デュオヒルズつくばエンブレム

[社宅住まいさん]

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通　：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩4分
用途地域・地区：商業地域
敷地面積：7,602.36㎡
建築面積：3,938.13㎡
建築延床面積：42,848.04㎡
構造・規模：免震構造　鉄筋コンクリート造地上20階建て
総戸数：住戸352戸
　　　　他に管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/
売主：㈱フージャーズコーポレーション
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱フージャーズリビングサービス

フージャーズの旗艦物件。
魅力ある物件になるよう販売会社に伝わる情報交換しましょう。

[521: 匿名さん]

すぐ完売になるという意味の業界用語です。
購入を煽ってるんでしょう。
部屋の向きが西南西とか70平米の狭い住戸は、それでも売れ残ると思いますよ。

[522: 匿名さん]

駐輪場が地下だなんてどうかしている。近くにあるスーパーやデパートへ車で行けということか。自転車の買い物籠へ入れた日用品を地下から運べといってるんだよ、このデベは。キッズルームやジムなどはやめて駐輪場にしたほうがよっぽど理にかなっている。何とか言う建築家は日常性がまったくないんだよ。

[523: 匿名さん]

デベさんはお客様と接触がないと話が進まないのは、ネットの情報が主となっている今でも変わらない。情報を出しすぎるより、小出しで問い合わせしてもらう方が、お客様との接触機会が増えるかな。ネット会員にはより多くの情報が提供され、話が進んでいると想像します。

情報が多い時代だからこそ、待ちや受け身にならず積極的に動かないとダメということでしょう。

[524: 匿名さん]

そういう戦略かぁ。
なんかセコいね。

[525: 匿名さん]

現地のフェンスに完成予想図が出ました。

[526: 匿名さん]

ネット会員てなんですか？
フージャースのホームページに載ってるんですか？

[527: 匿名さん]

>>522
光井さんはファサードデザイン監修だけ。つまりマンションの正面がかっこよくみえるようなデザインをアドバイスするだけで、基本設計には関わっていない。
長谷工だからね。与えられた敷地に最大限の住戸数を詰め込んでなるべく安く販売するための設計だろう。

[528: 匿名さん]

それにしても、駐輪場が地下で、ペデとつながっらないなんて…。
土地の広さを考えると、戸数多すぎです。
レーベンザツクバを意識した戸数なのでしょうが、レーベンより狭い土地なのに、詰め込みすぎでしょ。

[529: 匿名さん]

期待が大きい分、欠点がとても気になりますね。しかし、ペデ横の立地でありながらペデに繋がらないのは致命的か。。。

[530: 匿名さん]

ポジレスをすぐ叩き、ネガレスで溢れるのは注目の印

[531: 匿名さん]

まぁ注目度は大きいのは確かですね。

[532: 匿名さん]

では、ポジレスを。
今回、光井さんはよくやったと思います。
住戸を大量詰め込んでるデベさんですから、経済的合理性にあわないデザインはＮＧだったはずです。
あまり費用をかけず、経済的合理性に適う範囲内という制約の中で、できるだけ個性の出るようなデザインをする必要があり、その中での精一杯の作品でしょう。
光井さん、おつかれさまでした。

[533: 匿名さん]

公式ページに事前説明会の案内が載ってますが、バグってますよ。
デベさん、見てる～？

[534: ご近所さん]

なんと敷地から郵便局側に行けないと!?

同じフージャースのデュオヒルズつくば吾妻が「ペデストリアンデッキ直結」が売りだったのに
えらい退化ですね。

[535: 匿名さん]

公式ページのバグ、直りましたね。
ぺデの件もここで書き込んでいたら、改善してくれるかもしれませんよ。

[536: 購入検討中さん]

不動産投資物件として購入を検討している者ですが、地方都市のマンションは、駐車場を２台分（敷地内１台、月極駐車場徒歩１分以内１台）を確保できなければ、買ってはいけないという情報があります。
つくばのみなさんのライフスタイルは、どうでしょう？
車が２台必要な家庭が多いでしょうか？
（参考）
http://fudousantoushisei.com/258.html

[537: 匿名さん]

南2駐車場を月極駐車場として利用すれば、敷地内1台分と月極駐車場で、2台分確保できます。
場所は徒歩1分以内です。
公営なので、個人経営の駐車場と違い、ほぼ永続的に駐車場を確保できます。
投資物件としても最適だと思いますよ。

[538: 購入検討中さん]

駐車場の空き情報がタイムリーに公開されているので、見てみました。
南２駐車場はかなり空いています。
これなら、月極契約しやすそうですね。
http://www.tutc.or.jp/p/PC/update/ParkingInfoS.html

[539: 匿名さん]

つくば市の賃貸需要はどうなのかね。
地方の県庁所在地ならかなりの需要があるんだけど。

[540: ご近所さん]

都市交通センター駐車場の定期利用はエリア外からの利用者向けなので、エンブレム住民は利用できないと思いますが。

[541: 購入検討中さん]

>>522
ありがとうございます。
これですね。
http://www.tutc.or.jp/carpark/pdf/ippan_kojin.pdf

南２駐車場が月極利用できれば、投資物件として最適と思ったのですが、残念です。
利用状況を見るかぎりかなり空いている駐車場なのに、近隣住民が月極利用できないよう規制しているのはおかしくないですか？
この規制は撤廃される余地があるのでしょうか？

[542: 匿名さん]

なんだこのスムーズなレスの応酬。このスレこんなに住人いましたっけ？駐車場のコメントの下り、出来過ぎ。。。苦笑

[543: ご近所さん]

定期利用が可能になったとしても、車庫証明が取れないので、法律違反になってしまいます。

[544: 匿名さん]

車庫証明は月極めでは取れないのですか？

[545: 物件比較中さん]

都市交通センターが車庫証明を発行すればよいだけだと思いますが。

私は投資物件ではなく、自家利用でエンブレムを検討中です。
ですが、実家が関西なので、親の介護で実家に戻ることがあるかもしれません。
そういうときに賃貸に出して老後の賃料収入を得ることも視野に入れています。
なるべく貸しやすい方が良いので、ウェリスよりもエンブレム志向なのですが、南２駐車場が月極契約できるようになれば、エンブレムの賃料収入は、かなりカタいですね。
駅近で、駐車場２台確保なら、ファミリー向けの間取りでも、将来にわたって借り手は容易に確保できそうです。

[546: 匿名さん]

物件礼賛書き込みが続いてますが、そんな上手く規制が撤廃されますかね。

[547: 購入検討中さん [男性 40代]]

で、いくらで販売するんかなぁ？
やっぱ、迷信の分レーベンより高くなる？

[548: 購入検討中さん]

ペデと繋がらないって本当？
横断歩道渡って駅や買い物に行けと？
近くの物件に比べてえらいデメリットだな

[549: 匿名さん]

友人が北千住からつくばまで通勤していますが、南1駐車場を定期利用（パークアイランド？）していて、たしか、交通センターから車庫証明をもらっていました。
なので、規制撤廃の阻害要因はあまりないと思います。
そもそも、エクスプレス利用者は定期利用できて、高い固定資産税を払って、市民税も払っている吾妻住民が、駐車場を定期利用できないのはおかしい。

[550: 匿名さん]

届いた資料の平面図を見るかぎり、ペデに上がる階段は描かれていませんね。

[551: 匿名さん]

ちょうど増税前の駆け込みもあってよく売れるでしょうね

[552: ご近所さん]

交通センターの駐車場を近隣住民が定期利用できないという規制には、理由があるのです。
昔、つくばセンターに公務員宿舎が大量にできた時代に、宿舎居住者の駐車場が不足し、交通センターの駐車場を定期利用するという話がありました。
しかし、利便性の良いエリアを大量占拠している宿舎住民が、つくばセンター内の駐車場まで大量に定期利用すると、宿舎住民以外の人間がつくばセンターエリアを利用する障害になるという反対が起きました。
宿舎住民は、固定資産税も払わず、国の税金負担のもと、安い家賃で利便性の高いエリアに住んでいるのに、さらに、税金で作った駐車場まで独占利用できるとするのは不公平だという批判があり、新住民・旧住民問題を背景に、近隣住民は、交通センターの駐車場を定期利用できないことになったわけです。

たしかに、現在では、その問題になっている公務員宿舎は、つくばセンターから一掃されるので、規制の根拠がなくなったといえるかもしれません。
しかし、そういう背景を持っている規制であることは、知っておくとよいでしょう。

[553: 匿名さん]

>>549

パーク・アンド・ライドでは車庫証明はとれないのでは？
使用の本拠から2km以内である必要がありますから。

[554: 匿名さん]

勤務地とか「使用の本拠」と認められるものがあるなら別ですが、「普段利用する駅」はさすがに使用の本拠にならない気がします。

[555: 匿名さん]

>>552

そういう理由なら、公務員宿舎住民であろうがなかろうが、利便性の高いところに住んでいる住民が公共駐車場を私物化することには変わりませんから、公務員宿舎が無くなっても扱いは変えないべきでしょうね。

公共駐車場は、中心部に用事がある人のためにあるのですから。

[556: 匿名さん]

違和感を感じますねぇ。
北１、南１駐車場はともかく、その他の駐車場の利用率は３～５割の所が多いんですよ。
都市交通センターの駐車場の満空状況を見てください。
都市交通センターの説明によれば、利用台数は年々減少傾向にあります。

北１、南１以外の空いている駐車場を月極に出したところで、誰も困りません。
月１～１万５千円程度で月極開放すれば、都市交通センターの収益状況は、かなり改善するでしょう。

「公共駐車場は、中心部に用事がある人のためにある」という役人的なお題目では、何も生み出しませんよ。
つくばセンターエリアのマンション住民の利便性を高めることにより、どんどん高価なマンションが新設されて、中心部に富裕層が集まり、街としての魅力を高めることにもつながりますし、マンションの資産価値を上げることは、固定資産税の増収にもつながります。
つくば市にとってもメリットのあることでしょう。

一部の人の利益を図るだけで他の人が負担を負うだけなら、公共空間の私物化といえますが、相互に利益が生じるのであれば、私物化とはいえないでしょう。

[557: 匿名さん]

>交通センターから車庫証明をもらっていました。

車庫証明って、自分で書いた書類のみで申請するものでは？
駐車場の管理者や所有者は利用者側の車庫証明の提出には無関係では？

[558: 匿名さん]

というか、つくばセンターはつくばの中心なんだから、都市計画として、その価値を高める努力をするのは当然でしょ。
交通センターが規制をかけて、逆に不便な場所にしてるのが、わけがわからない。
駐車場は全部開放すればいいのよ。駐車場が不足するなら、平面をやめて立体を作ればいい。
駐車料金もしっかり取って採算も取れるようにすればいい。
それだけでしょ。

[559: 匿名さん]

>>556

使われない公共駐車場があるから有効活用のために使わせろというのであれば、そんな駐車場用地は売り払うべきでしょうね。
売却すれば固定資産税が入る土地をみすみす遊ばせたあげく、個人のために安く使わせましょうというのは本末転倒ですから。

民間の土地であれば、もっと高度な利用をするでしょう。

>中心部に富裕層が集まり、街としての魅力を高めることにもつながります

富裕層なら安く公共駐車場を借りようなんて考えるべきではないでしょう。
金ならいくらでも出すから２台駐車場を確保させろというなら、２部屋買ってください。

[560: 匿名さん]

>>559
共産党の方？。
駐車場を「安く」使わせろとは一言も書いていない。
あのあたりの駐車場相場である月１～１万５千円でと書いてあるわけ。
それより高い相場の駐車場なら、その場所の市場価格で貸せばよいだけ。

「民間の土地であれば、もっと高度な土地利用をする」って、どういう利用？
マンション建てるくらいでしょ。
地方都市では、マンションを建てれば建てるほど、マンション住民のための駐車場が必要になるわけですよ。
結局、マンション住民のための駐車場ニーズにはねかえるんですよ。

都市交通センターの持っている不採算駐車場を売却する前に、市場価格で月極料金を決めて、周辺住民にも駐車場を貸し出してみればよい。
それで採算が取れないなら、売却すればいい。
今のように、周辺住民の月極利用を制限して、他方で空き区画だらけで赤字を垂れ流す状態が一番良くない。

[561: 匿名さん]

まあまあ。
南2駐車場は601台収容可能なので、今の稼働率が5割程度なら、とりあえず100台程度を周辺住民にも定期利用可にして、申込数が多ければ抽選にしたり、利用料を値上げして市場調整すればいいのでは？
その後も月極以外の利用が低迷すれば、近隣住民への月極開放区画を徐々に増やせばいい。
それなら、つくばセンター以外から来る人の利用の障害になることもないですし。
正直、私は、クレオに行く場合、南1か北1しか使ったことがないです。
南2は、つくばセンター以外から来る人はほとんど使っていないと思います。

[562: 匿名さん]

今後は、集合住宅を建てる時の規制を条例で
駐車場確保率を150％～200％にするべきだな。

公開空地確保や壁面後退時の容積率緩和とセットでやれば、
行政にとってもデベロッパーにとっても、win＆winの都市計画になる。

[563: ご近所さん]

このマンションは自己中向けらしいな

駐車場ぐらい自前で用意しろよ

[564: 匿名さん [ 60代]]

最近は、カーシェアリングが、かなり普及しつつあるので、2台目はそちらをうまく使うのが効率的かと思います。
つくば駅周辺は、官がやるよりも、民間に売却して、最適な利用を考えてもらうのがベストでしょう。

[565: 匿名さん]

レーベンつくばも駐車場2台分欲しいとか言ってる住人多い
下手に貸せるようにしたら「うちもうちも」て収拾付かなくなりそう
今後駅周辺に更にマンション建つなら当然その住人も貸せと言ってくるし
それに自分達のマンションの資産価値を高めるのに規則変えてでも
協力しろとは少々えげつないな

[566: 匿名さん]

レーベンでは、駐車場を借りなかった人も少なからずいたようです。二台必要だと言う人も多くはないのかもしれない。

駐車場を民間に任せるのは、賛成。もっと効率的に稼働率を上げる方法を考えるでしょう。

[567: 周辺住民さん]

都心のマンションでも問題になってるけど、
住民が高齢化するとだんだん駐車場いらなくなり宛にしてた金が足りなくなってくるよ。
2台分の駐車場なんて作ると20年、30年後破綻する。
カーシェア、自転車、公共交通など各自で工夫すべし。

[568: 匿名さん]

都心は車なしで生活できますからねぇ。
ただ、地方の場合でも、ライフスタイルによって２台目まで必要になるかは違いますし、ライフステージによって変わる人もいると思います。
なので、常にマンション敷地内に全住戸２台分を確保する必要はない。

それでも、元々１台しか必要ない家庭でも、住戸を貸す際に、ファミリーに貸すとなると、入居希望者から２台分の駐車場を確保したいと言われるかもしれない。子どもが社会人になって同居の場合に、子ども用の２台目がほしいと言われるかもしれない。
そういう場合に、外部の近い場所に月極駐車場を借りれるのは重要ですよね。
ライフステージに応じて、可変的に対応できる外部駐車場は重要と思います。


ちなみに、都市交通センターは、市ではありません。一般財団法人なので、５０％未満であれば、収益事業を行うことができます。561さんの書いているようなやり方が一番無難でしょうね。

[569: 匿名さん]

まあ直ぐどうこう出来る問題ではないでしょうね。
近くの住人に貸すかどうかはつくば都市交通センターが決める事。
回りが騒いだ所でそう簡単には動かないでしょう。
デベ関係者は少しでも売れる要素を増やしたいのでしょうけど・・・

[570: 匿名さん]

都市交通センターは、南３ではテナント賃貸業もやっていますからねぇ。
「公益事業だから、近隣住民には定期利用させない」という規制を維持し続ける理由もないでしょう。
利用台数低迷打破の起爆剤は、近隣住民への定期利用拡充しかないと思いますよ。

あとはタイミングの問題ですが、レーベンツクバも完成しますし、
エスペリア管理組合・レーベン管理組合・フージャースが合同で申し入れをすれば、規制変更へのインパクトはあるでしょう。
まあ、ぺデとつなぐ程度の工夫もしないここのデベさんが、そういう汗をかく仕事をするとは思えませんが。
他力本願でしょうね。