ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[16022: マンコミュファンさん]

>>16012 マンション掲示板さん

確かに厳密にはこれが正しいのよ。
何分でホームまでいけるかが大事なのよ。
PTKは地下通路の先の出口をゼロ地点にしたからチート過ぎて、そんなこといったら大手町の端っこの東京駅まで徒歩15分のオフィスビルも東京駅徒歩0分だわ。
マジでマンションの駅距離表示ほど馬鹿げたものはないよ。

[16023: マンション検討中さん]

いくらピーピー喚こうが中古市場で5分表記できるのがDT、10分としか書けないのが豊海。中古市場で評価されるのは表記上の徒歩分数。これは揺るがない。
内見時に毎回地図引っ張り出して実質駅距離はDTと同じです！wとかやってもいいがキショい売主と思われるだけ。

[16024: 匿名さん]

臨海地下鉄の新駅ができれば、勝どき徒歩7-8分表記になるはず。

[16025: 口コミ知りたいさん]

>>16023 マンション検討中さん

そうですね、築0年と築11年の差も揺るがないですね、ありがとう！

[16026: マンコミュファンさん]

>>16025 口コミ知りたいさん
確かに揺るがないですが、築年数だと月島南やノースに豊海は勝てないですよ。
駅距離のせいで築年数で勝るDTにすらトントンだという話をしてるのであって、ありがとう！とか言ってあぐらをかいてる場合ではないですよ。

[16027: 名無しさん]

おめぇは中古物件検討する時実質距離じゃなく表記で評価するんかw

[16028: 評判気になるさん]

豊海は立地が良いからな。パークコート神宮北参道ザタワーの坪単価に匹敵しますよ。

[16029: ご近所さん]

>>16022 マンコミュファンさん
それを言うなら今度出来る月島南のほうが勝どき駅ホームまでの距離ならDTやここよりはるかに近いね、PTKより近いかも？。更に有楽町線も使えるから断然いいね。

[16030: 検討板ユーザーさん]

ドゥトゥールの人、ドゥトゥール最高という話をしたいなら、ドゥトゥールの掲示板に行ってお話しください(^^)

[16031: 匿名さん]

晴海も豊海もまだまだ上がりそう。

[16032: 通りがかりさん]

>>16025 口コミ知りたいさん
中古市場に出てしまうと築年数ではそれほど変わりません。
15年差があるブランズタワー豊洲とパークシティー豊洲ですら殆ど変わりません。
月島のキャピタルゲートプレイスとミッドタワーグランドなんて5年以上差があっても逆転しています。
豊海がドゥトゥールを上回る要素は殆どありません。

[16033: マンション検討中さん]

現実はドゥトゥールどころか、勝どきザタワーより駅遠なんだからさ。

[16034: マンション検討中さん]

結論どれだけ安く買えるかですよ。
１期３次からは、豊海は撤退したほうが身のためです。

[16035: マンション検討中さん]

築年数で変わらないってどの並行世界の話なんだろ

[16036: 通りがかりさん]

>>16035 マンション検討中さん
今の相場ですね。

[16037: 口コミ知りたいさん]

>>16035 マンション検討中さん
ツインパークスやパークコート麻布十番が評価される現実世界

[16038: 評判気になるさん]

>>16032 通りがかりさん
BTTとパークシティがほとんど変わらない、はないだろう。成約価格を見ても、見た目も。

[16039: マンション検討中さん]

自転車で5分の距離にあり、築年数が25年違うツインパークスは豊海の1.5倍以上の取引価格。
それくらい立地は重要であり、築年数は関係しない。

もっと近場での比較対象がPTKでありドゥトゥール。
逆立ちしても勝てないよ。

[16040: 匿名さん]

ツインパークスも周りの築浅と比べるとかなり安い。築年数が経つと躯体の劣化も進むから震災時の倒壊リスクも高くなる。長く住むなら新築の方が良いですよ。

[16041: マンコミュファンさん]

築十年の古臭いタワーマンション一切興味無し、DTの人達いい加減に出て行け。

[16042: マンコミュファンさん]

>>16040 匿名さん
ツインパークスがどのマンションより安いの？

コンクリの酸性化は築30年でも全く進んでいないことが多くのマンションで示されてる。
そして震災リスクなら何より制震か、免震か。
直接地盤か否か関係なく、制震と免震では全く揺れもリスクも違う。
埠頭の先端で制震の豊海タワーは震災時に圧倒的に不利。
震災を考えるならハイブリッドのスカイデュオ、クロノティアロ、免震のDTの方が安心して住める。

[16043: マンション検討中さん]

勝どきで唯一免震のPTKミッドが最強
震災を心配するなら免震一択

[16044: eマンションさん]

豊海は制振構造ですからね。駅直結免震構造のPTKミッドの坪単価を超えることはないんだよな。

[16045: 検討板ユーザーさん]

>>16042 マンコミュファンさん
豊海タワーは地盤が強いので直基礎です。スカイデュオは軟弱地盤なので杭基礎です。はい論破

[16046: 販売関係者さん]

PTKの坪単価が、周辺新築と築地再開発への期待で伸びれば、自動的に豊海の坪単価も7-8掛けぐらいで伸びるので、駅遠だとか周辺環境何もないとか、少なくとも1期2次までに契約した人は資産性は特に心配なし。

[16047: 匿名さん]

1期3次も周辺中古より安いし、買いたい人はかなり多いと思う。

[16048: マンション検討中さん]

豊海はオーシャンビューですからね。パークコート山下公園の坪単価を上回りましたよ。

[16049: 名無しさん]

>>16045 検討板ユーザーさん
残念ながらマンションの耐震性能に影響するのは基礎じゃなくて構造なんだよな。
基礎はあくまでもコストカットのための言い訳でしかない。
https://note.com/mansionstruct/n/na4e196fe6f2c

[16050: 評判気になるさん]

PTK・DT云々語る奴はどうぞそちらを買ってもろて。
何でわざわざここに来るんだろう、滑稽だなぁ。

[16051: マンション検討中さん]

>>16049 名無しさん
基礎は地盤の強さで決まるんですが、そこらへんは存じ上げないようで残念です。
一度建物のボーリング調査のデータをみてみたほうがいいですよ。
豊海は直基礎なので揺れが増幅されないとはいえ、制振なので高層階は揺れそうですけどね。

[16052: 検討板ユーザーさん]

>>16045 さん

豊海タワーもスカイデュオもPTKミッドも、隅田川が運んできた土砂が溜まった東京湾に土を盛っただけの沖積低地。軟弱層で地震被害が大きい地盤であることに変わりはない。タモリさんは湾岸タワマンは絶対買わないって言ってますよ。

https://www.token.or.jp/taishin/data/map.pdf

[16053: 検討板ユーザーさん]

タモリさんのは冗談。

[16054: マンション検討中さん]

>>16052 検討板ユーザーさん
中央区のボーリングデータが公開されているので自分の目で確認してください。私も半信半疑でしたが勝どきは8mほどの深度から強固な地盤があります。どうやら小さな島があるそうです。ドゥトゥールがある晴海3丁目などは何メートル掘っても軟弱地盤です。

[16055: 評判気になるさん]

いくら地盤が固くても、大地震が起きれば激しく揺れるのには変わりないよ。揺れが増幅しないというだけ。
高層階の揺れ幅は、杭基礎＋免震に比べればはるかに大きいです。

[16056: 販売関係者さん]

>>16046 販売関係者さん

https://news.mynavi.jp/premium/article/20250105-3094639/
ここでも同じようなことが言われてるね。

>「HARUMI FLAG SKY DUO」の動きを見て、「パークタワー勝どき」の伸びを見て、今後竣工する「THE TOYOMI TOWER」の物件価格の安定性を確認する、という流れが一つの勝ちパターンと言えるでしょう。

[16057: 販売関係者さん]

>>16056 販売関係者さん
SKYDUOの転売相場に後支えしてもらってるところが豊海の強みやな。

[16058: 通りがかりさん]

豊海は眺望が良いからな。しかしパークコート赤坂檜町ザタワーの坪単価には及びませんよ。

[16059: 検討板ユーザーさん]

>>16047 匿名さん
それな。初期から値上がりしただけで、築地再開発目の前の三井ホシノ物件と思えばまだ安い。これからもっとすごい波がくるぞ。月島南も勝どきノースも出揃った時に、「一期三次は安かった。買いだった。」となるのが目に見えてる。
豊海は完成後、さらに評価が上がる物件だと思う。

[16060: マンコミュファンさん]

>>16059 検討板ユーザーさん
そう。
値上がりは2期以降これからが本番じゃないかな。
竣工までに最終的にどこまで上がるかは予想できないが、少なくとも今年だけで「15%から20%」上がると予想。これは沖氏の受け売りだけど。つまり、一期三次で2.5億なら、25年末には3億。

[16061: マンション検討中さん]

>>16059 検討板ユーザーさん
それは単なる契約者の妄想。
本当にそうならデベが1期3次で200戸も販売する必要がない。
早々に2期と銘打って供給絞っていけばいいのにそうしてないのは相場の先行きが見えないから。

[16062: 匿名さん]

YouTubeで東日本地震の時の揺れを見ると、国会内の揺れとトリトンの揺れそう変わらなく見える。武蔵野台地にある新宿区役所も相当ダメージ受けたしね。

[16063: 通りがかりさん]

>>16061 マンション検討中さん
それは相場の先行き云々ではなく、今後PTKノースと月島を控えているからですね…
豊海を早く高く多く売ることによって相場を作っているんですよ。そしてその相場は後続物件がバトンを渡され築地再開発や新線開通まで走り続けると。

[16064: eマンションさん]

>>16063 通りがかりさん
多く売る必要があるのはなぜでしょう？
むしろ豊海はノースと月島でキャップがかかるからデベは早く売りたいのではないですか？
豊海を残しておいても今後あまり値上げできないから早く売り切っちゃいたいんですよ。これから買ってもそのいいカモになるだけです。1期2次までになんとしてでも当てるべきだった。

[16065: マンション検討中さん]

>>16064 eマンションさん
そうだね。どんどん上がり続けるなら、急いで売る必要は全くない。後になるほど高く売れるわけだからね。
そうしないということは、少なくともデベは先高とは思ってないんだろう。

あ、ちなみにPTKノースじゃなくてイーストだからみなさん気をつけてね。

[16066: マンション検討中さん]

>>16064 eマンションさん
この亡霊はなぜまだここにいるんだ？w
成仏下さい。

[16067: 購入経験者さん]

>>16064 eマンションさん
はいはい、バブルだ、高すぎだからぜひ買わないで欲しい。
竣工後坪300万になるのでその時買ってね

[16068: マンション掲示板さん]

>>16065 マンション検討中さん
うーん。ちょっと違うかな。勝手に後になっても売れるわけではなく、三井は相場を作る側なんだよ。だから値上げしながら大人気を演出しなきゃいけないし、消費者がついてくるように、築地にインターや商業施設、遊び場、ホテルなど誘致しながら、市場を作ると思う。三井ならその市場は作れると思う。
三井は築地勝どき再開発を絶対成功させなきゃいけない。マンデベとして豊洲の大成功を再びやらなきゃいけない。
だから「あの時買っておけばよかった」と後悔するような街を作りに行くし、三次でも安かったってなると思うよ。

[16069: eマンションさん]

>>16067 購入経験者さん
まともな反論できないからってしょーもないこと言ってんじゃねえぞ。
デベが売り渋らない理由言ってみろや。

[16070: eマンションさん]

>>16069 eマンションさん
もう答えは出ているのに理解力の無い人だなぁ。
三井は相場に乗っかる側じゃなくて、築地・勝どきの相場を作る側な訳。
豊海はPTKと月島を高値で売る為のガソリンであり、売り渋る必要はない。
当然PTKや月島の販売価格にも目標を設けているはずなので、豊海の高々数百戸を数割高値で売るよりも、きちんと相場を形成し、後続を全て目標以上の高値で売り抜くことの方が遥かに重要。