンは倒壊リスクが跳ね上がるからリセールも苦労することになるよ。

[7629: eマンションさん]

>>7628 匿名さん
佃の1991年竣工のタワマン、あと15年で限界来るの？ほんとう？

[7630: 匿名さん]

タワマンの場合は容積いっぱいだから建替費用は丸々自分たちの負担ですよ。
グレードにもよりますが解体と再建築でざっくり戸当たり4000万としても500戸規模のタワマンで200億ですので、修繕より安いと言うことはありません。（最近は更に高くなってるかも）

とは言え、住みながらのエレベーターやタワパの大規模修繕も最悪ですけどね。。100年後位にはロボットが全自動でメンテナンスしてくれるかもしれませんが、今は10年で住み替えが最良の選択です。

[7631: 検討板ユーザーさん]

>>7628 匿名さん
めちゃくちゃなこと言っとるやん
湾岸タワマン100年は余裕ってのが今のコンセンサスや

[7632: 匿名さん]

>>7626 匿名さん
>>7628 匿名さん

直接基礎だから安全とか、新築だから安全とか、前からずっと間違ったこと言ってるよね。あなた。
マンションストラクチャーさんが400棟弱のタワマンの耐震性能公開してくれてるけど、以下の結論になっている。直接基礎は耐震性能と関係ないわ。

＞地盤種別(台地・埋立地)
＞基礎種別(直接基礎・杭基礎)
＞施工者(スーゼネ・その他ゼネ)
＞はタワマンの耐震性能と因果関係は特に見られません。

構造が、耐震・制振か、免震・免制震かによって耐震性能の相場が変わるだけ。

後、コンクリートより配管の劣化が早いから、タワマンの寿命を気にするなら、スケルトンインフィルかどうかを気にしないとだめ。

マリスカが耐震性能高いタワマンで、かつスケルトンインフィルならいいけど。

https://x.com/mansionstruct/status/1764683083855561136

[7633: マンション検討中さん]

豊海タワーとSkyduoが外れたら中古市場を買おうとしてる層が割といると知り、結構びっくりした。
その時にはより中古価格上がるね。

[7634: 匿名さん]

>>7628 匿名さん
築50年気にしてもお前はもう死んでいる

[7635: 口コミ知りたいさん]

なんだかんだ注目度が高いマンションなんですね
地権者としては、嬉しい限りです。

[7636: 匿名さん]

>>7634 匿名さん
家族は生きてるかもしれないからね。不動産って家族のために買うものだから。

[7637: 匿名さん]

死んだら速攻売られて現金化するだろ

[7638: マンション掲示板さん]

>>7633 マンション検討中さん
71とかに駆け込んでる一次取得組はそうかもね。
豊海に参戦してるのは湾岸や都心のポジション持ちの方が多いから影響は限定的かもね。

[7639: 匿名さん]

塩害で劣化の進んだ中古タワマンに大事な家族を残すのは避けたい。やはりタワマンを買うなら新築が良いと思う。

[7640: 通りがかりさん]

>>7633 マンション検討中さん
デュオの申し込みが低調な状況を見る限り、単純に金利上昇で買い控えが始まってるだけ

[7641: 匿名さん]

新興国みたいな値動きだな日経

[7642: マンション検討中さん]

最近の成約実績見ても少し相場が落ち着いてきた気がするな

[7643: 名無しさん]

>>7634 匿名さん

築53年のマンションの価格を見なさい！

[7644: マンション掲示板さん]

73と75よくね？なんで人気ないの？

[7645: 名無しさん]

>>7644 マンション掲示板さん
あるけど玄人が狙うから誰も呟かないだけ

[7646: 名無しさん]

>>7644 マンション掲示板さん
人気なくないよ。
投資家がより爆益が狙える広い部屋に集中してるだけで、実需層には70台はやっぱり人気。すでに5倍以上。

[7647: 匿名さん]

88とかは穴場ですね

[7649: マンコミュファンさん]

>>7648 通りがかりさん

情報に踊らされる雑魚ばかりで助かる。

[7650: 匿名さん]

スカイデュオが低調って200戸以上が平均50倍以上の世界だぞｗｗｗ

[7651: 通りがかりさん]

>>7648 通りがかりさん
陰謀論とか信じちゃいそう

[7652: マンコミュファンさん]

>>7648 通りがかりさん
73.75はかなり狙い目

[7653: 評判気になるさん]

88はなぜ不人気なのでしょうか？眺望がハルフラ&清掃工場でビミョーだから？
まあその割には広いから高いですしね。

[7654: マンション掲示板さん]

>>7653 評判気になるさん
そこら辺ですね。X上では無抽選もありそうな感じだと

[7655: マンション検討中さん]

>>7654 マンション掲示板さん

なるほど

[7656: 匿名さん]

>>7643 名無しさん
そこは土地の価格でしょう。内陸だから塩害もないし建物が長持ちする。

[7657: eマンションさん]

>>7652 マンコミュファンさん
倍率高かくて人気みたいですよ。
マンクラがこぞって狙ってるから、買えたらラッキーだな

[7658: マンション検討中さん]

71は前建てがほぼ確実。
眺望も間取りもパッとしない。
居住性のみならず資産性考えると尚更、2000万のせて73か75が懸命。

[7660: マンション検討中さん]

>>7653 評判気になるさん
眺望も勿論無いけど、間取りもね、、
柱の位置が地獄で実際の使用感は占有面積ほどの広さないし、リビング以外の部屋の日の入り感、眺望の抜け感がまじで微妙。そのくせグロス高いからそれなら駅近にってなるよね。
あと謎にリビングに壁の食い込みあって使いづらさあるのに間取り図で気づいてない人多いらしい。

[7661: 名無しさん]

88の間取りはやはり気になってしまう
なら少し小さくなっても眺望もいい73/75あたりを狙っていきたいかな

[7662: 匿名さん]

70平米台はどこも高倍率だよ。

[7663: マンション掲示板さん]

数日前にMR行きましたが、104と71が人気で73と75は倍率的に狙い目だということが分かりました。

[7664: eマンションさん]

しかしこのご時世によくこんな駅から遠い物件に登録する気になるな。悪いこといわんからやめとけ。

[7665: 匿名さん]

いや、71、73、75はどこも倍率高いですよ。

[7666: マンコミュファンさん]

頭が機能してない人が多くてありがたい。

[7667: 名無しさん]

マンション相場が落ち着いた時に
駅から10分という事実だけが残って、人気がサーっと引いていかないかだけ心配
まぁ将来の相場は上にも下にもわからないものではあるが。

[7668: 通りがかりさん]

営業いわく104については各部屋20-30倍ほど倍率つくとのこと

[7669: マンション検討中さん]

周りが冷凍倉庫で街としての発展が見込めない点が最大のネックかな。スーパーが入るかも分からない、カフェもない、駅から遠く、水産関係者のトラックが行き交う街。

[7670: 匿名さん]

>>7667 名無しさん
臨海地下鉄の通らない港南や夢の島はリセール厳しいだろうけど、豊海は臨海地下鉄も通るからまだまだ上がりそう。

[7671: 買い替え検討中さん]

>>7670 匿名さん
15年寝かせて売るんですか？

[7672: マンコミュファンさん]

>>7668 通りがかりさん
んなわけない
じゃあ平均25倍として104だけで600人弱を吸収してくれんのかね？

[7673: マンション検討中さん]

周辺で飯食えるのは魚がしと豊海センタービルだけで、あとはコンビニ2件とパパスだけ。
例え下にスーパー入ってもけっこうな頻度で勝どき駅周辺かPTKまで歩く。
まぁ実際不便だよ。実需だけなら登録無し住戸出てもおかしくない。でも誰も住むつもりなくて転売で金を抜くこと考えてるだけだから、生活利便性なんて気にしてないと言う…。

[7674: マンコミュファンさん]

>>7672 マンコミュファンさん

104は1番人気で多くて10倍と聞きました。

[7675: マンコミュファンさん]

>>7674 マンコミュファンさん
それはそれで少ない気がする

[7676: 通りがかりさん]

実際に自分が住んでみたらを考えて駅から豊海タワーまで何回か歩いたけど、周辺施設がなくて駅から遠いなとは思ったよ。(特に実需の人は何回か歩いて確認してみて)
でも104/93らへんはリセール固いと思ってるからそこにはいくつもり。

[7677: 匿名さん]

KTTやTTTもそうだけど最近はBRT使う人がかなり増えたよ。

[7678: 検討板ユーザーさん]

豊海が生き残るためにはお魚タウンとして振り切るしかない。お魚食堂、お魚カフェ、お魚釣りスポット、とにかく海と魚を武器に街づくりするんや

[7679: マンション掲示板さん]

>>7677 匿名さん
豊海タワーから勝どきBRT乗り場まで遠くない？

[7680: 匿名さん]

豊海からBRT乗り場は意外と近いよ。品川駅港南口から山手線ホームの方が遠いと思う。

[7681: 通りがかりさん]

>>7665 匿名さん
倍率って教えてくれるの？

[7682: 評判気になるさん]

>>7680 匿名さん
乗り場は近いんだが、
乗れるかどうかは別問題。

あとは言わなくても分かるよね。
特に通勤時間帯が。

[7683: マンション検討中さん]

ここは晴海フラッグと異なり、モデルルームでの登録が必要になり、みんなその時その時の倍率みて決めるから結局倍率はある程度平均化されていくんよ。狙い目なんて考える必要はありません。

[7684: マンション検討中さん]

本登録のときってオンラインじゃなくてモデルルーム行かなきゃいけないの？

[7685: マンション検討中さん]

本登録もモデルルーム訪問マストです、オンラインは対応していません。

[7686: eマンションさん]

>>7685 マンション検討中さん
マストじゃないよ

[7687: 評判気になるさん]

>>7684 マンション検討中さん
訪問済みで一括なら行かなくていい
9/28からの紙も代筆してくれるよ

[7688: eマンションさん]

58平米2Ldkでさえ、平均4倍いきそうと聞いて戦々恐々としてる、、

[7689: 匿名さん]

電話で登録出来る。MR取れなくて妄想で書き込みして可哀想だな

[7690: マンション検討中さん]

>>7688 eマンションさん
2Lの倍率が思ったより高くてビックリしました

[7691: マンション掲示板さん]

>>7664 さん

皆さん、夜このあたり歩いたことありますか？
私はないですが、倉庫、小学校、中小企業ビル、海に囲まれたこのあたりの夜は、多分建物は真っ暗だし、一般の車や歩行者はいないし、お店もないし、結構寂しくて夜歩くの怖いかもしれませんよ。

人の住む環境なのかもう一度考え直してみても遅くない。

[7692: 匿名さん]

>>7691 マンション掲示板さん
晴海フラッグがそんな感じです。

[7693: 名無しさん]

>>7688 eマンションさん
この倍率ってMRで営業さんから言われましたか？

[7694: 通りがかりさん]

どこも倍率高いんだね～

[7695: マンション検討中さん]

BRTの終バスって何時？

[7696: 口コミ知りたいさん]

>>7693 名無しさん
はい。
モデルルームで聞いた倍率と違いますか？

[7697: 通りがかりさん]

>>7696 口コミ知りたいさん
日曜日いきましたが合ってますね

[7698: 匿名さん]

今日、現地付近で見ましたが、かなり2棟の距離が近いなと思いました。お向かい部屋は
カーテン常に必須ですね。

[7699: 匿名さん]

お見合いはそんなに気にならないと思いますよ。清掃工場ビューとかの方が厳しそう。

[7700: マンション検討中さん]

>>7699 匿名さん
南東のことですか？