ジオ苦楽園桜町について その2

[匿名さん]

ジオ苦楽園桜町についてその2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/

所在地：兵庫県西宮市桜町8-1他（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩9分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩19分
間取：3LDK・4LDK
面積：77.79平米～100.23平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-kurakuen.jp/
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【神戸・兵庫の新築分譲マンションの掲示板から大阪・神戸・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.11.25　管理担当】

[266: 入居済み住民さん]

No265さん

最初から入居したので、色々自分好みにできました。
今、購入する方には、好みにすることはあまりできないですし、人の出入りがあったお部屋ですのでその分お安いだけ。
白い目で見るような人、住んでないように思います。

[267: 匿名さん]

>>265
自分の下種な考えを、他人もすると思うのは間違いやね。

[268: 匿名さん]

前の書き込みにもある通り、このマンションはどこを買ってもほぼ差のない大規模マンションと違って、40戸しかないのに2棟もありますし、変化豊かな地形に立っているので、場所によって眺望や部屋の形が違いますね。

なので、値引きがあっても、同じ形の部屋の上層階を選ぶ人はいても、違う形の部屋を選ぶ人は少ないと思いますよ。
違う言い方をすると、販売2年たち新古物件になった今になって、別の部屋で値引きがあっても、不満に思う人はいないでしょうね。

設備はベースが高い物件なのでカスタマイズできる要素は少なめだったと思いますが、床や壁の色と、和室と洋室の選択は好みの差が大きくでるでしょうか。まあ、それもリフォームできますしね。

[269: 匿名さん]

住まいサーフィンにいいまとめあったよ


住戸設計
・平均90m2以上で3LDK仕様が多く、ゆったり作られている。
・大半の玄関がセンターインのため廊下面積が少ないので、実質的な居住面積が有効にとれている。
・天井高は低層マンションながら2500mmとますまずの高さ。ボイドスライブなので圧迫感のある梁などもない。
・全戸南向き。特に奥の棟は南側が斜面のため、眺望が前のマンションより上方にあり、景色がぬける。天気によってはハルカスも見える。

住戸環境
・南バルコニー手すりはガラスのため採光・眺望ともによい。バルコニーは北側にもあるので、通風もよい。
・奥の棟は、南は目線が届かない距離にあり、北と東は雑木林のため、カーテンを閉める必要が少ない。
・西側のみ道路に面しており、残り3面は雑木林のため、隣接住戸と距離があり非常に静か。
・エレベーター1機につき2.3戸の仕様で、プライベート感が高い
・入口の棟はすべてワイドスパン、奥の棟は中住戸でも7m近く広め

使い勝手
・リビングと寝室に大きなウォークイン、納屋やシューズインも。洗濯機上の釣り棚もあり。トランクルームはないが、バルコニーが南北にあり荷物もおける。
・窓ガラスは複層かつLOW-E・リビングとキッチンが引戸で繋がっており導線はよい。
・キッチンはガラストップコンロ、食洗器、フィオレスーン、専用のビルトイン浄水器などよい。
・トイレに手洗カウンター。
・浴室は1620と一番大きい。
・ディスポーザーはなし。

共用部分
・管理人は週に数日、半日程度の出勤。共用部分が少なく困ることはない。
・大規模な共用設備やマンション内で散歩したり子供が遊べるところはない。(そのため静か)
・駐車場は屋内の機械式駐車場。住戸数の80%。近隣の月極駐車場は多いのでセカンドカーはそちらで利用できる。
・駐輪場もほぼ屋内式で広い。
・エレベーターは4機械もあり待つことはない。2Fが入り口階のため、1Fや3Fは階段を利用する人も多い

周辺環境
・第一種低層地域で非常に静か。
・マンション前に豊楽公園。他にも徒歩圏に多数。
・駅まで9分。ただ坂を2,3分登る必要がある。
・夙川は特急が止まり、大阪方面に接続するので以外に便利。
・徒歩10分以内にスーパー4つ、ドラッグストアも2つ。
・飲食店、開業医などはトップレベル。モール、ファミレス、大病院はない
・直接基礎で地盤は固い
・小学校は人気の北夙川小学校で徒歩4分。公立中は山の上で遠い。私立進学が過半

総合評価
・それなりの高級仕様で、それなりのお値段で、それなりの駅10分以内という距離で、第一種低層住宅地域の環境のよさ、スーパーなどの商業施設の便利さ、眺望の良さなどが同居できている
・苦楽園口はどれかが良いとどれかが大幅に悪くなるので、ここの希少価値は高い。

コストパフォーマンス
・平均坪220強。
・ほぼ戸建ての住宅街のため、お屋敷跡が開発されない限りマンションは建たないため、一定の資産価値は保ちやすいはず。

この物件の最も悪い点
・近くにやや坂があるため、足の弱ってきた高齢者には不向き。
・敷地にゆとりはないので、共用施設や平面駐車場などはない。

[270: 匿名さん]

……
そんな希少性が高く、優れてる風であればもっと売れてるでしょう。
悪くはないが、決め手に欠けるのであろう
あの長い坂、崖地立地、土砂災害警戒区域、建物外観が不評、ごみ捨て場が外、目立つ、道路接道少ない、土地平坦地少ない、近隣反対看板あり、そしてその中、価格が微妙に高いかな
個人的には悪くないが、、んーという感じでしょうか。

[271: 匿名さん]

公式ホームページのトップ画面に出て来る「ジオ苦楽園桜町」のマンションの写真ですが、
角の丸くなった部分もちゃんと部屋になっているんですね。
間取りを見たらリビングでしたが、その丸いのが、とてもオシャレに感じました。
それで、残りがあと１戸かな？

[272: 匿名さん]

>>269
住んでて満足してる感じが伝わってきていいですねえ。

>>270
2年間、同じことしかけないのかしら。
MRも現物も設計図もみてない情報ばかり、退屈な人だわねえ。

>>271
そうです。

[273: 匿名さん]

>>272
普通の事実で大きなポイントであるが、
設計図、モデルルームなどの情報ってなに？！

因みに設備仕様、間取り、モデルはその後のこと

[275: 匿名さん]

幼稚すぎて話しにならんな…
会話できないやつ書き込み控えてほしいわ

[279: 匿名さん]

崖地で、道路に面しているのは極狭なので土地の価値が低い。
当然土地の仕込み価格も安い。

にも関わらず、その土地の安さが物件価格に反映されていなかったから
割高と評価され、それが長期間売れ残り販売不調となった原因でしょう。

[280: 匿名さん]

土地の評価は”地形”と”道路付け”でほぼ決まる。
ここの場合、用途地域から言っても戸建がベストだが、
公道接面が貧弱なので分割しょうとすると私道部分が多くなり
採算が合わんのだろうな。
”広大地の減価”もあって、安く仕入れていると思うが、
その割には物件価格が立派過ぎたね。つぶしの効きにくい土地なので
資産価値の下落は通常の物件より早いと思う。

[281: 匿名さん]

販売時の価格はずっと言われてきましたよね。
購入者目線では500万ぐらい高めな感じ。

ただ、その理由はコスト面で仕方なかったのではないかと思いますね。

実際の土地取得価格はわかりませんが、傾斜地のマンションは造成費用や建物基礎工事費用は平坦地よりかかるので、高いですよ。
例えば、昔の航空図から見るに、特に入り口の棟の北側の擁壁は根本的にやり直してますね。
(北側の崖上の反対看板の家はむしろお礼を言うべきでしょう)
構造物もこの大きさで2棟に分かれてるし、エレベーター4機あってセンターイン構造だったりと、コストかかりますしね。


まあ、理由はともかく今となってはここが高いとは全く言えない状況ですね。
どこもコスト要因で価格が高騰して、住友のように販売2年以上かけてゆっくり売り切る感じになってます。
苦楽園口も場所の悪いエスコンがここと同じぐらい、ライオンズはここより坪40高くて全く売れてない、ローレルコートは坪300で別クラスと、2年以上は軽くかかる見立てです。
同じ西宮でも、格下の香櫨園の4物件はここと同じかさらに高い、西北ジオクラウンズに至っては陰気な立地で9000万ですからね。

買い手目線では、何度もキャンペーンやってたんだから、良い値で買えた人もいるように思います。
住友は後出しで値上げしますからね。
ここ見る限り、他の物件みたいに購入後のクレームも見られないですし、入居満足度が高そうです。
竣工後に実物を見て買えたわけだから、270のようなことは買った人は織り込みずみでしょう。

買い手目線では長期販売は悪くないと思いますね。

[282: 匿名さん]

長期販売が良い訳がないね。
地元民など印象が悪い、
もう販売開始から3年くらいになるね

情報がかなり適当ですね。
ライオンズとそこまで単価差ないし、日本エスコンの方がだいぶ安い。
住友とはどこのこと？ローレルコート？
ローレルは結構売れてるし。

[285: 匿名さん]

>>283
あんたの適当情報
ライオンズ40万差→実際24万差
日本エスコン価格同じくらい→実際205万なんで23万差
ローレル販売状況根拠なし
ジオ西北クラウンズ陰気な立地→お前が陰気臭い
購入後のクレーム見られない、満足度が高い→なぜそれが言える？！分かる根拠なし、入居者か？
買手からしたら長期販売も悪くない→一部の人であろう
ここが売れ行き悪い、皆のマイナス指摘は全て正当化し、周辺物件は売れてない、全て悪口のみ
必死すぎて恐すぎてす

[289: 匿名さん]

>>286
・土地価格　安い
・造成費　高い
・建築費　高い(土地に絡むこと、エレベーター多数、40戸の低層)
って仮置きすると、平坦地の中規模以上より高いのは仕方ないのかな?
阪急の値付けはいつもやや高いにしても、コスト要因が大きいような。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[290: 周辺住民さん]

未だ看板掲げてる反対の方、なんでしょうね。

前の物件は入口側の棟がなかったから、急に圧迫感が出たから気に入らないんだろうね。

ま、北側に至っては眺望がかぶるわけでもなく、むしろ自分らが下に落ちないようにピカピカの擁壁まてで作ってもらって何が不満なのかしら。崖がどうこう書いてるけど、自分らの家がたってるとこなわけで。色々噂されてますが。

レジデンス前も資本主義がどうこう意味不明の看板もあって、裁判ゴロからクレーマーまで何やら謎ですねえ。

[291: 匿名さん]

>>289
なんか勘違いしてないか？

この物件の土地みたいに問題のある土地（崖地、接道面狭い）は建物建てようとしたらネックがあるから（コストがかかる）、条件の良い土地より安いんだよ。

造成費や建築費が高くつくような土地だから高いのは仕方がないってアホ丸出し。

造成費や建築費が高くつくような問題のある土地だから、土地価格が安いわけで、土地の仕入れ時点でそのコストが吸収されてるわけ。

[292: 匿名さん]

どう逆立ちしても、欠点が無く流動性の高い整形地に建つマンションより、このマンションのほうが高くなる理由は無い。

崖地だから普通より造成にコストがかかる、普通より建設費が高くつくって、そのコスト高以上に、土地がまともな整形地安くなるのがこのマンションの土地のような悪条件の土地の相場の常識。

[296: 匿名さん]

>>293
総コストが安くついても、販売価格をいくらに設定するかは業者の自由だからね。
欠点のある土地を安く仕入れてマンション建ててうまく割高で売却できれば普通の案件より儲かるので大成功。

[297: 匿名さん]

きちんと作っているのであれば、住む側も特に問題にすることも無いですしね…。
ただこちらの場合は敷地の形が本当に特殊といいますか。
よくこうやって収めたなぁ…というのは感じられます。
その分、お安くならないとというのは思う方、多いとは思いますが。

[298: 住まいに詳しい人]

傾斜地マンションは安くて当然？？

よくもまあ知らないことをさも正解かのように書き込んでるね。笑

コストグロスとしてはケースバイケース。

売値も眺望の価値を見込んで高値で新築中古ともに高めなのはよくある話。

玄人ぶってるけど、アホ丸出しはあんたらだよ。

まあ、ウンチクに詳しいだけの仲介屋、販社、マンコミオタ、個人投資家程度かな。内容見ても、エンド目線とデベ目線でもないのはよくわかる。

289のようなエンドさんの視点の方が普通でしょう。

玄人ぶってる人は、コスト構造と利益がとどうなってるか仮説でもいいから書いてあげたらとうかね。まあ無理だろうね。

エンド目線でやや高いのは結果の通りでしょう。

仮に利益たっぷりのせてるというデベ目線するなら、長期販売でも売り切ったのならGJでしょ。販管費のイメージないんだろうな。

[309: 住まいに詳しい人]

298ですが、サポート派の方も知識あって感心ますね。
きっと入居者さんなんでしょうが、ご理解の上で選択されたようで、よいと思います。

208は競合物件や新築時の価格も調べてるし、253の地盤の情報もいいと思いますよ。
ここは断層も走ってないですし、直接基礎でもわかるとおり地震にも強い部類ですね。
震災関連の情報ももっと出せばいいのにと思います。
http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/towndetail/336312/
阪神大震災でも近いところで全壊は全くないようですしね。
http://www.nishi.or.jp/homepage/digital_library/shinsai/data/img/map00...

谷埋か盛土かはこの辺をみるとよくわかりますね。
http://www.jsnds.org/ssk/ssk_29_1_003.pdf
書かれている通り、桜町はほぼ切土、豊楽町は盛土であることがよくわかります。

301はその通りですね。ネガキャンの人も
「つぶしの効きにくい土地なので 資産価値の下落は通常の物件より早いと思う」
とかまたよくもそんな意味不明なことを爆笑　
マンションの中古価格が路線価格と直結するわけないでしょ。
そもそもエンドがこの土地全て売買しないわけで、誰目線で嘘こいてるんですか。笑

色々書き込みありますが、結局ネガキャンの人は1,2人じゃないですかね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[312: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[313: 不動産業者さん]

「マイナス」の「嘘」をついて「中傷」することの対策をしてほしいもんだがね。
消えたレスから真実をまとめてあげようか。

>>259
間違い。マサ土うんぬんと崖指定は全く関係ない。崖指定は造成前の角度でデジタルに決まる。しかも造成後の状況は考慮されない。

>>280
>>292
間違い。中古マンションのリセール価格は需要と供給、特に駅と駅距離と住環境で決まる。接道の有無や傾斜地などが影響する土地の路線価格はほぼ無関係。むしろ阪神間の傾斜地のマンションは斜面のため眺望がよく、接道してないことが住環境の向上につながるので、リセール価格の向上につながっている事例は数えきれない。安いのは山の手の斜面だからではなく、駅遠物件だから。ここは駅近でレアなケースで資産価値の維持ができると見るのが一般的。

>>282
・地元民?苦楽園口のマンションはほぼ関西近郊の外部や転勤族が大半。戸建て持ちの地元民の住み替えは少ないので影響は弱い地域。地域性の理解が不足している。
・販売期間も嘘。ここはまだ2年。3年ではない。
・販売価格も嘘。ライオンズと同じではなくここが坪24万安い。エスコンは205万ではなく210万。坪16万の差で間違い。
・ローレルコートが結構売れてる?ここより販売スピードはスローペース。ライオンズは竣工後数カ月たっても半分以下で論外のペース。

[314: 匿名さん]

もう60過ぎのジジィですが概ね313さんを支持します。
ジジですが昭和バブルで大儲けしその後も地価下落で損をする人も多い中、順調に資産を増やしてきました。
その私が見る限りでここは色々叩かれてる程は悪く感じないし、駅近ブームに煽られて地価が高騰してる地区の方がむしろ危険だと感じています。
今は私みたいな恵まれた団塊の世代が退職金を持って駅近を買い漁っていますが、今の50歳未満は所得も低く退職金も多くは望めません。
私の世代も20年後には次々に去るので多くの中古物件が出回りますが、買い手に資金力が無ければ一気に値崩れするでしょうね、特に駅前再開発地区は要注意です。
でも不便過ぎる郊外を推奨してる訳ではありません、此処みたいに住みやすいが都心から微妙でブームに乗れなかった地区は意外と20年後のリセールバリューは悪くない気がします。
まあこんな事を今のご時世で書き込んでも支持する人は少ないでしょうが、初めにも書きましたが今までブームに流されず人からは変人扱いされながらも先を読んで成功してきたので。