ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[14401: マンション掲示板さん]

>>14390 評判気になるさん
営業さんが言ってますが、1期は結果的にほぼ実需が当選したらしいですよ。

[14402: 匿名さん]

>>14401 マンション掲示板さん
(1次)

[14403: 口コミ知りたいさん]

>>14400 匿名さん
どういうところが住環境良いですか？

[14404: 匿名さん]

築地再開発や臨海地下鉄も控えてるしな。

[14405: 名無しさん]

>>14397 eマンションさん
多分投資家のこと知らないと思うけど、タワマンをローン組んで保有するのは住宅ローンの不正でもしない限りかなり保有コストが重いので、築地の再開発なんて待たずに、出来るだけ保有期間短くして転売するよ。

新築に殺到してるのは手付金だけ払えばそれ以上の保有コスト０で３年分のインフレを享受できるから。

最近の投資家は保有ではなく転売目線が物凄く増えた。

[14406: 匿名さん]

不動産投資をやってる人はインカム狙いがほとんどでしょう。豊海は賃料も高く取れそうだから人気なのだと思う。

[14407: マンション掲示板さん]

このマンション当たった人は経済的には人生クリアだな。羨ましい

[14408: 匿名さん]

子育てを考えても最高の環境だし、人生が豊かになれる立地だと思います。

[14409: 検討板ユーザーさん]

>>14406 匿名さん
インカム狙いでタワマン投資はない。断言する。
タワマン投資はキャピタルゲイン特化型でありインカムはむしろ支出と金利に負けるレベル。インカム狙いなら民泊や一棟アパート投資。

[14410: 通りがかりさん]

後学のために5007、4907、4607、4507の倍率おちえてください

[14411: 評判気になるさん]

投資ローン引いて即転なんて大丈夫なの？

[14412: 匿名さん]

利率2％以下の投資ローンで即転なんてしたら銀行出禁なるから。

即転したいならそれに見合った利子を払わないといけない。
ただし即転用の融資引くには不動産業やってる法人しか無理。昔は個人でもいけたけど

[14413: 匿名さん]

ここ数年の都心マンションでインカム成立するのなんて晴海フラッグ（表面6％）しかない。キャピタル100％でインカム6％のハルフラは最強すぎる

[14414: 評判気になるさん]

>>14404 匿名さん
全部価格に織り込み済みです。はい。

[14415: 匿名さん]

北東角ダイレクトウインドウの築地ビューが坪600万台は安すぎる

[14416: マンション検討中さん]

短期譲渡は税率が20%増えるからキャッシュに困らない限り皆6年ぐらいは持ってるよ　

逆に、6年位耐えられるぐらいの純資産ないと融資してもらえないです

[14417: 匿名さん]

>>14414 評判気になるさん
マンマニも言ってたけど全然織り込まれてないよ。

[14418: マンション掲示板さん]

>>14413 匿名さん
それ、自己資金50%入れてるのと変わらないから。
短期譲渡回避するために渋々5年間貸し出してるんでしょう。
5年後の中古市場すごそう。

[14419: 匿名さん]

5年後は築地再開発の一期が終わってる頃だから、かなり値上がりしてそうですね。

[14420: マンコミュファンさん]

>>14419 匿名さん
PTKと並ぶと思う
年明けの次期販売は、10-15%値上げかな？

[14421: マンコミュファンさん]

並んだら引き離されるよ

[14422: 匿名さん]

築地新駅直結の再開発タワマンは坪1500ぐらいするかな？

[14423: マンション検討中さん]

北75、西74人気無いって言われてたのに
結果高層中心に倍率高めでしたね涙

[14424: 通りがかりさん]

>>14412 匿名さん
中国人業者はみんなやってるけど

[14425: 評判気になるさん]

あまり人気がないE棟北向き75平米の高層階が買いだったかな？資産性悪い？

[14426: 口コミ知りたいさん]

>>14411 評判気になるさん
そもそも投資家は抵当権とか付けたり解除も面倒だから豊海くらいのグロスなら現金で決済して即転売。

どうしてもローンつける場合は宅建業者なら業者向けの即転売用の高金利ローンがあるし、宅建業者でなくてもノンバンクとかから借りられる。

法人での購入なので短期譲渡/長期譲渡とかも無関係。

[14427: 口コミ知りたいさん]

豊海は立地が良いからな。
竣工時にPTKの坪単価に追いつきますよ。

[14428: eマンションさん]

>>14423 マンション検討中さん

やっぱり北75平米が狙い目だったかな？タワマンだから北向きでもデメリット少ないし。

[14429: 名無しさん]

>>14427 口コミ知りたいさん
つまり何パーセントあがるということ？

[14430: 匿名さん]

北75は割安な北東73があった事で割高に見えた。結果として低倍率狙い目になったね。

[14431: マンコミュファンさん]

>>14430 匿名さん
そうだね。実際、北東73より北75の方が資産性高いんじゃないかな？2平米広いだけで結構違うからね。

[14432: マンション掲示板さん]

まだ落選のメール来てないんだけどみんな来た？

[14433: 匿名さん]

>>14432 マンション掲示板さん

昨日来てるよ。営業から相手にされてないね

[14434: マンション掲示板さん]

落選のメールなんて要らないから最終倍率表をください。
次回以降の参考にしたい。

[14435: マンション掲示板さん]

みんな来てるんだ。。

[14436: 匿名さん]

次々点だったのでかなり厳しそう。

[14437: マンション検討中さん]

バブル末期ですか。いよいよ備えないといけない

マンション投資、売却益は減少へ　「バブル末期と酷似」
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD06A3G0W4A800C2000000/

[14438: マンション検討中さん]

>>14437 マンション検討中さん

アベノミクスの時もコロナの時もここから爆上げしたな。

[14439: 匿名さん]

バブルは最後が一番良く上がるからね。それは2024年であり、その一番最後の象徴となるマンションが、投資家ばかり集まって倍率がついたこの豊海タワーだったということ

投資家は住んでないから容赦無く売ってくるので。相場一気に崩れやすい。いま買うなら投資家があまり入っておらず、実需で健全に伸びているエリアが良いよ本当に。実需は相場が悪くなったからといって売らず、下値が固いので。投資家エリアは残債割れどころではない

[14440: 名無しさん]

>>14437 マンション検討中さん

備えるからこそ資産性の高いマンションを買うのだよ

[14441: 匿名さん]

未来は読めないので、その中で逆の方向に回転したら、という想像力が大事。

いま豊海周辺の相場を上げているのは投資家であり、投資家は住んでいないので、相場が逆回転したらガンガン売ってくるよ。転売目的だからな。

実需で巻き込まれてしまう人はかわいそうだけど、住みながら投資意欲が強い人は、リターンばかりに目がくらみ、投資家が多いタワーを選んだリスクでもあるので自己責任。

住みながら投資はリターンの大きさだけでなく、リスクもしっかり考慮してやるものである

[14442: 匿名さん]

>>14440 名無しさん
投資家は良くも悪くもリスク（振れ幅）を大きくするので、期待リターンが高くても、同じくらいリスクも大きくなりがちですよ。要は豊海タワーはグロース株ということ。上にも下にも値動き激しいよ

バブル～バブル後の広尾ガーデンヒルズの坪単価推移を見てみましょう↓
https://note.com/mthouse/n/n432af90cc8c4

坪950万円まで上がり、その後は坪350万円まで下がってます。都心エリアが値下がりに強いのは幻想。特に短期的に見れば、投資家が入っているマンションほど値下がる時は一気に値下がる

[14443: マンション掲示板さん]

>>14439 匿名さん
むしろバブルはこれからなんだよ。トランプ当選で世界は来年がバブル。過去の歴史でも日本はアメリカに連動するだけ。

[14444: eマンションさん]

バブル崩壊を煽る人が増えてきたのはそれだけ豊海の人気が増している証左。

[14445: 職人さん]

>>14443 マンション掲示板さん
バブルはこれからと当たり前に言ってますが、結局のところ未来は誰にも読めない。

未来はわからない前提に立って、ポジティブなシナリオとネガティブなシナリオの両面を見据えて行動しないと、いつかは大損しますよ。

ネガティブなシナリオに行った場合、投資家が多く入っているタワーは不利になりがちですよ。という構造上の問題があり、ここはそれに該当する可能性が客観的にみてかなり高いと思う

[14446: マンション掲示板さん]

>>14445 職人さん

既に数億あるからここで損してもどうってことないのです。不安なら去れば良いと思いますよ

[14447: 評判気になるさん]

>>14445 職人さん

営業によると実需が多いよ

[14448: 匿名さん]

>>14447 評判気になるさん
それはそう言うしかないでしょう。デベの立場として笑

[14449: 匿名さん]

>>14444 eマンションさん
バブル崩壊を煽るのは何年もずーーーっと続いているので、今に始まったことではないですね

[14450: 匿名さん]

立地の悪いエリアは下がるかもしれないけど豊海が下がることは考えにくいですよ。