ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

[スムログ 関連記事]
【THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY】徹底考察
https://www.sumu-log.com/archives/59131/
2024年お祭り候補物件『ザ 豊海タワー マリン&スカイ』ご予算1億円前後のパワーカップルが注目すべき新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/60080/
ザ 豊海タワー マリン&スカイ　おすすめ住戸三選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/61550/
ザ・豊海タワー マリン＆スカイと近隣中古どちらを買うべき？マンション購入を線で考えるという思考について。
https://www.sumu-log.com/archives/61588/
おすすめ新築マンション3選 2024年3月編　ご予算3000万円でもスペシャルな出物あり！！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/62083/

[スムラボ 関連記事]
ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/88452/
ＴＨＥ　ＴＯＹＯＭＩ　ＴＯＷＥＲ　ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹの現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/94839/
ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/95770/

[7101: マンション掲示板さん]

この台風で31・1日にMR予約とった人どうなるかねw
強行開催？延期？笑

[7102: 匿名さん]

>>7099 マンション掲示板さん
街の端っこって港南や夢の島みたいな場所では？豊海は住民も多いし小売店も採算取れると思う。

[7103: マンション掲示板さん]

>>7102 匿名さん
港南ディスを色々な掲示板でされてるようですが迷惑なのでやめた方がいいですよ

[7104: マンション掲示板さん]

コンビニは人口2000人あたり1軒、スーパーは5000人あたり1軒あるらしい。それくらいでペイするなら、豊海タワーにスーパー入ってもいいよね。
豊海町の人口1500人らしいけど、それに豊海タワーの人口足したら5000人いきそうじゃん。
なんならコスモ東京ベイタワーの客も取り込めるな。（とらたぬ）

[7105: 匿名さん]

>>7104 マンション掲示板さん

真面目に言うと、コンビニは客単価×来店数-固定費

来店数だけど、豊海住民しかいかない。売れるものも偏る。活気のない店舗になる。
客単価だけど、自宅の近くのコンビニでそんなに金使うの？勤務先やお出かけ先だから、スーパーよりバカ高い定価でお菓子とかお酒とか買うでしょ。

同じ人口2000人でも大分厳しいと思うよ。私はそこの店長はやりたくない。あと夜は閉めますね。豊海までバイトこないし、夜寝静まって誰もこないからバイト代も光熱費も無駄だし。

[7106: 名無しさん]

>>7105 匿名さん
真面目にいうと、湾岸の生活レベルで5000人なら余裕でビジネス成り立つ。

[7109: 名無しさん]

>>7106 名無しさん

豊海は豊海タワーできても人口5000人もいきませんよ。

[7110: マンション掲示板さん]

郵便局のファミマはビジネス成り立ってるしなぁ～。

マリスカできたらコンビニは間違いなく成り立つね～。セブンがいいな～。
スーパーもミニスーパーで1回路面店ならいけるんちゃいますの～。オーケーがいいな～。

あとはやっぱりカフェ。倉庫港湾労働者の癒しの店舗になることまちがいなし。だって豊海に他に競合いないもんね。ちょっとした休み時間にKTTまで行くのは遠すぎる。豊海の中心地はあくまでもマリスカ！笑

[7111: マンション検討中さん]

>>7110 マンション掲示板さん

作業着の労働者が集まるカフェ、良いね。

[7112: マンション掲示板さん]

昼間人口：作業着の労働者、肉体労働の外国人、撮影に来たカーマニア、学校や郵便局で働く人たち
夜間人口：もともとの住人、豊海タワーの住人

バイト集めるのは至難かもしれんけど別に売り上げ的に厳しい気はしない

[7113: 周辺住民さん]

>>7105 匿名さん
それは一般の立地のコンビニの話。
タワマンの下のコンビニはある意味共用施設なので、通常であれば固定費の多くを占める賃料が激安だよ。
住民専用か、外部開放か、によっても違うけど。
豊洲の某タワマンは確か賃料無しとかだった気がする。

[7114: 匿名さん]

昔、ゲタにコンビニが入ってるタワマン住んでたけど、確か賃料0でしたよ。

[7115: 周辺住民さん]

なので、コンビニフランチャイズの経営者からはタワマンのゲタは割と人気。
大勝ちもできないけど、負ける（赤字になる）可能性が非常に少ないと。固定費の小ささはとても魅力らしい。

[7116: マンション掲示板さん]

>>7109 名無しさん
2000戸強の部屋数でほとんど3LDKだし、5000人は余裕で超えるのでは？

[7117: 通りがかりさん]

>>7115 周辺住民さん
そうなんですね。それは知らなかった。
しかし本来ならゲタの収入は管理組合にとって貴重な収入になるはずなのに、それを放棄して住民の環境・利便性を優先するのは経済合理的ではないけど、どこのタワマン もそうなの？

[7118: 周辺住民さん]

>>7117 通りがかりさん
ご理解の通り、収入減にはなる。
ただ住民にとって経済合理的でないかというとそうでもない。豊海の立地でコンビニがあるかないかは重要でしょ？結局管理費に反映される話。
コンビニなんかはどの世帯でも使用頻度が高いから賃料をタダにしてでも誘致して！っていうニーズはある。
逆に、エステルームとして業者に安く貸し出すとかは結構揉める。

[7119: 口コミ知りたいさん]

>>7117 通りがかりさん
豊洲でいうと、パークシティ豊洲は住民専用(外部から入れない)で、賃料はローソンが払ってる。
トヨスタワーは最初住民専用のミニコンビニを無償で誘致してたけど、外部開放した。以降は有償だったかな？
タダか有償か、とかはマンションの規模によるかと。豊海ならタダってことはないんじゃないかな？

[7120: 検討板ユーザーさん]

>>7109 名無しさん
世帯の平均2人以上だと思うので、豊海タワーだけで4000行くと容易に推測できるが。

[7121: マンション検討中さん]

パークタワー勝どきができてから、勝どきエリアの景色が美しすぎる

[7122: 評判気になるさん]

オーケーストア お台場のタワマンにもありますね。
オーケーは店舗ごとの客層にあわせて品揃えのウエイトをあわせてくれるので良いかもです。
和牛がお手頃でいただけますね！

ドラッグストアも併せて希望です。

[7123: マンション検討中さん]

スーパーは厳しいでしょうね。
駅には文化堂とデリド、東武ストアがあるし、PTKにはライフ、TTTには24時間のマルエツがあるので、KTTまでの住民はほぼ事足りる。

ここの住民以外で、わざわざ豊海まで買い物に来る人はいないでしょう。

[7124: マンコミュファンさん]

築地と豊海タワーの間にタワマンなど高層の建物やっぱりできそうですか？

[7125: 評判気になるさん]

>>7123 マンション検討中さん

OKストアならみんなくると思います

[7126: 名無しさん]

>>7124 マンコミュファンさん
まだ決定事項ではありません。しかし再開発組合は結成されており、都営住宅からは住民が既に退去するなど、外堀は埋まっています。小池知事が防災をかかげて再選しており、老朽化した都営住宅と周辺のマンションの建て替え計画には追い風です。
ちなみに再開発計画区域内に三井のモデルルーム（現在豊海タワーのモデルルームです）や三井のリパークがあり、最後はここを再開発して勝どきエリアのラストピースとしたいのでは？と勘繰りたくもなる立地です。
既に述べられているように、かなり眺望に恵まれた立地になりますが、駅距離としては豊海タワーとさほど変わりません。
KTTの浜離宮側のDWの眺望が完全に塞がれるなど、向きによっては豊海タワーよりも影響を受けるマンションもありそうです。

[7127: 匿名さん]

小池都知事は三井不動産とずぶずぶに癒着しまくってますからねぇ。
コロナ禍中「密です」が「三井です」って聞こえてましたもん。

[7128: 評判気になるさん]

>>7126 名無しさん
勝どき5丁目西の再開発を言ってますか？KTTのまさに浜離宮向きの高層階を持ってますが、買った時からその話があり、お陰で東京タワービューなのに価格が抑えられてたので、今は倍近くまで上がってます。売り時を探ってますが、5丁目西ってまだ生きてるのかな？中央区のタワマン規制もあるし、当分はなさそうと思ってました。

[7129: 匿名さん]

>>7126 名無しさん

組合は発足しているんですか？
組合を作る前の再開発を考える会みたいなイメージでしたが、組合作る、もしくはまもなく認可されるのだとしたら今売られてるシャンボール第二築地を速攻で購入した方が良さそうですね。

[7130: マンション掲示板さん]

MR行った人、スーパーのこととか何かいってました？

[7131: マンション検討中さん]

何で地権者が1階スーパー反対しているの？

[7132: 通りがかりさん]

地権者が反対しているという情報はこれまでありません
地権者の意向次第でテナントが決まるのでスーパーが入るとは限らないといった言説があるだけです

[7133: 通りがかりさん]

>>7130 マンション掲示板さん
コンビニはほぼ確定だけど、スーパーはまだだって
保育園的なやつは広場でプールやるのは確定っていう無駄な情報は聞けた

[7134: 匿名さん]

>>7133 通りがかりさん

喜ばしいやん。
プールくらい広げたらええねん。

[7135: 匿名さん]

>>7133 通りがかりさん

喜ばしいやん。
プールくらい広げたらええねん。

[7136: マンション掲示板さん]

>>7132 通りがかりさん

コンビニ入るんだったらスーパー入らないじゃない？
コンビニは定価、スーパーはディスカウント。成り立たない。

[7137: 事業者協力者]

スーパーは入りません!
最初の計画からスーパーが入るなどありませんからね!
入ってほしい願望からスーパーの話しが出てきたにすぎません!　

[7138: 検討板ユーザーさん]

>>7132 通りがかりさん

地権者ってそんな権限あるんですか？むちゃくちゃですね。

[7139: 検討板ユーザーさん]

>>7132 通りがかりさん
ありがとう

[7140: マンション検討中さん]

>>7130 マンション掲示板さん

未定。
販売270弱、参戦1300組？
平均5倍か。

[7141: マンション検討中さん]

スーパー入れないで何入れんの？お魚屋さん？

[7142: 通りがかりさん]

>>7140 マンション検討中さん

思ったより低くて良かったです。
スライディングMR組、頑張ってください！

[7143: マンション検討中さん]

所有者は賃料高いところに貸すってだけやろ。スーパーが高く借りてくれれば普通に貸すやろ。

[7144: マンション検討中さん]

>>7138 検討板ユーザーさん
所有者なんだからあたりまえだろ

[7145: マンション掲示板さん]

>>7140 マンション検討中さん
参戦2000から3000くらいでは？

[7146: 口コミ知りたいさん]

>>7145 マンション掲示板さん
そうですよね、平均倍率10は下回らないかと。

[7147: 通りがかりさん]

豊海のMRって、3月4月9月だけです？
だとするとMR行けてる人が
1日50組×週4日×12週で約2400組？
時期空いているのもあり、半分も抽選参加しないんじゃないですかね。
妥当性どうですかね。

[7148: 検討板ユーザーさん]

>>7144 マンション検討中さん

後から買う人も所有者！

[7149: eマンションさん]

>>7148 検討板ユーザーさん

共有持分ではない区分店舗の話ではないですか？
あなたが購入した自宅マンションの専有部を賃貸に出す時に、全住民の意向なんて関係ないですよね？？
私もスーパーやカフェでも欲しい所ですが、一般的にみんなが欲しがるものは借主側が強くて条件交渉なども厳しいからどうなるか分からないってことです。

[7150: 匿名さん]

>>7149 eマンションさん

ゲタ店舗の賃料無料にするなら
その負担は住人に載せられるわけだから
住人全体の利便性に貢献する店が望ましい。
利用者が一部の住民に限定されるのであれば
テナントからもしっかり賃料を取らないと
公平性が損なわれる。
まあ、前者であっても、
自分には不要だからテナント分の負担を減らして
と言い出す人がたまにいたりするわけだけれど。

[7151: マンション掲示板さん]

ちょっと何いってるのか分からない。
区分所有者は自分のために賃料最大化を目指すのであって、仮にそこで高い賃料が取れたとしても他の区分所有者の収支に何の影響もないぞ。
賃料無料とかの議論は共用部の話でしょ。

[7152: 検討板ユーザーさん]

人気のない間取りもあり、希望は片寄ってそう。

当方は低い方に行きます。
リセールは気になるが。

[7153: 口コミ知りたいさん]

もうすぐ答え合わせできますよ

[7154: マンション検討中さん]

>>7152 検討板ユーザーさん
どこが、倍率低い？

[7155: マンション掲示板さん]

>>7147 通りがかりさん
たぶん1日150-200組くらい回すと思う
営業が35人ほど居るって言ってて、1人が1日で3、4組は受け付けるだろうし
少数ではあるけど、MRの訪問者の話を聞いてると歩留まりも2/3くらいいくんじゃない？みんな前のめりに104や2LDKの申込日を10/5にするって話してたよ
だとすると5,000組は申し込むのではないでしょうか

[7156: 口コミ知りたいさん]

>>7154 マンション検討中さん
88の25-30Fは現状倍率付かないとのこと、中高層も何部屋か無抽選はあるかも
それとリビングイン3Lもちらほら

[7157: eマンションさん]

>>7155 マンション掲示板さん
MR35部屋もありました？
営業の数じゃなくて商談部屋の数で考えたほうが上限は正確そうです、

[7158: 名無しさん]

>>7157 eマンションさん
部屋はわからないけど4部屋×8列はあるかも

[7159: 匿名さん]

>>7157 eマンションさん
そんなにアポを詰め詰めに
してない印象。

ゆとりをもっていれてる感じしかしない。

[7160: 検討板ユーザーさん]

今からエントリーして一期は間に合いますか？

[7161: マンコミュファンさん]

>>7155 マンション掲示板さん
4000-6000位を見込んでるようです。

[7162: マンション掲示板さん]

超至近距離で隣のタワーとお見合いの部屋は売れるのでしょうか。

[7163: マンション検討中さん]

北向きは前建ての高層建築物が決まってますね

[7164: マンション検討中さん]

>>7163 マンション検討中さん
決まってますか？
まだ検討段階では?

[7165: eマンションさん]

>>7162 マンション掲示板さん

勢いと絶妙な値付けで売りきる

[7166: 通りがかりさん]

皆さん、駅距離はあまり気にされてないですか？
環二通りとかその他5つも横断歩道があるから、信号につかまったらA3b出口まで15分はかかりそうです。
途中に寄れるお店もないのでただ無心で歩くことになりそうなのも。

[7167: 名無しさん]

>>7163 マンション検討中さん

都営住宅ですか？
それともモデルルームの横並びのことですか？

どちらにしても何階くらいまでになるんでしょうか？

[7168: 匿名さん]

>>7166 通りがかりさん
ただの投資対象なので気にしていません。実際に住んだら発狂するかも。

[7169: マンション検討中さん]

実需は5割いきますか?さらに毎日通勤する人はそのうち何割いるのでしょうか?

[7170: マンション検討中さん]

>>7166 通りがかりさん
修行ですよ。

[7171: マンション掲示板さん]

>>7170 マンション検討中さん

賑わってるところを10分以上歩くならいいんですが、何もないところを歩くって結構しんどいんですよね。しかも歩いた先にはもっと何もない。
利便性を捨てて実需で豊海タワーに住む人は何を良いと思ってるのか知りたいです。

[7172: 評判気になるさん]

>>7171 マンション掲示板さん
地下鉄のる必要ほとんどない。
出勤はバス始発で快適。

[7173: 通りがかりさん]

>>7168 匿名さん
私も投資なので気にしてない。
自分は絶対住みたくないね

[7174: 検討板ユーザーさん]

電車をほとんど利用しないですね。車かタクシーかバスか自転車で事足ります。電車を毎日利用する人はよく考えた方が良いかと思います

[7175: マンション掲示板さん]

>>7174 検討板ユーザーさん

随分と移動にコストかけますね。30日毎日タクシーに5000円使ったら月15万。
それ家賃に回すべきじゃない？

[7176: 検討板ユーザーさん]

>>7175 マンション掲示板さん

タクシーで銀座往復ぐらい
ならいいかなとおもってる。

[7177: eマンションさん]

>>7171 マンション掲示板さん
うちはBRTで新橋に通勤するので、勝どき駅はあまり使わないかも。BRT何度か乗りましたが快適です。フレックスで通勤時間もズレてるので、乗れない心配もしてません。

[7178: 口コミ知りたいさん]

>>7175 マンション掲示板さん
何で毎日タクシー乗ってる計算にしたのかはさておき、タクシーの中なら仕事が出来ますし体力も温存されますし雨風凌げますし合理的です。こう考えられるかは年収帯やライフスタイルや価値観次第でしょう。

[7179: マンション検討中さん]

何名くらい申し込むんですかね
個人的には1500-2000なのかなと

[7180: マンション検討中さん]

>>7179 マンション検討中さん
5000くらいの想定らしいすよ

[7181: 匿名さん]

豊海は利便性も高いし、かなりの倍率になると思いますよ。

[7182: 匿名さん]

>>7180 マンション検討中さん

ありがとうございます
一次一期250くらいの戸数に対して5000で単純平均20倍ですか…
倍率考えてもしょうがないくらいですか…シンプルに欲しい住戸申し込みますかね

[7183: マンション検討中さん]

>>7182 匿名さん
もう少し多いみたいですよ。
人気ですね

[7184: マンション掲示板さん]

>>7181 匿名さん
えっ？

[7185: eマンションさん]

平日はタクシー代全て経費なので問題なしです。

[7186: 匿名さん]

>>7184 マンション掲示板さん

自作自演くん、あほなことやめな？

[7187: マンコミュファンさん]

>>7185 eマンションさん

経費で麻布台ヒルズ住めばいいじゃん。
お金ないの？

[7188: 名無しさん]

>>7187 マンコミュファンさん

横からすまんが、高級サラリーマンだとそれはできないでしょ。
経費の費目扱いが違うでしょ。

[7189: 匿名さん]

>>7188 名無しさん

7187さんは単に知らないだけです。本人に悪気があるわけでないと思いたい。

[7190: 名無しさん]

104平米人気みたいですねぇ

[7191: マンコミュファンさん]

キャピタル狙いなら104一択ですよね

[7192: マンコミュファンさん]

すまん、社畜は想定になかった
社畜って会社傾いたら一瞬にして経費削られるよ
そしたらタクれなくなる。どーすんの。

[7193: 通りがかりさん]

>>7187 マンコミュファンさん
自分の事業の経費として計上するわけ(そうだとしても麻布台ヒルズ住めは経費の仕組みを理解して無さそうですが)ではなく、サラリーマンとして全額会社負担で経費という意味です。

[7194: マンコミュファンさん]

>>7180 マンション検討中さん
私も営業マンから5000と聞きました
まあもはや宝くじみたいな状態ですね
実需の人は申し込むだけムダだと思います
今は晴海フラッグ転売住戸が明らかに割安ですから実需はそっちですね

[7195: eマンションさん]

>>7192 マンコミュファンさん
経費を削るような会社では無いので心配ご無用ですw
逆にレイオフはありますが、パッケージとして数千万貰って転職するだけなので、むしろウェルカムです。

[7196: マンション検討中さん]

ここ検討してたけど、撤退するわ。

駅からの距離が遠すぎるしBRTは不便だし、
エレベーター遅いのも地味に、というかかなり痛い。

半年前から価格据え置きといってもハルフラの中古と比べたらまだ割高だし、
3年後の引き渡しまでに確実に金利上昇してローン返済負担も大幅に増える。

加えて、周辺は倉庫街で殺風景で飲食店ほぼゼロ、
3年後には北側はマンションも決まって眺望への影響大。

プレミアム狙いならいいかもしれんけど、2LDK～3LDKの実需なら
ハルフラやKTTの中古でいいんじゃね？となった。

[7197: マンション検討中さん]

>>7195 eマンションさん

レイオフって苦笑

麻布台ヒルズにすら住めない社畜乙。

[7198: 口コミ知りたいさん]

>>7192 マンコミュファンさん

あなたがそんなこと心配しなくても大丈夫じゃない？

[7199: マンション検討中さん]

今からエントリーだともう申込み間に合わないですかね？

[7200: マンション掲示板さん]

>>7197 マンション検討中さん

麻布台ヒルズにすら？
なんかおかしな人がいるね