デュオヒルズつくばエンブレム

[社宅住まいさん]

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通　：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩4分
用途地域・地区：商業地域
敷地面積：7,602.36㎡
建築面積：3,938.13㎡
建築延床面積：42,848.04㎡
構造・規模：免震構造　鉄筋コンクリート造地上20階建て
総戸数：住戸352戸
　　　　他に管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/
売主：㈱フージャーズコーポレーション
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱フージャーズリビングサービス

フージャーズの旗艦物件。
魅力ある物件になるよう販売会社に伝わる情報交換しましょう。

[661: 匿名さん]

マンションの相続税評価額は、土地と建物に分けて評価されます。
土地は路線価評価額ですが、持ち分で評価されますので、戸数の多いマンションの個々の土地の持ち分はかなり小さくなります。建物は固定資産評価額となりますが、居住用の固定資産税評価は市場価値に比べるとかなり低いですね。
土地・建物合算した金額は、びっくりするほど、購入金額よりかなり低い金額になります。かといってマンションの市場価値がその金額に下がったわけではありません。土地の評価額の大きい戸建よりはかなり低くなります。

このHP（http://tower-tax.com/qa.html）は都内のタワーマンションの節税の話ですが、5億円のマンションの話に問い合わせがあったのでご参考にどうぞ。そんなのつくばに関係あるの？という人もいるでしょうが、「色々な仕組みの話を考えてください。」の例として書いたので流す方は流してください。

２７年１月から相続税率が改悪になり、基礎控除額は下がり、最高税率は上昇しています。子１人の家族の基礎控除は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円です。4,200万円を超える資産があれば税金がかかるということです。改悪前まで7,000万円でしたから、相続税は身近になってしまいました。
退職金受領直後であれば、相続税が必要となる家庭も少なくはないでしょう。

「投資物件として勧めている」書込みではありません。デベさんでもありません。

[662: 匿名さん]

なるほど。
相続税対策として買うなら、都心のタワーマンションということですね。
載せていただいたサイトによると、都心のタワーマンションでも相続税対策に適しているマンションは年間でせいぜい３００戸程度なのですね（下から３つ目のＱ＆Ａ）。

ちなみに、参照されているサイトのとおり、マンションの固定資産税評価額は一般的には実勢価格の７～８割程度ですが、賃貸に出すと、固定資産税評価額のさらに８０％になります。
投資用兼相続税対策用なら、厳選した都心のタワーマンションですね。

[663: 匿名さん]

ご参考まで。
私の住んでいるマンションは、15階建、築3年、77㎡、取得価格は3350万円です。手許にある今年の固定資産納税通知書の課税明細書の評価額は805万円、減税前の税額は約12.6万円です。1階も15階も評価額は同じみたいです。

[664: 匿名さん]

デュオヒルズ吾妻の人？

[665: 匿名さん]

>>664さん、詮索はご無用願います。

[666: 匿名さん]

デベさんに対して満足している点と不満な点はありますか？

[667: 匿名さん]

>>663
何階ですか？

[668: 匿名さん]

あ、特定したいわけではないです決して。高層階か低層階か。ウェリスやレーベンと価格比較したかったので。

[669: 匿名さん]

今、モデルルームの建設されている場所を月極駐車場にして、デベさんが月極駐車場を確保してくれるという噂があるんですが、真偽をご存知の方がいれば教えてください。

[670: 匿名さん]

コンフィールひたちの牛久は、デベさんが地主と交渉して、マンションの道を挟んで向かい側に月極駐車場を確保したらしい。
ここのデベさんも、そのくらいのことはできると思いますが、デベさんが殿様商売するタイプだとやらないでしょうね。

[671: 匿名さん]

デベさん、紹介してあげればいいのにね。ただし、外部の月極だろうから契約は個人でお願いします。

[672: 匿名さん]

コンフィールも、月極駐車場の「契約」は、個人でするらしい。
デベさんの役割は、あくまで月極駐車場の確保ね。

[673: 匿名さん]

デベさんが努力することは、都市交通センターと交渉したり、モデルルーム跡地を駐車場にするよう地主さんと交渉したりするということですかね。
実現すればいいですね。

[674: 匿名さん]

以前住んでた土浦のマンションでは、周囲に結構月極駐車場ができてたね。
地主さんも需要が見込めれば駐車場にするのではないかな。

[675: 物件比較中さん]

あのあたりは、そもそも駐車場用の土地がほとんどないですから。
南２駐車場を除けば、今のモデルルーム用地が唯一の月極駐車場候補地ですね。

ところで、モデルルーム来場予約、５月３日までは満席ですが、それ以降は空いてますね。
資料請求１５００件のわりに、空いてるというか・・・。

[676: 匿名さん]

土浦は月極駐車場にするしか需要ありませんでしたし仕方なくて感じかと。
駐車場跡地にマンション建てたら長らく売れ残って垂れ幕ずっと下がってました。
つくばはエンブレムが好調なら多分モデルルーム跡はマンションが建ちそう。
あそこ三井のリパークでしたし。

[677: 匿名さん]

あのモデルルームのところは
南面が建物がぎっしりなので
マンションは無理だと思いますよ。

[678: 匿名さん]

なぜ南向きにこだわるのかな。南側はリビングで、北側２部屋の標準モデル。これじゃ個室２部屋は完全に陽がささない暗闇の世界だよね。むしろ東向き／西向きのモデルなら朝の陽光と夕陽が拝める。日本の南向き信仰は異常だね。これってまだマンションが無かった戸建オンリー時代の遺物じゃないのかな。

[679: 匿名さん]

いやいや、東や西向きは基本的に暗いよ。湿気もやカビもすごい。
レーベンツクバも東向きの棟だけなかなか売れず、最後は業者向けに叩き売り。
レーベンスレ見てみてください。
西向きが好きなら、ウェリス竹園かエスぺリアの中古を勧めます。

[680: 購入検討中さん]

>>675
来場予約って1人30分だけど、同じ30分の枠で何組案内してるのかな
たとえば１枠で５組なら、１日６０組１０日で６００
１組なら１０日でも１２０　問い合わせ全部が出向くわけじゃないだろうし。

[681: 匿名さん]

いや、１人30分ではないですよ。
時間枠の割り振りをよく見てください。

[682: 匿名さん]

一旦行くと、3〜4時間は拘束されますよね普通。。。

[683: 匿名さん]

つくばの歴史シアターだけで30分と予想。

[684: 匿名さん]

そんなシアターを作る資金があったら、ペデ直結通路を作ったり、月極駐車場確保のために汗を流してほしい・・・。

[685: 匿名さん]

月極駐車場、自分で探すことはしないのかな？だだっ子ですね。

[686: 匿名さん]

この物件の近隣には月極駐車場がないって、知ってました？
だから、月極駐車場を新たに作り出すしかない。
モデルルーム跡地を月極駐車場にするよう地主と交渉できるのはデベさんだけでしょう。

[687: 匿名さん]

購入する前から２台は厳しいと分かってるのですから
１台でどうにか出来るよう工夫してくださいよ。
どうしても２台必要なら他の物件も視野に入れないと。

[688: ご近所さん]

>>681
えええええ～！
そうすると、これって３時間拘束されるってこと？
10:00/10:30/13:00/13:30/16:00/16:30
慌て者で30分だと思いこんで一番最後のに申し込んじゃった。
終わるの19時半か、この社の従業員も残業しないで早く帰って
家族と過ごしてほしいわ、株主としても要望する。
20年来住んでる近所住民だから、つくば地域のプロモビデオは断るわ。

[689: 匿名さん]

従業員の休憩時間を考えると説明会は最長2時間とみたね。
時間枠が30分ずらしなので、プロモビデオは20〜30分のはず。
モデルルームの広さと説明会の時間から考えて、説明会予約者はあまり多くない。1500件資料請求のわりには少ないですね。
月極駐車場の話は知らないけど、まあ、この物件はクルマ二台必要な家庭には向かないと考えて避けるのが普通では？
ここのデベさんは、駐車場よりプロモビデオ作りの方が最大の営業と信じてますから（笑）。

[690: 匿名さん]

説明会への参加希望を提出しなかったせいか、担当者から電話がかかってきました。一番肝心な費用面が開示されない限り購入する気はないので今後電話は一切ご無用と返答しました。レーベンやＦ系のマンション管理は不評なので、説明会へ参加される方は心されたらよろしいかと存じます。「マンションは管理で買え」というのが鉄則ですので。

[693: 購入経験者さん]

それで２倍以上に騰がったレーベンと対照的に株価が未だ低迷してるのか、
塩漬け凍死蚊だけど、レーベンにしておけばよかった。
（あ、物件じゃなくて株のことです、名前も）

[695: 匿名さん]

>>694
残念ながら同一人物ではないです。煽り乙。

しかし、内容ないなぁ。しょぽん。

[696: 購入検討中さん]

デベさんが新しい情報を出さないからでしょう。
購入者によく説明して、内容を理解してもらってから買ってもらう姿勢に欠けるように思います。
↓のとおり、価格については、できるだけ見せないのが業界の悪弊のようですが、価格以外の点（ぺデとの直結等）について、ここのデベさんはもっと情報開示してもよい。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2013-03-30

[697: 購入経験者さん]

ネットの情報だけを頼りに物件選びは簡単でしょうが、自ら動かないと取れない情報もあります。
ネット依存は、「出遅れ＝後悔」につながりますよ。
ネットの情報は、デベの都合で作られたディスプレイ。デフォルメだらけ。


経験から、ネットに出る前（人前に出る前）に動くことが、後々後悔の少ない、納得した住戸を購入できると思います。
人気のある間取りは、共通していますからね。部屋が暗くなる階段前や人の気配が多いエレベーターホールの前。Ｌ字型だとマンション自身建物の影になる住戸もあるでしょう。陽当たりデータはデベさんが持っているけどＨＰに載せることはないでしょう。

デベさんの営業は「お客様と接触機会がすべてのスタート」


低層階なら残るだろうと思うかもしれませんが、最初から低層階を望む人も少なくないです。低層階を希望する人は予算だけが理由ではないようです。高いところがダメだったり、災害時の心配だったり。

デベとの交渉が嫌なのかもしれませんが、お客様は自分。ずうずうしく。
嫌なら契約書にサインする段階でも断ればいい。
デベさんは、無理難題のわがままなお客には、慣れていますから大丈夫。

[698: 匿名さん]

デベさんのペースに乗らず、営業さんに嫌がられても、自分のペースでどんどん質問して情報を引き出すということですね。
ほとんど情報公開されてないので、質問多すぎですが、早速質問考えてみます。

[699: 匿名さん]

>>697
とはいえ、モデルルームがオープンして説明会に行って、営業担当がつくまではどうにも動きようなくないですか？それともすでに電話攻撃で、バンバン情報収集中？

[700: 匿名さん]

モデルルーム予約時に営業担当者のケータイ電話から予約確認の電話がありましたよね？
その営業さんにバンバン電話してます。

[701: 匿名さん]

>>700
あーなるとほど。全力ですね。熱意と本気度の違いかぁ。

[702: 購入経験者さん]

デベさんの担当者の気持ちを揺さぶるように、いかにも「欲しい」と演技を忘れずにね。

[703: 購入検討中さん]

>>702
なるほど、普通の商談とは逆なのですね。
普通の商談だと、初めから欲しい感丸出しだと
価格高めに出されるから、かならずしも欲しくはないようなそぶりするけど。

[704: 購入経験者さん]

販売発表会から第一次募集までは、どんな物件でも購入を決めいるお客様が多くいらっしゃるでしょう。
３０人？５０人？１００人！　
営業の人員も限られるから、まず、事前に意思表示のあった方、次に、買いたそうな方々優先で商談が進むでしょう。
そっけない方々は、後回しで、後々の電話セールスやＤＭ構成でフォローしていくことになります。
デパートの「お得意様窓口」と「一般客」に分けられるわけです。扱いが全然違う。
もし、欲しい階数や方角、間取り（広さ）があるのであれば、ずうずうしく演技して情報を取りに行けばいいと思います。
ウェリスとの二股でもいいと思います。
「ちょっと今は決めきれないので時間をください。」とトーンを下げて行けばいいと思います。
断る時は「はっきり」と。

最初に契約した人は、価格交渉は難しいでしょうね。ただ、間取りの変更や設備の仕様の変更など大概のプチリフォームができるでしょう。価格も差額で済むかもしれません。駐車場も優先的に良い場所を準備してもらえるかもしれません。価格も、売れ残るような状況であれば下がるでしょうが、人気があれば、また、物価が上昇すれば上がることもありますね。レーベンは上がりましたね。

この規模なら、竣工近くまで残る可能性はありますが、残り物ですから、何かしら不人気の理由がある住戸でしょう。
ここに参加している方々のこだわりに耐えられる住戸ならよいのですが。

[705: 匿名さん]

高い買い物だから、細かい所まで納得して買いたいですね。
募集開始まで時間がないので、沢山質問せねば…。
デュオみらい平スレを見る限り、ここのデベさんは、マイナス点はあまり説明しませんし、購入後のサービスや管理は微妙なので（機械式駐車場を巡るやり取り参照）、事前にこちらから沢山質問することが大切ですね。

もちろん、一次募集で購入を必要はないですが。

[706: 匿名さん]

高い買い物だから、細かい所まで納得して買いたいですね。
募集開始まで時間がないので、沢山質問せねば…。
デュオみらい平スレを見る限り、ここのデベさんは、マイナス点はあまり説明しませんし、購入後のサービスや管理は微妙なので（機械式駐車場を巡るやり取り参照）、事前にこちらから沢山質問することが大切ですね。

もちろん、一次募集で購入する必要はないですが。

[707: 購入経験者さん]

そうです。高い買い物ですね。
第一次ではないのでしたら、色々な情報を基に検討もできるでしょう。
マンション購入・入居まで長期戦です。頑張ってください。

良い物件、間取りに出会えるといいですね。
そして良い担当者に出会えるといいですね。

[708: 匿名さん]

一次の場合の特典てなんですか？
一般的には、超人気物件でない限り、一次は価格高めで、一次の売れ行きを見て、二次以降は価格を少しずつ下方修正していくと言われているので、価格面では一次より二次以降の方が特だと思うのですが。
また、一次の方が二次より良い間取り物件を扱うわけでもないですし。

[709: 匿名さん]

704さんのところに書いてありましたね。
最大のメリットは、希望の階の間取りを買える可能性が高いということでしょうね。価格が下がると予想するなら待てばいいと思います。
ウエリス竹園の一次募集の時は、50万円分のオプション付きと駐車場所を指定できたようですね。

[710: 匿名さん]

ウェリスは、今は値下げしてるんでしたっけ？
一次の最初の時から50万円分の実質値引きをやってたんですね。