ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[14373: 口コミ知りたいさん]

職場の同僚が40階以上の北向き75平米に当たったみたいです。声あげてガッツポーズしてました。北向きなので資産性低いですか？元本割れするのかな

[14374: 通りがかりさん]

>>14369 eマンションさん

文ママとかいう承認欲求の塊は当選。投資用らしい

[14375: eマンションさん]

北75は坪650からなので残債割れはなし。眺望も築地再開発で良いので、負けはなし大勝ちではないだけ。

[14376: 通りがかりさん]

すでにタワー持ってる立場で、ここが値上がったら嬉しい立場ではあるけど、値上がること確定、負けなしって思ってる人が特に今はかなりのマジョリティを占めてそう。数年前はそんなことなかった。2～3年は市況が変わるには十分すぎる時間。投資勢はどうでも良いですが、実需の方は損するリスクも考えて、手元キャッシュを多めに残しておくなり、逆方向に相場が変わった時の対策を考えておいた方が望ましいかと

[14377: 通りがかりさん]

>>14376 通りがかりさん
住み替えで含み益をキャッシュにしたいです。

[14378: マンション検討中さん]

この掲示板は湾岸好きの自称投資家が多いんだな。
まっ港区中枢の先行案内＋資金調達ができなければ、湾岸が良いのはたしか。
ただ、女性には湾岸嫌いが結構多いから、この掲示板と実際の需要は少し違うな。

[14379: 名無しさん]

>>14374 通りがかりさん
投資用なんだ。
フォローしてないのに毎回流れてくるから鬱陶しかったけど、投資用なら接点ないからXのネタにされることもなくて安心

[14380: マンション検討中さん]

二期どのくらい上がるんだろ

[14381: マンション検討中さん]

>>14380 マンション検討中さん

15%アップくらいじゃない？30%アップとかはさすがにないはず。

[14382: マンコミュファンさん]

一期三次ってことはそんなに値上げしない感じなのかな？

[14383: eマンションさん]

>>14382 マンコミュファンさん

10%くらいじゃないか？ここの当選で人生決まるね

[14384: マンション検討中さん]

>>14382 マンコミュファンさん
それを期待したいですね。
さらに、新規の数も抑えて、早く販売して欲しいです。

[14385: 評判気になるさん]

>>14378 マンション検討中さん
うちの妻も湾岸とかタワマンとか嫌いらしい。
だから仕方なく投資として参戦してる。

[14386: マンコミュファンさん]

>>14384 マンション検討中さん
どう考えても二桁以上は値上がりするだろう

[14387: 通りがかりさん]

>>14367 マンション検討中さん
文ママってツイートの日本語変だよね。
頭悪いんだろうな。

[14388: 匿名さん]

>>14385 評判気になるさん
豊海は住環境が良いから奥さんも住みたいと思うはず。

[14389: 名無しさん]

>>14299 通りがかりさん
これだす
?
https://x.com/mamiana_san/status/1865957584852967448

[14390: 評判気になるさん]

マンション好き外資コンサルさんも、ここは竣工時に過去最高レベルの転売住戸が出るだろうと。つまり実需に対して投資家が異常に多いということ。

沖先生は住宅ローンは金利が上がっても税制でなんとかするだろうと言ってますが、投資ローンは別。金利上昇をもろにうける。投資比率の高いここは金利が上がって逆回転したら、実需も巻き添え喰らうよ

[14391: マンション検討中さん]

マンション好きの外資コンサルなんて落選したから悔し紛れに適当な事言ってるだけでしょ

三井と裏で繋がってて全住戸の当選者知らない限り知るわけないんだからｗｗｗ

[14392: マンション検討中さん]

結局50階の49Bneで何倍だったんだろう

[14393: 匿名さん]

>>14378 マンション検討中さん
港区はアドレスによってピンキリ。埋立地の方は忌避施設が集まっているから臭いもあるし、豊海の方が資産性高いですよ。

[14394: マンション検討中さん]

>>14387 通りがかりさん
そう思う。
ワーママツイートも解像度低過ぎて虚言なのすぐ分かる。
現実世界で褒めてくれる人誰もいないんだろうね。

[14395: 入居済みさん]

北東角の45階が13倍で1番人気か。
ダイレクトウインドウであの坪単価はミスプライス過ぎた。46階の北東角は5倍なのはバグ笑

[14396: 入居済みさん]

住宅ローン不正利用のプラチナマンが豊海を2回連続当てて通報ラッシュ待った無し！

[14397: eマンションさん]

>>14390 評判気になるさん
地権者を除いて、意外に売りに出す人少ないんちゃう？？

投資家は、築地出来上がってから転売するやろ？

[14398: 検討板ユーザーさん]

>>14374 通りがかりさん
投資の方は、キャッシュですか？投資ローンですか。
初心者なんで、教えていただけますでしょうか

[14399: 匿名さん]

ほとんどの人がローン引いてると思いますよ。

[14400: 匿名さん]

>>14397 eマンションさん
豊海は住環境が良いから永住向きだと思う。

[14401: マンション掲示板さん]

>>14390 評判気になるさん
営業さんが言ってますが、1期は結果的にほぼ実需が当選したらしいですよ。

[14402: 匿名さん]

>>14401 マンション掲示板さん
(1次)

[14403: 口コミ知りたいさん]

>>14400 匿名さん
どういうところが住環境良いですか？

[14404: 匿名さん]

築地再開発や臨海地下鉄も控えてるしな。

[14405: 名無しさん]

>>14397 eマンションさん
多分投資家のこと知らないと思うけど、タワマンをローン組んで保有するのは住宅ローンの不正でもしない限りかなり保有コストが重いので、築地の再開発なんて待たずに、出来るだけ保有期間短くして転売するよ。

新築に殺到してるのは手付金だけ払えばそれ以上の保有コスト０で３年分のインフレを享受できるから。

最近の投資家は保有ではなく転売目線が物凄く増えた。

[14406: 匿名さん]

不動産投資をやってる人はインカム狙いがほとんどでしょう。豊海は賃料も高く取れそうだから人気なのだと思う。

[14407: マンション掲示板さん]

このマンション当たった人は経済的には人生クリアだな。羨ましい

[14408: 匿名さん]

子育てを考えても最高の環境だし、人生が豊かになれる立地だと思います。

[14409: 検討板ユーザーさん]

>>14406 匿名さん
インカム狙いでタワマン投資はない。断言する。
タワマン投資はキャピタルゲイン特化型でありインカムはむしろ支出と金利に負けるレベル。インカム狙いなら民泊や一棟アパート投資。

[14410: 通りがかりさん]

後学のために5007、4907、4607、4507の倍率おちえてください

[14411: 評判気になるさん]

投資ローン引いて即転なんて大丈夫なの？

[14412: 匿名さん]

利率2％以下の投資ローンで即転なんてしたら銀行出禁なるから。

即転したいならそれに見合った利子を払わないといけない。
ただし即転用の融資引くには不動産業やってる法人しか無理。昔は個人でもいけたけど

[14413: 匿名さん]

ここ数年の都心マンションでインカム成立するのなんて晴海フラッグ（表面6％）しかない。キャピタル100％でインカム6％のハルフラは最強すぎる

[14414: 評判気になるさん]

>>14404 匿名さん
全部価格に織り込み済みです。はい。

[14415: 匿名さん]

北東角ダイレクトウインドウの築地ビューが坪600万台は安すぎる

[14416: マンション検討中さん]

短期譲渡は税率が20%増えるからキャッシュに困らない限り皆6年ぐらいは持ってるよ　

逆に、6年位耐えられるぐらいの純資産ないと融資してもらえないです

[14417: 匿名さん]

>>14414 評判気になるさん
マンマニも言ってたけど全然織り込まれてないよ。

[14418: マンション掲示板さん]

>>14413 匿名さん
それ、自己資金50%入れてるのと変わらないから。
短期譲渡回避するために渋々5年間貸し出してるんでしょう。
5年後の中古市場すごそう。

[14419: 匿名さん]

5年後は築地再開発の一期が終わってる頃だから、かなり値上がりしてそうですね。

[14420: マンコミュファンさん]

>>14419 匿名さん
PTKと並ぶと思う
年明けの次期販売は、10-15%値上げかな？

[14421: マンコミュファンさん]

並んだら引き離されるよ

[14422: 匿名さん]

築地新駅直結の再開発タワマンは坪1500ぐらいするかな？

[14423: マンション検討中さん]

北75、西74人気無いって言われてたのに
結果高層中心に倍率高めでしたね涙

[14424: 通りがかりさん]

>>14412 匿名さん
中国人業者はみんなやってるけど

[14425: 評判気になるさん]

あまり人気がないE棟北向き75平米の高層階が買いだったかな？資産性悪い？

[14426: 口コミ知りたいさん]

>>14411 評判気になるさん
そもそも投資家は抵当権とか付けたり解除も面倒だから豊海くらいのグロスなら現金で決済して即転売。

どうしてもローンつける場合は宅建業者なら業者向けの即転売用の高金利ローンがあるし、宅建業者でなくてもノンバンクとかから借りられる。

法人での購入なので短期譲渡/長期譲渡とかも無関係。

[14427: 口コミ知りたいさん]

豊海は立地が良いからな。
竣工時にPTKの坪単価に追いつきますよ。

[14428: eマンションさん]

>>14423 マンション検討中さん

やっぱり北75平米が狙い目だったかな？タワマンだから北向きでもデメリット少ないし。

[14429: 名無しさん]

>>14427 口コミ知りたいさん
つまり何パーセントあがるということ？

[14430: 匿名さん]

北75は割安な北東73があった事で割高に見えた。結果として低倍率狙い目になったね。

[14431: マンコミュファンさん]

>>14430 匿名さん
そうだね。実際、北東73より北75の方が資産性高いんじゃないかな？2平米広いだけで結構違うからね。

[14432: マンション掲示板さん]

まだ落選のメール来てないんだけどみんな来た？

[14433: 匿名さん]

>>14432 マンション掲示板さん

昨日来てるよ。営業から相手にされてないね

[14434: マンション掲示板さん]

落選のメールなんて要らないから最終倍率表をください。
次回以降の参考にしたい。

[14435: マンション掲示板さん]

みんな来てるんだ。。

[14436: 匿名さん]

次々点だったのでかなり厳しそう。

[14437: マンション検討中さん]

バブル末期ですか。いよいよ備えないといけない

マンション投資、売却益は減少へ　「バブル末期と酷似」
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD06A3G0W4A800C2000000/

[14438: マンション検討中さん]

>>14437 マンション検討中さん

アベノミクスの時もコロナの時もここから爆上げしたな。

[14439: 匿名さん]

バブルは最後が一番良く上がるからね。それは2024年であり、その一番最後の象徴となるマンションが、投資家ばかり集まって倍率がついたこの豊海タワーだったということ

投資家は住んでないから容赦無く売ってくるので。相場一気に崩れやすい。いま買うなら投資家があまり入っておらず、実需で健全に伸びているエリアが良いよ本当に。実需は相場が悪くなったからといって売らず、下値が固いので。投資家エリアは残債割れどころではない

[14440: 名無しさん]

>>14437 マンション検討中さん

備えるからこそ資産性の高いマンションを買うのだよ

[14441: 匿名さん]

未来は読めないので、その中で逆の方向に回転したら、という想像力が大事。

いま豊海周辺の相場を上げているのは投資家であり、投資家は住んでいないので、相場が逆回転したらガンガン売ってくるよ。転売目的だからな。

実需で巻き込まれてしまう人はかわいそうだけど、住みながら投資意欲が強い人は、リターンばかりに目がくらみ、投資家が多いタワーを選んだリスクでもあるので自己責任。

住みながら投資はリターンの大きさだけでなく、リスクもしっかり考慮してやるものである

[14442: 匿名さん]

>>14440 名無しさん
投資家は良くも悪くもリスク（振れ幅）を大きくするので、期待リターンが高くても、同じくらいリスクも大きくなりがちですよ。要は豊海タワーはグロース株ということ。上にも下にも値動き激しいよ

バブル～バブル後の広尾ガーデンヒルズの坪単価推移を見てみましょう↓
https://note.com/mthouse/n/n432af90cc8c4

坪950万円まで上がり、その後は坪350万円まで下がってます。都心エリアが値下がりに強いのは幻想。特に短期的に見れば、投資家が入っているマンションほど値下がる時は一気に値下がる

[14443: マンション掲示板さん]

>>14439 匿名さん
むしろバブルはこれからなんだよ。トランプ当選で世界は来年がバブル。過去の歴史でも日本はアメリカに連動するだけ。

[14444: eマンションさん]

バブル崩壊を煽る人が増えてきたのはそれだけ豊海の人気が増している証左。

[14445: 職人さん]

>>14443 マンション掲示板さん
バブルはこれからと当たり前に言ってますが、結局のところ未来は誰にも読めない。

未来はわからない前提に立って、ポジティブなシナリオとネガティブなシナリオの両面を見据えて行動しないと、いつかは大損しますよ。

ネガティブなシナリオに行った場合、投資家が多く入っているタワーは不利になりがちですよ。という構造上の問題があり、ここはそれに該当する可能性が客観的にみてかなり高いと思う

[14446: マンション掲示板さん]

>>14445 職人さん

既に数億あるからここで損してもどうってことないのです。不安なら去れば良いと思いますよ

[14447: 評判気になるさん]

>>14445 職人さん

営業によると実需が多いよ

[14448: 匿名さん]

>>14447 評判気になるさん
それはそう言うしかないでしょう。デベの立場として笑

[14449: 匿名さん]

>>14444 eマンションさん
バブル崩壊を煽るのは何年もずーーーっと続いているので、今に始まったことではないですね

[14450: 匿名さん]

立地の悪いエリアは下がるかもしれないけど豊海が下がることは考えにくいですよ。

[14451: 検討板ユーザーさん]

>>14445 職人さん

損するとか、ギリギリの予算で買うようなマンションじゃないですよ。一定の年収と資産レベルがある人が買うもの

[14452: 検討板ユーザーさん]

>>14445 職人さん
外れて悔しいのはわかるけど、変に煽るのはやめな。次も応募するのだろう？一緒に当てようぜ

[14453: 匿名さん]

未来は誰にも読めないから、未来を当たり前に決めつけるのではなく、ポジティブ・ネガティブシナリオの両面を見据えた方が良いという至極真っ当といえるアドバイスに、豊海は下がることは考えにくい、バブルはこれからだという未来の予想は、論点がだいぶずれている気がする（笑）

まあ構造的に、投資家が多いタワーの方が、値下がるときは値下がるのはよくわかる。実需は生活あるしな

[14454: マンション掲示板さん]

>>14453 匿名さん

結論としてどうしたいの？買いたいなら買いな。評論家はいらないよ

[14455: 匿名さん]

豊海は住環境が良いからファミリー実需層が多い。こういう物件は下がりにくいと思う。

[14456: 通りがかりさん]

>>14455 匿名さん

住環境が良いというのはどういうところですか？

[14457: 評判気になるさん]

豊海ってファミマと倉庫しかなくない？マンションが良いのはわかるけど、目の前の通りはトラック多いし、住環境むしろ悪いと思うのですが・・豊海は配偶者NGが出て、PTKにしました

[14458: 契約済みさん]

>>14424 通りがかりさん
法人なら中華でも日本でもOKだぞ。読解力なさすぎかよ

[14459: 検討板ユーザーさん]

相場が崩れる時は郊外からだよ。
ここの底堅さはまだマシだよ。
PTKみたく値上がりはしないけどw

[14460: 匿名さん]

築地再開発や臨海地下鉄が整備される頃にはかなり値上がりしていると思うぞ。

[14461: 契約済みさん]

>>14431 マンコミュファンさん
ダイレクトウインドウのほうが強い。
床タイルにすれば一撃

[14462: 評判気になるさん]

>>14459 検討板ユーザーさん
郊外はそもそも物件価格が安いから、損したときの損失額も小さい。ここは物件価格が高いから、損した時の額は大きい。相場が崩れるのは郊外というよりも投資家エリア。郊外は徐々に買い手がつかなくなり、少しずつ下がる。投資家エリアは何かしらの経済・金融・地震等で投資家保有の売り物が一気に出て、短期的に大きく下がる

[14463: 匿名さん]

最近は不動産の解像度が非常に低い人が多い。都心不動産を売りたい不動産業者の都心は強い、郊外は弱いという言葉を単純に鵜呑みにしているんだろう。そんな単純な話ではない。

湾岸は良くも悪くも金融マーケットと連動しているので、金融ショックなど経済ダメージがあれば、当然ながら連動してダメージが多いのは郊外よりも湾岸エリア。もちろん金融経済が伸びれば、湾岸が伸びやすいのもわかるが、逆も然り。

三菱商事の株だって、上がってるときはみんな群がり、下がり出したら買われない。投資家なんてそんなもん

[14464: 匿名さん]

いや豊海は物件価格かなり安いと思うぞ。築地再開発タワマンはここの2倍はするのでは？ここを高いと感じるようでは都心エリアは買えないです。

[14465: 匿名さん]

豊海みたいに現時点で何もなく、豊洲や勝どき駅前と比べて実需に選ばれづらいエリアは、実需ではなく、投資用で買う人が多いのはよくあること。投資ならたとえ不便な立地であっても、開発されるまでは自分は便利なところに住めばいいだけ

[14466: 匿名さん]

豊海はスーパーやドラッグストアも近いし、銀座や築地も徒歩圏。むしろ何でもあると思うけど。

[14467: 匿名さん]

豊海から銀座まで歩かないでしょw 遠すぎw

[14468: 匿名さん]

>>14467 匿名さん
PTKから銀座まで歩いて30分かからないぐらいですよ。豊海でもプラス5分ぐらい見ておけば着くのでは。

[14469: マンコミュファンさん]

いやPTKからも歩かんわ

[14470: 評判気になるさん]

>>14469 マンコミュファンさん

歩きますよ！

[14471: 匿名さん]

>>14469 マンコミュファンさん
勝鬨橋渡ったら築地、築地の隣が銀座ですよ。

[14472: 名無しさん]

>>14394 マンション検討中さん
同じマンションなの嫌すぎ、、