ジオ苦楽園桜町について その2

[匿名さん]

ジオ苦楽園桜町についてその2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/

所在地：兵庫県西宮市桜町8-1他（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩9分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩19分
間取：3LDK・4LDK
面積：77.79平米～100.23平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-kurakuen.jp/
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【神戸・兵庫の新築分譲マンションの掲示板から大阪・神戸・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.11.25　管理担当】

[296: 匿名さん]

>>293
総コストが安くついても、販売価格をいくらに設定するかは業者の自由だからね。
欠点のある土地を安く仕入れてマンション建ててうまく割高で売却できれば普通の案件より儲かるので大成功。

[297: 匿名さん]

きちんと作っているのであれば、住む側も特に問題にすることも無いですしね…。
ただこちらの場合は敷地の形が本当に特殊といいますか。
よくこうやって収めたなぁ…というのは感じられます。
その分、お安くならないとというのは思う方、多いとは思いますが。

[298: 住まいに詳しい人]

傾斜地マンションは安くて当然？？

よくもまあ知らないことをさも正解かのように書き込んでるね。笑

コストグロスとしてはケースバイケース。

売値も眺望の価値を見込んで高値で新築中古ともに高めなのはよくある話。

玄人ぶってるけど、アホ丸出しはあんたらだよ。

まあ、ウンチクに詳しいだけの仲介屋、販社、マンコミオタ、個人投資家程度かな。内容見ても、エンド目線とデベ目線でもないのはよくわかる。

289のようなエンドさんの視点の方が普通でしょう。

玄人ぶってる人は、コスト構造と利益がとどうなってるか仮説でもいいから書いてあげたらとうかね。まあ無理だろうね。

エンド目線でやや高いのは結果の通りでしょう。

仮に利益たっぷりのせてるというデベ目線するなら、長期販売でも売り切ったのならGJでしょ。販管費のイメージないんだろうな。

[309: 住まいに詳しい人]

298ですが、サポート派の方も知識あって感心ますね。
きっと入居者さんなんでしょうが、ご理解の上で選択されたようで、よいと思います。

208は競合物件や新築時の価格も調べてるし、253の地盤の情報もいいと思いますよ。
ここは断層も走ってないですし、直接基礎でもわかるとおり地震にも強い部類ですね。
震災関連の情報ももっと出せばいいのにと思います。
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/towndetail/336312/
阪神大震災でも近いところで全壊は全くないようですしね。
http://www.nishi.or.jp/homepage/digital_library/shinsai/data/img/map00...

谷埋か盛土かはこの辺をみるとよくわかりますね。
http://www.jsnds.org/ssk/ssk_29_1_003.pdf
書かれている通り、桜町はほぼ切土、豊楽町は盛土であることがよくわかります。

301はその通りですね。ネガキャンの人も
「つぶしの効きにくい土地なので 資産価値の下落は通常の物件より早いと思う」
とかまたよくもそんな意味不明なことを爆笑　
マンションの中古価格が路線価格と直結するわけないでしょ。
そもそもエンドがこの土地全て売買しないわけで、誰目線で嘘こいてるんですか。笑

色々書き込みありますが、結局ネガキャンの人は1,2人じゃないですかね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[312: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[313: 不動産業者さん]

「マイナス」の「嘘」をついて「中傷」することの対策をしてほしいもんだがね。
消えたレスから真実をまとめてあげようか。

>>259
間違い。マサ土うんぬんと崖指定は全く関係ない。崖指定は造成前の角度でデジタルに決まる。しかも造成後の状況は考慮されない。

>>280
>>292
間違い。中古マンションのリセール価格は需要と供給、特に駅と駅距離と住環境で決まる。接道の有無や傾斜地などが影響する土地の路線価格はほぼ無関係。むしろ阪神間の傾斜地のマンションは斜面のため眺望がよく、接道してないことが住環境の向上につながるので、リセール価格の向上につながっている事例は数えきれない。安いのは山の手の斜面だからではなく、駅遠物件だから。ここは駅近でレアなケースで資産価値の維持ができると見るのが一般的。

>>282
・地元民?苦楽園口のマンションはほぼ関西近郊の外部や転勤族が大半。戸建て持ちの地元民の住み替えは少ないので影響は弱い地域。地域性の理解が不足している。
・販売期間も嘘。ここはまだ2年。3年ではない。
・販売価格も嘘。ライオンズと同じではなくここが坪24万安い。エスコンは205万ではなく210万。坪16万の差で間違い。
・ローレルコートが結構売れてる?ここより販売スピードはスローペース。ライオンズは竣工後数カ月たっても半分以下で論外のペース。

[314: 匿名さん]

もう60過ぎのジジィですが概ね313さんを支持します。
ジジですが昭和バブルで大儲けしその後も地価下落で損をする人も多い中、順調に資産を増やしてきました。
その私が見る限りでここは色々叩かれてる程は悪く感じないし、駅近ブームに煽られて地価が高騰してる地区の方がむしろ危険だと感じています。
今は私みたいな恵まれた団塊の世代が退職金を持って駅近を買い漁っていますが、今の50歳未満は所得も低く退職金も多くは望めません。
私の世代も20年後には次々に去るので多くの中古物件が出回りますが、買い手に資金力が無ければ一気に値崩れするでしょうね、特に駅前再開発地区は要注意です。
でも不便過ぎる郊外を推奨してる訳ではありません、此処みたいに住みやすいが都心から微妙でブームに乗れなかった地区は意外と20年後のリセールバリューは悪くない気がします。
まあこんな事を今のご時世で書き込んでも支持する人は少ないでしょうが、初めにも書きましたが今までブームに流されず人からは変人扱いされながらも先を読んで成功してきたので。

[317: 匿名さん]

313、真実ではないな。
路線価の話しして、接道、傾斜地が無関係って何。
ここはモデルオープンして2年5ヵ月、販売開始2年3ヵ月やな
竣工時、残り約２0戸程度、完成1年半強、大幅値引きでようやく残1戸という状況。ローレルコートの方が売れてるね

[318: 住まいに詳しい人]

おやおや、最近もりがっているようだが、皆さんのとおりネガキャンは嘘が多すぎるね。
その意味で坂ガー崖ガー結果ガーの方が事実なので、むしろ信頼たるんじゃないのかな(笑い)。

298,309,313が触れてないことであれば、
「狭小スパンばかりでベッドが入らない」ってな嘘もあったね
7mでワイドスパンと呼ばれる中で、入り口側は全て9m越え、奥はほぼ6.5～7mばかりで、事実レベルで嘘丸出し。

こんなのばかりだね。
虚言癖なのは結構なんだが、ネットは残るからね。

この物件の最大の売りは眺望と採光じゃないのかね?

広めのスパンに加え、南北にバルコニーがついてて、2棟あるから30%が角部屋になり、南側は遮るものがゼロのでしょ。
阪神間の低層物件で、完全透明の手すりガラスにできる程の眺望の良い物件は登阪2分でかなり少ないと思うね。
六甲、岡本、御影の物件を多数見てきたが、駅に近いとオーシャンビューや夜景どころか近くのビルや戸建てとお見合いが多かったり、駅遠だと坂がきつすぎたり長すぎたりと、いい物件はなかなか難しいよね。

かつて住んでた東灘の海側の20階建て物件の方がむしろ眺望はよかった。
JR沿線だがね。

最近の新築だとエヌヴィ六甲も見に行ったが、南は近くのビルしか見えないし、交通量の多い道路に面した西向きにバルコニー作るざるを得なくなっててパス。
土地の物知りさんがおっしゃる接道部分が3方ある物件だが、居住者にとっての意味合いを考えた方がいいね(笑い)。

話がずれるが、最近はダイレクトウィンドウが増えててるが、あれはバルコニー削って限られた面積で居住スペースを増やす苦肉の策。確かに採光はよくなるが、バルコニーの庇がないのだから冬はよくても真夏は直射日光が入ってくる。駅近の西向きローレルコートは多くの人がその懸念をしてるみたいだよ。

いいことを書くと私も色々言われるかな。
結果がすべてがどうとか常に業者目線なのが不思議だね。

[319: 住まいに詳しい人]

おや、書き込んでいるうちにまたまた。
レスしておいてあげよう。

>>317
282の方かな。
常に話の恣意的なすり替えを仕込んでくるね。

路線価が接道と無関係とは書いてないようだね。
路線価がリセール価格に直結しないと日本語では読めるね。

あと、「3年」は「2年3カ月」とは言わないよね。

そもそも「販売期間」と書いたのはあなただよね。
何故「モデルルームオープンの時期」に話をすり替えたの?
ちょっと期間が延びるからかな(笑い)

ここはもう1戸しかないから誰も興味ないし、他に遊べるところあるでしょ。
やめときなさい。

[321: 匿名さん]

>>318
分かりにくいこと、ダラダラ長すぎじゃ

[323: 匿名さん]

>>318
本当につまらない内容で長すぎだわな。
もういいでしょ。

[324: 匿名さん]

ローレルコート?
苦楽園口の価格帯からかけ離れた高額の割りにしょぼい物件だね。
価値がわからない見栄っ張り向けだろう。

去年の7月から売ってるから、もう1年半だな。
他にも崖や西日や道路前など突っ込みどころ満載だから、ここの人もやり返したらどうかね

[325: ご近所さん]

あと1戸なら、ローレルなんかと争う必要もないのでは？

[326: 匿名さん]

確かに。
というかもうあと1戸なんだからそっとしておいてやれよ。

[327: 匿名さん]

近鉄さん、あぶりだされすぎだよ笑
常駐しすぎだし、自社の名前が出るたびに必死でやりかえすから、誰にでもわかる。

残り1戸まで続けた結果、ここのエンドに恨まれてしまったね。
エンドは資産価値守るために必死だからね。

ここはもうすぐ閉じるけど、そちらの販売はまだまだ続くよね。
319や320が書いてるとおり、ここはスルーしないとまずいよ。
ご存じのとおり、ネガティブ意見は"尊重"されるからね。

[328: 匿名さん]

エレベーター4機あって、植栽が多いのに管理費がお安めなんですよね。
無駄な共用施設がないことと、植栽は他の敷地内の借景だからでしょう。

大規模マンションだと塚口のように敷地内公園があったりしますが、
一般公園が目の前にあるというのはそれと同様に使えて、ともて便利です。
敷地内は規制があるので、むしろ外部の方がボール遊びなど色々できます。


>>318
たしかにここは眺望と採光が売りでしょうね。
スパンや手すりについての情報はなかったし、
頭数が多いと角部屋が増えるというのもなるほどと思いました。

[330: 匿名さん]

全然知りませんでしたが最上階の部屋が812万円の値引に価格改定されましたか。
812万円プライスダウンと言っても容易く買えるような価格ではありませんが
物件の特徴となっているRのきいた部屋ですよね？現状有姿…モデルルームとしてどれくらい使われていたんでしょう？

[331: マンコミュファンさん]

春〜夏は芦屋が荒れて
夏〜秋は西北が荒れて
秋は苦楽園が荒れたが
もう季節は冬だし次は
岡本辺りが荒れるか？
そうそう尼崎は何時も
荒れてるな

[332: 匿名さん]

まだ完売しないんでちゅか？

[333: 入居済み住民さん]

完売したようですよ

[334: 入居済み住民さん]

まとめはこの辺で
・・・

本スレ(パート2)

実需目線の総まとめ
>>269
>>201

競合物件の新築時価格
>>208
>>83
>>107
>>108

地盤情報
>>253
>>264
>>309

リセール価格、傾斜地、販売期間、販売価格
>>313
>>314

眺望と採光
>>318

管理費
>>328

パルコニー
>>10

ランドプラン
>>268

[335: 入居済み住民さん]

前スレのまとめ

・・・
過去15年の苦楽園物件の駅徒歩、価格、面積、坪単価一覧
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/res/919

阪神間の駅別平均平米
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/res/868

苦楽園口駅分譲マンション供給戸数（2008年築～2014年現在販売中）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/res/836

・・・

[336: 入居済み住民さん]

>>269
の間違いは、管理人は週に数日ではなく、ほぼ毎日9:00-15:00まで通勤な。
今のところきちんと掃除や管理も行き届いています。

[337: 入居済み住民さん]

販売WEBも閉じたね
完売おめでとう

[338: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。

本物件の完売を確認いたしましたので、スレッドを検討板から住民板へ移動いたしました。
今後は住民の方以外の書き込みは禁止となりますので、
どうぞご了承ください。

投稿にあたりましては、以下のページ内にございます
「住民板の利用ルールについて」もご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

引き続き、住民の皆さま同士での情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[339: 入居予定さん]

完売と瞬間に某反対看板が撤去されましたね
ずっとwebをチェックされてたんでしょうね

[340: マンション住民さん]

４０戸しかないマンションなんだからそう騒がなくともいいと感じた。

[341: 住民板ユーザーさん8]

このマンションは断熱効果が高く、室内の気温が一定していて非常に気持ちが良いです。
今年の猛暑の夜も窓を閉めてリビングのエアコンを夜中２時くらいに自動で切れるように設定しておくと朝までぐっすりと眠れました。他の個室のドアは開けていました。
冬場も昼間は南側の日光でリビングはポカポカです。

[342: 匿名]

⬆エグいステマやな。

[343: 匿名さん]

高っ！
苦楽園の相場ってどれくらい？
築5年だと平米単価50万円くらい？


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1033158128/?DOWN=2&BKLISTID=0...

中古マンション ジオ苦楽園桜町 2階 ３ＬＤＫ
価格 5,880万円
ローンシミュレーター
管理費等 15,190円
修繕積立金 12,230円
維持費等 －
間取り ３ＬＤＫ
専有面積 87.31m2（壁芯）
バルコニー 12.93m2
駐車場 －
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 4階建 / 2階
築年月 2014年7月(築4年6ヶ月)
リフォーム履歴 －
リノベーション履歴 －
交通 阪急甲陽線 苦楽園口駅 徒歩9分
その他の交通
阪急神戸線 夙川駅 徒歩19分
所在地 兵庫県 西宮市 桜町


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1021681536/?DOWN=2&BKLISTID=0...

中古マンション ジオ苦楽園桜町 1階 ４ＳＬＤＫ
価格 6,380万円
ローンシミュレーター
管理費等 17,430円
修繕積立金 14,040円
維持費等 －
間取り ４ＳＬＤＫ
専有面積 100.23m2（壁芯）
バルコニー 13.00m2
駐車場 空無
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 4階建 / 1階
築年月 2014年7月(築4年6ヶ月)
リフォーム履歴 －
リノベーション履歴 －
交通 阪急甲陽線 苦楽園口駅 徒歩9分
所在地 兵庫県 西宮市 桜町