ジオ苦楽園桜町について その2

[匿名さん]

ジオ苦楽園桜町についてその2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/

所在地：兵庫県西宮市桜町8-1他（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩9分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩19分
間取：3LDK・4LDK
面積：77.79平米～100.23平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-kurakuen.jp/
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【神戸・兵庫の新築分譲マンションの掲示板から大阪・神戸・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.11.25　管理担当】

[244: 匿名さん]

ジオ神戸山本通やヴィークコート神戸山本と比べて環境はどうでしょうか。
家族に喘息持ちがいて空気のいい場所が希望です。

[245: 匿名さん]

>>244
そちらも静かな山手ですが、山手幹線が少し先にありますね。繁華街も近いですし。

こちら繁華街も山手幹線や国道などの幹線道路からは離れています。駅周りも車は少ないです。

[246: 匿名さん]

ありがとうございます。
ここは土砂災害警戒区域ですが、他の2つは違うので、そちらを選択した人も多いそうです。
もうしばらく考えてみます。

[247: 匿名さん]

ええとこですね
ここはほんま
西宮や番地の高台の夜景を見ながら
バルコニーでまったりしてます
木々がさわさわしてて乙な秋夜ですわ
この環境は他ではなかなか得がたいね
価格関係なく
ま、金出しても普通の物件も買えない世の中になってしまいましたが
中古で目をつけてる人はおすすめだけと
なかなか出ないかもね

[248: 匿名さん]

駅から遠い・価格が高い・好みの分かれる間取り等、
課題はあれど残り2戸ならその内完売しそうですね。
頑張ってほしいです。

[249: 匿名さん]

ここはあの坂、土砂災害警戒区域(崖地)、微妙な駅距離、外観が老人ホームデザイン風、、なのに価格がそれなりに高いから売れてないのかな？！

[250: 匿名さん]

まあまあ。

崖指定はデジタルに高さと角度でデジタルに決まっちゃうんで、
同じく崖指定の下の大人気グランメゾンと一緒に頑張りますよ。

人気の奥の棟はお値段は当時としては高かったけど、竣工したら半年でほぼ売り切れてたでしょ。
外からだと良さは見えないからね。

今年に入っても残ってた部屋は、誰が買うのかしらと誰もが思ってきた入り口の棟のお部屋。
丘の上なのに眺望が全くないからね。

そして残りの入り口の2つは、ここで最も人気のないのに最も高いお値段のお部屋。
形も変だし、道路前だからね。
売り出し時は営業さんも苦笑してましたよ。

ストリートビューでみたらわかるけど
ここに元々あった企業の高級賃貸だった桜町山荘はこの位置まで建物はなかった。
戸数による価格上昇を無視したら、なくしてもよかったようなお部屋。

値付けについてはどういう事前マーケティングをしてつけたのか全く理解できないけどね。
みんな思ってると思うからもっと値下げしたらいいと思うよ。

[251: 匿名さん]

つまり最後まで残った2戸の購入者は、先住者と営業マンに笑われるのですね。
あの位置と間取りと価格じゃ仕方ないのかな･･･。
上階のほうが少しはマシなのでしょうか。

[252: 匿名さん]

どこに誰が住んでるかわからないし、
そもそも笑われはしないでしょう。

値引きを5000万半ばぐらいまで打診しては？
2階同様3階もしてくれるかも。
位置と間取りが気にならないなら
価格的には妥当な気がします。

[253: 匿名さん]

久々に見ました。

昔のレスをみたのですが、なんか嘘が多いですね。調べたことを書いておきます。

世間で杭の問題が騒がれてますが、ここは地盤が固くて、杭の必要のない直接基礎でよかったです。ボーリング結果も阪急からもらい、土木の知り合いにみてもらいましたが、確かにすぐのところに固い地盤がありました。

斜面の造成地についても色々勉強しましたが、役所やアカデミアの資料で地盤や震災時のことを調べてたらここは頑丈な切土でした。豊楽町の対極です。阪神大震災マップみても被害ゼロでした。国土地理院の資料でも断層も走ってませんでした。

最近、どこが切土でどこが盛土か見た目でも想像つくよつになりました。地震で大変だった豊楽町が谷埋盛土なのもよくわかります。公園から向こうが谷になってますね。豊楽町の一部は昔からありそうな住宅地なのに新しめの家が多いですが、そういうことですね。家をか探す時は古い寺社を見ろといわれますが、なるほどと思います。

崖の高さのことはよくわからないですね。ローレルコートを見学に行きましたが、マンションより高い垂直の崖に囲まれてるところもあり、どういう理由で決めるんでしようかね。

[254: 匿名さん]

>>253
あなたは契約者ですかね？
何の立場で何が言いたいか不明やな。

ここは平坦地が少なく、崖地に建っている
傾斜の角度で土砂災害警戒区域に指定されている、それだけです
個人的には坂と駅距離は気になるけど、ここまで売れないとは思わなかったです

[255: 匿名さん]

>>254
過去スレで、地盤が緩い、豊楽町との勘違い、断層がある、震災で被害があったなど、よくもまあという嘘ばかり書き込まれていました。

今後リセール時も含めて本物件が誤解されないよう調べたことを書いたまでです。
わかりにくかったですかね。

[256: 匿名]

わかりにくい。

[258: 匿名さん]

あの立地が切土であれば災害時に土砂災害の危険がないんだろうか？と思えば
土砂災害警戒区域には指定されている？
100％安全性が保障されている訳ではない、リスクがない訳ではないと考えて
検討を進めればいいのかしら。

[259: 匿名さん]

土地条件図を見ればわかるが、桜町周辺は、地山ではなく風化した花崗岩（マサ土）が過去の土石流などによって堆積した地勢。
http://maps.gsi.go.jp/?ll=34.756942,135.321651&z=16&base=std&ls=lcm25k&disp=1&vs=c1j0l0u0
http://cyberjapan.jp/legend/LCM_hanrei.png

盛り土じゃないから指定基準より崖が急でも崩れないなんて都合が良い解釈。
危険があるから、土砂災害警戒区域に指定されているんだよ。

[260: 近所で通りすがり]

ゲリラ豪雨が最近多いのが珠にキズなんだよなぁ

[261: 購入検討中さん]

まだ販売中ですか？

[262: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[263: 匿名さん]

売る側の作戦もなかなか手が凝っているな～。
心理的な作戦で来るのか～。

まんまとその作戦に釣られて買ってしまうのもシャクだなぁ。
でもまだ残っているかは、聞かないと分らないしなぁ。

騙されついでに何か大サービスってないのだろうか。

[264: 不動産業者さん]

心理戦とかマサ土とか素人の中傷目的のドヤは笑えるな。

豊楽、美作、西平、越木岩、獅子ケ口、苦楽園番地色々、柏堂、そしてみんな大好き六麗荘も全て堆積地やな。
そもそも警戒区域指定のインチキさは業界の人間なら常識。
何故すぐ下の断崖絶壁夙川コーポラスが指定されてないか？
他の超絶断崖絶壁下戸建てが何故何も指定されてないか、知らないだろ？

最新のマンション批判して、
古い耐震基準かつ擁壁基準でできた
地面にひょこっとのっかっとるだけの古い建物は放置ってのがバカバカしい。


253の足で稼いだ情報の方がはるかにGJやな。
ネット野郎よりボーリングデータもっとる彼の方がええんちゃうの。

ここは元々○キの反対者の書き込みが多かったしな。
彼ら、界隈ではなかなかの有名人達やで？

質問する割には下げで書いてる人、どこもWEBの更新は週一回や。
楽天ちゃうねん。物件概要みてみろや。
残り1戸で心理もクソもあるかw


というわけで残り1戸。
7,192万円→6,380万円になってるな。
6000万＋諸費用無料ぐらいできるんちゃうのかね。
しかし、謎の値付けやったな。
この部屋は他を下げるために、最初からこうするために上げてたんかなとすら思う。

[265: ビギナーさん]

一般論として、住人はどこの部屋が売れ残っているか察しが付きますよね？
特に残り１戸とか２戸になった場合、、、
値引きしてもらって買ったなら、周りの住人は良い思いはしないだろうし、
買った人は得したとしか思わないのでしょうか？住んでて白い目でみられるとか後で恥ずかしくないのですか？

[266: 入居済み住民さん]

No265さん

最初から入居したので、色々自分好みにできました。
今、購入する方には、好みにすることはあまりできないですし、人の出入りがあったお部屋ですのでその分お安いだけ。
白い目で見るような人、住んでないように思います。

[267: 匿名さん]

>>265
自分の下種な考えを、他人もすると思うのは間違いやね。

[268: 匿名さん]

前の書き込みにもある通り、このマンションはどこを買ってもほぼ差のない大規模マンションと違って、40戸しかないのに2棟もありますし、変化豊かな地形に立っているので、場所によって眺望や部屋の形が違いますね。

なので、値引きがあっても、同じ形の部屋の上層階を選ぶ人はいても、違う形の部屋を選ぶ人は少ないと思いますよ。
違う言い方をすると、販売2年たち新古物件になった今になって、別の部屋で値引きがあっても、不満に思う人はいないでしょうね。

設備はベースが高い物件なのでカスタマイズできる要素は少なめだったと思いますが、床や壁の色と、和室と洋室の選択は好みの差が大きくでるでしょうか。まあ、それもリフォームできますしね。

[269: 匿名さん]

住まいサーフィンにいいまとめあったよ


住戸設計
・平均90m2以上で3LDK仕様が多く、ゆったり作られている。
・大半の玄関がセンターインのため廊下面積が少ないので、実質的な居住面積が有効にとれている。
・天井高は低層マンションながら2500mmとますまずの高さ。ボイドスライブなので圧迫感のある梁などもない。
・全戸南向き。特に奥の棟は南側が斜面のため、眺望が前のマンションより上方にあり、景色がぬける。天気によってはハルカスも見える。

住戸環境
・南バルコニー手すりはガラスのため採光・眺望ともによい。バルコニーは北側にもあるので、通風もよい。
・奥の棟は、南は目線が届かない距離にあり、北と東は雑木林のため、カーテンを閉める必要が少ない。
・西側のみ道路に面しており、残り3面は雑木林のため、隣接住戸と距離があり非常に静か。
・エレベーター1機につき2.3戸の仕様で、プライベート感が高い
・入口の棟はすべてワイドスパン、奥の棟は中住戸でも7m近く広め

使い勝手
・リビングと寝室に大きなウォークイン、納屋やシューズインも。洗濯機上の釣り棚もあり。トランクルームはないが、バルコニーが南北にあり荷物もおける。
・窓ガラスは複層かつLOW-E・リビングとキッチンが引戸で繋がっており導線はよい。
・キッチンはガラストップコンロ、食洗器、フィオレスーン、専用のビルトイン浄水器などよい。
・トイレに手洗カウンター。
・浴室は1620と一番大きい。
・ディスポーザーはなし。

共用部分
・管理人は週に数日、半日程度の出勤。共用部分が少なく困ることはない。
・大規模な共用設備やマンション内で散歩したり子供が遊べるところはない。(そのため静か)
・駐車場は屋内の機械式駐車場。住戸数の80%。近隣の月極駐車場は多いのでセカンドカーはそちらで利用できる。
・駐輪場もほぼ屋内式で広い。
・エレベーターは4機械もあり待つことはない。2Fが入り口階のため、1Fや3Fは階段を利用する人も多い

周辺環境
・第一種低層地域で非常に静か。
・マンション前に豊楽公園。他にも徒歩圏に多数。
・駅まで9分。ただ坂を2,3分登る必要がある。
・夙川は特急が止まり、大阪方面に接続するので以外に便利。
・徒歩10分以内にスーパー4つ、ドラッグストアも2つ。
・飲食店、開業医などはトップレベル。モール、ファミレス、大病院はない
・直接基礎で地盤は固い
・小学校は人気の北夙川小学校で徒歩4分。公立中は山の上で遠い。私立進学が過半

総合評価
・それなりの高級仕様で、それなりのお値段で、それなりの駅10分以内という距離で、第一種低層住宅地域の環境のよさ、スーパーなどの商業施設の便利さ、眺望の良さなどが同居できている
・苦楽園口はどれかが良いとどれかが大幅に悪くなるので、ここの希少価値は高い。

コストパフォーマンス
・平均坪220強。
・ほぼ戸建ての住宅街のため、お屋敷跡が開発されない限りマンションは建たないため、一定の資産価値は保ちやすいはず。

この物件の最も悪い点
・近くにやや坂があるため、足の弱ってきた高齢者には不向き。
・敷地にゆとりはないので、共用施設や平面駐車場などはない。

[270: 匿名さん]

……
そんな希少性が高く、優れてる風であればもっと売れてるでしょう。
悪くはないが、決め手に欠けるのであろう
あの長い坂、崖地立地、土砂災害警戒区域、建物外観が不評、ごみ捨て場が外、目立つ、道路接道少ない、土地平坦地少ない、近隣反対看板あり、そしてその中、価格が微妙に高いかな
個人的には悪くないが、、んーという感じでしょうか。

[271: 匿名さん]

公式ホームページのトップ画面に出て来る「ジオ苦楽園桜町」のマンションの写真ですが、
角の丸くなった部分もちゃんと部屋になっているんですね。
間取りを見たらリビングでしたが、その丸いのが、とてもオシャレに感じました。
それで、残りがあと１戸かな？

[272: 匿名さん]

>>269
住んでて満足してる感じが伝わってきていいですねえ。

>>270
2年間、同じことしかけないのかしら。
MRも現物も設計図もみてない情報ばかり、退屈な人だわねえ。

>>271
そうです。

[273: 匿名さん]

>>272
普通の事実で大きなポイントであるが、
設計図、モデルルームなどの情報ってなに？！

因みに設備仕様、間取り、モデルはその後のこと

[275: 匿名さん]

幼稚すぎて話しにならんな…
会話できないやつ書き込み控えてほしいわ

[279: 匿名さん]

崖地で、道路に面しているのは極狭なので土地の価値が低い。
当然土地の仕込み価格も安い。

にも関わらず、その土地の安さが物件価格に反映されていなかったから
割高と評価され、それが長期間売れ残り販売不調となった原因でしょう。

[280: 匿名さん]

土地の評価は”地形”と”道路付け”でほぼ決まる。
ここの場合、用途地域から言っても戸建がベストだが、
公道接面が貧弱なので分割しょうとすると私道部分が多くなり
採算が合わんのだろうな。
”広大地の減価”もあって、安く仕入れていると思うが、
その割には物件価格が立派過ぎたね。つぶしの効きにくい土地なので
資産価値の下落は通常の物件より早いと思う。

[281: 匿名さん]

販売時の価格はずっと言われてきましたよね。
購入者目線では500万ぐらい高めな感じ。

ただ、その理由はコスト面で仕方なかったのではないかと思いますね。

実際の土地取得価格はわかりませんが、傾斜地のマンションは造成費用や建物基礎工事費用は平坦地よりかかるので、高いですよ。
例えば、昔の航空図から見るに、特に入り口の棟の北側の擁壁は根本的にやり直してますね。
(北側の崖上の反対看板の家はむしろお礼を言うべきでしょう)
構造物もこの大きさで2棟に分かれてるし、エレベーター4機あってセンターイン構造だったりと、コストかかりますしね。


まあ、理由はともかく今となってはここが高いとは全く言えない状況ですね。
どこもコスト要因で価格が高騰して、住友のように販売2年以上かけてゆっくり売り切る感じになってます。
苦楽園口も場所の悪いエスコンがここと同じぐらい、ライオンズはここより坪40高くて全く売れてない、ローレルコートは坪300で別クラスと、2年以上は軽くかかる見立てです。
同じ西宮でも、格下の香櫨園の4物件はここと同じかさらに高い、西北ジオクラウンズに至っては陰気な立地で9000万ですからね。

買い手目線では、何度もキャンペーンやってたんだから、良い値で買えた人もいるように思います。
住友は後出しで値上げしますからね。
ここ見る限り、他の物件みたいに購入後のクレームも見られないですし、入居満足度が高そうです。
竣工後に実物を見て買えたわけだから、270のようなことは買った人は織り込みずみでしょう。

買い手目線では長期販売は悪くないと思いますね。

[282: 匿名さん]

長期販売が良い訳がないね。
地元民など印象が悪い、
もう販売開始から3年くらいになるね

情報がかなり適当ですね。
ライオンズとそこまで単価差ないし、日本エスコンの方がだいぶ安い。
住友とはどこのこと？ローレルコート？
ローレルは結構売れてるし。

[285: 匿名さん]

>>283
あんたの適当情報
ライオンズ40万差→実際24万差
日本エスコン価格同じくらい→実際205万なんで23万差
ローレル販売状況根拠なし
ジオ西北クラウンズ陰気な立地→お前が陰気臭い
購入後のクレーム見られない、満足度が高い→なぜそれが言える？！分かる根拠なし、入居者か？
買手からしたら長期販売も悪くない→一部の人であろう
ここが売れ行き悪い、皆のマイナス指摘は全て正当化し、周辺物件は売れてない、全て悪口のみ
必死すぎて恐すぎてす

[289: 匿名さん]

>>286
・土地価格　安い
・造成費　高い
・建築費　高い(土地に絡むこと、エレベーター多数、40戸の低層)
って仮置きすると、平坦地の中規模以上より高いのは仕方ないのかな?
阪急の値付けはいつもやや高いにしても、コスト要因が大きいような。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[290: 周辺住民さん]

未だ看板掲げてる反対の方、なんでしょうね。

前の物件は入口側の棟がなかったから、急に圧迫感が出たから気に入らないんだろうね。

ま、北側に至っては眺望がかぶるわけでもなく、むしろ自分らが下に落ちないようにピカピカの擁壁まてで作ってもらって何が不満なのかしら。崖がどうこう書いてるけど、自分らの家がたってるとこなわけで。色々噂されてますが。

レジデンス前も資本主義がどうこう意味不明の看板もあって、裁判ゴロからクレーマーまで何やら謎ですねえ。

[291: 匿名さん]

>>289
なんか勘違いしてないか？

この物件の土地みたいに問題のある土地（崖地、接道面狭い）は建物建てようとしたらネックがあるから（コストがかかる）、条件の良い土地より安いんだよ。

造成費や建築費が高くつくような土地だから高いのは仕方がないってアホ丸出し。

造成費や建築費が高くつくような問題のある土地だから、土地価格が安いわけで、土地の仕入れ時点でそのコストが吸収されてるわけ。

[292: 匿名さん]

どう逆立ちしても、欠点が無く流動性の高い整形地に建つマンションより、このマンションのほうが高くなる理由は無い。

崖地だから普通より造成にコストがかかる、普通より建設費が高くつくって、そのコスト高以上に、土地がまともな整形地安くなるのがこのマンションの土地のような悪条件の土地の相場の常識。