デュオヒルズつくばエンブレム

[社宅住まいさん]

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通　：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩4分
用途地域・地区：商業地域
敷地面積：7,602.36㎡
建築面積：3,938.13㎡
建築延床面積：42,848.04㎡
構造・規模：免震構造　鉄筋コンクリート造地上20階建て
総戸数：住戸352戸
　　　　他に管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/
売主：㈱フージャーズコーポレーション
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱フージャーズリビングサービス

フージャーズの旗艦物件。
魅力ある物件になるよう販売会社に伝わる情報交換しましょう。

[801: 匿名さん]

生命は究極の価値であり、地球より重いのと同じ発想ですね。
究極を、語れるか？

[802: 匿名さん]

天井高2800は憧れますが、高嶺の花すぎるー

[803: 匿名さん]

えっ！ディズポーザーないんですか？今の所にあるので無くなるのは痛い...。

[804: 周辺住民さん]

数日前、チャチなA5(?)版のモノクロ・チラシが我が家（吾妻地区）の郵便受けに投函されていました。TXつくば駅や秋葉原駅に所狭しと張巡らされたあのエンブレム広告も今は昔・・・。ガリ版刷りにも似たこのモノクロ・チラシはエンプレムの現状をものの見事に代弁しているようでした。つまり説明会開催の結果もはかばかしくなく、広告宣伝費の切詰めを余儀なくされたということでしょう（費用：効果）。

情報開示出来ないような物件をまともに考える購買者は極小でしょうし、なによりマンション管理の行く末を案じさせます。都内にフーのマンションを購入した友人がいますが、そのマンション管理は杜撰そのものので居住者達の顰蹙を買い、思い余った住民達は都に相談を持ちかけたとか。

もしエンブレムを購入されるなら、１～２年以内に組合員総会を開き、マンション管理会社をフーから他の管理専門会社（たとえば日本ハウジングなど）に変えたほうが懸命です。「善は急げ」です。こうしたことは賃貸居住者が増えてくると、総会決議は難しくなりますから。

[805: 匿名さん]

ここはいろいろと問題あるみたいですね。購入見送りが増えそうですね。

[806: 匿名さん]

物件としては、魅力的だとおもうし、懸念するほどの問題はないと思います。ただ、当初の期待の高まりが冷めた感じがしますね。事前の広告ががっかり感を造ってしまいましたね。この立地なのだからこそフル装備の1番を張って欲しかったな。

もう一度仕切り直して冷静に買うべき物件か、先送りするか、考えてみます。

[807: 匿名さん]

肝心な設備仕様とか、ちっともHP上に公開されず、「免震」ばかり。「免震」に全部お金かけてるのか？実際に住む人のことを考えてない感じ。誠意がない会社か。

[808: 匿名さん]

>>804
ガリ版刷りって、、、世代がわかりますね笑

ちょいちょい『エン"プ"レム』なる呼称がこのスレで出てきますが、蔑称？流行ってるの？

[809: 匿名さん]

>808
ひょえ？フツーの人が見逃すような細かいところに目が行くアナタ様、何者？それもちょいちょい？
もしかして、ガリ切った方？（笑）。そのガリ版刷りとやら、見てみたいものです。
というか、あの広告と同じ会社がそんなことするんですか？
これまた、ひょえ？ですが。
なんか、それだけで、購入する気が失せますが。いくらなんでも。

[810: 匿名さん]

>804
日本ハウジング？

大爆笑

[811: 匿名]

>>810さん、僕も日本ハウジングだと思っていました。
日本ハウズイングだってんですね。日本一管理数の多い会社ですね。
フーさん管理はダメですか？よいところもあるのでしょう。

[812: 匿名さん]

エンプレムだろうが、ハウジングだろうが、どうでもいいです。肝心なことではない。
このあたりでやたら目立つ、フージャース。最初？？でしたよ。地域によってはまだ全く分譲されてませんから。
だから、最初の頃の中身のない、でもやたら目立つ広告には、今一つ不信感がありました。今だに中身がちゃんと公開されてない。で、モノクロ広告？　なんか、検討・購入者をバカにしてませんか。どうもうさんくさい感じがぬぐえない。
これがあたりまえ？ではないですよ。なおかつ、当たり前のように思うなら、その方が変です。それに慣らされて麻痺する購入者にならないようにしないと。

[813: 匿名さん]

>>都内にフーのマンションを購入した友人

都内にほとんど作って無いと思うけど

[814: 周辺住民さん]

８１３さん、下記の Website 「主な実績」欄ををごらんください。都内にもマンションを建ててますよ。
http://www.hoosiers.co.jp/profile/guidance/mansion.html

[815: 匿名さん]

高級地と言われるところには、ないっすねー。なので、つくばはここにある地名と同じイメージ、ということですかね。良くも悪くも。なので、「究極」と言われても。

[816: 購入検討中さん]

少し見ない間にネガティブキャンペーンが増えてるww
嫌なら買うなよ。
単なる中傷なら2ちゃんねる行け。
売主見てるだろうから何とかせい。
がんばれフージャース！
立ち上がれフージャース！www
立地が良ければ基本OK。
安いんだからいいだろが！
ごちゃごちゃ言うやつなんて気にするな！

[817: 匿名さん]

株主？
安くないよ、ここのマンション。

[818: 匿名さん]

中傷ではないでしょう？
「究極」というなら、その内容を見せてください、とうことです。
詳細な設備、仕様等、早く公開してください、ということです。
今どきはネットできちんと公開できるでしょう。
近隣でない者、忙しい人は、そう簡単に見学に行けません。ネット等で検討して、絞って、見に行きたいものです。
冷やかしで行くならともかく。最近は営業さんがしつこいので、それも避けたい。
何のためのネットなんだか。
購入検討者に誠意のない会社だと思います。

[819: 匿名さん]

別に黙ってても売れるからだよｗ
値段と立地からして完売は間違いないでしょ。

[820: 匿名さん]

いつもの荒らしですから。
みなさん、スルーで。

[821: 匿名さん]

「免震」「立地」以外のいい点を教えて～。

[822: 匿名さん [ 90代]]

立地よければ、あとはどうでもいいんですよ。
偽装でもしていないかぎり。

[823: 匿名さん]

どうでもいい！？

このマンション、立地、免震以外、いいところない？

う～ん、考えちゃうな。

[824: 匿名]

スレに書き込みが少なくなっているということは、皆さんの検討が進んでいるということはでしょう。ネガ茶々入れている人は、そうなっていない人で悔しさからでしょう。他のスレのネガ犯も同じ悔し人だと思っています。残念ですね。

[825: 匿名さん]

なるほど？「悔しさ」って買えないっていう意味なのかな？
ここって、まだ販売前だよね？予算が、っていう意味？
そうなのかな？
「掲示板」て何のためにあるの？今一つ釈然としないな。

[826: 匿名さん]

エンブレムはよく荒らしが来るので、スルーが一番。

[827: 匿名さん]

>高級地と言われるところには、ないっすねー。

デュオヒルズ御殿山というのはあるよ。

[828: 匿名さん]

もっとモデルルームを見学された方の感想を伺いたいです。

[829: 匿名]

そうそうスルー。飛ばして議論しましょう。

[830: 匿名さん]

見学した人は買う気満々なのでわざわざ敵に塩をおくるような事は書き込まないよ。
ここはずっと見てるけど説明会の日から急にスレが伸びなくなったよね。
やめた人もわざわざそんなムダな事しないでしょ。だってもう興味すらないんだから。

ネガレスの9割は購入希望者だと思います。しかもかなりの。

[831: 匿名さん]

>デュオヒルズ御殿山って、たぶん、賃貸っす。たぶん。都内って超高級賃貸あるからねー。草彅くんが住んでるらしい某高級賃貸、スゴイっす。関係ないですが。

[832: 購入検討中さん]

警察署も研究学園に移転だし、なんか研究学園のほうが将来的にはつくばの中心になりそう・・

[833: 匿名さん]

＞ネガレスの9割は購入希望者だと思います。しかもかなりの。

購入希望者がなんでネガレス、するっスか？

[834: 匿名さん]

そもそもつくばに免震って必須？
免震なんて入れる金あるならもっと設備や構造に金かけてくれよな！
だから長谷工のマンションって微妙だよな！

[835: 匿名さん]

見学に行って、ペデ直結なのは分かったんですが、自転車で行き来できないペデ直結は微妙ですよね。徒歩専用ペデ直結…。
このスレで叩かれてたので、後付けで無理に作ったのかと思いました。

[836: 購入検討中さん]

あのね、大手を出し抜いて
そもそも好条件の土地仕入れに成功して
その時点で大層な金かかってるわけ。
スパン割りから仕様までほんとの究極再現したら
単価180～190じゃ売れない。
そしたら究極な資金、年収無いと買えない。
何とか手が届く設定にした売主に感謝したまえ。
設備仕様なんて今なら金である程度解決できんだから
究極が何だとか、言葉尻に噛みついてる○細胞は、
ここを検討する前につくばの平米単価ネットで出るから
少しは自分で勉強して計算しろ。あと自分の懐よく考えな。4、5000台の予算でやんや言うな。
ありがたくさっさと買いなさい。

[837: 匿名さん]

はーい。わかりました。

[838: 匿名さん]

>>834
長谷工はデベの発注どおり作ってるだけでしょ。

[839: 匿名さん]

>835
そうなんですよ。徒歩専用でペデ接続とは片手落ち感満点。当然自転車使ってペデに出たいでしょ！！！（怒）という感じ。それよりペデに繋がる廊下付近の住人が気の毒。朝なんて非常にうるさいだろうなぁ靴音が…

[840: 匿名さん]

>>836

路線価ベースの試算がウェリス版にあったので参照を。
必ずしもエンブレムの土地代は高くなさそうですよ？

>>エンブレムの土地代は約１４億円
>>１戸あたり約４００万円
>>
>>ウェリス竹園も土地代が約１４億円
>>１戸あたり約４３０万円

[841: 購入検討中さん]

840さん
それは否定しない。
しかし実際の相場や原価は双方時に路線価を越える。
売主が販売に時間がかかった理由、それは人件費と原価高騰によるゼネコンが決定できなかったこと。
そして当然今の仕様は価格落とすためだよ。
利益率18～20%前後か？
転売転貸考えてもウェリス竹園2個買うより特だよ。
ただ長計は見ないとまずいかね。

[842: 匿名さん]

地型のいい希少地を手に入れるということはより高いということでしょう。

ウェリス竹園の土地は、駅から離れた西向き縦長で不整形、広すぎると値段が下がる要素があります。

土地の売買価格はそもそも流通価格と乖離した路線価だけでは比較できませんよ。

[843: 購入検討中さん]

ちなみにここはないだろうが、
事業用土地は時にバーターで買わざるを得ない場合がある。慈善事業でなく利益率を稼ぐには必ず何かを抑えて、一方で尖った売りを造る。
ここは売りの90%が駅距離。おまけが免震。
仕様で誇ろうなんてない。
マンションは駅距離利便環境。
戸建は閑静な住環境。
ただそれだけ。

[844: 匿名さん]

エンブレムは、レーベンと同じ時期に土地購入したものの、レーベンと正面からぶつかると負けると判断して、販売時期をずらしたんですよ。つまり、不戦敗。
より駅近のエンブレムが、なぜレーベンとの直接対決を回避したのかが謎でした。
しかし、今回の低仕様･低設備、詰め込み住居を見て、なぜ対決回避したのか分かりました。
こんな仕様じゃ、レーベンと直接対決しても勝てないですね。
土地を高値掴みしちゃった結果、こんな仕様にせざるをえなかったのかな。
ちなみに、エンブレムの土地は、一條から買ってます。
あの会社は、つくば駅周辺に沢山土地を取得していて、転売益目的と思われます。
一條は転売時期を慎重に見極めていましたが、公務員宿舎売却が正式に決まった後頃に、エンブレムの土地とその北の土地（今、スターツがビル建設中）を売りに出しました。
そのタイミングが地価の天井と判断したんでしょう。賢い。
そして、天井で土地を買ったデベさんは…。

[845: 匿名さん]

低仕様、低設備、詰め込み住居を売るハメになったのでした。

[846: 購入検討中さん]

完全正解！
なので買うなら立地を買う物件てことです。
仕様アップは金積みましょうww

[847: 匿名さん]

高値掴み？？？ここの用地いつ入手したと思ってん

[848: 匿名さん]

>>842
路線価と流通価格の乖離はご指摘の通り。
ただし、それでもざっくりとウェリス竹園とエンブレムの原価を相対的に比較するには有用でしょう。

つまり、路線価と流通価格の間に乖離があるからといってもさすがにウェリス竹園よりもエンブレムの土地の取得価格が2倍や3倍も高額になるとは考えにくい。

どちらも一戸当りの土地代は1000万円は超えないレベルで収まってるんですね。とは、言えるはず。

[849: 匿名さん]

違うと思いたいけれど、836を書いた人がフージャーズの人だったら、と想像してちょっと怖くなりました。べつに「やんや」言っているわけではなくて、条件をいろいろと出してちゃんと検討したい人もいると思うので、もっと建設的な情報が交換できたらいいなと思います。

[850: 匿名さん [男性 50代]]

>848

物件価格に含まれるのが、1000万円以内でおさまるとは、思えない。