ジオ苦楽園桜町について その2

[匿名さん]

ジオ苦楽園桜町についてその2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320617/

所在地：兵庫県西宮市桜町8-1他（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩9分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩19分
間取：3LDK・4LDK
面積：77.79平米～100.23平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-kurakuen.jp/
施工会社：株式会社安藤・間
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【神戸・兵庫の新築分譲マンションの掲示板から大阪・神戸・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2015.11.25　管理担当】

[245: 匿名さん]

>>244
そちらも静かな山手ですが、山手幹線が少し先にありますね。繁華街も近いですし。

こちら繁華街も山手幹線や国道などの幹線道路からは離れています。駅周りも車は少ないです。

[246: 匿名さん]

ありがとうございます。
ここは土砂災害警戒区域ですが、他の2つは違うので、そちらを選択した人も多いそうです。
もうしばらく考えてみます。

[247: 匿名さん]

ええとこですね
ここはほんま
西宮や番地の高台の夜景を見ながら
バルコニーでまったりしてます
木々がさわさわしてて乙な秋夜ですわ
この環境は他ではなかなか得がたいね
価格関係なく
ま、金出しても普通の物件も買えない世の中になってしまいましたが
中古で目をつけてる人はおすすめだけと
なかなか出ないかもね

[248: 匿名さん]

駅から遠い・価格が高い・好みの分かれる間取り等、
課題はあれど残り2戸ならその内完売しそうですね。
頑張ってほしいです。

[249: 匿名さん]

ここはあの坂、土砂災害警戒区域(崖地)、微妙な駅距離、外観が老人ホームデザイン風、、なのに価格がそれなりに高いから売れてないのかな？！

[250: 匿名さん]

まあまあ。

崖指定はデジタルに高さと角度でデジタルに決まっちゃうんで、
同じく崖指定の下の大人気グランメゾンと一緒に頑張りますよ。

人気の奥の棟はお値段は当時としては高かったけど、竣工したら半年でほぼ売り切れてたでしょ。
外からだと良さは見えないからね。

今年に入っても残ってた部屋は、誰が買うのかしらと誰もが思ってきた入り口の棟のお部屋。
丘の上なのに眺望が全くないからね。

そして残りの入り口の2つは、ここで最も人気のないのに最も高いお値段のお部屋。
形も変だし、道路前だからね。
売り出し時は営業さんも苦笑してましたよ。

ストリートビューでみたらわかるけど
ここに元々あった企業の高級賃貸だった桜町山荘はこの位置まで建物はなかった。
戸数による価格上昇を無視したら、なくしてもよかったようなお部屋。

値付けについてはどういう事前マーケティングをしてつけたのか全く理解できないけどね。
みんな思ってると思うからもっと値下げしたらいいと思うよ。

[251: 匿名さん]

つまり最後まで残った2戸の購入者は、先住者と営業マンに笑われるのですね。
あの位置と間取りと価格じゃ仕方ないのかな･･･。
上階のほうが少しはマシなのでしょうか。

[252: 匿名さん]

どこに誰が住んでるかわからないし、
そもそも笑われはしないでしょう。

値引きを5000万半ばぐらいまで打診しては？
2階同様3階もしてくれるかも。
位置と間取りが気にならないなら
価格的には妥当な気がします。

[253: 匿名さん]

久々に見ました。

昔のレスをみたのですが、なんか嘘が多いですね。調べたことを書いておきます。

世間で杭の問題が騒がれてますが、ここは地盤が固くて、杭の必要のない直接基礎でよかったです。ボーリング結果も阪急からもらい、土木の知り合いにみてもらいましたが、確かにすぐのところに固い地盤がありました。

斜面の造成地についても色々勉強しましたが、役所やアカデミアの資料で地盤や震災時のことを調べてたらここは頑丈な切土でした。豊楽町の対極です。阪神大震災マップみても被害ゼロでした。国土地理院の資料でも断層も走ってませんでした。

最近、どこが切土でどこが盛土か見た目でも想像つくよつになりました。地震で大変だった豊楽町が谷埋盛土なのもよくわかります。公園から向こうが谷になってますね。豊楽町の一部は昔からありそうな住宅地なのに新しめの家が多いですが、そういうことですね。家をか探す時は古い寺社を見ろといわれますが、なるほどと思います。

崖の高さのことはよくわからないですね。ローレルコートを見学に行きましたが、マンションより高い垂直の崖に囲まれてるところもあり、どういう理由で決めるんでしようかね。

[254: 匿名さん]

>>253
あなたは契約者ですかね？
何の立場で何が言いたいか不明やな。

ここは平坦地が少なく、崖地に建っている
傾斜の角度で土砂災害警戒区域に指定されている、それだけです
個人的には坂と駅距離は気になるけど、ここまで売れないとは思わなかったです

[255: 匿名さん]

>>254
過去スレで、地盤が緩い、豊楽町との勘違い、断層がある、震災で被害があったなど、よくもまあという嘘ばかり書き込まれていました。

今後リセール時も含めて本物件が誤解されないよう調べたことを書いたまでです。
わかりにくかったですかね。

[256: 匿名]

わかりにくい。

[258: 匿名さん]

あの立地が切土であれば災害時に土砂災害の危険がないんだろうか？と思えば
土砂災害警戒区域には指定されている？
100％安全性が保障されている訳ではない、リスクがない訳ではないと考えて
検討を進めればいいのかしら。

[259: 匿名さん]

土地条件図を見ればわかるが、桜町周辺は、地山ではなく風化した花崗岩（マサ土）が過去の土石流などによって堆積した地勢。
http://maps.gsi.go.jp/?ll=34.756942,135.321651&z=16&base=std&ls=lcm25k&disp=1&vs=c1j0l0u0
http://cyberjapan.jp/legend/LCM_hanrei.png

盛り土じゃないから指定基準より崖が急でも崩れないなんて都合が良い解釈。
危険があるから、土砂災害警戒区域に指定されているんだよ。

[260: 近所で通りすがり]

ゲリラ豪雨が最近多いのが珠にキズなんだよなぁ

[261: 購入検討中さん]

まだ販売中ですか？

[262: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[263: 匿名さん]

売る側の作戦もなかなか手が凝っているな～。
心理的な作戦で来るのか～。

まんまとその作戦に釣られて買ってしまうのもシャクだなぁ。
でもまだ残っているかは、聞かないと分らないしなぁ。

騙されついでに何か大サービスってないのだろうか。

[264: 不動産業者さん]

心理戦とかマサ土とか素人の中傷目的のドヤは笑えるな。

豊楽、美作、西平、越木岩、獅子ケ口、苦楽園番地色々、柏堂、そしてみんな大好き六麗荘も全て堆積地やな。
そもそも警戒区域指定のインチキさは業界の人間なら常識。
何故すぐ下の断崖絶壁夙川コーポラスが指定されてないか？
他の超絶断崖絶壁下戸建てが何故何も指定されてないか、知らないだろ？

最新のマンション批判して、
古い耐震基準かつ擁壁基準でできた
地面にひょこっとのっかっとるだけの古い建物は放置ってのがバカバカしい。


253の足で稼いだ情報の方がはるかにGJやな。
ネット野郎よりボーリングデータもっとる彼の方がええんちゃうの。

ここは元々○キの反対者の書き込みが多かったしな。
彼ら、界隈ではなかなかの有名人達やで？

質問する割には下げで書いてる人、どこもWEBの更新は週一回や。
楽天ちゃうねん。物件概要みてみろや。
残り1戸で心理もクソもあるかw


というわけで残り1戸。
7,192万円→6,380万円になってるな。
6000万＋諸費用無料ぐらいできるんちゃうのかね。
しかし、謎の値付けやったな。
この部屋は他を下げるために、最初からこうするために上げてたんかなとすら思う。

[265: ビギナーさん]

一般論として、住人はどこの部屋が売れ残っているか察しが付きますよね？
特に残り１戸とか２戸になった場合、、、
値引きしてもらって買ったなら、周りの住人は良い思いはしないだろうし、
買った人は得したとしか思わないのでしょうか？住んでて白い目でみられるとか後で恥ずかしくないのですか？