ジオ苦楽園桜町について その2

[匿名さん]

ジオ苦楽園桜町についてその2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/

所在地：兵庫県西宮市桜町8-1他（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩9分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩19分
間取：3LDK・4LDK
面積：77.79平米～100.23平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-kurakuen.jp/
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【神戸・兵庫の新築分譲マンションの掲示板から大阪・神戸・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.11.25　管理担当】

[103: 匿名さん]

スーパーについては、出所がわからないではなく、噂自体きいたことがない
できたらいいなはよく見る

[104: 匿名さん]

「出来たらいいな」が「出来るかも」になり、それが「出来るらしい」と
聞いた話以上の話をする連中はどこにもいるよ。

[105: 匿名さん]

その転換が99のようにイマココでおきないようにした方がいいんじゃないのって話

[106: 匿名さん]

公園や緑も多くのどかそうでいいですが、買い物施設が少ないですね。
利便性はあまりなさそうなので、不便さを感じそうです
駅までは坂道になっているのかな？
徒歩9分ですから坂道があると体力がつきそうですね

[107: 購入検討中さん]

色々悩んでますが、苦楽園口で完璧な物件は難しいですね。

この物件の魅力は
第１種低層だが眺望がいいこと、
風致地区で公園も真ん前だが買い物や駅がそれなりには近いことでしょうか？

駅まで行きは実質徒歩7分、
コープと関西スーパーなどがある樋之池町界隈まで9分でした

より便利なところは近いところは
樋之池町のライオンズやサンクタスですが、幹線道路沿いで環境は大幅に劣りました。
新しいライオンズはここより駅に遠いのに、ここより高すぎでした。

駅近ならローレルですが、道路が近いし、さらに高すぎでした

フラットなら夙川学院周りのレジデンスやパークハウスもありますが、幹線道路沿いで、駅は近くてもスーパーがイカリしかなく、コープや関西スーパーは15分ぐらいかかって遠かったです

というわけで私も悩み中ですがご参考までに

[108: 匿名さん]

投資目的でマンションかってますけど、たしかにここがいいかは別にして、他も買いづらいよね

今かえる苦楽園口の新築は、もっと高いライオンズかローレル、デベが最低なグランジェレイドしかない。
今後はもっと値上がりしそうだし、土地も夙川学院関係しか出なさそうだし。

少し離れても、夙川近辺はなし、ブランズ夙川やエスリード甲陽園ような徒歩15分もの、パークハウス芦屋、フォルム芦屋、パークコート芦屋、岡本関係のような坪300クラスのここの検討層にとっては高嶺の花物件。

西北も駅近は出尽くした後なので、売るのが難しそう。

仁川か香櫨園関係ぐらいかな、他に検討してもいいのは。

[109: 匿名さん]

グランジェレイドは
70で4100から
75で4400から
105で6800から
と書いてますね。

ここは90弱で5700からだったから、そんなに変わらないね

[110: 匿名さん]

残り8戸からなかなか減りませんね
ここまで不人気物件になるとは予想出来ませんでした

[111: 匿名さん]

>>110
7戸になりましたね。
残りはほぼモデルルームと入り口側のみぐらいになったのでは？来月はどんなキャンペーンなのかしら。

[112: 匿名さん]

>>111
もれなくエスリード甲陽園がついてくる‥とか。

[113: 匿名さん]

>>112
くそわろた

[114: 匿名さん]

>>112
ネットの間取りみると、まだ奥側も残ってそうだけど、どうだろうか。

看板はまだ変わってなかったな。
明日から一気にかわるのかしら？

[115: いつか買いたいさん]

結構残ってますけど、価格改定してますか？

[116: 匿名さん]

表向きはしてません。あとはあなたの熱意です。

[117: 匿名さん]

スプリングステップアップキャンペーン笑として同じ内容で5末までやってるみたい。

[118: 匿名さん]

高台にあるので眺望も良く開放感もあっていいですね。

ここ小規模なのにエレベーターが4基もあるんですね。
3邸に1基の割合であるのは嬉しいですが、
将来的に管理費や修繕積立金に影響がないか
ちょっぴり心配になりますね。

[119: 匿名さん]

いいところですねえ
前の桜も満開です

[120: 匿名さん [男性 40代]]

値引きはほぼありません。もうすぐ築１年なのにかなり強気です。

災害にも強くなさそうな土地ですし、その他諸々、売れない理由がよくわかりました。
やはり売れないには、それなりの理由があるんですよね。

もう一度、値引きはなし。あっても雀の涙程度と思っていいでしょう。

なのに売れ残り物件を買ったという色眼鏡で見られるオマケツキです。

[121: 匿名さん]

それはあなたの属性か交渉の仕方が悪かったのではないかな

[122: 匿名さん]

値引きに付いては担当にもよるよね

いい担当にあたれば結構親身になって上と交渉してくれるよ

冷やかしはすぐ見破られるから本気で交渉してみては

[123: 匿名さん]

ジオは簡単に値引きしませんよ。
高くても買いたいという人もいるようですからね。
外観デザインもおしゃれだけど完売していないのは不思議。
今の時期は桜も綺麗だし駅までもすごく遠いわけじゃないのにね。

[124: 匿名さん]

売り出して2年、もうすぐ完成1年、
ジオ買う人～出て来て～！

[125: 匿名さん]

私は外観が老人ホームの様でしたので辞めました

[126: 匿名さん]

>>125
すごい分かる。

[127: 物件比較中さん]

中に入ったらわからんやんと思うんだが、みんなきになるものだね。

このマンションが外から見えるのは入り口だけでは？
だからこそ惜しいと言えるが。。
北夙川サンクタスのウンコ色に比べたらなんでもない笑

西宮で長いですけど、桜町はええとこですな。
ここより北になると坂がキツイし、下になるとごちゃごちゃしてる。
夙川学院周りは今後乱立だろうけど、駅近北西側はまず出ないとは思う。

[128: 匿名さん]

オリックスに比べたらましだからでいいか…で買うものじゃない…
坂、微妙な外観、微妙な駅距離、価格も安くない、土砂崩れ危険
決め手がない

[129: 土地勘無しさん]

>>128
購入資金もない。

[130: 物件比較中さん]

>>129
せやろな。ほなやめとき。

[131: 匿名さん]

>>125
私の外見が老人の様でしたので辞められました

[132: 匿名さん]

90m 5000-5500なら即買い
特に上層階は下と眺めもかわらないのに
7000万越えは高い

他の物件が高いからといっても、エアフォレストやプレティナージュのようになりかねないよ。

ローレル、ライオンズ、グランジェ、どこが早いかな。
仁川野村も売れてないみたいだね。

[133: 匿名さん]

こんな駅から遠い坂道マンションで7000万とかありえませんね。。。それだけだすなら、間違いなく一戸建て建てるわ。

[134: 匿名さん]

立地と上物のミスマッテと云う事。

[135: 匿名さん]

苦楽園口で、7000で一戸建なら、30坪3階建徒歩15分だから、それはそれでありえんわ。
ここは5500-6000ぐらいなら買う人いるんじゃないのかな。

ここは苦楽園口に住みたいなら遠いマンションじゃないよ。
徒歩5分以内は土地がないからまず無理。
昔のライオンズ、夙川学院周り、グランメゾンも9分。

[136: ご近所]

パークハウス芦屋は完売間近なのに、ここはまだなのか

悔しいな

[137: 匿名さん]

過去15年で徒歩五分以内はプレティナージュかローレルコートぐらいじゃないのかな。

徒歩10分以内も全体の半分ぐらいしかない。レジデンス、パークホームズ、サンクタス北名次、プラウド、ダイナシティ、ジオグランデ、グランメゾン、ランズあたりかな。

苦楽園口は人気も高いし、どこも小規模マンションだし、場所も一長一短だから、10分以内なら資産性はあるよ。レインズみても高値で売れてる。ここも値段が納得できたらお好み次第。

老松町にマンションたくさんあってフラットで買い物も近いが、駅からは徒歩15分かかる。

[138: 匿名さん]

>125
確かにアールを描いた壁面とガラスがクリニック系を連想させる
かもしれませんが、私はマンションでは珍しいおしゃれな
デザインだと感じましたよ。

価格は確かに手が出ない。ジオはどこでもこのような値付なの
でしょうか。
値引き交渉はしやすいですか？

[139: 匿名さん]

早くしないと残り5戸ですよ

あなたが悶々と悩んでる間に交渉上手の方にどんどん買って行かれてます

[140: 匿名さん [男性 30代]]

最近、すごい売れてますね。
周辺より安いからかな。

[141: 匿名さん]

>>138
一生住み続けるなら別ですけど、将来中古で売る場合の事も考えておいた方が、いいのではないでしょうか！
その場合、市場はどう評価するかにより、価格が決まりますね
デザインに関しては、老人ホームみたいとのコメントの様に、否定的な評価が多かったと思います
これからシニア層が増えますが、あの坂道と土砂災害警戒区域が評価を下げる要因と考えておいた方がいいと思います

[142: ああ]

豪雨がくる季節になるとここの売れ行きが停滞するよね

[143: 匿名さん]

外観が老人ホームっぽいんですかね？
私はどちらかというと、１３８さんと同じでクリニック系を連想してしまいます。
だからと言って、悪い印象ではないかな？
まぁ人それぞれ何でしょうけどね。
気になるのは、玄関入ってすぐトイレって事かな？
玄関から少しクランクしていたりすればアリなんですけど。

[144: 匿名さん]

実物の外観が広告より更にイマイチですね
あとは坂と土砂崩れが気になるな
皆同じ意見ですね

[145: 匿名さん]

もうええ部屋ないで

[146: 匿名さん]

>>139
値引きは、1000万くらいですか？

[147: 匿名さん]

>>146
んなわけないやろ。

[148: 匿名さん]

>>140
んなわけないやろ。

[149: 匿名さん]

>>148
んなわけあるやろ
つぼ30から70やすいんだけど

[150: 匿名さん]

いいとこですね。
静かで、眺めよくて、公園も近くて。
ハルカスも見えますよ。
買ってよかったです。

[151: 匿名さん]

さすがに値引きは1000万円単位ではないでしょうが、
残り5邸と言う現段階でどれくらい引いてもらえるんでしょうね。
交渉次第なのかもしれませんが、一応の限度額が決められているのでしょうか。

[152: 匿名さん]

2年くらいで、30戸くらいしか売れてないんだから、かなり値引きするんじゃない？
90㎡ 7192万円は、高すぎでしょ。

[153: 匿名さん]

大半の部屋が90m前後で6000前後だったはずだが、さすがに売れてしまっているのだろう。
100mで6500以下もあったと思うよ。

残り5戸だね。

[154: 物件比較中さん]

ここって、あといくつあるんですか？？

[155: 匿名さん]

ホームページの物件概要みてみ
定期的に更新されるから
表示では5戸だ

[156: 匿名さん]

紹介してる間取りを見るに、奥の棟が1/32戸、手前の棟が4/8戸、うちモデルルーム2戸、事務所1戸という状況かな。

[157: 匿名さん]

戸数40戸なのに、まだ販売してるの？
なんで売れないの？

[158: 周辺住民さん]

そろそろ完売は見えるんじゃないかな？
近隣にいい物件ないし、価格はあがるばかりだしね。
個人的には新築マンションは今後数年は全く動けそうにないです。

ライオンズもローレルも高いし、全然売れてないね。坪単価からみると、前者は90mで7100万、後者は8200万。高い。

エスコンは91mで6000万だから、ジオとほぼ同額だが、あの立地とデベは選ばないだろう。

http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/newmansion/layout?id=n001105550...

ここは、入口側を買ってもらえるかどうかだろうね。

[159: 匿名さん]

日本エスコン問題外だか、
残念ながら一番ここが売れてないな…

[160: 匿名さん]

販売開始から、ジオは2年、ライオンズ10ヶ月、ローレルコート9ヶ月。それぞれ残り何戸でしょう？

おもしろいのが、ライオンズは竣工済みで、ローレルは竣工までまだ8ヶ月もあり、エスコンは販売開始したばかりなのにすでに残り8ヶ月ですね。戸数もそんなに大きく違わないと思うが。

[161: 匿名さん]

どちらにしても、2年も販売しててこの戸数が売れないんだから、かなり値引きしてるんでしょうね。

[162: 匿名さん]

成約者への８０万円サポートが３名分追加されたとありますね。
どうせなら、１００万円くらいだと嬉しいなと思いますよね。
あと５邸残っているから、全ての方にってなるような気もしますがどうでしょう。
そうしないと完売まで日がかかっちゃいそうですよね。

[163: 匿名さん]

この近くのマンションがかなり長く売れ残っていた時は、電話で1割位値引きするけど、如何ですか？と話があったそうです。
ここもそろそろ、大幅値引きの電話があるのかな？

[164: 匿名さん]

値引き80万ですか？
買う人いるの？

[165: 匿名さん]

モデルルームいって営業にきいたらええやん
現物もみれるんやし
ネットできいても誰も答えるかいな
もう残りほんま少なかったで

[166: 匿名さん]

>>165
で提示額いくらだったの？
買ってないなら、教えてよ？

[167: 匿名さん]

仮に1000万円超ほど引いてもらったとしても口止めされてるから言えるわけないやろ

[168: 匿名さん]

まあ、そうですよね。
値引きしている事すら口外できないと思われます。

元々の価格は高めだったというのがあるのでしょうか。
お値段次第ではニーズがありそうだと思っていたので
検討者的な適正価格になれば
割と出るんじゃないかなと思います。

[169: 匿名さん]

そう思います
ただ、残り少ないです
明日残りが更新されますが、GWで売れたかどうか

[170: 匿名さん]

減ってないのか

[171: 匿名さん]

販売戸数は5戸となっていますが、売れ残り戸数はかなり有る様です。
道路側の建物は、ほとんど入居していないですね〜。

[172: 匿名さん]

丘の上で眺望の良さと木々に囲まれた環境、複数エレベーターやセンターイン、ダブルバルコニーなど戸建てのようなプライベート感がいいなと思ってました。

道路側は南は民家ともろかぶり、一階は駐車場なので、難しいのでしょうね。やはりまだ売れてないのですか。

いい部屋は去年の冬には売れてしまってました。4LDKとこげ茶は一部残ってましたが、奥の棟で3LDKが残っていれば買ってましたね。中古で待っています。賃貸も出てないですね。

[173: 匿名さん]

今の好景気にここまで売れないとは全く予想外でした。
やはり価格が割高なんでしょうね。
いくら景気が良くても130円の缶コーヒーに200円出す人は居ませんもんね。

[174: 匿名さん]

売り手市場の市況で、これだけ苦戦するのは全ては”価格”。
金利上昇等を要因として、市場が弱含みになれば再販はかなり厳しいだろう。
私は当初から、ここを価格も含めて否定的な指摘をしたが、その頃はお決まりの
「買えない者の妬み」と云う反応がやけに多かったけど、その人たちはどうしてるのだろう？

[176: 匿名さん]

価格面が原因というのは同意だがね。

徒歩10分なら190-220の駅に、230近くに設定したのは疑問。高くするなら、プラウドやローレルコート路線にあげたほうがよかった。いまだに売値でうれてるグランメゾンは安すぎたとはいえ、190だったからね。

ゼネコンへの支払いは契約時に決まるので、ここはオリンピック決定前に販売してるんだから、建材労務費の高騰は反映されないだろう。

ブランドで高値で売れると思ったか、用地取得が高かったか、他にあるのか、どうなんだろう。

とはいえ、ログ見るともうほぼ売れてるみたいだね。そのまま売れたのか、実質値下げで売れたのかは知らないが。

入り口側はここの物件の魅力が大半ないのだから、値下げしない限り仕方ないだろう。

ここより遠い坪260のライオンズに負けたら、さすがにまずかろう。

[177: 匿名さん]

あと、ここと検討するであろう仁川の駅前物件は、後発でより市場が悪いので、単価は同じだが、仕様を落とす方にでてるよ。

タイルでなく全面吹き付け、玄関前の柵はコンクリでなくスチール、田の字のみ、道路からまる見えなど、竣工後にスレが荒れまくってるね。

ここは仕様はいいのだから、もし安く買えて駅平均で買えたのなは、問題ないだろう。

まあ、不動産バカは資産性ばかり気にするが、不動産は実需の意味合いとタイミングがあるからね。2000年に買ってたらよかったなど、意味のない話。

[179: 匿名さん]

資産性を気にするバカもいれば、銭にもならない評論をするバカもいると云う事だな。
「問題ないだろう」って・・・・・一体、何様なんだかね。

[180: 匿名さん]

174は自分の話を何年もみんなきいてくれなかったから、拗ねちゃったのね。みんなどうしてるのかな？って久々にネットで笑ったわ(笑)

売れてないのは価格が原因とか、需要とあってないとか、夏は暑いみたいな話だけじゃん。無理ー(笑)

[181: 匿名さん]

マンション購入費用サポート、枠追加されたんですか。
80万円分ということなので、その価格分の何か家具とか家電とかオプションとか
そういうのがついてくるのでしょうか
無いよりはやはりあった方が良いとは思いますし、そう思った方が多かったのかなぁと考えられます

[182: 匿名さん]

>>181
80万円分とうたっているので、その分を値引きか諸費用を一部もってくれるなどでしょうね。

モデルルームの家具はまた別でしょう。

買いたいなら指値で打診されてはどうでしょうか。

[183: 匿名さん]

告知？　
私は投資で中古物件を見ているが、価格変更があった場合、
例えば、３５００万の物件が３２００万に変更になったなら、３２００万で買う人
が居ないのだろうと云う事なのでもっと下の価格を指値するよ。
ここは実質中古物件（新古物件）なのでビシビシと指値をすればよろし。

[184: 匿名さん]

>>182
諸費用分ってかいてます

[185: 匿名さん]

現地見に行ってきました。
正直、老人ホームみたいで残念でした。
なんか、全て中途半端で魅力なかったです。

[186: 匿名さん]

有料老人ホームと外観の壁の色が似ています。
わりと、こういうベージュ色が多いのが目につきます。
外観デザインを円形にしてオシャレ感を出しているのでしょうけど。
高台にあるので眺めは良いでしょうけど、マンションから駅までの道が年配者にはキツイのでは。

[187: 匿名さん]

老人ホームとまでは言いませんが、
エントランスのあたりのデザインが変に丸い感じで違和感はあります。

団地のようなありふれた外観も避けたいですが、
斬新過ぎるのも・・・とは思います。

[188: 匿名さん]

残り4つだね。

ホームページの間取り4つをみると全て入口側なので、反対側は全て売れたのだろうな。
家具付きモデルルームが3つとある。
モデルルームだろうが、そうでなかろうが、すでに人の出入りはあるわけで、公に値引くための理由だから、指値で買うといいよ。

[189: 匿名さん]

今月で竣工後1年か。
他の阪神間物件もどこも苦労してるけど、少しニーズと、中身と、値段が噛み合ってなかったのかな。

眺望や第1種低層といった環境の良さと坂はトレードオフなので、人それぞれという感じ。

ただ、デザインはかなりの人がひっかかった印象。
イメージ図みるいいと思うのに、ベージュのタイルが実物は明るめで、陰影がなく、ほぼ一色なので、のっぺりするのかな。
吹き付けでごまかさずかなりの面にタイルつかってるのはいいけど、ここは入口しか見えないのだから、もっとそこをハッとするようにすればよかったね。
6千万円台は小煩い層が買うんだし。

[190: 匿名さん]

70.80m田の字中心でグレードも下げて5000万ぐらいにするか、さらにワイドスパン、ディスポーザー、トーヨーキッチン、埋め込みエアコン、ゴミ回収なども入れてもっとグレード上げるかしたらよかったのかも。

高すぎると言われてるローレルコート、設備見ても庶民は相手にしてないけど、あちらはは売れてしまうかもしれんね。
グランジェレイドもあの辺のマンションでは一番いい印象です。

[191: 匿名さん]

家具付きモデルルームというのは、ＨＰにある写真のＬＤＫの形からすると、Ｊタイプって事になるのでしょうか？
シャンデリアとかまで使われているようですが、照明も付いてくるのでしょうか？
どのタイプのお部屋で、家具はどこまでの事なのかよく分からないです。

[192: 匿名さん]

>>191
ホームページのバナー写真みると、家具の異なるリビングが3つのってるよね。
だから、間取りのうち3つがあてはまるのではないかな。
家具は部屋も残りわずかなので、全てくれるでしょう。
デベもひきとれないでしょうし。
いらないなら捨ててくれるのでは。

まあ、ここはファミリー向けなので、あんな家具もらっても使わないかもね。
モデルルームの装飾や家具は購入を妨げてるとしか思えないといつも思う

[193: 匿名さん]

なんだかんだ言ってもあと４戸
結局は完売出来るんです

[194: 匿名さん]

なんだかんだって…
建物完成して1年かぁ
もう新築じゃなくなってしもうたね

[195: 匿名さん]

新築→新古になった場合、価格的には大きな変更は普通なのでしょうか？

[196: 匿名さん]

表には出せませんが普通は値引きあります
この物件に付いては完全に阪急の戦略ミスでしたね

[197: 匿名さん]

家具付きの部屋がモデルルームのものだとしたら、
高級志向と申しますか、昔のお金持ちの家にあるような
ダイニングテーブルセットと布ばりの椅子で
好き嫌いが大きく分かれるように思います。

[198: 匿名さん]

家具つきが残り2つになりましたね

[199: 入居済み住民さん]

このマンションは立地や構造がややユニークなので、部屋によって大きく良し悪しが変わる。その恩恵を受けたプラスに受けた部屋は、とっくに売れてる。

階数や広さに応じたの一律な価格設定では買い手はピンとこないのかも。

ベルデコートの4LDKか、3階と1階のダブルバルコニーで北側の部屋が通路に面さない3LDKが個人的にはよかった。

夙川学院付近にマンション乱立してるところは、煩い上に、近くに駅以外何もなくてパス。スーパーもコープまで15から20分近くかかる。

こちらは少し坂があっても、徒歩10分以内でスーパー4つてのも良かった。ライオンズ待ちも考えたけど、ここの比にならない高価格だね。

総合的には満足してます。

[200: 匿名さん]

スーパーだけに重点を置く人には良い物件かもしれませんね

ここまで売れ残ってしまうとは他に大きなマイナス要因があるんでしょうけどね

[201: 匿名さん]

スーパーだけ狙うならここは買わないでしょう。

ここは第1種低層とヒルトップの眺めと静かさが第一で、樋之池町や駅前より劣るものの、少しの坂は我慢しつつ一定の利便性も欲しい人向け。だから老人は無理。部屋も90-100中心で公園も目の前なので、完全に子供がいるファミリー向け。駅もそれなりに近いのでリーマン世帯向。番地や甑岩周りは遠くて買わない人達。学院周りや老松町よりも価格も高いけど、戸建までは出せないそれなりの人達。こんな感じじゃないかな。

売れた部屋は低層階からも眺めがよい。一番奥なら加えて三方が雑木林で自然も多い。残ってる部屋は3.4階なのに民家ビューで、はなから階数が高いから値段も高い。

事実上完売してる。

[202: 匿名さん]

残っている部屋の条件はいまひとつのようですが・・・
坂があり老人には不向きなら永住向きではないという事ですか？
ここで子育てし、子供が巣立ったら2人で駅近のコンパクトマンションに
引っ越すといった感じでしょうか。