ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

[匿名さん]

公式サイト：https://www.31sumai.com/mfr/X1919/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154739

物件概要
所在地　東京都中央区豊海町４１番（地番）
交通　都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
総戸数　2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
入居時期　2027年6月下旬入居予定
構造階数　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上53階地下1階

東京都より、2020年6月30日に豊海地区市街地再開発組合の設立を認可すると発表がありました。

■関連ページ
<東京都 都市整備局>
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

<地上54階ツインタワー「豊海地区第一種市街地再開発事業」を計画する豊海地区市街地再開発組合の設立認可>
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52490812.html

<過去スレ>
中央区豊海町の再開発　パート2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351947/
中央区豊海町の再開発　パート1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/190984/

■概要
豊海地区第一種市街地再開発事業
中央区勝どき、豊海町に2棟のタワーマンション
総延べ22万5877㎡の再開発施設を整備

構造：地上54階、地下1階
高さ：約189m
総戸数：2097戸
総事業費：約1237億円
主な用途：住宅・店舗・公共施設・駐車場

2022年度 工事着手（予定）
2026年度 竣工（予定）

■参加企業
三井不動産レジデンシャル
清水建設
東急不動産
東京建物
野村不動産
三菱地所レジデンス

特定業務代行 清水建設
基本設計 安井建築設計事務所

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[121: 匿名]

60㎡をキープ出来るかどうかは今後の成り行き次第と思われます。

[122: 匿名さん]

↑　
んーん、、どうでしょうね。一般的には数平米は狭くなると聞いたことがあります。

[123: 匿名さん]

準備組合できるときにモデル例での還元率提示はあるのでしょうか？

[124: 匿名]

そうとは言えない、都市再開発法が適用されても、再開発によってもいろいろ有る。
勝どきザタワーの再開発は知らんが、勝どき東再開発では、駅から地下通路でマンション内とつながるし。
同じ広さ、同じ階、同じ向きが保証されている！
たぶん勝どき駅前南再開発も、東と同じ条件になると思う。

[125: 匿名さん]

そういうケースもあると思う。そう再開発によっていろいろ。
豊海がどういうケースになるのか早いとこ知りたいところ。

[126: 匿名さん]

多少は狭くなることもあり得るということですね。情報ありがとうございます。
向きと階数は世帯数が多いので揉めそうですね。

[127: 匿名さん]

>>126
ここでの情報はみな推測だよ。まだ何も決まってないに等しいから。

[128: 匿名]

推測というよりは憶測

[129: 匿名さん]

再開発の恩恵にあずかる該当者さんは毎回の説明会にしっかりと参加してそこから情報を掴んでください。
そしてその説明会で質問を出してください。

このスレの情報はあくまで参考に。中には恩恵にあずかれない者が妬みなどでありもしない情報を発信してる可能性もあります。要注意です。説明会の資料が全てです。

[130: 匿名さん]

説明会の資料を作ったのは業者です。
内容を見た住人がよだれを垂らして刷りよってくるように巧妙に仕掛けてくるプロ集団です。
よって資料が全てではありません。
ここて語られる推測や憶測は業者が目指している着地点です。

[131: 匿名]

↑　１３０

はあ？
Who are you?　何考えてるの？
資料を見てもよだれを垂らすような内容ではないですけど。あなた資料見て言っているのですか？
この手の資料で巧妙に仕掛ける必要がどこにあるのですか？

[132: 匿名さん]

世の中いろんな人がいますがこのスレにもいろんな人がいるようです。私もその中の１人ではありますが。

[133: 匿名さん]

130
販売資料じゃないってば

[134: ご近所さん]

等価交換なら、同じ広さというのはありえないのでは？
というのも鉄骨鉄筋コンクリートの建物って47年で償却ですよね。
新しくなって、建物そのものの価値が上がるなら、広さは狭くなる、と考えるのが妥当ではないでしょうか。

芝浦に抜けるトンネルが出来たら便利だなぁと思うけど、今のどんずまり感がたまらなく好き。

[135: 匿名さん]

124さんが言うような同じ広さが保証されるケースもあるようで、
一方で狭くなるケースが多いと言われている。
その違いと背景がよく分からない。
容積率とか建坪率とか何世帯入るマンションとかで事情が変わってくるのでしょうか、、。
豊海はどっちになるのか。

[136: 匿名さん]

>>131
甘言に引っ掛かって騙される典型だな。
御愁傷様。

[137: 匿名さん]

>>135
南向きの60平米から北向きの60平米になるケースなら同じ広さもありえるかと。

[138: 匿名さん]

>>136
虫けら

[139: 匿名さん]

再開発は今よりも数倍大きな建物を容積緩和で建てて大きくなったぶんを分譲して建設費と利益を回収する仕組みだから、いまみたいに建設費が値上りしちゃうと残りが減って地権者還元は70%くらいになっちゃうんでない

[140: 匿名さん]

なるほど
逆に、地権者の今の広さを保証するとなると、その分、外部への販売分譲価格を上げざるを得ないわけですね。

[141: 匿名さん]

まあまあ冷静に。
あなたの事、みんなが心配してくれてんだから。

[142: 匿名さん]

地権者にそれだけ還元するには坪単価400程度の根付けでなければ回収できないとして、その為には売り出しの時点でその程度の路線価でなければならないのでしょうが、ゆりかもめ延伸による新駅が直近にできたとしても厳しいものがあるのではないでしょうか？

[143: 匿名さん]

目黒駅前が坪単価600万で即完しそうな感じだから、この辺りの坪単価400万も夢ではないよ
てか、もう、間も無くってとこでしょ

[144: 匿名さん]

まず豊海を語るのに目黒駅前を引き合いに出しても比較になりません。
複数路線が入り込む超一等地と比べるよりも、同じ湾岸で同様の立地条件である有明や豊洲の市場周辺の物件と比べて考えた方が現実的です。
今後の発展に関して言えばあのあたりは確定事項があるぶん豊海よりも期待値が大きいかもしれません。
そう考えると豊海の@400は厳しいでしょう。
やはり250～が妥当です。

[145: 匿名さん]

そのとおり。
ＴＴＴより駅から遠い豊海にそれ以上の資産価値はつきませんな。

だいたい普通に考えて、70平米の部屋に8000万以上の価格が付く立地じゃないだろう。
月島の駅直結が買える価格でなぜ、こんな最果てに建つマンションを買うの？

[146: 匿名さん]

７０平米８０００万なら武蔵小杉に行ったほうがいい。

[147: 匿名さん]

地盤ゆるいし豊海地区は無理です

[148: 匿名さん]

でもね、話しは当初に戻るけど、

地権者に一応は同じ広さを支給できる見込みがあったからこそ
豊海の再開発という話しがスタートしたんじゃないの？

状況はオリンピック、そして晴海の選手村後の住居建設予定で変わってきてるのかもしれないけど、
今更、地権者に同じ広さは無理だと言っても納得してもらえないし。
自己負担もかなりありますよと言ったらみんなビックリ仰天してしまいそう。

[149: 匿名さん]

東京オリンピックが中止、もしくは選手村予定地が晴海から別案になれば、当初予定通りマーケティング上の問題点が解消され、豊海のマンション需要は見込まれるのでしょう。
しかしそれは戦争でも起きない限り無理です。
お隣に都知事肝いりの街が突如出現するというのに、更に採算性の悪いタワマン造ったって儲からないからね。

[150: 匿名さん]

>>148
とはいえ、ボランティア事業ではないので採算が合わなければ、変更や中止もあり得るでしょう。まして、都市計画が決定したわけでもないので。

本当に同じ広さを地権者が確保すると、採算が合わなくなるかはわかりませんが、もし状況の変化で採算が合わなくなってしまったのなら、見直される可能性もあるでしょう。

多少狭くなることに地権者が同意するか、再開発が中止になるな、もしくは採算を合わせるための秘策をみつける・つくるのいずれかになるのではないでしょうか？
勝どき東のように倉庫の再開発を一緒におこなって面積あたりの地権者の数を減らすとか、時期を大幅に遅らせるとか、地下鉄駅を呼んでくるとか、高くてもフロアを買いたい団体をみつけるとか、そういった策が必要なのかもしれません。

[151: 匿名さん]

豊海ふ頭は倉庫がいっぱい余ってるし、倉庫と取引するってことも出てくるかも。

[152: 匿名さん]

豊海埠頭の倉庫は東京都の食を維持する機能として外す事は不可能ですよ。
倉庫というのは必要だからそこに存在しているということをお忘れなく。

[153: 匿名さん]

豊海埠頭倉庫の関係者です。
湾岸地区の倉庫については確かにスリム化が成されつつあるところです。
しかし、豊海住人の方には耳の痛い話かもしれませんが、この近辺については、勝どきや晴海、月島の住居機能を高めるために、そこらの倉庫機能を第1種準工業地域である豊海倉庫に集中させるというのが基本スタンスです。
ですので、豊海倉庫街の増強はあっても一掃はありえません。東卸から西については今後更に倉庫機能が望まれているのが実状です。
「豊海倉庫」「今後」で調べれば色々情報が載ってます。

[154: 匿名さん]

148です
みなさんの見解を読んですごく参考になります。

もっと計画が煮詰まってから地権者に概要を公表すべきでしたね。
耐震をどうするかの議論の中で、解決策として再開発があるからということで公表の時期を早めた感があります。

[155: 匿名さん]

計画を煮詰めてからだすと、「なんで早くいってくれなかったんだ。もっとはやくいってくれれば、意見を反映できたかもしれないのに！」なんて言うひとがでてくるものです。
再開発とは魔法でも夢物語でもないのですから、現実を見据え、地権者・事業主お互いが話し合っていい案を探っていけばいいのではないでしょうか？それに参加できることはある意味すてきなことです。

既成事実のように言われていますが、まだまだ計画段階。再開発の是非や方法論をしっかり話し合いましょう。

[156: 匿名さん]

地権者の目線が100%還元になってる再開発は筋が悪いとデベロッパーに思われちゃうから、後回しになるのはしょうがない

[157: 匿名さん]

100%還元にならない可能性もあることも早めに地権者へ周知する必要ありかと。
あくまで可能性として。

[158: 匿名さん]

多くの地権者は１００％広さ保証されるものと思ってるよ

[159: 匿名さん]

やっぱり100％保証は無理だな。
当たり前の話だけど、儲からない事業に業者が手をつける訳がないか。。

[160: 匿名さん]

床単価が倍以上にはなるから50%以上の還元なら一応メリットはあるかな

[161: 周辺住民さん]

一応、タワマン建設業者も決まっていますが、
利益見込みと都市再開発事業なので国あるいは都からの経費補填みたいなのも見込めたから
今後結成されるであろうコンソーシャムに参加を決めたのではないでしょうか。
（地権者への１００％保証前提で）

[162: 匿名さん]

計画見直しも話し合いも全てはオリンピック終了までは休止でしょう。じっくり待つしかなさそうです

[163: 匿名さん]

坪単価200万円までなら対象エリアのボロ部屋は買いだね

[164: 匿名さん]

↑ 161
同意
その施工会社は損してまで建設するはずはない。
確固たる利益目論みがあったからこそだろう。
地権者へ100%は無理と言っていないところを見る限り100%還元が前提と思われる。

[165: 匿名さん]

再開発の場合、軽々に還元率の話はしないと思うよ
数字が一人歩きしたら、それこそ致命傷になるからね
担当者としては

[166: 匿名さん]

還元率の話は着工が近づかないと地権者に対してしないでしょうね。
でも早いところ100%は確保出来ない場合も想定されると説明必要ですね。

[167: 匿名さん]

都内で予定工事がいくつも遅れてるから、ここも当然に間接的に影響を受ける。相当早くて入居まで15年はかかりそうだよね。それまでに市況も変わるだろうし、現実を見た方が良い。

[168: 匿名さん]

早く外国人職人を養成して坪単価100万円でマンション作れるようにしてくれ
待ってても高齢化で職人はどんどん減るだけだぞ

[169: 匿名さん]

最近は勝どき豊海地区まちづくり協議会では豊海の話題は出ていないのでしょうか。休眠中かな？

[170: 匿名さん]

まちづくり協議会の出席資格はなに？
案内こないけど

[171: 匿名さん]

下記、引用です。

”
「まちづくり協議会」とは、町会長やＰＴＡなど地域の代表者が、議題について地元の声を行政に直接あげることのできる、公にされているものでは貴重な機会です。

※近隣住民のみなさんもオブザーバーとして傍聴できますが、発言はできません。でも資料はもらえます。”

[172: 匿名さん]

一般住民も発言したいですね。特に、耐震のこととか。

[173: 周辺住民さん]

液状化危険マップで豊海は真っ赤に塗られているというのに（危険度マックス）、
不思議と危機感がないというかなんというか、震災が来たら来たで考えるスタンスっぽい。
良い意味で肝が据わってる　偉い！

[174: 匿名さん]

Yes,　キモがすわってる

[175: 匿名]

いつ!?
来るか、分からない大震災に、みんなお金を賭けたくないんじゃないの

[176: 匿名さん]

いつ？って　、それが分かれば苦労しないでしょ。

[177: 匿名]

再開発っていってもここはオリンピック終わったらあまり需要もなさそうだし何しろ駅まで遠いし、タワマン建てても失敗は目に見えてるよね。。。それより普通に今まで通りここで暮らしたい。

[178: 匿名さん]

177さんに同じ。住み慣れた豊海、変わって欲しくないです。
タワマンとか建ったら一気に人口増えるし、セレブさん達が闊歩する街になってしまうのはなんだかね。
今の豊海のなんというか庶民的な雰囲気が好き。良い意味での僻地さが落ち着く。

[179: 匿名さん]

オリンピック終わったら需要ない駅から遠いタワマンを
セレブリティは選ばないから無問題。
入植者はせいぜいセレブりてぇ笑
変わって欲しくないなら買い占めるしかない。集合住宅の宿命

[180: 匿名さん]

177さん、178さんに同感です。
但し、耐震工事だけは絶対に必要です。

[181: 匿名さん]

同じく、177/178さんの気持ちは良くわかる。

[182: 匿名さん]

金にならない単なる耐震工事に民間業者は乗らないな。
役所に地道に陳情するしかないんでないの？
自分でその金出したくないなら

[183: 匿名さん]

１５年後ぐらいは住民急増で騒がしくなりそう、、。
セレブ系は少ないかもしれないけれど。セレブ気取りの人は多くなるだろう。

[184: 匿名さん]

耐震工事を自腹でやるとして、どの位の金額になるのか
どなたかご存知ありませんか？

[185: 匿名さん]

集合住宅全体の？
それ、やるとしてまず耐震審査受けないと理事会
（もしくは住民多数）がOKしないでしょ
審査自体は建物規模によるけど数百万。合格不合格を知るだけで。
パスしなかった場合の耐震工事が数百万規模って集合住宅で聞いたことない
＝数千万とか億かかる。かつ基準不合格でも工事しない、は許されない。
不合格と耐震工事はワンセット、工事が済むまで重説にも記載必須
（当然、その間の資産価値は著しく下がる）。

旧耐震建て替えして高値売り抜けは命が担保の大博打だな

[186: 匿名さん]

↑　耐震補強するにも大変なんですね。
てっきりこれまで積み立てられた修繕積み立て金をはき出せば何とかなると楽観視してました。

[187: 匿名さん]

あっ、もうすぐ総会ですよね。間に合うと思うので理事会にコンタクトして耐震の件取り上げてもらう必要ありです。
再開発が遅れているのであれば耐震を考えるべきです。

[188: 匿名さん]

修繕積み立てが想定してるのはせいぜい化粧直しレベルでしょ。
躯体そのものを強化する耐震工事とは、費用も労力も比較にならない。

耐震審査や耐震工事の費用まで積み立ててるマンション聞いたことないです。
あってもべら棒な額になるだろうしその年数まで住まずに売っちゃう人には
無駄な経費でしかないってことになる。早晩、先送りでしょう。

旧耐震買った人には頑張って建て替えを成功させるか
自分の身が心配なら後々の成功が見えてても旧耐震ボロマンの値段で手放すか
二択しかないと思う。近い将来建て替え予定だけど耐震性が不安だから
高い金かけて直しましょう、に賛同する人はいません。
建て替え見越して売却益目的で買ってる人なら必ず反対するでしょう。

[189: 匿名さん]

皆さん仲良く瓦礫の下敷きになって逝きましょう

[190: 匿名さん]

3号棟は新耐震だから、3号棟所有者から反対が多そう・・

[191: 周辺住民さん]

総会で率直な意見を出すべきです。

[192: 匿名さん]

耐震補強しないのはすでに決定事項。（再開発があるので）

[193: 匿名さん]

でも肝心の再開発が20年近く先の話なので、それまでに首都直下地震が起きないことを祈るしかないというのは、ギャンブルと同じですな。

[194: 匿名]

↑
いわゆる集団心理ですね。

[195: 匿名さん]

耐震補強すると言っても、実際問題、管理組合員の賛成票って少ないのでは。過半数が反対に挙手すると思います。

[196: 匿名さん]

>>193
あちこちでネガ発言して楽しそうですね。虚しい人だ。

[197: 匿名さん]

事実なんだからネガも糞もない。
耳障りの良い話だけなら詐欺師と同じだわ。
虚しく感じるのは私があなたにとって都合の悪い話をしたから。
ただそれだけ。

[198: 匿名さん]

耐震補強にもその程度はピンからキリまである。
本格的補強なら空き室にして行うこともあり。（八王子の舘ヶ丘団地内での一部の棟がこれを行った）

形だけの簡易補強もある。

完璧に耐震補強するなら建て替えたほうが安いということもあり得る。
今後は築50年を超えるマンションが増えてくる、耐震補強という問題をどうするかという議論が活発化しそう。

豊海東卸もこの検討を実施して、一旦は建て替えという結論になったのではなかった？（補強は高額なので）、
その後に再開発という話が持ち上がり現在に至っていると理解しているが。

[199: 匿名]

問題は、再開発が20年近くかかる事！
南海トラフ地震が近年起こると言われているのに、本当に大丈夫なのか!?
勝どき東再開発も、丸2年伸びて、全棟完成が10年後らしい。
豊海の再開発、完成も20年以上かかるかもしれない大問題だよ。

[200: 匿名さん]

>>198
はい、建替え案がありましたね。覚えてます。

[201: 匿名さん]

建て替えしたら儲かるのは地権者なんだから
補強工事にかかる金額負担するのも当然地権者。
得はOK損はNOでは通らない。

再開発以前に補強工事するべき、と思う
地権者が多ければやれる少なければやれない。
やれない物件買っちゃった、でも地震も怖い、なら出て行くしかない
それだけのこと。

[202: 匿名さん]

近々に総会があるんだからそこで言えばいいじゃない。
ここでうるさいほど耐震補強のこと言っていてまさか総会では黙ってるつもり？地権者さんたち。

[203: 匿名さん]

豊海は液状化危険度マックスって公式に公表されているのに。危険度マップを見れば真っ赤なのに。

[204: 匿名さん]

そんなとこにタワマン建てて誰が買う？

[205: 匿名さん]

買うでしょ、
湾岸エリアのタワマンは需要殺到で価格も暴騰してるって。基礎はかなり深くまで打つみたい。なので液状化対策は万全。

問題は今の東卸。液状化が危ないと言われる前の建設だからどこまで基礎を深く打っているか心配。

[206: 匿名さん]

年内竣工って話ならともかく実現早くて20年後は
東京も人口減少本格化なんだが。
鼠が減ったらチーズいらない

[207: 匿名さん]

実現早くて２０年後と書かれていますが
２０年はいくらなんでもそれはないような気がしますが。
１０－１５年後と思っていますけど。

なんだかネガティブな投稿が多いです。

[208: 匿名さん]

10年と思ってたら15年かかった
20年と思ってたら15年で決まった
どっちが心労少ないでしょうか

[209: 匿名]

10年だったら、勝どき東地区と一緒だよ(笑)

[210: 匿名さん]

都市計画の法則上、同時期の竣工はない。
よって、早くて12～15年。
通常の流れで17～20年ってところ。

[211: 匿名さん]

以上の多くの意見をまとめると、中間をとって１５年ということにしましょう。

[212: 匿名さん]

おかげさまで、安心してTTTの南西向きに住めそうです

[213: 匿名]

願望が強いね

[214: 匿名]

スーモに3号棟 4980万円で中古でましたね

[215: 匿名さん]

嘘だろ(--;)
地震で倒壊予定の団地によくもまあその値付け。

[216: 匿名さん]

>>214
ぶったまげた。まじかい？

再開発の話が出る前、１号棟がたしか１８００万で出ていた。購入した人はラッキーだったね。

[217: 匿名さん]

4980万なら他で新築を買ったほうが賢明。東京郊外だったら高層階で広い間取りが買えるのに。

[218: 匿名]

ふざけた値付け。

[219: 匿名さん]

うまい棒100円で売るようなもんだ。

[220: 匿名さん]

とにかく今は新築も築古もバブルだから
6年前3,500万で買った今年築40年が査定出したら5,500万
それに終わらずまだまだ上がる…、とか普通にある。

購入当時は建て替えの難しさなんて考えもしなかった、
かつての所有者みたいな情弱約一名が、
中央区だし再開発だし高層化、イイじゃん安いじゃん、
て騙されてくれればいいんだから笑