ジオ苦楽園桜町について その2

[匿名さん]

ジオ苦楽園桜町についてその2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/

所在地：兵庫県西宮市桜町8-1他（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩9分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩19分
間取：3LDK・4LDK
面積：77.79平米～100.23平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-kurakuen.jp/
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【神戸・兵庫の新築分譲マンションの掲示板から大阪・神戸・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.11.25　管理担当】

[201: 匿名さん]

スーパーだけ狙うならここは買わないでしょう。

ここは第1種低層とヒルトップの眺めと静かさが第一で、樋之池町や駅前より劣るものの、少しの坂は我慢しつつ一定の利便性も欲しい人向け。だから老人は無理。部屋も90-100中心で公園も目の前なので、完全に子供がいるファミリー向け。駅もそれなりに近いのでリーマン世帯向。番地や甑岩周りは遠くて買わない人達。学院周りや老松町よりも価格も高いけど、戸建までは出せないそれなりの人達。こんな感じじゃないかな。

売れた部屋は低層階からも眺めがよい。一番奥なら加えて三方が雑木林で自然も多い。残ってる部屋は3.4階なのに民家ビューで、はなから階数が高いから値段も高い。

事実上完売してる。

[202: 匿名さん]

残っている部屋の条件はいまひとつのようですが・・・
坂があり老人には不向きなら永住向きではないという事ですか？
ここで子育てし、子供が巣立ったら2人で駅近のコンパクトマンションに
引っ越すといった感じでしょうか。

[203: 匿名さん]

徒歩2分程度の坂は私はなんとも思わないが、ここをみると思う人もいるのだろうね。
ここより北の戸建に向けて老人がたくさん登っているが。

[204: 匿名さん]

今から買うのにわざわざ坂で駅遠の物件を買わないってことなんでしょうね

[205: 匿名]

>>204
買わない→買えない　かもしれませんよ。

[206: 匿名さん]

徒歩9分は駅遠とは言わないな。

苦楽園でここ15年で徒歩5分以内は数件しかない。
駅前に土地もないから数も少ないからね。

利便性においては、買い物は駅から南西へ徒歩10分近いところに集中しているので、東側や北側の物件は駅近でも車生活になる。ジオグランデやプラウドなどニテコ池界隈も駅から遠くはないが、買い物するなら徒歩20分近く歩くことになるから、買う人をより選ぶことになる。

[207: 匿名さん]

うん、遠くはないかなぁ。普通に歩いて行けますもの。
５分以内は駅近で、１０分までだったら特に普通、１０分以上だと遠いかも…という感じになるんじゃないかしら、とは思います
駅までこの距離感だったら、悪くはないんじゃないかしらと思われます

[208: 匿名さん]

徒歩5分物件は

ここ10年だと90m2でここより1000-2000万は高くなるから、ここの購入者には無理だな。
立地面は駅近以外はあまりいい要素もない気もするが。

ローレルコート@297
プレティナージュ@290
ダイナシティ@251

ここ15年だと、夙川特急停止前の15年前なのでもう少し安く、ここぐらいの値段になるが、相変わらずほとんどない。

ヒルズ夙川@213
アーバンライフ@194

苦楽園口は6-9分が激戦区だろう。乱立してる夙川学院周りと違って、桜町は競合が少ないから、物件としては悪くない選択だと思う。
部屋はの良しあしは知らない。

[209: 匿名さん]

ここ表記上は9分かもしれないが
あの坂、信号、いりくんだ道、絶対に無理ですね
悪くない物件だと思うけど、、微妙だからかな

[210: 匿名さん]

駅まで7分未満、帰りは8分台でした。

道は真っ直ぐだし、仮に入り組んでたら距離が増えるなら、それはユニークな物理現象ですなあ。
信号は小学校前の1つだし、誰も守らないないレベルの広くない道路なんだけど、国道でも走ってるのかね。

[211: 匿名さん]

ここは徒歩圏内なのに眺望がいいんですよ。
阿倍野から神戸の方まで見渡せます。
苦楽園口は背の高いマンションがないので珍しいですよね。

そういえば、越木岩神社の北側に巨大マンションができることで神社ともめてますね。
デベは地元民とのいざかいよりも、駅徒歩20分以上のマンション数百戸なんか売れないことを心配すべきではと思います。

[212: 匿名さん]

今販売中の住戸（限定2戸）はマダムイグレック芦屋がコーディネートした家具がそのままついてくるようですが、結構好き嫌いが分かれそうなセンスではありませんか？
確かに高級感はあるのかもしれませんが、一昔前のお金持ちのイメージでそのまま使用するにはちょっと恥ずかしいような…

[213: 匿名さん]

あの家具…
同感ですね

>210
駅からあの坂で8分は無理ですわ

[214: 匿名さん]

>>213
どの坂？近隣住人なら知ってると思うけど、登りは緩やかなカフェの方から登る人が多くて、下りはきつい狭い道の方が多いね。

まあ、行き帰り共に色んな道があるんだけど、どの道でも帰りに9分を超えたことはないなあ。

[215: 匿名さん]

あの家具は確かに好みがはっきりわかれそうです。
以前にも誰かが書き込みされていたように、ファミリー向けと言う感じもありますので
ファミリーに白い家具とかはどうかと思いますし、あのダイニングテーブルや、
ソファーの色もかなり絞られた人が好む色やデザインのような気がします。

[216: 匿名さん]

苦楽園口もここもいいところですねー。

夙川や甲陽園、苦楽園の東側の戸建も検討しましたが、生活には不便ですね。
苦楽園口は病院や外食、スーパーも充実してますし、分譲マンションは3つ目ですが、ここも買ってよかったです。


モデルルームの家具は、そのまま使う人っているんでしょうかね。
普通は自分のを持ち込むと思いますし、ここに限らず浮いたノリなので、生活に合わないものが多いですよね。

とはいえ、ここの家具はちょっとアレなのはわかります。
このマンションは作りは戸建のような贅沢さはあっても、見た目は質実なデザインなので、全く家具のトーンとは違いますよね。
そもそも小さい子供がいるファミリーばかりのようですし。

まあ家具は来客させるためのエサなので、値引きしてもらえると思って交渉すればいいのではないでしょうか。
家具がいらないなら引き取ってもらえばいいと思います。

[217: 匿名さん]

残り4件からなかなか減りませんね。

いいのは売れてしまっているんでしょうけど、
エスコンから流れてきて売れてもよさそうなもんですが。

[218: 物件見学 [男性 50代]]

あの売れ残り２件のリビングの明かり取りのガラス細工は、部屋のテレビや家具の置き場所に困りますね。
カーテンをしょちゅう閉めないといけないのでは。
それと、表の広い道に面してるので、坂道なので車やトラックがエンジン吹かして登るので、窓を開けるとかなりの騒音が入るのでは？
まあ、あの区画はマンションの顔でしょうが、住むほうにしたら難しい部屋ですね。
家具付いてもなかなか売れないでしょうね。

[219: 匿名さん]

南向きで日当たりもよさそうです。
家具付きモデルルームが２棟残っているんですね
特殊硝子の間取りはおしゃれですが、見た目がいいだけで機能性は劣ります
見た目重視の方にとってはいいんでしょうね

[220: 匿名さん]

家具付きではなくても良いので
値引きをしてほしいと思う人のほうが多い気がします。
間取りをみると、使い勝手は良いとは言えないかも?

[221: 匿名]

>>220
嫌なら他いけば？

[222: 匿名さん]

ついに特別商談会、始まったね。
諸費用100万円進呈とかかれているが、大幅な値下げが期待できるんじゃない。

道路正面のモデルルーム部屋に焦点が当たってるが、残り3種類もあるようだね。
他は、どれも角部屋、ワイドスパン、ダブルバルコニーだし、間取りは悪くない。

個人的にはGがいいかな。


あと、もうこのスレも末期なんだから、変な煽り禁止でよろしく。
豊楽町の名前がついてた時代のスレに近所の反対者がもろ書き込んでる。
散々荒れたのはそのせいでしょう。
何人か粘着質がまだいるっぽいけど、もういいんじゃないのかね。

[223: 匿名さん]

だんだん市況も悪くなってきて今まで粘ってた阪急もようやく大幅値引に応じるようになりましたか。

[224: 匿名さん]

もう最後のプッシュ、という時期になりましたか。
それで完売するのなら、デベ側もがんばるのだろうな、というのはあるかなー。
222さんも書いておられるように、基本的には悪くはないですから。
今出ている物件に関しては価格の問題があっただけで。

[225: 匿名さん]

2.5割引いてくれたら良いほうかな　元々が高いしね

[226: 匿名さん]

公式をよく見ると特別商談会の期限は27日(日)までのようです。
現段階でまだ残っているとすれば、引き続きサービスは継続されるでしょうか。
次回は28日更新だそうなので、また新たな割引サービスが提示されればと思います。

[227: 匿名さん]

それは来月末までで更新です
動いてないですね…
どのくらいやってくれるのだろうか？
竣工一年以上だからな

[228: 匿名さん]

間取りはどこも角住戸、ワイドスパン、ダブルバルコニー、センターイン、廊下面積少でよい感じです。
建設済みなので色の好みはあるでしょうね。

今見たら残り3戸に減ってますね。

[229: 匿名さん]

10月末まで伸びてますね。
残りはＨＩＪみたい。

[230: 匿名さん]

好評につき延長決定、10月25日までだそうです。
気づくと残り◯戸のようにじわじわ売れているようですが、
100万円の諸経費では押しが弱いのかもしれません。
最終セール新価格として500万も値引すれば即完売しそう…

[231: 匿名さん]

残り2戸〜
今月で終わるかな

道路前のお部屋、どうやって売るのかしら
ま、物件の場所はマチガイナイところです

[232: 匿名さん]

販売戸数 2戸
価格 6,791万円・7,192万円
間取り 3LDK
専有面積 90.55m2

とあるから、玄関上2部屋でしょうね。
仕方ないとは言え最後まで残りました。
それにしても高いですね。
しかも、1階あがるだけで
400万も上がるとは驚きです。

[233: 匿名さん]

>>231
立地が間違いないのであればもっとだいぶ前に売れてるわ
良いものには金出すからね

>>232
低層マンションであれば1階あがれば400万程度は普通です

[234: 匿名さん]

>>233
一般論の話はしていません。
ここは250-300万程度です。
それと比較して高いと書いています。

[235: 匿名さん]

高級な感じで作っているのかなという面はあります。
しかし、駅から遠いというのはたしかにありますから、
もう少し控えめな価格であることを期待していた人は
多くなってくるんじゃないかしら、という風に
思いました。
この辺りの相場にしては高い、という234さんのご意見も分かりますし
低層のマンションだから高いのだよ、という233のご意見も分かりますし…。
もっと絶妙な値付けだったら良かったのかもしれないですがそれが難しいのかも。

[236: 匿名さん]

違うよ。
このあたりの相場との比較はしてない。

このマンションの他の部屋の価格や階層による価格差より、この残ってる部屋の価格が高くて、価格差もやたら大きいということ。

7200万あれば、一番奥の三方林に囲まれた100m2越えの最上階角部屋買えたはず。

[237: 13]

>>232
おや？物件概要が下記になってますね、
二階は大幅値引きも公にしたのかな？
事務所の三階はそのまま？どうするんだろ。

価格 5,980万円・7,192万円

[238: 購入検討中さん]

＞＞２３６

その価格ではそこは買えなかったですよ。

[239: 匿名さん]

>>238
そうでしたか。
一階が6400万円代というメモが残ってるのですが。7500ぐらいかな？

[240: 匿名さん]

>>237
ホームページでてますね。
あと、事務所が二階ですね。

[241: 匿名さん]

元々ジオの値付けは割高感がありますが、高層に比べ低層マンションが高額なのはレジデンス仕様だからですかね？
高層に比べ住戸数が少ないので1戸辺りの価格が高くなってしまうのでしょうか。
レジデンスのようにゆったりした間取りで、中層～高層を建てて価格を安くする事はできないんでしょうか？その方が売れませんか？

[242: 匿名さん]

ここがややお値段が高めなのは、3階建てしかたてれない場所といのが大きいでしょう。

どこも低層マンションは高額です。ここは段差を利用して4階建てにしてるから、まだましかと。

加えて、崖地で工事費が高いことと、建物を壁で分割してエレベーター1機につき2.3戸仕様という高級マンションにある戸建て風にしていること、機械式駐車場にしていることなどが次におおきいのかなと思います。

土地取得価格はわからないですが、非分譲がないので変なコストはかかってないかな？

平均90mなので、ゆったりとしていると思います。詰め込んだらもっと安かったでしょうね。

設備も標準設備に加えて、lowE、フィオレストーン、トイレ手洗い、2500の天高、両面バルコニーなど色々ついてますよね。

ただ、これ見よがしな高級マンションではなく、外廊下にしたり、ディスポーザーはなかったり、廊下は吹き付けだったりと、普通なとこもあります。外観た全面タイル張りですが、さほど高級感はないという感じ。

その辺が、金持ちには引きが悪く、一般層には高いと思われたのかなと思います。

眺めに入る木々も南と東の敷地のもので、ここのじゃないですしね。無駄な共用設備もないので管理費も高くないですね。

このご時世となっては安いですね。地格もデベも下の夙川学院のエスコンと変わらず、樋之池町の新しいライオンズより遥かに安いですし。

新築によくある表面的なウケ狙いが少なく、住むにはとてもいいマンションだと思います。

[243: 匿名さん]

たしかに今となってはお得やったな。販売開始の2年前から、もう環境変わりすぎて驚くわ。どこにいっても割高物件か微妙な立地しかあらへん。

買い手の体力も売り手のコストカットも限界超えてると思う。オリンピック終わってしばらくまで厳しいとすると、潰れる3流デベも出てきそう。

西北のプレミストが@260の西北最大規模を出すらしいが、誰が買うんやろ。西北人気でもごまかりきれへんのちゃうかな。世の中、チラホラ80平米未満で4LDKも出てきてて、無茶苦茶やわ。

[244: 匿名さん]

ジオ神戸山本通やヴィークコート神戸山本と比べて環境はどうでしょうか。
家族に喘息持ちがいて空気のいい場所が希望です。

[245: 匿名さん]

>>244
そちらも静かな山手ですが、山手幹線が少し先にありますね。繁華街も近いですし。

こちら繁華街も山手幹線や国道などの幹線道路からは離れています。駅周りも車は少ないです。

[246: 匿名さん]

ありがとうございます。
ここは土砂災害警戒区域ですが、他の2つは違うので、そちらを選択した人も多いそうです。
もうしばらく考えてみます。

[247: 匿名さん]

ええとこですね
ここはほんま
西宮や番地の高台の夜景を見ながら
バルコニーでまったりしてます
木々がさわさわしてて乙な秋夜ですわ
この環境は他ではなかなか得がたいね
価格関係なく
ま、金出しても普通の物件も買えない世の中になってしまいましたが
中古で目をつけてる人はおすすめだけと
なかなか出ないかもね

[248: 匿名さん]

駅から遠い・価格が高い・好みの分かれる間取り等、
課題はあれど残り2戸ならその内完売しそうですね。
頑張ってほしいです。

[249: 匿名さん]

ここはあの坂、土砂災害警戒区域(崖地)、微妙な駅距離、外観が老人ホームデザイン風、、なのに価格がそれなりに高いから売れてないのかな？！

[250: 匿名さん]

まあまあ。

崖指定はデジタルに高さと角度でデジタルに決まっちゃうんで、
同じく崖指定の下の大人気グランメゾンと一緒に頑張りますよ。

人気の奥の棟はお値段は当時としては高かったけど、竣工したら半年でほぼ売り切れてたでしょ。
外からだと良さは見えないからね。

今年に入っても残ってた部屋は、誰が買うのかしらと誰もが思ってきた入り口の棟のお部屋。
丘の上なのに眺望が全くないからね。

そして残りの入り口の2つは、ここで最も人気のないのに最も高いお値段のお部屋。
形も変だし、道路前だからね。
売り出し時は営業さんも苦笑してましたよ。

ストリートビューでみたらわかるけど
ここに元々あった企業の高級賃貸だった桜町山荘はこの位置まで建物はなかった。
戸数による価格上昇を無視したら、なくしてもよかったようなお部屋。

値付けについてはどういう事前マーケティングをしてつけたのか全く理解できないけどね。
みんな思ってると思うからもっと値下げしたらいいと思うよ。

[251: 匿名さん]

つまり最後まで残った2戸の購入者は、先住者と営業マンに笑われるのですね。
あの位置と間取りと価格じゃ仕方ないのかな･･･。
上階のほうが少しはマシなのでしょうか。

[252: 匿名さん]

どこに誰が住んでるかわからないし、
そもそも笑われはしないでしょう。

値引きを5000万半ばぐらいまで打診しては？
2階同様3階もしてくれるかも。
位置と間取りが気にならないなら
価格的には妥当な気がします。

[253: 匿名さん]

久々に見ました。

昔のレスをみたのですが、なんか嘘が多いですね。調べたことを書いておきます。

世間で杭の問題が騒がれてますが、ここは地盤が固くて、杭の必要のない直接基礎でよかったです。ボーリング結果も阪急からもらい、土木の知り合いにみてもらいましたが、確かにすぐのところに固い地盤がありました。

斜面の造成地についても色々勉強しましたが、役所やアカデミアの資料で地盤や震災時のことを調べてたらここは頑丈な切土でした。豊楽町の対極です。阪神大震災マップみても被害ゼロでした。国土地理院の資料でも断層も走ってませんでした。

最近、どこが切土でどこが盛土か見た目でも想像つくよつになりました。地震で大変だった豊楽町が谷埋盛土なのもよくわかります。公園から向こうが谷になってますね。豊楽町の一部は昔からありそうな住宅地なのに新しめの家が多いですが、そういうことですね。家をか探す時は古い寺社を見ろといわれますが、なるほどと思います。

崖の高さのことはよくわからないですね。ローレルコートを見学に行きましたが、マンションより高い垂直の崖に囲まれてるところもあり、どういう理由で決めるんでしようかね。

[254: 匿名さん]

>>253
あなたは契約者ですかね？
何の立場で何が言いたいか不明やな。

ここは平坦地が少なく、崖地に建っている
傾斜の角度で土砂災害警戒区域に指定されている、それだけです
個人的には坂と駅距離は気になるけど、ここまで売れないとは思わなかったです

[255: 匿名さん]

>>254
過去スレで、地盤が緩い、豊楽町との勘違い、断層がある、震災で被害があったなど、よくもまあという嘘ばかり書き込まれていました。

今後リセール時も含めて本物件が誤解されないよう調べたことを書いたまでです。
わかりにくかったですかね。

[256: 匿名]

わかりにくい。

[258: 匿名さん]

あの立地が切土であれば災害時に土砂災害の危険がないんだろうか？と思えば
土砂災害警戒区域には指定されている？
100％安全性が保障されている訳ではない、リスクがない訳ではないと考えて
検討を進めればいいのかしら。

[259: 匿名さん]

土地条件図を見ればわかるが、桜町周辺は、地山ではなく風化した花崗岩（マサ土）が過去の土石流などによって堆積した地勢。
http://maps.gsi.go.jp/?ll=34.756942,135.321651&z=16&base=std&ls=lcm25k&disp=1&vs=c1j0l0u0
http://cyberjapan.jp/legend/LCM_hanrei.png

盛り土じゃないから指定基準より崖が急でも崩れないなんて都合が良い解釈。
危険があるから、土砂災害警戒区域に指定されているんだよ。

[260: 近所で通りすがり]

ゲリラ豪雨が最近多いのが珠にキズなんだよなぁ

[261: 購入検討中さん]

まだ販売中ですか？

[262: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[263: 匿名さん]

売る側の作戦もなかなか手が凝っているな～。
心理的な作戦で来るのか～。

まんまとその作戦に釣られて買ってしまうのもシャクだなぁ。
でもまだ残っているかは、聞かないと分らないしなぁ。

騙されついでに何か大サービスってないのだろうか。

[264: 不動産業者さん]

心理戦とかマサ土とか素人の中傷目的のドヤは笑えるな。

豊楽、美作、西平、越木岩、獅子ケ口、苦楽園番地色々、柏堂、そしてみんな大好き六麗荘も全て堆積地やな。
そもそも警戒区域指定のインチキさは業界の人間なら常識。
何故すぐ下の断崖絶壁夙川コーポラスが指定されてないか？
他の超絶断崖絶壁下戸建てが何故何も指定されてないか、知らないだろ？

最新のマンション批判して、
古い耐震基準かつ擁壁基準でできた
地面にひょこっとのっかっとるだけの古い建物は放置ってのがバカバカしい。


253の足で稼いだ情報の方がはるかにGJやな。
ネット野郎よりボーリングデータもっとる彼の方がええんちゃうの。

ここは元々○キの反対者の書き込みが多かったしな。
彼ら、界隈ではなかなかの有名人達やで？

質問する割には下げで書いてる人、どこもWEBの更新は週一回や。
楽天ちゃうねん。物件概要みてみろや。
残り1戸で心理もクソもあるかw


というわけで残り1戸。
7,192万円→6,380万円になってるな。
6000万＋諸費用無料ぐらいできるんちゃうのかね。
しかし、謎の値付けやったな。
この部屋は他を下げるために、最初からこうするために上げてたんかなとすら思う。

[265: ビギナーさん]

一般論として、住人はどこの部屋が売れ残っているか察しが付きますよね？
特に残り１戸とか２戸になった場合、、、
値引きしてもらって買ったなら、周りの住人は良い思いはしないだろうし、
買った人は得したとしか思わないのでしょうか？住んでて白い目でみられるとか後で恥ずかしくないのですか？

[266: 入居済み住民さん]

No265さん

最初から入居したので、色々自分好みにできました。
今、購入する方には、好みにすることはあまりできないですし、人の出入りがあったお部屋ですのでその分お安いだけ。
白い目で見るような人、住んでないように思います。

[267: 匿名さん]

>>265
自分の下種な考えを、他人もすると思うのは間違いやね。

[268: 匿名さん]

前の書き込みにもある通り、このマンションはどこを買ってもほぼ差のない大規模マンションと違って、40戸しかないのに2棟もありますし、変化豊かな地形に立っているので、場所によって眺望や部屋の形が違いますね。

なので、値引きがあっても、同じ形の部屋の上層階を選ぶ人はいても、違う形の部屋を選ぶ人は少ないと思いますよ。
違う言い方をすると、販売2年たち新古物件になった今になって、別の部屋で値引きがあっても、不満に思う人はいないでしょうね。

設備はベースが高い物件なのでカスタマイズできる要素は少なめだったと思いますが、床や壁の色と、和室と洋室の選択は好みの差が大きくでるでしょうか。まあ、それもリフォームできますしね。

[269: 匿名さん]

住まいサーフィンにいいまとめあったよ


住戸設計
・平均90m2以上で3LDK仕様が多く、ゆったり作られている。
・大半の玄関がセンターインのため廊下面積が少ないので、実質的な居住面積が有効にとれている。
・天井高は低層マンションながら2500mmとますまずの高さ。ボイドスライブなので圧迫感のある梁などもない。
・全戸南向き。特に奥の棟は南側が斜面のため、眺望が前のマンションより上方にあり、景色がぬける。天気によってはハルカスも見える。

住戸環境
・南バルコニー手すりはガラスのため採光・眺望ともによい。バルコニーは北側にもあるので、通風もよい。
・奥の棟は、南は目線が届かない距離にあり、北と東は雑木林のため、カーテンを閉める必要が少ない。
・西側のみ道路に面しており、残り3面は雑木林のため、隣接住戸と距離があり非常に静か。
・エレベーター1機につき2.3戸の仕様で、プライベート感が高い
・入口の棟はすべてワイドスパン、奥の棟は中住戸でも7m近く広め

使い勝手
・リビングと寝室に大きなウォークイン、納屋やシューズインも。洗濯機上の釣り棚もあり。トランクルームはないが、バルコニーが南北にあり荷物もおける。
・窓ガラスは複層かつLOW-E・リビングとキッチンが引戸で繋がっており導線はよい。
・キッチンはガラストップコンロ、食洗器、フィオレスーン、専用のビルトイン浄水器などよい。
・トイレに手洗カウンター。
・浴室は1620と一番大きい。
・ディスポーザーはなし。

共用部分
・管理人は週に数日、半日程度の出勤。共用部分が少なく困ることはない。
・大規模な共用設備やマンション内で散歩したり子供が遊べるところはない。(そのため静か)
・駐車場は屋内の機械式駐車場。住戸数の80%。近隣の月極駐車場は多いのでセカンドカーはそちらで利用できる。
・駐輪場もほぼ屋内式で広い。
・エレベーターは4機械もあり待つことはない。2Fが入り口階のため、1Fや3Fは階段を利用する人も多い

周辺環境
・第一種低層地域で非常に静か。
・マンション前に豊楽公園。他にも徒歩圏に多数。
・駅まで9分。ただ坂を2,3分登る必要がある。
・夙川は特急が止まり、大阪方面に接続するので以外に便利。
・徒歩10分以内にスーパー4つ、ドラッグストアも2つ。
・飲食店、開業医などはトップレベル。モール、ファミレス、大病院はない
・直接基礎で地盤は固い
・小学校は人気の北夙川小学校で徒歩4分。公立中は山の上で遠い。私立進学が過半

総合評価
・それなりの高級仕様で、それなりのお値段で、それなりの駅10分以内という距離で、第一種低層住宅地域の環境のよさ、スーパーなどの商業施設の便利さ、眺望の良さなどが同居できている
・苦楽園口はどれかが良いとどれかが大幅に悪くなるので、ここの希少価値は高い。

コストパフォーマンス
・平均坪220強。
・ほぼ戸建ての住宅街のため、お屋敷跡が開発されない限りマンションは建たないため、一定の資産価値は保ちやすいはず。

この物件の最も悪い点
・近くにやや坂があるため、足の弱ってきた高齢者には不向き。
・敷地にゆとりはないので、共用施設や平面駐車場などはない。

[270: 匿名さん]

……
そんな希少性が高く、優れてる風であればもっと売れてるでしょう。
悪くはないが、決め手に欠けるのであろう
あの長い坂、崖地立地、土砂災害警戒区域、建物外観が不評、ごみ捨て場が外、目立つ、道路接道少ない、土地平坦地少ない、近隣反対看板あり、そしてその中、価格が微妙に高いかな
個人的には悪くないが、、んーという感じでしょうか。

[271: 匿名さん]

公式ホームページのトップ画面に出て来る「ジオ苦楽園桜町」のマンションの写真ですが、
角の丸くなった部分もちゃんと部屋になっているんですね。
間取りを見たらリビングでしたが、その丸いのが、とてもオシャレに感じました。
それで、残りがあと１戸かな？

[272: 匿名さん]

>>269
住んでて満足してる感じが伝わってきていいですねえ。

>>270
2年間、同じことしかけないのかしら。
MRも現物も設計図もみてない情報ばかり、退屈な人だわねえ。

>>271
そうです。

[273: 匿名さん]

>>272
普通の事実で大きなポイントであるが、
設計図、モデルルームなどの情報ってなに？！

因みに設備仕様、間取り、モデルはその後のこと

[275: 匿名さん]

幼稚すぎて話しにならんな…
会話できないやつ書き込み控えてほしいわ

[279: 匿名さん]

崖地で、道路に面しているのは極狭なので土地の価値が低い。
当然土地の仕込み価格も安い。

にも関わらず、その土地の安さが物件価格に反映されていなかったから
割高と評価され、それが長期間売れ残り販売不調となった原因でしょう。

[280: 匿名さん]

土地の評価は”地形”と”道路付け”でほぼ決まる。
ここの場合、用途地域から言っても戸建がベストだが、
公道接面が貧弱なので分割しょうとすると私道部分が多くなり
採算が合わんのだろうな。
”広大地の減価”もあって、安く仕入れていると思うが、
その割には物件価格が立派過ぎたね。つぶしの効きにくい土地なので
資産価値の下落は通常の物件より早いと思う。

[281: 匿名さん]

販売時の価格はずっと言われてきましたよね。
購入者目線では500万ぐらい高めな感じ。

ただ、その理由はコスト面で仕方なかったのではないかと思いますね。

実際の土地取得価格はわかりませんが、傾斜地のマンションは造成費用や建物基礎工事費用は平坦地よりかかるので、高いですよ。
例えば、昔の航空図から見るに、特に入り口の棟の北側の擁壁は根本的にやり直してますね。
(北側の崖上の反対看板の家はむしろお礼を言うべきでしょう)
構造物もこの大きさで2棟に分かれてるし、エレベーター4機あってセンターイン構造だったりと、コストかかりますしね。


まあ、理由はともかく今となってはここが高いとは全く言えない状況ですね。
どこもコスト要因で価格が高騰して、住友のように販売2年以上かけてゆっくり売り切る感じになってます。
苦楽園口も場所の悪いエスコンがここと同じぐらい、ライオンズはここより坪40高くて全く売れてない、ローレルコートは坪300で別クラスと、2年以上は軽くかかる見立てです。
同じ西宮でも、格下の香櫨園の4物件はここと同じかさらに高い、西北ジオクラウンズに至っては陰気な立地で9000万ですからね。

買い手目線では、何度もキャンペーンやってたんだから、良い値で買えた人もいるように思います。
住友は後出しで値上げしますからね。
ここ見る限り、他の物件みたいに購入後のクレームも見られないですし、入居満足度が高そうです。
竣工後に実物を見て買えたわけだから、270のようなことは買った人は織り込みずみでしょう。

買い手目線では長期販売は悪くないと思いますね。

[282: 匿名さん]

長期販売が良い訳がないね。
地元民など印象が悪い、
もう販売開始から3年くらいになるね

情報がかなり適当ですね。
ライオンズとそこまで単価差ないし、日本エスコンの方がだいぶ安い。
住友とはどこのこと？ローレルコート？
ローレルは結構売れてるし。

[285: 匿名さん]

>>283
あんたの適当情報
ライオンズ40万差→実際24万差
日本エスコン価格同じくらい→実際205万なんで23万差
ローレル販売状況根拠なし
ジオ西北クラウンズ陰気な立地→お前が陰気臭い
購入後のクレーム見られない、満足度が高い→なぜそれが言える？！分かる根拠なし、入居者か？
買手からしたら長期販売も悪くない→一部の人であろう
ここが売れ行き悪い、皆のマイナス指摘は全て正当化し、周辺物件は売れてない、全て悪口のみ
必死すぎて恐すぎてす

[289: 匿名さん]

>>286
・土地価格　安い
・造成費　高い
・建築費　高い(土地に絡むこと、エレベーター多数、40戸の低層)
って仮置きすると、平坦地の中規模以上より高いのは仕方ないのかな?
阪急の値付けはいつもやや高いにしても、コスト要因が大きいような。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[290: 周辺住民さん]

未だ看板掲げてる反対の方、なんでしょうね。

前の物件は入口側の棟がなかったから、急に圧迫感が出たから気に入らないんだろうね。

ま、北側に至っては眺望がかぶるわけでもなく、むしろ自分らが下に落ちないようにピカピカの擁壁まてで作ってもらって何が不満なのかしら。崖がどうこう書いてるけど、自分らの家がたってるとこなわけで。色々噂されてますが。

レジデンス前も資本主義がどうこう意味不明の看板もあって、裁判ゴロからクレーマーまで何やら謎ですねえ。

[291: 匿名さん]

>>289
なんか勘違いしてないか？

この物件の土地みたいに問題のある土地（崖地、接道面狭い）は建物建てようとしたらネックがあるから（コストがかかる）、条件の良い土地より安いんだよ。

造成費や建築費が高くつくような土地だから高いのは仕方がないってアホ丸出し。

造成費や建築費が高くつくような問題のある土地だから、土地価格が安いわけで、土地の仕入れ時点でそのコストが吸収されてるわけ。

[292: 匿名さん]

どう逆立ちしても、欠点が無く流動性の高い整形地に建つマンションより、このマンションのほうが高くなる理由は無い。

崖地だから普通より造成にコストがかかる、普通より建設費が高くつくって、そのコスト高以上に、土地がまともな整形地安くなるのがこのマンションの土地のような悪条件の土地の相場の常識。

[296: 匿名さん]

>>293
総コストが安くついても、販売価格をいくらに設定するかは業者の自由だからね。
欠点のある土地を安く仕入れてマンション建ててうまく割高で売却できれば普通の案件より儲かるので大成功。

[297: 匿名さん]

きちんと作っているのであれば、住む側も特に問題にすることも無いですしね…。
ただこちらの場合は敷地の形が本当に特殊といいますか。
よくこうやって収めたなぁ…というのは感じられます。
その分、お安くならないとというのは思う方、多いとは思いますが。

[298: 住まいに詳しい人]

傾斜地マンションは安くて当然？？

よくもまあ知らないことをさも正解かのように書き込んでるね。笑

コストグロスとしてはケースバイケース。

売値も眺望の価値を見込んで高値で新築中古ともに高めなのはよくある話。

玄人ぶってるけど、アホ丸出しはあんたらだよ。

まあ、ウンチクに詳しいだけの仲介屋、販社、マンコミオタ、個人投資家程度かな。内容見ても、エンド目線とデベ目線でもないのはよくわかる。

289のようなエンドさんの視点の方が普通でしょう。

玄人ぶってる人は、コスト構造と利益がとどうなってるか仮説でもいいから書いてあげたらとうかね。まあ無理だろうね。

エンド目線でやや高いのは結果の通りでしょう。

仮に利益たっぷりのせてるというデベ目線するなら、長期販売でも売り切ったのならGJでしょ。販管費のイメージないんだろうな。