ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[7533: マンション検討中さん]

ビュー好きだから抽選参加したいけど、
みんな割安割安大合唱しているのを見てると苦笑い。
販売価格でも表面利回り3.5%行けるかどうかじゃない？
キャピタルゲイン？三年待つのに？

[7534: 検討板ユーザーさん]

>>7533 マンション検討中さん
まさに。
手付金で寝かせるの考えたら株入れた方が良くねって

[7535: 口コミ知りたいさん]

>>7533 マンション検討中さん

え？

[7536: 匿名さん]

勝どき豊海はこれから化けると思うんだよね。

[7537: 口コミ知りたいさん]

2LDKの倍率高すぎる。
当たらんなこれは。

[7538: マンコミュファンさん]

>>7532 マンション検討中さん

東京都と開発するなら仕様は低めで価格は抑え気味の物件になりますね。
デベは共同開発者の意向と大きくずれる開発や強気値付けはしにくい。

[7539: 匿名さん]

諦めたらそこで試合終了ですよ。

[7540: マンコミュファンさん]

>>7534 検討板ユーザーさん

ここの機会損失過小評価されとるよなぁ

[7541: 評判気になるさん]

豊海買ったら億れるとか思考停止で飛びついてるおめでたい人が多すぎ。既に価格高騰したマーケットでさらにそんなんになるわけないのに。それと駅遠い物件は値段跳ね上がりません。品川WCTを見てください。マンション立派ですけど、駅遠がネック。マリスカのバロメータはWCT

[7542: 匿名さん]

こいつが言ってること全然違うな。
既存来場者の申込み500ではなく、1000～1100組申込みするぞ

https://x.com/mansionDr_TG/status/1832251794065670386?t=Qn_3lZUHAFXJZ-...

[7543: 匿名さん]

>>7542 匿名さん
お前が言ってることも全然違うけどな

[7544: 匿名さん]

勝どきのタワマンの中で最も立地悪いですか？

[7545: 通りがかりさん]

>>7542 匿名さん
既存来場者は1100くらいだよ。
休止時のヤフーニュースにもそう書かれてる。
そこからどれくらい申し込むかだね。

[7546: マンコミュファンさん]

来場者の半分しか申し込まないのか、半分も申し込むのか

普通のMRなら1割もないんだろうけど

[7547: 匿名さん]

MR行っても申し込むやつそんなにいないのか
まぁ、駅からは遠いのは事実だもんな

[7548: マンション掲示板さん]

>>7491 匿名さん
実需はないですね

[7549: 匿名さん]

MR行った人が確認したら実需の人が8割以上というツイートを見ました

[7550: 通りがかりさん]

デベが「転売狙いばかりですよ」って言うはずないだろ。炎上して売り方変えなきゃいけなくなる。

[7551: 口コミ知りたいさん]

>>7537 口コミ知りたいさん

ほんとですか？

[7552: マンコミュファンさん]

>>7550 通りがかりさん

転売するかなんてわかるわけないでしょ。
PTKやハルミの再現を狙ってる実需じゃない人達が割合多い、とかじゃないか？
家族住み実需ももちろんたくさんいるだろうけど。

[7553: 匿名さん]

2LDKってどの層向けなんだ
66は71から落ちてきた層がわんちゃんあるとしても小さな2LDKはどの層が購入するのかわからん

[7554: 検討板ユーザーさん]

>>7553 匿名さん
確かに。
いっそ、1Lの方が需要がありそう。

[7555: 匿名さん]

2LDK、子育て終わったシニア世帯とかも最近多いですよ。

[7556: 匿名さん]

>>7553 匿名さん

独身やカップル、新婚の20-40代には2LDKですね。層としてはそれなりにあります。グロスでも手が出しやすい。

[7557: マンション掲示板さん]

>>7553 匿名さん
3年後の引渡し考えると家族増えてることもありますし2Lと71似た価格なので、71で良いのではとは思います。
DINKS向け？

[7558: 通りがかりさん]

>>7557 マンション掲示板さん

大きいほうがいいに決まってます。お金ある人は大きい部屋にすればよろしい。
大は小を兼ねます。
でもそれだけ初期にも維持にもお金がかかりますからね。

[7559: 匿名さん]

広いと維持費も掛かるし、少子化が進んでいる今の時代はリセール考えたら狭い方が有利ですよ。

[7560: マンション検討中さん]

一生住む必要はないから、広いところに住みたくなったら、買い替えすればいいのでは。

[7561: 購入経験者さん]

>>7545 通りがかりさん
> 既存来場者は1100くらいだよ。
> 休止時のヤフーニュースにもそう書かれてる。

ずっと豊海タワー関連のニュースを追っかけてますが
そんな記事はありませんでしたよ

もし私がチェック漏れした記事があったとして、そんな重要情報がXで話題になってないはずが無いでしょう

[7562: マンション検討中さん]

一瞬で億り人になりたい人は104、93
確実に数千万欲しい人は75

[7563: 匿名さん]

>>7557 マンション掲示板さん
ガチレスすると、大きい間取りの供給は減ってきてるし成約事例みても今後大きい方がいい
小さい間取りの場合リセールによっては次同じランクの大きめの部屋にいけない可能性もある。

[7564: 匿名さん]

>>7562 マンション検討中さん
44はあかんすか？

[7565: 名無しさん]

>>7564 匿名さん
いいと思います

[7566: マンション比較中さん]

投資目的で104を買う人って、即転売が前提ですか？
賃貸で回しても回らないですよね？

[7567: 購入経験者さん]

>>7564 匿名さん
Xのマンクラインフルエンサーでも見て「マンション投資したら自分でも儲かりそう」とか影響されちゃった素人さん？

仮に44の転売を自分が買うとして、住宅ローン組んで、一世一代の買い物として、大金を払ってまで欲しいかどうか？を考えれば分かるよ

44のターゲットは東京のイキリ独身リーマン向けの賃貸だ
となると賃料はせいぜい月22万円x12ヶ月=年264万円
利率4%で割り戻して6600万円、利率3%で8800万円
はっきり言って1期1次の価格でも含み益は無い

これから1LDKの相場も上がる！、と信じているならぜひどうぞ

[7568: 匿名さん]

この倍率がリアル。
例の情弱医者は既存500新規200を信じちゃって可愛い

https://x.com/xiaokouangxion1/status/1832416847804952912?t=M-YZn5cw6Ve...

[7569: マンション検討中さん]

ここ建物間15mしかないから、ガチで地震で揺れてぶつけ合いそうだよね

[7570: 口コミ知りたいさん]

豊海暴騰相場、始まっちゃいましたね。

[7571: マンション検討中さん]

どんな住戸でも当たれば勝ちみたいなXの雰囲気が怖いのは私だけでしょうか？

[7572: 匿名さん]

直基礎だし、新築だから地震時の安全性は高いですよ。リスクが高いのは躯体の劣化が進んでる中古タワマンだと思う。

[7573: 匿名さん]

>>7563 匿名さん
湾岸で80平米超えてくるとむしろリセール苦戦してますよ。多分中古マーケットで一番リセールが良いのは70平米代前半の3LDKだと思われる。

[7574: 検討板ユーザーさん]

狭いと人気薄々

[7575: マンション掲示板さん]

104が10倍ってことはないのでは？

[7576: eマンションさん]

>>7573 匿名さん
それは数年前までの傾向で、直近は広ければ広いほど坪単価上がる逆転現象が起きてる。
70平米台3LDK、60平米台2LDKは供給多いから需給要因と思われる。
なので、豊海の選択で迷ったら広い方、で良いと思う。

[7577: 名無しさん]

>>7575 マンション掲示板さん
104は即転売で億近くできる。
10倍なら、期待値1000万円の抽選。しかも宝くじと違ってコストゼロ(与信は使うけど)。

[7578: マンション検討中さん]

引き渡し時は、500人以上の地権者住戸の一部が坪500万円程度で売りにだされ、相場があれるでしょう。

[7579: マンコミュファンさん]

>>7577 名無しさん
手付金はコストだと思いますよ。3年寝かすわけなので、機会損失としてコスト認識せざるをえないです。

[7580: マンション検討中さん]

手付の10パー程度、簡単に払えるくらいの資金力がないと、今の不動産は買わない方が良いですよ。少し、マーケットクラッシュが起きたら、湾岸は一斉に売りに出されるので、坪400万円、3割ダウンも想定しておくべきです。

[7581: マンコミュファンさん]

>>7579 マンコミュファンさん
1億のリターンを得るために、2000万を3年寝かせるのが惜しいというのならやめときましょうね。

[7582: 検討板ユーザーさん]

>>7577 名無しさん
104と93は既に中華系がかなりの数を申し込んでるから10倍どころじゃ済まないかもね

[7583: 通りがかりさん]

>>7495 マンション掲示板さん
ハルフラ転売やー、乙

[7584: マンション検討中さん]

>>7579 マンコミュファンさん
手付金がコストと言いきるのは
少し違うと思います。


手付金の運用収益分が、機会損失もしくは逸失利益(損失)といえるかもしれない。
しかし、引き渡し三年後の物件を先物で
買ってるわけで、三年後の現物価格が
購入価格プラス逸失利益分を上回れば、
貴殿のいうところのコスト(逸失利益)はマイナスになる。

みんなそこを狙ってるんじゃないの？

[7585: 通りがかりさん]

>>7581 マンコミュファンさん
論点ずれてますw

[7586: 口コミ知りたいさん]

>>7585 通りがかりさん
なにもずれてないよ。バカなの？
持っている2000万を3年寝かせた逸失利益は、高めに年10%と見積もっても600万(複利は面倒なので省略)。
豊海の手付金で3年寝かせて、3年後の期待リターン(転売の純利益)が600万を上回るなら、リターンの観点では豊海の方が上。
あとはリスクをどう見るかだけど、市場が暴落したら手付放棄もできるし、そんな市況変動があれば当然株式だって暴落。
104に投資の旨みが無いっていう人はマジでセンスない。

[7587: 通りがかりさん]

どうせ当たらねーだろって話は置いといて、104は3LDKとして買えるが、93って2LDKじゃないとDW途中でぶった斬ってしまうのもったいなくない？
かといって93平米あって2LDKってのも、DINKS前提になっちゃうか？しかし売るときは3LDKの方が売りやすいよね？

[7588: 口コミ知りたいさん]

>>7586 口コミ知りたいさん

7586が120％正しくで、7585はアホやな
7585はよくその理解力で豊海を買おうとしてるな笑が

[7589: 名無しさん]

>>7588 口コミ知りたいさん
自分で言ったことを他人になりすまし自作自演草

[7590: 名無しさん]

>>7587 通りがかりさん
同じこと思ってた。
なので104行く予定。
どっちも変わらくらい高倍率だし。

[7591: eマンションさん]

>>7576 eマンションさん
そうですよね。
71平米と66平米で迷ってましたが71平米に行こうかなと思ってました。

[7592: たろう]

>>7589 名無しさん現実を見れないんだな乙

[7593: 匿名さん]

申し込み人数600組という人もいれば1500という人もいる
真実は如何に…

[7594: 匿名さん]

申し込み人数600組という人もいれば1500組という人もいる
真実は如何に…

[7595: マンション検討中さん]

>>7594 匿名さん

Xも情報戦しかけてる人ばかり。
普通ほしい部屋を言うわけない。
或いはあえて人気高めて諦めさせる。

[7596: 通りがかりさん]

93とか104の実需で、休止前に家具配置シミュレーション用のシールみたいなの貰ったと思うけど、あれでシミュレーションやってみた人いる？
扇形のリビング配置が難しいわ。

[7597: 匿名さん]

晴海本命組が倍率分散のために豊海人気を煽ってる説もある。

[7598: マンション検討中さん]

>>7594 匿名さん
タイムリーだけどこの人のポスト読んだ感じ？
https://x.com/wanganbroly/status/1832619164504412562?s=46&t=-kCe2FZaIG...

MR行けば分かると思うけど申込総数1500組とか言ってるリバベルとかいう奴のポストはさすがに嘘だろ。

[7600: 匿名さん]

晴海は立地が良いからね。晴海みたいな好立地の低層マンションはなかなか出てこないですよ。

[7601: マンション検討中さん]

1500組はない気がするなぁ
駅遠10分遠いのは1番のネック
意外と騒いでるのは一部で人気ないのではという印象です。

[7602: 検討板ユーザーさん]

>>7584 マンション検討中さん

みんな分かってるよ
運用収益分を超えるかどうかが損益分岐であってそれをゼロとは言えないよね、と言う話なだけ

[7603: 検討中]

先日MR行ってきました。確認事項聞きましたが、三井の場合って、やむを得ない事情(病気やリストラ)であっても、ローンが実行できなくなった場合は手付金返還されないんですね。
以前別の大手デベロッパーで契約した時は、自己都合(転職など)の場合を除いてやむを得ない都合の場合は手付金返金される契約だったのでちょっと驚きました。
しかも3年先となるとかなりリスクですよね…。そこは正直かなり不安です。

[7604: 匿名さん]

>>7603 検討中さん
情報ありがとうございます！
まじですか、、ローン特約組めると思ってたのでだいぶ不安になりました…

[7605: 検討板ユーザーさん]

ここのお見合い住戸高くないですか？
坪単価350とかでもいいかと思うのですが。
購入検討者さんは永住する気なの？

[7606: 匿名さん]

マンクラは騙して申込みするから気をつけろ。
自分でMR行った1次情報だけが真実。
俺は来場組数と新規数を聞いたが、正確な数字は1個もネットにでていない

[7607: 口コミ知りたいさん]

>>7605 検討板ユーザーさん
貴方は浦島太郎ですか？

[7608: 名無しさん]

>>7605 検討板ユーザーさん
おみまい住戸の坪単価はでてますか？
東西にらみ合いのことですよね？

[7609: マンション検討中さん]

>>7606 匿名さん
担当者によっても言うことがバラバラなんだよ
俺も曖昧な数字を書いたが
誰も本当の倍率なんてわかっていない

[7610: マンション検討中さん]

>>7603 検討中さん
確かに、ローン特約は実質無いに等しいですね。
年収の下がる転職は要注意です

[7611: 匿名さん]

>>7609 マンション検討中さん
昨日行ったけど、ネットの情報ほんとデタラメばっかだわ

[7612: マンション検討中さん]

MRで聞いた数字を信じます

[7613: 検討板ユーザーさん]

>>7610 マンション検討中さん

そん時は現金で払えば大丈夫でしょ。

[7614: マンション掲示板さん]

>>7605 検討板ユーザーさん

気持ちはわかるが23区で350で買える新築タワマンはたぶん無いんじゃないかな。

[7615: 匿名さん]

>>7613 検討板ユーザーさん
現金さすがですね。
私はローン組一般層なので、先々のキャリア考えてもう一度検討しなおします

[7616: マンション検討中さん]

竣工までには南海トラフ来て、いきなり住宅ローンの審査基準上がる可能性見ておかないと手付金1～2千万ドブに捨てるかも知れんのか。

[7617: 匿名さん]

南海トラフは東京は問題ない。一番怖いのは首都直下地震だけど、築年数の古いタワマンはともかく新築の豊海なら安全性は極めて高いです。

[7618: マンション掲示板さん]

>>7617 匿名さん
マンションが大丈夫でもそいつの与信が下がるだろ
銀行もタダでは済まないから結果的に審査基準が上がるのでは？
本審査後に基準が上がることってあるの？

[7619: 口コミ知りたいさん]

>>7617 匿名さん

そうかね？
直下の揺れにもよるけど、
倒壊は避けられるけど損傷はする可能性ある。
所詮は建築基準法並みの設計だからさ。

[7620: 匿名さん]

新築の豊海が損傷する地震なら築20年超のタワマンは倒壊するんじゃないか？

[7621: 匿名さん]

三井って契約直後にすぐ本審査させてローン特約消費させるから、その後のローン実行までの数年で体調崩したり収入変わったりでローン降りなくなると手付金バイバイなんだよな
ローン特約ないのとほぼ同じで、こんな殿様なやり方してるの三井だけ

[7622: 評判気になるさん]

>>7618 マンション掲示板さん
金融機関も慈善事業じゃないので、状況が著しく変われば本審査後でも審査やり直しますよ
金利が爆上がりしてる状況で、数年前の低金利のときの審査結果のまま貸したら貸し倒れリスクやばいでしょう

[7623: 名無しさん]

まーじか
でも世帯年収2000万強のキャッシュもあるここの購入層は意外と余裕なのか、、、？

[7624: 匿名さん]

新築だから震災リスクを考えたらかなり安心できる。怖いのは躯体の劣化が進んでいる中古タワマンでしょう。

[7625: 評判気になるさん]

>>7624 匿名さん
湾岸エリアの築10年や20年じゃ劣化なんてないようなもん。
それよりも耐震、制振、免震のどれかで選んだ方が良いのでは？
勝どきエリアは直接地盤だから制振ということだが、圧倒的に揺れないのはやはり免震。ドゥトゥールやスカイデュオが有利。

[7626: 匿名さん]

ベタ基礎は地盤全体で建物を支えるから、杭で支える建物より揺れにくいし建物の倒壊リスクも低い。ベタ基礎と杭基礎の免震はどちらも甲乙付け難いね。築古の杭基礎非免震が一番ダメージ蓄積されてるから怖いですよ。

[7627: 検討板ユーザーさん]

>>7626 匿名さん

直接地盤だろうと免震じゃないマンションは揺れをマンションの躯体で吸収しようとするから、揺れるし破壊されやすい。ダンパーは破壊されて交換される前提となっているから、破壊後に巨大な余震が繰り返しきたらアウトなんですよ。
免震しかありえないです。

[7628: 匿名さん]

>>7625 評判気になるさん
いや塩害あるから湾岸タワマンは他より劣化しやすいよ。コンクリートは劣化が始まるとひび割れが加速度的に増えていって一気に状態が悪くなる。大規模修繕で延命するけど、新築から50年も経てば延命も限界、建て替えの方がコストが安いくらいになってくる。建て替えられない古いタワマンは倒壊リスクが跳ね上がるからリセールも苦労することになるよ。

[7629: eマンションさん]

>>7628 匿名さん
佃の1991年竣工のタワマン、あと15年で限界来るの？ほんとう？

[7630: 匿名さん]

タワマンの場合は容積いっぱいだから建替費用は丸々自分たちの負担ですよ。
グレードにもよりますが解体と再建築でざっくり戸当たり4000万としても500戸規模のタワマンで200億ですので、修繕より安いと言うことはありません。（最近は更に高くなってるかも）

とは言え、住みながらのエレベーターやタワパの大規模修繕も最悪ですけどね。。100年後位にはロボットが全自動でメンテナンスしてくれるかもしれませんが、今は10年で住み替えが最良の選択です。

[7631: 検討板ユーザーさん]

>>7628 匿名さん
めちゃくちゃなこと言っとるやん
湾岸タワマン100年は余裕ってのが今のコンセンサスや

[7632: 匿名さん]

>>7626 匿名さん
>>7628 匿名さん

直接基礎だから安全とか、新築だから安全とか、前からずっと間違ったこと言ってるよね。あなた。
マンションストラクチャーさんが400棟弱のタワマンの耐震性能公開してくれてるけど、以下の結論になっている。直接基礎は耐震性能と関係ないわ。

＞地盤種別(台地・埋立地)
＞基礎種別(直接基礎・杭基礎)
＞施工者(スーゼネ・その他ゼネ)
＞はタワマンの耐震性能と因果関係は特に見られません。

構造が、耐震・制振か、免震・免制震かによって耐震性能の相場が変わるだけ。

後、コンクリートより配管の劣化が早いから、タワマンの寿命を気にするなら、スケルトンインフィルかどうかを気にしないとだめ。

マリスカが耐震性能高いタワマンで、かつスケルトンインフィルならいいけど。

https://x.com/mansionstruct/status/1764683083855561136