ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[7501: 匿名さん]

>>7495 マンション掲示板さん

未就学児3人、夫リモートワーク、妻専業主婦(将来的に都バスかBRT通勤可能な範囲で仕事を探す予定)ですが、やめたほうがいいのでしょうか…？子ども3人なのでそれなりに広い部屋がほしくて。

ハルフラ中古も検討しましたが、分譲価格知ってるので心理的抵抗があり…まだ上がるのでしょうか？

豊洲や東雲は、江東区が待機児童が多いと聞いたこともあり検討していませんでしたが、住みやすいでしょうか？

[7502: 評判気になるさん]

MRの時勝ちどき周辺歩いてみてやっぱりPKTいいなってなった
徒歩10分は遠いし、バスの待ち時間たるい

[7503: 通りがかりさん]

>>7501 匿名さん
そのプロファイルだとWコンフォートタワーズが間違いない。古いだけがデメリットだが、躯体スペ高い、安い、広い、暮らしやすい。
東雲と辰巳の2路線だけでなく、都営バスも深川車庫が始発で必ず座れる。

[7504: 匿名さん]

豊海は都心に直通するBRTが便利だしね。臨海地下鉄も通るから利便性は湾岸エリアの中でも上位だよ。

[7505: 匿名さん]

正直迷ったけど、やはり利便性が気になったので自分は出てきたら月島3丁目南いきたい

[7506: 評判気になるさん]

前から聞きたかったが、なぜPTKはいいでしょうか？
高級路線に納得できるが、勝どき駅直結でも嬉しく感じません、、、、
PTKを購入できる人は大体大江戸線を利用しない層だと思うが、駅近って湾岸実需層にとってそんなに影響するか？って疑問があります。

[7507: 口コミ知りたいさん]

>>7501 匿名さん

心理的抵抗がよくかわります。養分には絶対なりたくないです

[7508: 評判気になるさん]

>>7506 評判気になるさん
確かに、豊洲のスカイズベイズは駅遠判定(新豊洲と豊洲のゆりかもめ1駅を普段使いしている人は少ないので)だけど、資産価値も爆上げしてる。
ただ、あそこは公園と運河に囲まれてリゾート感が凄いから豊海とはまた評価される点が違うかな。

[7509: マンション検討中さん]

価格据え置きってだけで、お察し

[7510: マンション掲示板さん]

基本テレワーク民だから実需で買うよん。

[7511: 通りがかりさん]

実需の人結構いるやん
お互い当たるといいですね

[7512: 転売ヤーから買った人]

>>7501 匿名さん
通勤などの属性と好み(広さ重視)からすれば晴海フラッグの転売がぴったりすぎる。
晴海フラッグの分譲価格を知っていても意味ない。
何なら我が家は貴方が検討対象としてる豊洲に15年住んでたけど、当時の分譲は坪240でしたよ？今中古で坪600オーバーですが、そっちには心理的抵抗がないのは矛盾では？相手が転売ヤーだから？
責めてるつもりはなく、最良の選択をしてほしいと思って。もちろん豊海が当たればベストでしょうが、晴海フラッグ転売も江東区中古もじゅうぶん選択肢に入れていいと思います。

[7513: eマンションさん]

だから実需は周辺中古にしとけって散々言われてるのに。。

[7514: マンション掲示板さん]

倍率って10-20くらい？まぁまず当たらないよな
外れた時の戦略があれば全然いいと思います

[7515: 通りがかりさん]

中古勧められて抵抗感あるだろうけど、何で実需が買えないかと言うと、デベも正直転売ヤーに売りたいから。つまり買い戻し特約とか今後もやらない。
実需は現居先売りでうまく売れないとか、引き渡しまでに転職してローン審査落ちたとか、イレギュラー対応がめんどくさい。転売ヤーは金だけはちゃんと用意するから売るには面倒ない良客で、B2Bで売れるならそっち優先するのは当然。数多く捌くならなおさら。
だから値上がりが続く市況では今後も新築は宝くじで買えない。
湾岸で実需が簡単に新築を買えたのは3.11の後とコロナのときだけで、凄いイレギュラーが起こらないとムリだよ。金融危機はなさそうだから、あり得るとしたら南海トラフぐらい。

[7516: 口コミ知りたいさん]

>>7515 通りがかりさん
まあ、上げ相場でポジションセットできない一般人は、むしろ下げ相場でこそビビって何も掴めなくなるのが普通。

[7517: 購入経験者さん]

9月9日（月）17時00分～、最後のチャンスだそうです。

[7518: マンション掲示板さん]

>>7517 購入経験者さん
え？私は9/9の11時って聞きました

[7519: マンション掲示板さん]

新規MR枠あったとしてもキャンセル枠じゃないですか？私はほぼもう諦めてます一期は…

[7520: マンション掲示板さん]

私はもう一期に間に合う枠の解放はないと聞いています

[7521: マンション掲示板さん]

晴海フラッグに住んでますが交通は思ったより便利で大江戸線にお世話になるのが週末のお出かけぐらいです。平日はBRTと都バスで行けます。

[7522: マンション掲示板さん]

>>7503 通りがかりさん

ありがとうございます！見てみます！

[7523: マンション掲示板さん]

>>7512 転売ヤーから買った人さん

ありがとうございます。そうなんですね、確かに心理的抵抗を除けばハルフラ転売がベストかもですね…。待たずに入居できますしね。悩みます。時間ないけど笑

[7524: マンコミュファンさん]

>>7512 転売ヤーから買った人さん

そうそう、相手は転売屋だから、自分が住んでもないのに、倍の値段で、売っちゃうことに対して抵抗感が半端ないです

[7525: eマンションさん]

>>7514 マンション掲示板さん

大体考えることみんな同じだからゴテゴテに回るだけ条件が悪くなるのがね…
みんな今の出物の価格のまま抽選受けて落ちたの確認してから買いたいのは一緒

[7526: マンション検討中さん]

勝どき5丁目西再開発で同じような高層タワマンはどうやらできそうですね。。北向きはかなり眺望が限られそう。。まぁだからこその割安さなんでしょうが。デベ側は何年も先見ながら販売してるので情報の非対称はありますね。やはり海側か。

[7527: 口コミ知りたいさん]

1番恐ろしいのはみんながみんな自分は当たると思ってること

[7528: eマンションさん]

>>7526 マンション検討中さん
71北は右も正面も眺望厳しく、2000万のせて73にすれば間取り眺望全てパーフェクトなものが得られる。
75も虹橋眺望。
ここは悩ましい。

[7529: 匿名さん]

勝どき5丁目西再開発はどこまでが対象ですか？
パビリオンのある駐車場と角の賃貸までだけなら
さほど高くは建たないか？

[7530: 通りがかりさん]

>>7527 口コミ知りたいさん
むしろそこに出し抜ける要素あるよな
豊海はともかく晴海当たる前提でアレコレ考えてる人笑う

[7531: マンション検討中さん]

豊海一次一期終わる→中古上がる→Skyduo最終期終わる→中古もう一段上がる→豊海2期開始→中古さらに一段あがる(普通のエリートサラリーマンくらいじゃ湾岸買えないレベル)→条件落として一次取得ポジションセット

な気がするんですけどどうなんでしょう？

[7532: マンション検討中さん]

>>7529 匿名さん
やるなら地区全てやってくるでしょうね。だいたいが築50年超の建物で、都営アパートは都が管轄なので東京都とデベが主導でやるでしょう。築地再開発の対岸で東京都は水の交通も強化する方針を明確にしているので中途半端な開発にはならないと思います。いずれにしてもデベがそれらの情報を持っている（もしくは計画している）からこその北向きの値付けでしょう。

[7533: マンション検討中さん]

ビュー好きだから抽選参加したいけど、
みんな割安割安大合唱しているのを見てると苦笑い。
販売価格でも表面利回り3.5%行けるかどうかじゃない？
キャピタルゲイン？三年待つのに？

[7534: 検討板ユーザーさん]

>>7533 マンション検討中さん
まさに。
手付金で寝かせるの考えたら株入れた方が良くねって

[7535: 口コミ知りたいさん]

>>7533 マンション検討中さん

え？

[7536: 匿名さん]

勝どき豊海はこれから化けると思うんだよね。

[7537: 口コミ知りたいさん]

2LDKの倍率高すぎる。
当たらんなこれは。

[7538: マンコミュファンさん]

>>7532 マンション検討中さん

東京都と開発するなら仕様は低めで価格は抑え気味の物件になりますね。
デベは共同開発者の意向と大きくずれる開発や強気値付けはしにくい。

[7539: 匿名さん]

諦めたらそこで試合終了ですよ。

[7540: マンコミュファンさん]

>>7534 検討板ユーザーさん

ここの機会損失過小評価されとるよなぁ

[7541: 評判気になるさん]

豊海買ったら億れるとか思考停止で飛びついてるおめでたい人が多すぎ。既に価格高騰したマーケットでさらにそんなんになるわけないのに。それと駅遠い物件は値段跳ね上がりません。品川WCTを見てください。マンション立派ですけど、駅遠がネック。マリスカのバロメータはWCT

[7542: 匿名さん]

こいつが言ってること全然違うな。
既存来場者の申込み500ではなく、1000～1100組申込みするぞ

https://x.com/mansionDr_TG/status/1832251794065670386?t=Qn_3lZUHAFXJZ-...

[7543: 匿名さん]

>>7542 匿名さん
お前が言ってることも全然違うけどな

[7544: 匿名さん]

勝どきのタワマンの中で最も立地悪いですか？

[7545: 通りがかりさん]

>>7542 匿名さん
既存来場者は1100くらいだよ。
休止時のヤフーニュースにもそう書かれてる。
そこからどれくらい申し込むかだね。

[7546: マンコミュファンさん]

来場者の半分しか申し込まないのか、半分も申し込むのか

普通のMRなら1割もないんだろうけど

[7547: 匿名さん]

MR行っても申し込むやつそんなにいないのか
まぁ、駅からは遠いのは事実だもんな

[7548: マンション掲示板さん]

>>7491 匿名さん
実需はないですね

[7549: 匿名さん]

MR行った人が確認したら実需の人が8割以上というツイートを見ました

[7550: 通りがかりさん]

デベが「転売狙いばかりですよ」って言うはずないだろ。炎上して売り方変えなきゃいけなくなる。

[7551: 口コミ知りたいさん]

>>7537 口コミ知りたいさん

ほんとですか？

[7552: マンコミュファンさん]

>>7550 通りがかりさん

転売するかなんてわかるわけないでしょ。
PTKやハルミの再現を狙ってる実需じゃない人達が割合多い、とかじゃないか？
家族住み実需ももちろんたくさんいるだろうけど。

[7553: 匿名さん]

2LDKってどの層向けなんだ
66は71から落ちてきた層がわんちゃんあるとしても小さな2LDKはどの層が購入するのかわからん

[7554: 検討板ユーザーさん]

>>7553 匿名さん
確かに。
いっそ、1Lの方が需要がありそう。

[7555: 匿名さん]

2LDK、子育て終わったシニア世帯とかも最近多いですよ。

[7556: 匿名さん]

>>7553 匿名さん

独身やカップル、新婚の20-40代には2LDKですね。層としてはそれなりにあります。グロスでも手が出しやすい。

[7557: マンション掲示板さん]

>>7553 匿名さん
3年後の引渡し考えると家族増えてることもありますし2Lと71似た価格なので、71で良いのではとは思います。
DINKS向け？

[7558: 通りがかりさん]

>>7557 マンション掲示板さん

大きいほうがいいに決まってます。お金ある人は大きい部屋にすればよろしい。
大は小を兼ねます。
でもそれだけ初期にも維持にもお金がかかりますからね。

[7559: 匿名さん]

広いと維持費も掛かるし、少子化が進んでいる今の時代はリセール考えたら狭い方が有利ですよ。

[7560: マンション検討中さん]

一生住む必要はないから、広いところに住みたくなったら、買い替えすればいいのでは。

[7561: 購入経験者さん]

>>7545 通りがかりさん
> 既存来場者は1100くらいだよ。
> 休止時のヤフーニュースにもそう書かれてる。

ずっと豊海タワー関連のニュースを追っかけてますが
そんな記事はありませんでしたよ

もし私がチェック漏れした記事があったとして、そんな重要情報がXで話題になってないはずが無いでしょう

[7562: マンション検討中さん]

一瞬で億り人になりたい人は104、93
確実に数千万欲しい人は75

[7563: 匿名さん]

>>7557 マンション掲示板さん
ガチレスすると、大きい間取りの供給は減ってきてるし成約事例みても今後大きい方がいい
小さい間取りの場合リセールによっては次同じランクの大きめの部屋にいけない可能性もある。

[7564: 匿名さん]

>>7562 マンション検討中さん
44はあかんすか？

[7565: 名無しさん]

>>7564 匿名さん
いいと思います

[7566: マンション比較中さん]

投資目的で104を買う人って、即転売が前提ですか？
賃貸で回しても回らないですよね？

[7567: 購入経験者さん]

>>7564 匿名さん
Xのマンクラインフルエンサーでも見て「マンション投資したら自分でも儲かりそう」とか影響されちゃった素人さん？

仮に44の転売を自分が買うとして、住宅ローン組んで、一世一代の買い物として、大金を払ってまで欲しいかどうか？を考えれば分かるよ

44のターゲットは東京のイキリ独身リーマン向けの賃貸だ
となると賃料はせいぜい月22万円x12ヶ月=年264万円
利率4%で割り戻して6600万円、利率3%で8800万円
はっきり言って1期1次の価格でも含み益は無い

これから1LDKの相場も上がる！、と信じているならぜひどうぞ

[7568: 匿名さん]

この倍率がリアル。
例の情弱医者は既存500新規200を信じちゃって可愛い

https://x.com/xiaokouangxion1/status/1832416847804952912?t=M-YZn5cw6Ve...

[7569: マンション検討中さん]

ここ建物間15mしかないから、ガチで地震で揺れてぶつけ合いそうだよね

[7570: 口コミ知りたいさん]

豊海暴騰相場、始まっちゃいましたね。

[7571: マンション検討中さん]

どんな住戸でも当たれば勝ちみたいなXの雰囲気が怖いのは私だけでしょうか？

[7572: 匿名さん]

直基礎だし、新築だから地震時の安全性は高いですよ。リスクが高いのは躯体の劣化が進んでる中古タワマンだと思う。

[7573: 匿名さん]

>>7563 匿名さん
湾岸で80平米超えてくるとむしろリセール苦戦してますよ。多分中古マーケットで一番リセールが良いのは70平米代前半の3LDKだと思われる。

[7574: 検討板ユーザーさん]

狭いと人気薄々

[7575: マンション掲示板さん]

104が10倍ってことはないのでは？

[7576: eマンションさん]

>>7573 匿名さん
それは数年前までの傾向で、直近は広ければ広いほど坪単価上がる逆転現象が起きてる。
70平米台3LDK、60平米台2LDKは供給多いから需給要因と思われる。
なので、豊海の選択で迷ったら広い方、で良いと思う。

[7577: 名無しさん]

>>7575 マンション掲示板さん
104は即転売で億近くできる。
10倍なら、期待値1000万円の抽選。しかも宝くじと違ってコストゼロ(与信は使うけど)。

[7578: マンション検討中さん]

引き渡し時は、500人以上の地権者住戸の一部が坪500万円程度で売りにだされ、相場があれるでしょう。

[7579: マンコミュファンさん]

>>7577 名無しさん
手付金はコストだと思いますよ。3年寝かすわけなので、機会損失としてコスト認識せざるをえないです。

[7580: マンション検討中さん]

手付の10パー程度、簡単に払えるくらいの資金力がないと、今の不動産は買わない方が良いですよ。少し、マーケットクラッシュが起きたら、湾岸は一斉に売りに出されるので、坪400万円、3割ダウンも想定しておくべきです。

[7581: マンコミュファンさん]

>>7579 マンコミュファンさん
1億のリターンを得るために、2000万を3年寝かせるのが惜しいというのならやめときましょうね。

[7582: 検討板ユーザーさん]

>>7577 名無しさん
104と93は既に中華系がかなりの数を申し込んでるから10倍どころじゃ済まないかもね

[7583: 通りがかりさん]

>>7495 マンション掲示板さん
ハルフラ転売やー、乙

[7584: マンション検討中さん]

>>7579 マンコミュファンさん
手付金がコストと言いきるのは
少し違うと思います。


手付金の運用収益分が、機会損失もしくは逸失利益(損失)といえるかもしれない。
しかし、引き渡し三年後の物件を先物で
買ってるわけで、三年後の現物価格が
購入価格プラス逸失利益分を上回れば、
貴殿のいうところのコスト(逸失利益)はマイナスになる。

みんなそこを狙ってるんじゃないの？

[7585: 通りがかりさん]

>>7581 マンコミュファンさん
論点ずれてますw

[7586: 口コミ知りたいさん]

>>7585 通りがかりさん
なにもずれてないよ。バカなの？
持っている2000万を3年寝かせた逸失利益は、高めに年10%と見積もっても600万(複利は面倒なので省略)。
豊海の手付金で3年寝かせて、3年後の期待リターン(転売の純利益)が600万を上回るなら、リターンの観点では豊海の方が上。
あとはリスクをどう見るかだけど、市場が暴落したら手付放棄もできるし、そんな市況変動があれば当然株式だって暴落。
104に投資の旨みが無いっていう人はマジでセンスない。

[7587: 通りがかりさん]

どうせ当たらねーだろって話は置いといて、104は3LDKとして買えるが、93って2LDKじゃないとDW途中でぶった斬ってしまうのもったいなくない？
かといって93平米あって2LDKってのも、DINKS前提になっちゃうか？しかし売るときは3LDKの方が売りやすいよね？

[7588: 口コミ知りたいさん]

>>7586 口コミ知りたいさん

7586が120％正しくで、7585はアホやな
7585はよくその理解力で豊海を買おうとしてるな笑が

[7589: 名無しさん]

>>7588 口コミ知りたいさん
自分で言ったことを他人になりすまし自作自演草

[7590: 名無しさん]

>>7587 通りがかりさん
同じこと思ってた。
なので104行く予定。
どっちも変わらくらい高倍率だし。

[7591: eマンションさん]

>>7576 eマンションさん
そうですよね。
71平米と66平米で迷ってましたが71平米に行こうかなと思ってました。

[7592: たろう]

>>7589 名無しさん現実を見れないんだな乙

[7593: 匿名さん]

申し込み人数600組という人もいれば1500という人もいる
真実は如何に…

[7594: 匿名さん]

申し込み人数600組という人もいれば1500組という人もいる
真実は如何に…

[7595: マンション検討中さん]

>>7594 匿名さん

Xも情報戦しかけてる人ばかり。
普通ほしい部屋を言うわけない。
或いはあえて人気高めて諦めさせる。

[7596: 通りがかりさん]

93とか104の実需で、休止前に家具配置シミュレーション用のシールみたいなの貰ったと思うけど、あれでシミュレーションやってみた人いる？
扇形のリビング配置が難しいわ。

[7597: 匿名さん]

晴海本命組が倍率分散のために豊海人気を煽ってる説もある。

[7598: マンション検討中さん]

>>7594 匿名さん
タイムリーだけどこの人のポスト読んだ感じ？
https://x.com/wanganbroly/status/1832619164504412562?s=46&t=-kCe2FZaIG...

MR行けば分かると思うけど申込総数1500組とか言ってるリバベルとかいう奴のポストはさすがに嘘だろ。

[7600: 匿名さん]

晴海は立地が良いからね。晴海みたいな好立地の低層マンションはなかなか出てこないですよ。