デュオヒルズつくばエンブレム

[社宅住まいさん]

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通　：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩4分
用途地域・地区：商業地域
敷地面積：7,602.36㎡
建築面積：3,938.13㎡
建築延床面積：42,848.04㎡
構造・規模：免震構造　鉄筋コンクリート造地上20階建て
総戸数：住戸352戸
　　　　他に管理事務室1戸、ゲストルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/
売主：㈱フージャーズコーポレーション
施工会社：㈱長谷工コーポレーション
管理会社：㈱フージャーズリビングサービス

フージャーズの旗艦物件。
魅力ある物件になるよう販売会社に伝わる情報交換しましょう。

[461: 匿名さん]

では、家賃や入居時期が異なるのはなぜ？

[462: 匿名さん]

Home'Sの情報も合わせると４戸かな。
３階の物件は、取扱業者が重複しているだけで同じ物件。
２，３，４，６階の各１戸です。

南、西の物件も引き渡しと同時に賃貸が出る可能性がありますね。

[463: 匿名さん]

４６２です。
すみません。レーベンのスレに書き込まなきゃいけない内容でした。
失礼しました。

[464: 匿名さん]

いやいや、レーベンの動向はこちらにも影響するので、ぐっジョブです。

[465: 匿名さん]

レーベンのおかげで、エンブレムの値段設定が安くなるんなら、良いことじゃん。
みんななんで騒いでるの？

[466: 匿名さん]

４５６さんも、調べ方がわるかったのかな？

[467: 匿名さん]

つくばバブルと戦っている人だから、ウィリアムテルのような人ですね。

[468: 匿名さん]

すみません。恥ずかしい間違いをしました。

ウィリアムテルじゃなくて、ドンキホーテでした。

[469: 匿名さん]

これからマンションを買う我々のために、ドンキホーテ君にはおおいに頑張っていただきたい。
健闘を祈る。

[470: 匿名さん]

ドンキホーテは狂気の末、風車に戦いを挑んで返り討ちに合うんでしょう。ポジティブなイメージとはなんかちょっと違いますね。

[471: 匿名さん]

じゃあ、ウィルアムテルで正しかったわけか（笑）。

[472: 匿名さん]

「梨」でも射抜いてはどうでしょう。

つくばの２７年１月の地価公示価格は２年前に上昇に転じ、２年連続上昇。
この物件に一番近い地価公示価格（つくば５－３　竹園１丁目６番１）は、１．６%上昇し、２４７千円／㎡

国土交通省ＨＰ「土地総合情報システム」では、全部ではないですが、ここ数年の中古マンションの取引価格が見られます。
使い方は自分で考えてね。

因みに、昨年中の取引データ
「吾妻地区　平成２５年竣工マンション　９０㎡　４７００万円」
「竹園地区　平成１９年竣工マンション　８５㎡　２９００万円」

まだまだ下がる様相ではない。
建築コストが下がるのは、オリンピック後と言われていますが、原材料上昇、賃金上昇から、一層上がる傾向とも想像されます。、

[473: 匿名さん]

>>465

価格設定が安くなる　＝　より良い部屋になる
という理解でよろしいのでしょうか。

[474: 匿名さん]

マンションの分譲販売価格は、コストの積み重ねからはじき出しされるもの。儲からない価格設定はしないでしょう。赤字なら止めた方が得。価格を下げるのは、全ての質が下がるということ。躯体の質まで下げられたらたまったものではない。官舎宅ではない。

企業の目的は、継続的な維持拡大。赤字でマンション分譲するわけがない。運動競技場もそうだろう。公的機関だって赤字の施設はつくらない。企業活動を知らない奴はノーテンキでいいね。
マンションは業者が準備して販売するもの。
あとは、あなたが買うかどうかだけ。価格が合わないのならそれは資金面であなたの準備が足りないだけ。残念ですが、次を探してください。

[475: 匿名さん]

んなこたぁーない。
必死だね。
マンションの原価率は３割程度。
エンブレムは、土地取得済みで着工済み、建築許可時に役所に図面も提出してる。今さら建物の構造や根本的な仕様等を変更するのは無理。
エンブレムに限っていえば、売出価格が設定が安くなっても建物の躯体等がチープになることはない。価格を下げた分は、デベの利益分（マンション価格の7割）を減らすことになる。購入者はその分得をする。
内装をチープなものに変更する可能性があるが、それもオプションでグレードを上げることはできるはず。

ただし、これから建つであろう官舎売却地の物件は、エンブレムの売れ具合を見て、最初からチープな物件を建てるか否かを決めるだろうね。

[476: 匿名さん]

あら、マンションの原価って建物だけ？土地代は？

[477: 匿名さん]

474さんの言ってるとおりだと思う。
デベは利益のでる価格設定をせざるを得ない。
需要に合わせた価格設定ではないから、多分苦戦するだろう。

[478: 匿名さん]

「マンション 原価」で検索してみました。
土地代含めてもこんなに原価って低いんですね…。

[479: 匿名さん]

>>478
マンションが完売するまでにかかる費用が入っていないよ。
０点！調べ直しだね。

[480: 匿名さん]

広告宣伝費が心配です。
エンブレムは駅中に派手な広告を売ったりしてるので、その費用が物件価格に反映されないかが気がかりです。
正直、あんな広告打つくらいなら、トランクルーム等の設備費にまわしてほしいです。
デベさん、見てる〜？

[481: 匿名さん]

>>437
所詮は茨城。
文化的・商業的な充実度は都内に遠く及ばない。
もちろん南流山も同じだけど、都内に気軽に出られるだけまだマシ。
家族４人でつくばから都内まで往復すると、交通費だけで8000円ぐらいかかるからね。

>>443
共働きはその分諸費用がかかるんだよ。
スーツだとか靴だとか昼食代だとか（だから基礎控除が２人分つく）。
労働人口が減っている中、労働力提供してるんだし、税金安くて当たり前。
世帯単位課税なんかにされたら、そっちの方が不公平だわ。

[482: 匿名さん]

http://www.duo-ibaraki.net/design/
この公式にある建築家氏の作品例を見ると期待していいんだよな？
吾妻地区の価値が高まるようなぶっ飛んだやつ期待するわ

って書いてみたが、もう設計終わってるか

[483: 匿名さん]

>>480
確かに、ここは広告宣伝費が他より掛かっているような感じを受けますよね。
一般的な場合でも、マンションの広告宣伝費は販売価格の５％とのこと。
つまり販売価格に含まれているのです。
という事は、例えば5000万円の物件なら、250万円を広告代に使われるようなもの。
全戸分の５％もしくはそれ以上なら、一体いくらを宣伝に費やしているのやら。

[484: 匿名さん]

以前みたいに、即完売なら、販促費も人件費もモデルルームの賃借料も少なくて済むから儲かるだろうね。銀行からの借入利息も少ない。良いことづくめ。

マンションのプロジェクトは、2年3年かかるもの。先行する費用も大きい。例えば、土地取得費、ほとんど借入金。
先行投資の資金は、建設が始まり、販売開始、引き渡し時の代金入金まで増え続ける。何十億円のお金だ。
最終的な利益は10%〜5%！10%売れ残ったら赤字のリスキーな商売です。HPから、デベさんの決算諸表を覗いてみたらと思います。

[485: ご近所さん [ 90代]]

>>474 「運動競技場もそうだろう。公的機関だって赤字の施設はつくらない。」

意味不明。
市が建設、運営する運動競技場が赤字と黒字とか、どういう事態を想定しているのだろう？

[486: 匿名さん]

いやな感じの書き込みをする人が目立ちますね。
同じマンションの住民になる場合、共生できるか不安です。

[487: 匿名さん]

そうですね。がっかり
デベさんは、これまでの経験を活かして、あとあとトラブルを起こしそうな人には、売らないでほしいですね。

[488: 匿名さん]

>>あとあとトラブルを起こしそうな人には、売らないでほしいですね。

いやな感じの書き込みだなぁ。

[489: 匿名さん]

自分の財布の中身しか見えない人には説明不要です。

[490: 匿名さん]

>>488様
自分のことだと気付いたみたいですね。

[491: 匿名さん]

荒れてるなぁ。デベの情報がなさすぎてみんながヒマしている。早くマンションギャラリーオープンさせ、てみんなの気をしずめておくれー

[492: 匿名さん]

老舗百貨店の外商顧客みたいに
地域のお金持ちの大口のお客さんのところを
エンブレム営業の人が外回りして、意見ききながら設計や間取りを仕上げて
あらかたが売約済みになった後で一般向け販売となるんでしょうかね！

The Tsukubaとかウィリス竹園とも違うし
研究学園の物件とも比較にならないですよね
センタービル（ノバホール、オークラホテル）に隣接ですものね。。

逆にもし、すごく変でつまらない建物になったり、住民が下品だったりしたら
地域の皆で「がっかりーっ！」て声を揃えて叫ぶ感じかしらw

私はどうも現状、資金が明確にできないので指をくわえて
ため息ついて経過を眺めて、建物が立ち上がってくるのをタダ楽しみに見ていますよ
美しいものが好きですから。

本日、NTT側を通りかかって上から眺めたら
だいたい地上くらいの高さに既に基礎の鉄筋が無数に組まれてて
柱かな？ 円柱のような、あれは免震装置の下部？になるんでしょうか？
（建築のことはよく知らないのですが）、ずいぶん直径がありましたよ。
いちいちそこらのマンションと違う感じがして
ワクワクしました。

[493: 匿名さん]

>>490
>>自分のことだと気付いたみたいですね。

さらに、いやな感じの書き込みだなぁ。

[494: 匿名さん]

>>492
妄想おつかれさまでございます。
「フージャース」クラスのデベが、「つくば」レベルの街に作るマンションにそこまで妄想を膨らませる理由を理解しかねます。
「メジャー」デベが都内の駅近に作るマンションの実例をよく調べてみてはいかがでしょうか。

[495: 匿名さん]

資料請求すると情報載ってるのかね？
価格はともかく、仕様とかデザイン（ランドスケープ含め）とか。

[496: 匿名さん]

請求した資料にはホームページ以上の情報は特になかったですよ　間取り図が２つついてただけですけどね。

[497: 匿名さん]

>>492さん、新しいパンフレットが届きました。なかなかデザインの効いた外観です。新しい情報はそれだけのパンフレットでした。

[498: 匿名さん]

うちにも新しいパンフが届きました。
建物の形はL字で、クルマの出入口は西側の最北（常陽銀行駐車場出口のすぐ脇）。
マンション外観のフレームの形と色使いに特徴あり。
間取りは、西角と東角の構造を見る限り、かなり平凡（主要採光面以外は小さい窓がある程度か）。

建物の形とクルマの出入口の場所については、かなり前にこのスレで書き込まれていた通りの位置・構造でした。
あの書き込みは、内部者が書き込んだものだったんでしょう。

[499: 匿名さん]

ＮＯ、４９７です。
新しいパンフレットには、敷地のレイアウト図がありましたが、その図で気づいたこと。
①間取りは、やや縦が長い長方形に見合えましたが、間取りの四隅とも柱が室内に出ていないアウトポールでした。
②アウトポールなので、その柱の分、玄関周りに余裕があります。
③エレベーター、階段は、影になったり、人の動きが大きく、プライバシー面でどうかと思いますが、ここでは、玄関の位置や入り方を変えてします。

入っていた案内から感じたことですが、欲しいと思っている人は、
「待ちではなく、積極的にデベさんにアプローチしたほうが良いと思います。」

私は、デベさんとの接触はありませんので、実際の進度は不明ですが、
「積極的に動いている人に対しては、情報提供が思ったより進んでいるかもしれません。」

因みに、私はつくばに戻れるのは５年程度先になりそうなので購入は見送りとしました。

[500: 匿名さん]

おそらく100m2の部屋だと思いますが、玄関がシケインになっている間取りもありますね。なかなか良い。きっと手が届きませんが。

[501: 匿名さん]

東側のペデストリアンデッキに上がれない造りになっている事がちょっと驚き。

[502: 匿名さん]

たしかに。
防犯上の理由や高低差があることから、東側のペデとはつなげないのかもしれません。
駐輪場は地下ですし。
徒歩や自転車の移動は、思っていたのと比べると、少し面倒ですね。

[503: 周辺住民さん]

>>480
派手な広告より、共有施設より、住宅の充実

[504: 匿名さん]

公表されていない設備の充実度合いが気になりますね。どこまでが標準なのか。
どこまでオプション対応してもらえるかも気になります。

価格も気になりますね。

ご承知と思いますが、デベさんの間取りの広さは、壁芯面積（壁の中心線まで入れた広さ）。壁の厚さが２０cmなら１０cm分の面積が含まれるので、登記面積（実際の広さ）と比べると、登記面積の方が小さくなります。だいたい４㎡～５㎡くらいは違うのではないでしょうか。特に、柱が室内に出ている間取りだと６～７㎡位違ってきます。たかが２㎡しか違わないと思うかもしれませんが、８０㎡の間取りなら２㎡の割合は２．５％になります。同じ壁芯面積の３０００万円の物件なら７５万円割高になっているということです。
ここは角部屋を除いて四隅アウトポールで室内に柱だ出ていませんが、ウェリス竹園は、室内に柱が出ていましたから、価格を比較するときは、柱分勘案して比較する必要があります。また、専有できるバルコニーやポーチの広さも価格に置きなおして比較することも必要ですね。１㎡３５万円～４５万円位です。

[505: 匿名さん]

角部屋はアウトポールになってないんですか？

[506: 匿名さん]

すみません。角住戸もアウトポールのようです。

南東向きの建物と幹線道路の間に、奥行き８ｍの森を造り、四季折々の色彩木々を植えるそうです。
高層階もいいですが、低層階も魅力ありそうですね。価格差も魅力ですね。

[507: 匿名さん]

しかし、２０階建てにして３５０戸も押し込めば１戸あたりの価格も手が届く範囲に入りませんかねぇ。

[508: 匿名さん]

売れ行き次第でしょう。
このところのつくば市内のマンション分譲で、需要が一巡してるかどうか。

[509: 匿名さん]

客層が被るかどうかわかりませんが、供給量は相当なモノですね。つくば駅はレーベンが埋まりウェリスが売り出し始め、研究学園はレーベンが絶賛販売中、追加で間もなくレーベンもう一棟。ウェリスも売り込み中。周辺で５００戸以上が売り出し中という。

７５ヘーベーで４０００万とか、１００ヘーベーで５５００万超とか、そんなもんでしょうか。

[510: 匿名さん]

80平米、中層階で４０００万くらいではないでしょうかね。