デュオヒルズつくばエンブレム

[社宅住まいさん]

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通　：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩4分
用途地域・地区：商業地域
敷地面積：7,602.36㎡
建築面積：3,938.13㎡
建築延床面積：42,848.04㎡
構造・規模：免震構造　鉄筋コンクリート造地上20階建て
総戸数：住戸352戸
　　　　他に管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/
売主：㈱フージャーズコーポレーション
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱フージャーズリビングサービス

フージャーズの旗艦物件。
魅力ある物件になるよう販売会社に伝わる情報交換しましょう。

[562: 匿名さん]

今後は、集合住宅を建てる時の規制を条例で
駐車場確保率を150％～200％にするべきだな。

公開空地確保や壁面後退時の容積率緩和とセットでやれば、
行政にとってもデベロッパーにとっても、win＆winの都市計画になる。

[563: ご近所さん]

このマンションは自己中向けらしいな

駐車場ぐらい自前で用意しろよ

[564: 匿名さん [ 60代]]

最近は、カーシェアリングが、かなり普及しつつあるので、2台目はそちらをうまく使うのが効率的かと思います。
つくば駅周辺は、官がやるよりも、民間に売却して、最適な利用を考えてもらうのがベストでしょう。

[565: 匿名さん]

レーベンつくばも駐車場2台分欲しいとか言ってる住人多い
下手に貸せるようにしたら「うちもうちも」て収拾付かなくなりそう
今後駅周辺に更にマンション建つなら当然その住人も貸せと言ってくるし
それに自分達のマンションの資産価値を高めるのに規則変えてでも
協力しろとは少々えげつないな

[566: 匿名さん]

レーベンでは、駐車場を借りなかった人も少なからずいたようです。二台必要だと言う人も多くはないのかもしれない。

駐車場を民間に任せるのは、賛成。もっと効率的に稼働率を上げる方法を考えるでしょう。

[567: 周辺住民さん]

都心のマンションでも問題になってるけど、
住民が高齢化するとだんだん駐車場いらなくなり宛にしてた金が足りなくなってくるよ。
2台分の駐車場なんて作ると20年、30年後破綻する。
カーシェア、自転車、公共交通など各自で工夫すべし。

[568: 匿名さん]

都心は車なしで生活できますからねぇ。
ただ、地方の場合でも、ライフスタイルによって２台目まで必要になるかは違いますし、ライフステージによって変わる人もいると思います。
なので、常にマンション敷地内に全住戸２台分を確保する必要はない。

それでも、元々１台しか必要ない家庭でも、住戸を貸す際に、ファミリーに貸すとなると、入居希望者から２台分の駐車場を確保したいと言われるかもしれない。子どもが社会人になって同居の場合に、子ども用の２台目がほしいと言われるかもしれない。
そういう場合に、外部の近い場所に月極駐車場を借りれるのは重要ですよね。
ライフステージに応じて、可変的に対応できる外部駐車場は重要と思います。


ちなみに、都市交通センターは、市ではありません。一般財団法人なので、５０％未満であれば、収益事業を行うことができます。561さんの書いているようなやり方が一番無難でしょうね。

[569: 匿名さん]

まあ直ぐどうこう出来る問題ではないでしょうね。
近くの住人に貸すかどうかはつくば都市交通センターが決める事。
回りが騒いだ所でそう簡単には動かないでしょう。
デベ関係者は少しでも売れる要素を増やしたいのでしょうけど・・・

[570: 匿名さん]

都市交通センターは、南３ではテナント賃貸業もやっていますからねぇ。
「公益事業だから、近隣住民には定期利用させない」という規制を維持し続ける理由もないでしょう。
利用台数低迷打破の起爆剤は、近隣住民への定期利用拡充しかないと思いますよ。

あとはタイミングの問題ですが、レーベンツクバも完成しますし、
エスペリア管理組合・レーベン管理組合・フージャースが合同で申し入れをすれば、規制変更へのインパクトはあるでしょう。
まあ、ぺデとつなぐ程度の工夫もしないここのデベさんが、そういう汗をかく仕事をするとは思えませんが。
他力本願でしょうね。

[571: 匿名さん]

駅近くのと常陽脇の立体駐車場などは、その簡易な造りからも分かる通り、
あくまで暫定的な土地利用であって、恒久的なものじゃないから気を付けた方が良いよ。
特に駅近くの立体駐車場は将来、再開発によって消える可能性大だと思います。
個人的な意見だけど、つくばセンター地区は道路が占める面積が異常に広いと思うので、
道路地下に、駐車場を含めた、地下空間の有効利用をそろそろ考えた方が良い時期に来ていると思う。
駅も地下駅なんだから、ついでにこの辺一帯の商業施設なども全部地下でネットワーク化して繋いでしまうというのも有りかなぁ？
運動公園に300億以上つぎ込むならこういうことをやって欲しいですね。

[572: 匿名さん]

周辺のマンションも住民は2台保有している人ばかりなの？
必ず駐車場が2台必要と考えるのは自分中心過ぎます。
共用部分は平等に利用できること。駐車場は100%で十分です。150%も準備したら、駐車場の準備の負担はマンション購入時の負担に跳ね返ります。

必要な人は、500mでも1kmでも離れたところに借りればいい。10分〜15分くらい歩けばいいと思います。

[573: 周辺住民さん]

ペデに繋がっていないなんて…

[574: 匿名さん]

ペデストリアンデッキにつながっていないマンションは、
全てダメなの？
もしペデストリアンデッキに繋がったとしたら、繋がる階の人は多くの住民が住戸前を通って迷惑だろう。

横に長いマンションは、エレベーターの近くなど住戸の場所によっては外廊下の人通りが多いから、神経質な人は避けたほうがいいですね。逆に、奥の住戸の人はエレベーターまで遠いので60mくらい歩く人もいるんじゃない。

[575: 購入経験者さん]

車2台ないとダメだという固定概念があるんですね。
こんな商業施設が周りにあるところで、まだなお車使って行動しなくてはいけないなんて、つくばはそんなに不便なんでしょうか？

車2台必要なら、もっと土地の余ったところに住めばいいんじゃないかとおもってしまいます。
物件価格もかなり安いわけですし。

[576: 購入検討中さん]

極端な書き込みが続いていますが、ちゃんと前の書き込みを読んでから書き込みましょう。
当然、マンション住民の全てが駐車場二台必要なわけではない。
あくまで、地方都市においては、敷地内に１台分確保したうえで、外部に月極駐車場を徒歩1分の距離で借りることのできるマンションの方が、より多くの人に訴求できるので、より投資に適していて、より資産価値が高い、というお話。
購入を真剣に購入している者からすれば、自分の購入しようとしているマンションの資産価値をより高めるようにしたいのは当然でしょう。
そのために、デベさんに汗をかいてほしいという、ポジティブで建設的な話ですよ。

[577: 匿名さん]

ペデは、住戸以外と直結するのはような構造にすればよいですよね。
高低差はありますが、駐車場は高層だろうから、駐車場の三階とつないで、エレベーター出入口近くにペデとの連絡口を作る。そして、エレベーターには自転車も載れるようにする。
そうすれば、人が多数住戸を通るのを回避できるし、地下駐輪場でも問題ない。

あとは、南東側に、人と自転車が通れる隙間があれば、ペデへの昇り口が近いので、そこからペデを利用しやすい。
そういう隙間はあると想像します。1階東南の角住戸の方は、人が往来するでしょうが、仕方がない。
ちなみに、ミオカスの南西側はそういう隙間がある構造になっているようです。

[578: 匿名さん]

巨大なメカニカルな鉄細工をキューブ上に畳んだようなイメージかな？
独特の凝縮感のようなものを感じさせます。
個人的には嫌いじゃない。女性受けは悪そうだが、筑波のイメージってこんな感じかもねｗ
カラーリングをふくめた全体の印象はセンタービルの延長線上？ちゃっかりここはセンタービルと同時開業した
センタービルの居住棟であり、センタービルの一部ですみたいな主張なのかなｗ

[579: 周辺住民さん]

過去に出たつくば市の報告書でもペデストリアンデッキに背を向けた民間開発に懸念が示されてるのに、
隣接していながら行き来できない建物を計画するとは思いもしませんでしたね。
https://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/localhost/Gyo...
市から指導が入るのでは？

裏の郵便局行こうと思ったら大回りしないといけないって事!?

[580: 匿名さん]

常陽銀行のように階段を設置するかもしれませんよ。
それだと、自転車は困りますが。
あと、囲障はどうするんでしょうね？

[581: 匿名さん]

誰か、市に報告して、指導を促したらどうでしょうか。
私も、購入希望なので、ペデと接続した方が嬉しいです。577のようなペデ接続施設を追加設置してくれるかもしれません。

[582: 匿名さん]

こっちの図のほうが分かりやすいかな。
https://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/localhost/Gyo...

建物の北東側（郵便局側）のペデと繋ぐということですか？

[583: 匿名さん]

577です。
デベさんからもらった配置図を見ると、北東に立体駐車場が配置されているので、北東（郵便局側）のぺデとつなぐという意味です。
高低差があるので、立体駐車場から橋を掛ける形でないと、フラットな連結はできないと思います。
立体駐車場内エレベーターを自転車も載れるような大きいモノにすれば、地下駐輪場もたいしたデメリットではなくなるはず。
最悪、常陽銀行が設置しているような階段でしょうか。

あとは、南東の端（警察署方向）からマンション敷地外に出て、ぺデの登り口からぺデに入るルートですね。

配置図上のマンションの出入口を普通に使う場合は、北西側の常陽銀行駐車場前を通り過ぎた後、ぺデの上り口に至るルートを取るわけですが、あの常陽銀行は、車の出入が激しいので、正直、子どもをあまり通らせたくありません。
ごとう日（５，１０，１５，２０，２５、月末）は、常陽銀行駐車場入り口には、車列ができていますし、常陽銀行駐車場出口も車の出入が激しいです。
あそこは、できれば子どもの生活導線から外したいです。

[584: 周辺住民さん]

ペデに繋がっているということがこの物件の価値ある必然性だと思います。でなかったらプレミア感はぐっと下がると思います。

[585: 匿名さん]

そのあたりは人それぞれかもしれませんが、ぺデにつながっていた方が良いと考える人が一定数いると見込まれる以上、利便性や資産価値を高めるために、ぺデ直結を是非検討してもらいたいですね。

どうも、ここのデベさんは、現場の生の姿やニーズを把握しようとする姿勢が乏しいように感じます。
つくば市民の生活スタイル、人の動き、交通の流れ、そういった生の現場をできるだけ把握して、痒い所に手の届く工夫をしているように見えません。足で稼いだ生の情報を生かそうとしている形跡がない。

パンフに「つくば」の歴史やつくば礼賛記事ばかりを書いていたり、ホームページに吾妻住民が使うことはないであろう「二ノ宮交流センター」を載せてみたり。
東京本社のデスクでネット等で調べた情報を形にしただけのように感じます。

私は、ぺデ直結問題自体はあまり気にしませんが、デベさんのそういう姿勢に最も違和感を感じます。

[586: 匿名さん]

ペデにはつながったほうが便利でしょう。

ただ、資産価値を高めるためと言っても、経年減価は進むわけだし、当初価格を上回ることはないでしょう。

100％を超える駐車場を確保するための費用を、駐車場を使わない人も当初の住戸価格の中で負担するのは、納得いかないですね。100％までならわかります。例えば130％なら30％の人だけが恩恵を受ける。2台目の人には、30％のためにかかった費用分を加算した駐車場代を請求するならいいけど、たぶん、その金額は周辺の月極め駐車場以上になるから外に借りるでしょう。
マンション運営上、賭けです。
マンションは第一義的に本人の定住の物件であって、転売や収益目的の投資物件ではないと思います。
たかが、4000万円前後の資産のために、初期投資額を増やしてまで賭けに出る必要はないです。

2台目がどうしても必要なら、それを加味して購入を検討すべきですね。

そうそう、資産価値維持なら、隣の芝生ではあるけれど、比べられるのでゲストルームやキッズルームなどの共有施設も必要となりますね。

[587: 購入検討中さん]

仮に、敷地内駐車場は１００％程度で良いとしても、近くに月極駐車場がないのはひっかかるなぁ。

本人定住の物件として買うとしても、ライフスタイルの変化（転勤、離婚、親の介護、子どもとの同居）や減収でマンションを売りに出したり、賃貸に出す人もいるわけで、その際に、多額の費用をかけて取得したマンションをより有利な条件で売買又は賃貸に出せた方が良いでしょう。

また、本人が定住し続けるとしても、子どもがなかなか独り立ちせず、子どもに車を買い与えるかもしれない。
そういう場合のことを考えると、外部月極駐車場が近くにあった方が良いのは自明。
そもそも、外部駐車場の有無は、マンション原価に影響しないわけで。

ゲストルームとキッズルームこそ、コストだけかかる無用の長物ですよ。
こういうモノが必要だと頭から信じ込んでいるから、とおりいっぺんのマンションしか作れない。

なお、エンブレムは、南棟の中住戸は４０００万円台、角住戸は５０００万円台が主体になると予想ですね。

[588: 匿名さん]

現状を理解した上でマンションにするか、自由な戸建にするかの検討をしてはどうでしょう。
貴方が、マンション全部を買うわけではないので、まず、貴方のライフスタイル、ライフステージに合う物件を買われるのが良いと存じます。

[589: 匿名さん]

流れぶった切ってすいません。
外部月極駐車場は近くにないってことで確定なんですか？
今は、都市交通センターが近隣住民の月極利用に規制をかけていますが、将来は、規制は撤廃されると思いますよ。

問題は、それがいつになるかです。
エンブレム完成まで、あと２年あるので、それまでにデベさんがなんとかしてくれますよ（←甘いですか？）。

[590: 匿名さん]

いつまで、特定の家庭の問題が続くのだろう。
我が家はクルマ1台で十分。手放してレンタカー中心でもいいと思っている。レンタカーにしたら我が家の駐車場スペースを外の月極駐車場料金で貸してあげようか？
儲かりそう。

駐車場の件だけど、僕も変わると思うな。
変わるのは２つ。
公共駐車場の利用者制限緩和。
民間の月極駐車場の増加。

[591: 匿名さん]

で、駐車場も重要な問題だとは思いますが、ぺデについては、どうなるんでしょう？

[592: 匿名さん]

ペデについて、デベさんに確認した方はいらっしゃいますか？
関係者の方でも結構ですので、お知らせください。

[593: 購入検討中さん [男性]]

常陽銀行も遊歩道とつながってないということは何か構造上の理由があるのではないかという気がする。
郵便局隣のサーパスはつながっているけれど、建物と遊歩道では地震のときの揺れの状態が違うだろうから
つなげるとしても列車の連結部分のような可動板みたいなものにしないといけないのではないか。

[594: 匿名さん]

常陽銀行はペデと繋がってますよ。敷地内の駐車場から階段があります。建物から直接連絡橋は伸びてませんが。

[595: ご近所さん]

つくば市民の感覚からすると遊歩道に出られない建物なんてつくば駅周辺に建てる意味無いじゃん、となる。
ぱっと調べた限り、そんな建物は見当たらない。
遊歩道に出られないなら研究学園駅周辺みたいな単なる地方都市のマンションに過ぎない。

デュオヒルズつくば吾妻は遊歩道直結が売りだったくらいだから、
さすがにフージャースも分かってるんだろうけどあの高低差だと無理なのか？
無理ってことは無いんだろうけど、金かかるからやめようって事なのか!?
でもそれって物件の価値を大きく損ねるわな。

[596: 匿名さん]

吾妻1丁目なんて響きがいいじゃない

[597: 購入検討中さん]

>>594
ここで議論されてる遊歩道とつながるっていう意味は
てっきり郵便局隣のサーパスみたいに
入り口が遊歩道と同じレベルにあるようなことだと思っていました。

常陽銀行のような階段なら設置されるのではないのでしょうか？
それすら無いというのは明確になってるのですか？
もらった資料ではその辺がよくわかりませんでした。

>>595
吾妻は元から遊歩道と同じ高さの土地だったので
あのような形になってるのは当然のような気がします。

[598: 購入検討中さん]

階段くらいはやるんだろうけど、やっぱ、建物と繋げると免震技術的に問題があるんじゃない

[599: 匿名さん]

免震装置付きの建物は地震の時に数10cm動くとか聞きますね

[600: 匿名さん]

エンブレムのパンフレットを見る限り、ペデ行きの階段はないように見えますが、実際や如何に。25日に始まる説明会を待つのでしょうかね。

[601: 匿名さん]

建物とつなげるのは無理でも、駐車場とつなげることくらいはできるのでは？
説明会で質問しないといけないですね。
誰か、今までの書き込みをまとめて、質問事項作って下さい。

[602: 匿名さん]

そうですね。このままでは同じ書き込みの繰り返し、ネガレスを喜ぶ人もいるみたいだし、本意じゃないです。説明会で質問した結果を待てばいいと思います。

別の話題に移りましょう。

[603: 購入経験者さん]

免震だから階段でつなげられない訳ではありません。
建物が動いても周囲の地盤との隙間が開かないようにするのは当然の前提条件ですから。
（そうでなければ地震時にかえって危険）

ペデにつなげる価値がないとデベが判断したのだと思います。

[604: 匿名さん]

エンブレムとペデの位置関係から考察するに、駅に向う場合はペデは逆方向になりますからね。駅へのアクセスを考えた際にペデは必ずしも最短ルートにならないと判断されたのでしょうかね。

[605: 匿名さん]

ネガレス多いけど増税前に駆け込み需要必至でしょうな。あとは値段。。

[606: 匿名さん]

増税ってまだ２年先じゃない。もしかして増税のびたの知らないの？

[607: 匿名さん]

>>605
人気を下げたいのが見え見えですな。
ここは人気出るでしょ。つくば駅から遠いレーベンでさえも売り切ったのだから、容易に完売すると思うよ。

[608: 匿名さん]

すでに今の様子からして４月下旬スタートの説明会は大盛況っぽいですね
買うか買わないか、買えるか買えないか、それは別として、とにかく注目度はとても高い様子。

[609: 匿名さん]

この建物の完成もほぼ2年後ですがな

[610: 匿名さん]

完成時期が遅いことだけが。。。
つくば内での移住ブームは、ここ一年くらいかなと。

[611: 匿名さん]

一生懸命ポジレス書いている人がいますが、購入検討者には、正直、なんの参考にもなりません。
購入検討者には、ネガレスの方が参考になります。
もちろん、ネガレスの全てが同意できるものではないですが、デベさんからは積極的に情報発信しないマイナス点や見方を知ることにこういう掲示板の意義があると思います。
あとは、その情報を自分で吟味するだけですね。

[612: 物件比較中さん]

>>611
そうですね。
608などは、購入を煽っているだけで何の役にも立たない書き込みですね。

ところで、私も説明会の予約を取りました。
デュオヒルズ吾妻の説明会に行ったこともありますが、その時は、
１　シアタールームのような所で、つくば賛美の映像を10分ほど見せられる。
２　モデルルーム見学＋各設備の優れた点の説明
３　価格帯等の説明
という流れでした。
おそらく、今回も同じ流れだと思います。
デベさんは、免震ゴムの説明等「売り」になる情報は積極的に説明してくれると思いますが、ペデのこととかは聞かないと説明はないと思うので、質問事項を沢山準備して質問した方がいいでしょうね。

私は、エレベーターの数、位置、定員を知りたいです。
あとは、立体駐車場が何層構造か、エレベーターがあるかとか。

[613: 購入検討中さん]

>>612
わたしも説明会予約したので
この会社の以前の物件の説明会のこと、たいへん参考になりました。
自分には１は不要だな（原住民だし）
免震ゴムといえば、先日送ってきたパンフレットの中の免震ゴムの写真には
しっかりメーカーのロゴが貼ってあった。
なんか急遽貼り付けたっていう感じだった。

[614: 匿名さん]

質問事項は、この掲示板にまとめて書いておけばいいんじゃない？

デベさんも見てるだろうから、事前に調べて確認しておいてくれると思う。

[615: 匿名さん]

608ですが特に購入を煽ったつもりはありませんが。

資料請求組み向けの説明会の先行予約状況を見るに、すでに満席続出なので驚いただけです。予約枠を絞っているだけかもしれませんけどね。ただそれだけ。

[616: 匿名さん]

説明会の当日は模型を見れるのが楽しみです。本体や駐車場、地下駐輪場にペデと。話題に上っている疑問が一通り解決すると思うので。嬉しくない事実も判明するかもしれませんが。

[617: 匿名さん]

模型ちっちゃいですからねぇ。
見るポイントをきちんと整理しないとですね。
地下駐輪場の構造等は、模型では分からないかもしれませんね。
もう少し詳しい構造図が欲しいです。

[618: 匿名さん]

どんなんか楽しみだな。こっちの希望するのがあれば当日に印鑑押してもいいわ

[619: 匿名さん]

>>611
純粋に楽しみにしていて、盛り上がっている方々もいるでしょうに。批判的でなければ書き込みの意義がないと、好意的な意見をディスるのはいかがなものかと思いますよ。おっしゃる事はその通りかもしれませんが、ここは貴方のためだけに存在する掲示板ではありません。

[620: 匿名さん]

常陽銀行と南２駐車場の間にあるペデの出入口は、たしかスロープありましたよね？
NTTと警察署の間の橋のふもとのぺデの出入口は、階段のみでしたっけ？
階段のみなら、せめてスロープをつけてほしいです。

[621: 匿名さん]

気になったので、今、現地を見てきました。
スロープありです!。
ＮＴＴ側にだいぶ蛇行したスロープですが。

これなら、敷地の南東の端（ＮＴＴとの境目）に人や自転車が出入りできるスペースがあれば、そこからペデに昇れます。
問題は、その境目が囲障で囲われてしまって出入りできるかどうかですね。
もし、計画段階で囲うことになっていても、物件検討者からペデについての要望が多ければ、計画変更してもらえるかもしれません。

[622: 匿名さん]

ペデストリアンデッキとの繋がり方ですが、常陽銀行の場合にも二種あって、ゆうちょ銀行側には建物横の敷地からタイル張りの階段で登るものがあります。
北側にはペデと自転車利用客を強く意識した、スロープと階段と自転車置き場の付いた建物直結の立派な玄関があります。

エスペリアは駅側ペデに出るために建物二階から徒歩でさくら大橋に連結するような渡り廊下と立派な玄関。
自転車ならエスペリアの正面玄関側からペデに登るにもルートがあって橋の下からレクサス側にゆったりとしたスロープがあります。
まだ説明会前のスレの情報では、
エンブレムの建物が免震と言うことで、土手のようになっているNTT側と震動の周期が違いすぎる？せいで、敷地から上る階段やスロープは作れても？、NTT側の二階か三階にペデ直結の玄関が作られない？ってことでしょうか。


わたしの期待したあの立地ではセンタービル側に正面玄関で、NTT側にせめてサーパスくらいの玄関が建物から開口して欲しかったです。一部の皆様が気にして期待しておられる二台目車両用に民間駐車場の増加は見込まれるとしても、あり得るとしたら、駅方面では無くてNTTの向こうの東側と、警察の脇を抜けた竹園側南側ではないでしょうか。

地下駐輪場は良いですよ。国内ではありませんが地下自走パーキングのあるコンドーに住んだ経験では快適でしたよ。駐輪中に車体が汚れないのは驚く違いです。帰宅時に車道から非接触のキーで自動に開くゲートをくぐって、地下駐輪場入り口に向かって吸い込まれるようにスロープを下る瞬間というのは疲労時でも気分は最高。「地下駐輪場から地上に上る、のと敷地からペデストリアンデッキに上るスロープがイヤな人で自転車可能エレベーターを所望する人」は、ジムで自転車こぎでもしてたら良いのですw
ただ、敷地内からペデに上るスロープがもしもないなら大人も子供も自転車多用のつくばスタイル（）もデベロッパーは分かってないしw
それより建物からペデストリアンデッキ側に徒歩で水平に出る設計が無いとしたら、
車道とは全く別の移動ルートであるペデストリアンデッキで多方向に徒歩で移動可能のこの立地の価値を見誤っているし、駐車場二台目要望の個別事情にも応えられないですね。でも、ほんとうにそうなのでしょうか？

正面玄関をセンタービル側に駅側に路面の高さに開口出来るからと言っても、TX通勤者ばかりでもないつくば勤務も休暇や余生の人もいる、ペデストリアンデッキを無視した設計がもし通るならフージャースのつくばでのこれまでの経験は、この最高立地を前に全く活かされて無いわけで経験から学ばない愚かさに驚愕ですが
ほんとうにそうなのでしょうか。
いずれ明確になることでしょうが競合他物件のネガキャンに過ぎないのではないでしょうか？

[623: 匿名さん]

>>622ですが>>623さん、リロってなかった。無視したわけじゃありません。すみません

エスペリアの人がさくら大橋にレクサスの裏から登って行くのと同じ感じですか。
思い出したのですが、エスペリアはカピオ側の西南角から、さくら大橋が路面の高さになったところでペデに出るゲートが有って
上述のレクサス裏を上る人はほとんどいませんね。住んでないしwすみませんでした

エスペリアは竣工の後、大清水公園に敷地からじかに出る開口部というすごいことをしましたね。
なんか偉い人でもお住まいだったのではともっぱらの噂でしたが真相は存じません。エンブレムも立派なご住民の方々が揃いそうで管理組合の働きも期待できますでしょう
おっしゃるようにエンブレムも東南に出口が路面に開いていればいいですね
地下駐輪場からそっち方面にルートがあるともっといいですね

[624: 匿名さん]

今一度、エンブレムの広告を見てみましたが、「ペデストリアンデッキを通ってアプローチできるため、横断歩道をわたる必要もなく、小さなお子様との移動も安全です」と書いてあります。
他方で、同じ広告には、駅からのルート表示として、常陽銀行東側のペデではなく、常陽銀行西側歩道を歩いて物件に至るルートを表示しています。このルートは、「小さなお子様の移動に安全」とはいえない常陽銀行の駐車場出入口である銀行西側を通るもので、ペデについては、かなり疑問です。
誰か電話して聞いた方があれば教えてほしいです。

[625: 匿名さん]

ペデに直結とは一言も書いてないのがミソか？

[626: 匿名さん]

たしかに、ペデ直結とは書いてないですね…。
ペデ直結の各施設を利用できて大変便利みたいな書き方。
なんかセコいね。

[627: 匿名さん]

こういうのがつくばに建てばなぁ。
１流デベさんがつくば駅周辺を開発するのはいつになるんでしょうか。

デベは三井不動産、施工は熊谷組。柏の葉キャンパス徒歩３分、免震、タワー、３４９戸。
http://www.31sumai.com/mfr/G1471/guide.html

[628: 匿名さん]

つくばセンター街区はマンション以外の再開発を願いたい。

[629: 匿名さん]

マンション以外にどういう再開発になります？
商業施設のニーズはあまりないと思われますよ。

三井ビル含め、つくばセンターエリアは空きテナントが結構あります。西大通沿いを二ノ宮まで行く間に大量の空きテナントが目につく状態ですよ。
駐車場確保が難しいことからしても、物販やオフィスニーズはほとんどないでしょう。
ビビつくばもできますし、エンブレムモデルルーム隣の空き地はメディカルモールになるので、もはや飽和状態かと。

[630: 匿名さん]

駅北側の一等地はオフィスで良いと思います。
三井ビルや筑波銀行あたりは駅に近いようで遠いんですよね。大通り挟んでますし、吾妻小より遠いぐらいです。
竹園で小学校移転を伴う再開発が行われるようですが、
その再開発の手法を吾妻小周辺でもやると思われるので、
周辺の公務員宿舎の廃止と合わせて、駅北にはかなり広い土地が生み出されます。

[631: 匿名さん]

三井ビルが空きテナントが目立つのは、駅から遠いからではなく、駐車場の問題なんですよ。
従業員駐車場や来客用駐車場の確保のコストの問題。
平置きですぐに事務所に行けて駐車場料金の安い所に中小企業はオフィスをかまえる。大企業はコストが高くても一等地にオフィスを構えるが、そもそもつくばには大企業がオフィスを構えるニーズがない。
より駅近になっても、客がつくばエクスプレスでやってくるわけではないし、従業員がエクスプレスで都内から通勤してくるような大企業は、つくばにオフィスを構えるニーズがない。
だから、駅近オフィスのニーズ自体が少ないわけです。
そのため、つくば駅に最も近い一等地にはオフィスは建設されず、結局マンションになるでしょう。

ちなみに、竹園の小学校移転を伴う再開発のソースを教えてください。

[632: 匿名さん]

えぇ？！竹園の小学校移転？！西小？東小？

[633: 匿名さん]

オフィスにとって駅近のメリットはありますよ。
マンションはどこに建てようがそこが生活の拠点になるので駐車場問題がつきまといますが、オフィスは電車やバスなどの拠点に近ければ必ずしも大駐車場が必要ということはありません。
もちろん駅北の開発では大規模な立体駐車場も設けられるとは思いますけどね。

[634: 匿名さん]

まあ、もっと駅に近いところにマンションが出来れば
将来のここの価値も危うくなるわけですから、
ここを見送る人にとってはそんなシナリオを望んでるんでしょうけど、駅近の価値がないところにはマンションだって建ちませんよ。

[635: 匿名さん]

アホすぎ。
その土地の人の生活スタイルなどによって、同じ土地でも、マンションにとっての価値とオフィスにとっての価値が違うのは当り前でしょ。
少なくとも、つくば駅近にマンションを建てる価値はある。エンブレムに資料請求が1500件来るくらいですからね。

[636: 匿名さん]

マンション特化型はひたち野とか研究学園の駅前かなぁと
商業地価とその動向を見てそう感じますね。

[637: 匿名さん]

守谷駅近くの商業施設「アワーズもりや」も、テナントが入らずスカスカですよ。居酒屋くらいしか入ってない。
正直、つくばエクスプレス沿線の商業施設ニーズはそんなものでしょうよ。
つくば駅のキュートやクレオは、需給バランスがちょうど釣り合ってる感じだと思う。これ以上の発展はないんじゃない？

[638: 匿名さん]

守谷は柏が近すぎるので商業地としては需要無しです。

[639: 匿名さん]

そんなことより、ペデのことを問い合わせした人の書き込み求む。

[640: 匿名さん]

25日の説明会まで情報なしかなぁ

[641: 匿名さん]

>>631
「オフィスは電車やバスなどの拠点に近ければ必ずしも大駐車場が必要ということはありません。」
茨城に住んでいる人のコメントじゃないね。

下り線でエクスプレスを使ってオフィスに行く従業員・客がどれだけいることやら。
あげく、「バス」って・・・。
都内から筑波山観光をしに来たことしかないのかな？

こういう、現地の実態を見ていない人が設計したから、ぺデと直結しないマンションを作ってしまったのではと勘ぐってしまう。

[642: 匿名さん]

＞オフィスに行く従業員・客がどれだけいることやら

いると思いますよ。まあ業態にも寄りますが、
通常、従業員側がオフィスの立地に合わせますからね。
現在でも駅から離れた所にある研究機関の送迎バスをよく見ますね。

ところでなぜ通勤にバスを利用する人がいることを全力で否定する人がいるのでしょうか？

[643: 匿名さん]

自分の周辺だけしか見ていないからでしょう。駐車場が2台ないと絶対ダメと言い切ってしまうのも同じ。一部を見て全部がそうと考えてしまう。とても自分中心の狭義の意見ですが、こういうスレッドではよくいる方です。

[644: 匿名さん]

はい わかりました〜。

そういう無意義な書き込みを連投する前に、ペデについての書き込みをお願いします。
デベさんが購入希望者を装った書き込みしてもかまいません。

[645: 匿名さん]

やっぱり「つくば」駅徒歩４分は嘘だったね。今日の新聞折込チラシだと「ペデストリアンデッキとつくば駅前ロータリー（約４００ｍ・徒歩５分）」とあるからね。このマンション建設が噂になり始めた頃、該当地からＴＸつくば駅改札口まで歩いてみたけど、ゆうに７～８分はかかったね。それにまだ未発表だけど、エレベーターが何機あるのかも重要な要素だよ。説明会で質問したほうがいいと思うよ。

[646: 匿名さん]

多分改札口までじゃなくて、地下への階段入り口までだと思いますよ。
80mで1分の換算でしょ。

エレベーターは合計4機らしきことが資料中の平面図から読み取れますね。

[647: 申込予定さん]

エレベータ待ちに無関係の低層階買うからいいわ

[648: 匿名さん]

どういう事情で、駅徒歩4分から5分という記載に変更になったんでしょうか。
どこかの役所から指導が入ったんでしょうか？

[649: 購入検討中さん [女性 30代]]

先日家に入った広告をみて、
興味を持ちました。
その広告をみる限りでは、
駐車場からマンションまでの屋根のようなものが
ないように見えるのですが、
雨の日は濡れてしまう、なんてこと
ないですよね？

[650: 匿名さん]

まさか…。
でも、そういう情報が乱れ飛ぶのは、デベさんが情報を出し惜しみしてることに原因があるんでしょうね。
猛省してほしいです。

[651: 匿名さん]

価格どれくらいですか。
4,000万円超えると借入しないと無理です。

[652: 匿名さん]

それも情報が開示されてないから不明。

[653: 匿名さん]

チラシにペデの上がり方が常陽銀行のあたりになってるから、ペデ直結ではないんですね。

[654: 匿名さん]

駅からの最短ルートを表示してるだけの可能性もあるので分かりません。
郵便局やＮＴＴ側にペデ直結出入口を作るかどうかを要質問ですね。
どんどん聞かないと、情報のないまま販売開始されそうです。

[655: 匿名さん]

今日、秋葉原駅に行ったら、秋葉原駅構内の柱にもエンブレムの立派な広告が沢山貼ってありました。
広告宣伝費かけてますね〜。

[656: 匿名さん]

その分価格に上乗せしているのでしょう

[657: 匿名さん]

ペデストリアンデッキへの接続するスロープを、敷地の東側に南北に設置するのが1000万掛かるとして、
秋葉原駅や主要駅の全てに長期間の広告を掲載するのが1000万だったとして、
どっちがより、売りやすいのだろう？

[658: 匿名さん]

>>657
一千万もかからないよ。

[659: 匿名さん]

デベさんは全部を売らなきゃいけないんだよね。
つくばに住んでいる人だけじゃなくて、周辺、沿線の方々に伝えないと捌けない危機感があるのでしょう。

スーパーに売っているお菓子の原価は２０％もない。飲食店の料理だけの原価は２０％前後。
マンションも土地・建物の原価は２０%～３０%(固定資産税評価額も購入価格の３０％位）　

自分で作らず、他人が作ったものを購入するものの原価率は２０％～３０％。普通の話です。
そこに売るための費用・物を作る費用・利益が加算される。

原価を意識しないで仕事ができるのは、お役所だけ。運動競技場もそう感覚が相当ズレてしまう理由。
けど気づかない（学んでいないから）

相続税対策で５億円のマンションが即完売している話は知っていると思います。
購入価格５億円だと、相続税評価額は２０％の１億円程度だから残りの８０％４億円にかかる相続税が浮いてくるから。
だからといっても、千鳥ヶ淵のマンションは、やっぱり５億円の市場価値がある。

色々な仕組みを含めて考えてみてください。

[660: 匿名さん]

659さん

購入価格5億円だと相続税評価額が1億円になるという話ですが、相続税評価額は路線価等で評価するので、実勢価格と大差はありません。5億が1億で評価されるというのは、何を根拠にしていますか？

なお、つくば駅と秋葉原駅の広告は、デベさんのターゲットが、つくば駅利用者で夫婦のうち少なくとも一方が都内に通勤している層であることを示していると思います。
駐輪場が１台のみで月極が近くにないので、夫婦共稼ぎで夫婦とも茨城勤務で車を二台使うファミリーは、メインターゲットから外れている。裏をかえせばお呼びでないということでしょう（笑）。

ちなみに、つくばエクスプレス沿線の柏以南のエクスプレスユーザーがエンブレムを買う可能性は低いですよ。つくばはバブルで高いのに、通勤時間がより長くなるマンションを買う人はあまりいないでしょう。

[661: 匿名さん]

マンションの相続税評価額は、土地と建物に分けて評価されます。
土地は路線価評価額ですが、持ち分で評価されますので、戸数の多いマンションの個々の土地の持ち分はかなり小さくなります。建物は固定資産評価額となりますが、居住用の固定資産税評価は市場価値に比べるとかなり低いですね。
土地・建物合算した金額は、びっくりするほど、購入金額よりかなり低い金額になります。かといってマンションの市場価値がその金額に下がったわけではありません。土地の評価額の大きい戸建よりはかなり低くなります。

このHP（http://tower-tax.com/qa.html）は都内のタワーマンションの節税の話ですが、5億円のマンションの話に問い合わせがあったのでご参考にどうぞ。そんなのつくばに関係あるの？という人もいるでしょうが、「色々な仕組みの話を考えてください。」の例として書いたので流す方は流してください。

２７年１月から相続税率が改悪になり、基礎控除額は下がり、最高税率は上昇しています。子１人の家族の基礎控除は3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円です。4,200万円を超える資産があれば税金がかかるということです。改悪前まで7,000万円でしたから、相続税は身近になってしまいました。
退職金受領直後であれば、相続税が必要となる家庭も少なくはないでしょう。

「投資物件として勧めている」書込みではありません。デベさんでもありません。