つくばのマンション2

[ビギナーさん [男性 40代]]

デュオヒルズつくばエンブレム
ウェリスつくば研究学園
ウェリス竹園
LEVEN THE TSUKUBA
レーベン研究学園NEXIO

語り合いましょう。

[81: 匿名さん]

公務員宿舎売却は決定事項なので、国の設定した最低入札額で入札に応ずる業者がいなければ、さらに入札価格を下げて入札を繰り返します。
そうすると、マンション開発をしても割に合うと考えられる価格でデベさんが土地を入札し、デベさんが採算取れると判断する仕様･構造のマンションができるでしょう。
商業施設やオフィスのニーズよりは、それでもマンションニーズの方が高いでしょうから。

[82: 匿名さん]

つくばにたくさんマンションができることを期待します。あとは駐車場のこともよく考えていただきたいです。

[83: 匿名さん]

つくばの中心部にマンションはもういらないですね。
研究学園とかひたち野うしくとか
街が出来ていく経過を見ている分には、
そこに活力を感じるし、同時に将来の街への期待感も高まって良いのですか、
いざ街並みが完成してしまうと、即席感、ハリボテ感だけが残り、
なんか虚しいものがあります。
まあそれはつくばに限らず東京湾岸部の高層ビルばっかり並べただけの街にも感じる虚しさと同じなんですけどね。

[84: 匿名さん]

つくば駅北側の大開発はこれから始まるんですよ。
吾妻大開発時代の幕開けじゃきに。

[85: 匿名さん]

どこのデベさんが来るんでしょうか？
大和と三井の名前を聞いたことがありますが、大和より三井がいいなぁ。
LaLaガーデンも三井ですし、メゾンヴェールもそうでしたっけ。

[86: 匿名さん [ 60代]]

つくば駅周辺マンションは高すぎ。
茨城価格でおねげーしますだ。

[87: 匿名さん]

茨城価格っていくらくらいですか？

[88: 匿名さん]

2000万円台

[89: 匿名さん]

あと10〜20年後はそうなるでしょう。
まあ、インフレになってなければ。

[90: 匿名さん]

盛り上がってないので、他スレの書き込み貼っときます。

350：匿名さん
[2015-05-09 12:15:13][×]
大手デベが、つくばに来ない理由は、業界では以下のとおりと言われています。
１、大手デベは、駅近に建物を作り、資産性の高いことを売りにセールスをするところ、つくばは駅近に公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。
２、研究学園駅近にはマンション用地があったので、三菱がパークハウスを作ったものの、これが大失敗。この大失敗により大手デベがつくばを敬遠。
３、三菱の失敗の主因はリーマンショックにあるものの、駐車場確保も失敗要因でした。
地方においては、車を二台以上保有する家庭も多く、駅近であることと駐車場確保の要請は、背反してしまう（駅近で地価が高いと駐車場用地取得に費用がかかる）。

こうして、駅近で資産性の高い高級マンションを売るという大手デベの勝利の方程式にあてはまらないつくばは、敬遠されるようになりました。

しかし、つくば駅の西側の吾妻エリア（北1駐車場の西側）は、西大通を隔てた場所に広大な月極駐車場があるので、大手デベさんの開発が噂されています。
平成29〜31年売却予定地なので、まだまだ構想段階ですが。

[91: 匿名さん]

つくば駅西側の開発計画なんて初耳！！！

[92: 匿名さん]

＞＞＞９０　「西大通を隔てた場所に広大な月極駐車場・・・」あの辺はＴＸが地下を走っているので、マンション建設は不可だと聞いたことがありますが、大丈夫なのですか？

[93: 匿名さん]

西大通隔てた場所は、小野崎ですね。あそこは一部、下にエクスプレスが通っている場所があるので、そこは月極駐車場のままである可能性が高いですね。
他方、エクスプレスは中央通りの下を走っているので吾妻側の開発は可能ですね（駅直結マンションを想起してみてください）。
小野崎側が永続的に月極駐車場になることを見込んで、デベさんが吾妻側を開発するんでしょうね。

[94: 匿名]

このままつくばセンター周辺にマンション開発が進むと、つくばセンターは都市の中心地としての機能は低下し盲腸線の終着駅の住宅地となりませんか。多摩ニュータウン化？ 法人は一斉に学園に移ることも考えられますね。

[95: 物件比較中さん [ 20代]]

>>92　ＴＸが地下を走っている場所なんて敷地の一部ですから、その部分は駐車場のままにするとかして、残りの敷地にマンションを建てることは可能でしょう。ただ都市計画的にダメとかの書き込みがあったかも。

[96: 匿名さん]

つくば駅から都内通勤する人は、つくばセンター住民の多数派ではないから、ただの終着駅にはならないと思いますよ。
多摩ニュータウンは、多摩在勤者はほとんどおらず、都内通勤者が圧倒的多数ですが、つくばはつくば在勤者が多数います。
つくばには、国策で多数の研究所があり、つくば在勤者が多いため、多摩のようにはならないと思われます。
そこが守谷やみらい平との違いですね。

[97: 匿名さん]

埼玉県の分譲、中古で、新座、志木、朝霞、和光の4市もオススメ。都内からの乗り入れも可能だし、副都心線や、東急東横線、有楽町線、バス路線で西武池袋線と乗り入れ可能。価格帯もつくばよりも安い。内陸で、地震も来ないし、安全だが、防音に関して、注意して頂きたい。

[98: 匿名さん]

西大通りから西側の小野崎は市街化調整区域だから、マンションは建てられないでしょう。
住所が春日・吾妻・東新井になっているところは市街化区域ですが。

[99: 匿名さん]

そうすると、基本的に駐車場のままと考えていいわけですね。
あそこにはフォルクスができてますし、ホテル松島も建ってますが、市街化調整区域で建てられるのはなんででしょうか？

[100: 匿名さん]

既存宅地でしょ。
だから新たに建てるのは難しい。同一用途の建て替えのみ可。

十年特例の個人用住宅か、大通りに面した所なら小型の商業施設や事務所等のみなら可。
大規模な宅地開発とかは無理。

[101: 匿名さん]

そうすると、小野崎側はかなり永続的に月極駐車場になりそうですね。
吾妻側の公務員宿舎売却跡地に建つであろうマンションの資産価値は、最高ですね。駅近かつ徒歩1分圏内に月極駐車場ありという最高級マンション。
是非、大手デベに開発してもらいたいものです。

[102: 物件比較中さん]

>90
大手デベが、つくばに来ない理由は、業界では以下のとおりと言われています。
１、・・・つくばは駅近に公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。

→もともと公務員宿舎があったところに駅ができたんだろ。

[103: 匿名さん]

>91
もともと公務員宿舎があったところにつくば駅ができたのはそのとおりですが、
そのために、「つくば駅近を公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。」のも事実ですね。
そして、つくば駅近の開発余地がない反面、研究学園駅周辺には広大な空き地のあったので、三菱地所が進出してマンションを作ったものの、大コケ。

しかし、状況が変わって、公務員宿舎が大量売却されることになり、つくば駅近の吾妻地区の再開発が予想されますね。
三井不動産による柏の葉キャンパス開発も一段落するので、三井不動産が来る可能性が噂されていますが、どんな高級物件になるのか楽しみです。

マンション開発が噂される場所のすぐ近くには三井住友銀行つくば支店があり、三井系はグループ会社間のタイアップが上手なので、タイアップして、大々的に住宅ローンキャンペーンをするのではないかと思います。
もともと、そのあたりを狙って、あの場所につくば支店を開設したのかもしれませんが、そうだとすると、財閥系の先を見通した事業展開には舌を巻くばかりです。

[104: 匿名さん]

三井住友銀行つくば支店ができた頃には、内々に吾妻エリアの官舎大量売却が決まっていて、三井はそれを察知していたのかもしれませんね。
恐るべし三井財閥。

[105: 物件比較中さん]

>103
もともと公務員宿舎があったところにつくば駅ができたのはそのとおりですが、
そのために、「つくば駅近を公務員宿舎が占拠し、マンション用地がなかった。」のも事実

そうそう、40年後に駅ができることを見越して、「周辺に何にもない土地を占拠」してきた公務員宿舎が悪い。

[106: 匿名さん]

105さんの書き込みで、言いたいことの意味が分かりました。
「占拠」という表現だったので、「悪いこと」という意味でとらえておられるのですね。
そういう意味ではなく、「占拠」は、公務員宿舎がつくば駅周辺に存在したことに批判的な意味で使ったのではありません。
そのためにデベロッパーによる開発余地がなかったというだけで、良い悪いの次元での評価は別問題です。
あしからず。

[107: 匿名さん]

>>103

三菱が研究学園に来る頃にはすでにもう公務員宿舎解体の話は出てましたよ。
三井は、柏の葉の次は守谷じゃないですかね…。
江戸さんの影響力が今だあるとは思えないので、
つくばに所縁のある三井でもなかなかつくばまでは来ないんじゃないかな。

[108: 匿名さん]

>>106

「占拠」に良い意味は1つもないから、悪意があると取られても仕方がないのでは？

大辞林にも、
「ある場所を自分のものにして，いすわること」
と書いてある。

[109: 匿名さん]

守谷は、三井の進出が噂されてましたが、結局レーベンがマンションを作ることになりました。
駅近にまとまった空き地がないので、守谷の可能性はないですよ。

三菱が研究学園に来たのは約7年前ですが、その頃、公務員宿舎売却は決まっていませんでした。公務員宿舎廃止の話は、昔から、出ては消えを繰り返していましたが、7年前は、まだまだ確度の低い話でしたね。

[110: 申込予定さん]

長期にわたり３０，４０代の公務員の転勤により新陳代謝を繰り返してきたつくば駅（公務員宿舎）周辺の雰囲気も、マンション群建設で２０，３０年後には年寄りばかり占拠する特徴のない街になるのか。

[111: 匿名さん]

これから全国的に高齢者ばかりになることも考えると、その可能性大ですね。
官舎を建て替えたり修繕してメンテナンスしつつ、ずっと官舎として使う方が、つくば市には良かったと思います。

個人的には、表参道の同潤会アパートのように、古くても格好いい建物を多数残してほしかったです。
ただ、残念ながら、官舎売却は止めようがありません。

[112: 匿名さん]

三菱地所は研究学園に進出するも「コケた」とか「大損した」とかたまにいわれるけど、実際、物件自体の出来はつくば市内の他のマンションと比べてどうっだったのですか？

[113: 匿名さん]

常陽銀行の隣地はオフィス関連ビルではなくマンションとなってしまいました。もはや、つくば駅周辺の役割は、市の中心地ではなくなったと感じます。役割は、住宅地、悪く言えば、つくば団地、つくばニュータウンです。

ここ数年、「希少価値」のワードに踊り、つくば駅の周辺のマンション購入に向かいましたが、つくば駅周辺から公共交通機関で通勤通学しないのであれば、つくば駅周辺のマンションを求める理由は何だったのか疑問に思う時が来るかもしれません。

[114: 匿名さん]

つくば駅周辺は日本有数の完成されたトカイナカで環境がいい。
夏になるとでかい街路樹の素晴らしさを痛感する。

そしてペデストリアンデッキ最高！
これが無けりゃつくばに住む意味なし。

[115: ご近所さん]

>>112

4000～5000万円台中心で売ろうとしていた物件を3000～4000万円台で買えたのだから、三菱地所は損したかもしれないが、買った方はお得だったのでは？

[116: 買い換え検討中 [男性 40代]]

三菱地所のマンションは、建物はよくても線路に近すぎて、検討する気になれませんでしたね。

[117: 匿名さん]

>>115
買った人は得をしたんでしょうね。デベが損する＝購入者は得する。
「マンションは不況の時に買え」ですね。
次の不況はいつ来るか。

[118: 匿名さん]

これまでは円高、デフレ、消費税率5%の安く提供できる構図の中にありました。特に、景気が悪いのに円高だったのは特殊要因でしょう。
今後、デフレ脱却、消費税率引き上げの流れから、今が買い時なのか、待ちなのか、判断は難しいです。

[119: 匿名さん]

>>118
更に円安に進むかもしれないし、消費税10%になるかもしれない。今が買い時かもね。でも結局答えはその時には分からない。損得ではなく、今必要か不要かで判断してみては？

[120: 匿名さん]

>>113
じゃあこれからは研究学園が市の中心地？駅前閑散となり過ぎですね。茨城県の中心地は水戸駅前？

[121: 入居済み住民さん]

>>112
免震構造は他の免震物件に比べても一段上みたいだけど
その分他の部分にコスト面でしわ寄せがいったというか、
内装とかの仕様は案外安っぽい気がする。
窓も二重なのは良いけれど、ガラスは外側も複層じゃないし
玄関周りも平凡というか、高級感ない。
構造がそのままで仕様がエスペリアみたいだったら良かった。
まあでも最後の未入居物件を投げ売りで買った人はラッキーなのは確か。
ただ、毎月負担額が高いので安い新築に買い換える人もいるとか。

[122: マンション投資家さん]

>>121

二重窓に二重ガラスにして、どんな性能を求めているのかわかりませんが、オーバースペックだと思います。
断熱性にしろ遮音性にしろ、二重窓にした時点で十分な性能があるはずです。
（内窓のサッシがしょぼいアルミ製というわけではないですよね？当然内窓は樹脂製だろうと思います。）

エスペリアは見た目が高級でも、構造物としては当時としてごく普通の仕様で、今となっては一世代前の建物だと思います。
見た目が高級な建物なら、今後もつくば駅周辺に建つでしょうから、そちらに乗り換えてはいかがでしょう。

研究学園のパークハウスは、当初の想定販売価格より下げるために、設備や内装の仕様を下げたみたいですね。
でも、構造物や後付けできない設備については、つくばでピカイチだと思います。
リフォームで改善できる設備や内装は後でも何とでもなりますから、構造物としての出来が重要でしょう。

中古物件でも結構強気の価格ですよね。
たまに安めの中古が出るとすぐ売れてしまうので、売るなら早い方がいいですよ。

[123: 匿名さん]

駅徒歩圏の中古物件は何戸か出ています。新築に比べると買い得感があります。検討対象としてもおもしろい。ただ、間取りに特徴がある物件もみられ、売り手の嗜好の強さを感じますね。

[124: 匿名さん]

中古マンションは売れなくなりましたね。
インターネットでちょくちょく中古マンションを見てますが、ずっと同じマンションが掲載されたまま。
去年の今頃は、飛ぶように売れてましたが。

[125: 入居予定さん]

>>124
そう？売れる物件はすぐ売れちゃうから、残ってるのが目につくのでは？
長く残ってるのは、間取りが変わってる（若しくは標準でも使いにくそう）とか
価格交渉に（おそらく）応じてない物件じゃないのかな。
自分がちょっと良さそうと思ったのはわりとすぐ消えてる（売れてる？）感じだけど。

[126: 匿名さん]

こまめにチェック。中古は現物を見られるのはメリットですね。

[127: 匿名さん]

５日に１回くらいは、スーモ、アットホームを覗いてます。
昨年春頃まではすぐに売れていたのに、昨年秋頃からは、ずっと売れ残る物件が目立つようになりました。
まあ、売れ残り続けている物件は、少し割高な物件ばかりですが。

[128: 匿名さん]

マンション価格は最初の１０年の下落率が大きくて徐々に小さくなるそうです。皆さんもちょっと前の物件のほうが良かったように感じていませんか。クランクインの玄関や広い間口、中住戸だけれどバルコニーにキッチンから出入りできた間取りなんてお目にかからなくなりました。さて、新築物件の買い時なのかな？

[129: 購入検討中さん]

>>127
昨年秋？からでも売れてるのはあっさり売れてるよ
デュオヒルズ吾妻の８階は１週間と数日で消えた。
サーパス吾妻とかダイヤパレス、コルサム？吾妻も
しばらくあったけど今はない。パークハウスは
東南角部屋はけやき、さくらともわりとすぐ売れた。
エスペリアの２階か３階もあっさり消えた。
エスペリアといえば、ちょっと変わった角部屋は
残ってるけど、最上階のペントハウスは売れたの？

[130: 匿名さん]

変わった間取りは、割安感あるし、リフォームで普通に戻せばいいのかな。しかし、管理費、修繕積立金は物件によって大きく違いますね。月４万円超えると辛いね。見栄との闘いか？