つくばのマンション2

[ビギナーさん [男性 40代]]

デュオヒルズつくばエンブレム
ウェリスつくば研究学園
ウェリス竹園
LEVEN THE TSUKUBA
レーベン研究学園NEXIO

語り合いましょう。

[581: 匿名さん]

西武撤退による地価下落の影響を受けて、財務省が動きました。
今年度売却予定だった吾妻１－４－２の土地売却を来年度に先送りすることを発表。
http://kantou.mof.go.jp/np/pagekthp050000009.html
８月８日更新情報です。

[582: 匿名さん]

おおっ。
西武撤退でつくばセンター地区の地価下落の大波がきそう。
元が高すぎる分、地殻変動が起きるかもしれません。

[583: 隣駅地区に移住した人]

そんなに影響はないんじゃないのかな
隣駅と比べても始発に快速に地下駅で
周辺道路の渋滞も少なめだし。
私自身は西武利用者（食品メインだけど）なので残念だが。
地価が下がるとしたら、単純に新たな用地が供給される効果かと。

[584: 匿名さん]

財務省が吾妻一丁目の土地売却を先送りしたほどですからね。
これは油断なりません。

[585: 匿名さん]

土地売却先延ばしが西武撤退のせいとは限らないでしょう。そもそもお役所ってそんなに早く動けるものなのか？

[586: 匿名さん]

そうすると、なぜあの吾妻一丁目の土地だけを来年度売却に先送りしたのですか？

[587: 匿名さん]

このタイミングでの先送りは西武撤退によるものとしか思えないですよね。

[588: 匿名さん]

今年度の売り出しを先送りするなら、発表はもう少し遅くてもいいはず。
このタイミングで通達を出すということは元々決まってたんだろう。

[589: 通りがかりさん]

吾妻1-1-1と一体開発？
間にあるＵＲ賃貸も廃止するかも!?
ついでに、筑波都市整備のエネルギー事業の施設の土地も再開発!?

[590: 匿名さん]

西武直営以外の専門店はクレオの持ち主と契約結びなおしたりして残るんじゃないの？
いきなり撤退と言われても死活問題な店もあるでしょ。
まあその後集客できなくなって減っていく可能性はあるけど。

[591: 匿名さん]

589 590とも、実務を知らないね。
UR物件には賃借人が多数住んでいるから、全員立ち退きさせるには長い年月が必要。「宿舎」とは違う。だから、UR物件と一体開発は不可能。それを意図した売却先送りはありえない。西武撤退の余波と考える方が自然。関東財務局の意思決定手続が結構スピーディーなのを知らないようだね。

また、筑波都市整備と既存の各テナントが直接契約を結び直すのもまず考えがたい。
なぜなら、一部の各テナントと契約を結ぶと、あれだけ広い面積の場所を虫食い的に賃貸することになる。そうすると、建物をまとめて一体として貸し出す際の障害になる。
建物をまとめて一体として借りてくれる所が年末頃までに見つからなかった場合に、苦肉の策として、一部既存テナントと短期の賃貸契約を検討することはあっても、現時点で一部既存テナントと契約をし直すことはない。
現時点では、建物を一体で借りる大口の企業（イオン等）と交渉をしているはずで、既存テナントと契約を結び直すことはいないはず。

実務を知らない空論が沸くのは痛々しい。

[592: マンション検討中さん]

591さんの解説の通り。
URと官舎は違うよ。
各テナントとの賃貸継続も現実的ではない。

[593: 通りがかりさん]

賃借人を立退かせなくても土地建物の売却はできるし、新たな所有者は賃貸契約を解除（立退きを強制）できるのでは？
ＵＲみたいな公的機関が、そういうアコギな事をやるかどうかは存じませんが。

[594: 匿名さん]

新たな所有者は、賃貸契約を解除（立退きを強制）できない。
借地借家法読んでからコメントしてね。

[595: 匿名さん]

確かに吾妻一丁目のURは両側の公務員宿舎がこういうことになるとは
夢にも思わなかった時代に建ったものだし、こうなった以上どうするか
すぐにどうこうはないだろうけど、両脇を売却するとしても影響はある。
少し前に政府が出した、宿舎跡地などの国有地を介護施設目的に安く貸すのと
関係するかとも思ったが、茨城は候補地はなかったようだし。

[596: 匿名さん]

ウェルス2物件が価格を下げて販売している。どちらもごく普通ながら良い物件だと思う。住まいを選ぶ人は、初めての人がほとんど。競合が多すぎて、選びきれず、安易に、駅近物件が買われていった。ローンが組みやすいことも災いした。私は、つくばの物件の市場価値はウェルスの販売価格程度だと思う。車がないと生活できないとほとんどの人が書き込むのに、割高すぎる駅近を選んだ理由がわからない。5年、12年と修繕費が倍となっていくタイミングで駅近物件が中古物件として売り出されるでしょう。中には、目の前を別の物件で塞がれ価値を落とす、駅近物件もあるでしょう。中心部はそういうものです。

[597: 593]

>>594 匿名さん

31条。読みました。
退去させるには、半年以上前の告知＋契約期間（２年）で、最大２年半かかるのですね。
民間なら、金で解決する場合もあると思いますが…。

[598: 匿名さん]

まったく、何を読んでいるのか…。。
二年半で退去させることができるわけではない。
借家法上、解約や更新拒絶には正当理由が必要で、実務上、正当理由を満たすのはかなり困難。
建物を建て替えないと危険な場合とか。
また、立退料を払えば必ず立ち退きさせることができるわけでもない。しかも、全ての借家人とそれぞれ交渉する必要がある。
というわけで、2年半で立ち退きさせるのは不可能。
こういう場合は、新規入居を受け付けず、残存借家人を限界まで減らしてから、建物老朽化を理由に立ち退きを求め、最後は立退料で解決。全解決まで10年程度かかるのがセオリー。

[599: マンション検討中さん]

↑説明、お疲れ様です。

URと一体開発に固執する人、もうそろそろ理解しようよ。

[600: マンション検討中さん]

吾妻3丁目の官舎売却地の落札業者についての情報がでてきませんねぇ。

[601: 通りがかりさん]

売却直後に Brexit shock,
そして今回の西武撤退shock.
ダメージ大きくないかな？

[602: 匿名さん]

つくばは、駅云々より、徒歩圏に生活物資が手にはいる環境が優先されるのでは。
老後資金だけじゃなく、子に残す資金も考えたい。無駄に高い物件を買う必要なし。

[603: 匿名さん]

吾妻３丁目は不動産業者に売却。
関東財務局のホームページに掲載済み。
業者名は登記見れば分かる。
両方同一業者。

[604: 通りがかりさん]

匿名さん、ありがとうございます。
財務局の一覧表が更新されていて「法人 不動産業」と確かになっていました。
こういった方面に暗いのですが、登記簿は法務局かインターネットで見られるのですね。
マンションでも戸建でも良いから早く売り出してほしいな。

[605: 周辺住民さん]

関東財務局のホームページによると坪４０万前後（建物解体費込み）での売却ですが、
研究学園で三菱地所のマンションよりかなり安い。容積率の違いなのだろうか。

http://kantou.mof.go.jp/content/000138946.pdf

[606: 匿名さん]

インターネットで登記簿を閲覧するには、カード払いなど登録が必要なんですね。
法務局も行ったことないし、情報ありがたいです。

[607: マンション検討中さん]

一時利用で閲覧しようとしたら、土日はだめなんですね。明日のお楽しみにします。

情報ありがとうございました。

[608: 匿名さん]

うわっ、めっちゃ安値で買われとるやん。
つくば駅前エリアの地価は価格破壊が起きますね。

[609: 通りがかりさん]

予定の半値くらい？
この値段なら、戸建もあり得るかも！？

[610: 周辺住民さん]

坪４０万は土地の単価から解体費用差し引いた結果なので
土地の単価はこれよりも高いものと思われます。

[611: 匿名さん]

宅地の場合、上下水道・ガスなど引き込み、街区内の道路など整備しますので売値は坪60万〜ってとこでしょうか。つくば駅徒歩圏では一般的な価格帯ですね。

[612: 通りがかりさん]

そうですね、40万円で落札したのなら、売り出しは坪60万円くらいでしょう。
戸建て土地なら60坪で3600万円。
そんなものでしょうね。

[613: 匿名さん]

その土地価格なら、竹園三丁目あたりの戸建てとほとんど変わらない。吾妻三丁目の立地の方が良いので、やっぱり安めの価格といえますね。

[614: 通りがかりさん]

竹園三丁目と吾妻三丁目、どちらの方が良いかは微妙なのでは…？

[615: 匿名さん]

竹園三丁目は東大通りの外側。しかも、駅から遠い。
吾妻三丁目の国有地は、エキスポセンター裏側で駅から近い中心地。
土地の市場価値としては、吾妻三丁目＞竹園三丁目

[616: 匿名さん]

吾妻は中心地とは言え、西武も撤退。イオンもどうなるか分からないので、駅近だけしか魅力がない。
商業施設が近い方が、便利な気がするが。

[617: 名無しさん]

学区の都合で、義務教育のお子さんをお持ちのご家庭では竹園の方が人気がある様な話を、聞いた事があります。

[618: 名無しさん]

とりあえず登記簿閲覧・・・そこからだ。

[619: 匿名さん]

学区を考えたら竹園が人気ありますね。エンブレムは西武撤退表明後は急落してるし竹園の盛り返すチャンス。

[620: 匿名さん]

竹園は再開発が上手くいくと魅力が出てくると思います。

[621: 匿名さん]

子育ての環境なら竹園でしょう。安全に通学できる。質も高い。そういう家庭が集まっている。分かり合える家族も多く住む。
駅近はいろいろな人が住むでしょう。資産価値優先の人ばかりとは思わないけれど、転売を第一に考えている家庭は、安定した住民コミュニティを作りにくいんじゃない。

[622: 匿名さん]

竹園も官舎跡にマンションや戸建てができて、いろいろな人が集まりつつあります。学校のレベルも博士の子供が多かった今までのようにはいかなくなるでしょう。先生たちもホッとしてるんじゃないですかね。

[623: 匿名さん]

確かに竹園は博士の両親が多い学校で、今後は割合的には博士のお子さんは減るでしょう。
小学校中学校の学校の学力は下がるかもしれませんが、
ただ、それは吾妻も同じ。公務員宿舎がなくなり、戸建てなりマンションに変わるのですから。
同じような年収を稼ぐ世帯が集まるので、教育には熱心でしょうし学力はそれほど変わらないかもしれませんよ。
621さんが言っているのは、通学路に高級戸建てが多い方が、犯罪に巻き込まれる確率が少ないと言っているのでは？
マンションばかりの通学路では、不審者がいたとしても、他のマンションの住民かと思い、誰も気に留めないでしょうし、
逆に戸建てが多い地区ならば、見慣れない顔がうろついていれば、
不審がる住民も増える。

[624: 匿名さん]

>>623
デュオヒルズ＆ウエリス竹園の合計戸数で、周辺一戸建て数を上回っていうように思いますが。

[625: 匿名さん]

自分の住まいから100m、300m、500mと順に広げて生活環境を確認して選ぶ。何を優先し何を諦めるか。駅近が必ずしもベストでない人が大半だと思います。
子に一キロ以上も通学させる。通学路は安心？

[626: 匿名さん]

>>624
自宅戸建てなり、自宅マンションを出てから、公道である通学路において、マンションの外壁脇を通る距離と、戸建ての外壁脇を通る距離では、どちらが長いでしょうか？

[627: 匿名さん]

ウエリス竹園があれだけ売れてないことを考えると、竹園三丁目を下回る吾妻三丁目は、坪60万円の戸建ては誰も買いませんね。。

[628: 匿名さん]

竹園が高級住宅地とは思わないけど、竹園3丁目なら戸建てがいいかな。駅から遠いマンションは魅力ないので。同じ竹園でも１丁目、２丁目の駅近ならマンションでもいい。吾妻以上にマンションだらけだけど。

[629: 通りがかりさん]

なにこの不気味な竹園アゲは、笑。
しょーもな。

[630: 名無しさん]

で、話題の吾妻三丁目の周辺は賃貸マンションが多い様ですが、ここも賃貸が建つのでしょうか？

[631: マンション検討中さん]

西武がなくなる影響かどうかわからんけど、
エスペリアも安くなりにけり。
83.23m2　で２９５０万円なり。

http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0006175214/

[632: 匿名さん]

連鎖連鎖！目を覚まそう。

[633: 匿名さん]

築約10年なんだから、3000万円未満で当然。
今までがおかしすぎた。

[634: 匿名]

エスペリアのこれはオーナーチェンジ，自分で住めない．

[635: 匿名さん]

吾妻三丁目の売却地の登記簿を見ると言ってた人は、なんの報告もなしですか？

[636: 通りがかりさん]

当人じゃないがなんで報告する義務があるんだ？（笑）
自分で調べろ。

[637: 坪単価比較中さん]

ダイヤパレスの中古物件、ほとんど西向きなのに、南向きと記載されてて悪質。

http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005293202/

[638: 匿名さん]

登記簿の閲覧方法を色々教えてもらってたわりに、結果の報告はなしか。

[639: 匿名さん]

いや，エスペリアは南西向き．

[640: 匿名さん]

じつに小物感あふれる捨て台詞！
簡単なんだから自分でお調べなさい。笑わせなさんな。

[641: 通りがかりさん]

吾妻３丁目跡地はレーベンプラッツかフージャースアベニューなんでしょうね。どちらも他の地域では割と低価格帯のようですが、ここは最低敷地面積が200平米？だったと思うのでその分価格は上がりそうですね。予算内なら是非とも購入したいとこですが。

[642: 匿名さん]

地場の不動産屋が落札したと聞いたが…。

[643: 坪単価比較中さん]

地場はちょっとなぁ

[644: 匿名さん]

たぶん一誠商事→賃貸アパートでしょう

[645: 通りがかりさん]

それはない。

[646: 匿名さん]

地元の不動産会社でそれなりの資金力あるとこって一誠商事しか思いつかないんだけど。でも賃貸はやめてもらいたいなぁ。

[647: 匿名さん]

もしかするとオーナーズワンかもしれませんよ。

[648: 匿名さん]

>>637
間取り図にある方位だと南向きだけど？
西向きじゃなくて南向き側の部屋じゃないの？

[649: マンション検討中さん]

あそこに賃貸のアパートがずらりとたち並ぶ姿を見てみたいけれど（笑）、そもそも地場の不動産屋は、、、ナイよ。

[650: 匿名さん]

NSシリーズの賃貸マンションならありえるかも。
個人的には戸建てがよかったけど、マンションの方が人口は増えるよね。

[651: 匿名さん]

賃貸マンションでも構わないけど、オーナーズワンはセンスが無さ過ぎて嫌だ

[652: 通りがかりさん]

賃貸でも、研究学園の WISTERIA や BLANCHE ROSE みたいな デザイナーズマンションが建つと良いですね。

[653: 匿名さん]

オーナーズワンって、不人気なの？

[654: 周辺住民さん]

>653

まわりの景観を考えない派手な看板、とっくにつぶれた店の看板の放置、テナントスペースを改装した住みにくそうな部屋。
こんなのが吾妻にできたら最悪。

http://sciencecity.tsukuba.ch/e286446.html
http://sciencecity.tsukuba.ch/e288188.html

[655: 匿名さん]

そういえば、西武撤退のせいか、三井不動産のつくば駅マンション進出の話もなくなったらしいですね。残念。

[656: 匿名さん]

西武撤退で、駅前にも車でないと人が集まらない、つまり、つくば駅も商業から郊外だった評価されたということですね。つくば駅は、単なる駅に近いだけ。通勤する人以外に魅力が薄かった。今の地価に見合うだけの魅力はなかったということ。
7掛けぐらいの価値なんじゃない？

[657: マンション検討中さん]

西武は立体駐車場がなんか心理的に抵抗感ある。
駐車までの時間がかかるイメージ

[658: 匿名さん]

田舎は平置きを好むんですよ。だから郊外のだだっ広いイオンに人が集まる。アメリカの郊外も同じ。
逆に都心部で平置き駐車場の百貨店なぞ見たことがない。
結局、クルマ社会か電車移動かによって人の行動スタイルが変わるということ。
つくばはクルマ社会。これを見誤って都心部と同じ形態で商売をすると失敗する。

[659: 匿名さん]

つくば駅は、鉄道を想定していない都市計画で出来上がったところに駅ができた。
TX沿線は、TX開通に合わせて鉄道利用を前提に町をシンクロして造っている。
大きな違い。学園都市駅は後者。成長できる伸びしろがある。
駅前こそ、小中学校は遠い。共働きしようにも月極駐車場は高く制約あり。車で買い物に出る。駅利用以外に何かありますか？割合わない価格でゴメンなさいね。

[660: 匿名さん]

私は立駐好きですけどね。
イオンモールのような平置きだと、空いてる場所を探して走りまわらないといけなくて、後から入った車に場所を取られたりするけど、立駐なら公平に順番に停められるので。
雨の日は濡れずにすむし、夏は車内が暑くなりにくい。

[661: 匿名さん]

イーアスの駐車場とか、路面の進行方向表示なんて有って無いようなカオスだからな。
まあ、わかりにくいのがいけないのかもしれないけど

[662: 匿名さん]

三井不動産とかつくば駅周辺をかき混ぜて作り直して貰えばいいのに。
ホテルやノバホール周辺を更地にしてゼロからさ。

[663: 匿名さん]

研究学園みたいに無秩序にしないでね（笑）

[664: 名無しさん]

三井でなくても良いから、せめてメジャー７くらいの名の有るデベに出て来て欲しいです。
でも、三菱のパークハウス研究学園の他に実績あるのは大京のライオンズくらい？

[665: 匿名さん]

サーパスも大京グループだよ。
無駄なもの排除して、後々リフォームしやすいシンプルな物件を提供してくれるかも。

都内の竣工済みマンションの在庫が凄いことになっているらしい。
最上階や角住戸でも売れ残っているらしい。
間口の狭い奥に長い住戸や柱が張り出ている住戸、数年前と比べてマンションの質が落ちているからね。

[666: 匿名さん]

資産価値（笑）ばかりを追い求めた物件選びをすると、いざ売りたい10年後にはエライことになりそうですな

[667: 名無しさん]

つくば市内のサーパスが建った頃は、まだ大京グループではなかったよね。
戸建住宅が成立する様な地域で、集合住宅の資産価値を期待するのは難しいのではないかと…。

[668: 匿名さん]

そうだね。地価が下がったら戸建てに向かう人は多いだろう。
修繕積立金は戸建ても必要だとしても、駐車場、管理費、生活音が気になる壁一枚のお付き合いだもの。
田舎用じゃないよな。

[669: 匿名さん]

つくばの街は、これぞ都市計画！きれいな街並みですね。若い世代は、住みたいと思うでしょう。
広い道路、渡りきるのはたいへん。お店も離れているし、高齢者にはどうなのかしら？

[670: 匿名さん]

>>669
とてつもない皮肉家ですね。
友達少ないんとちゃいますか？

[671: 匿名さん]

Qtのヤマヤが閉店とのこと。西武撤退の知らせを受けて足の速いこと。西武があるからこそのヤマヤと言うのも確かに納得。Qtは登山用品専門店化しているし、つくば駅周辺は周辺住民にとってのちょっといいお店が予想外にどんどんなくなっていくかもしれませんね。

[672: 匿名さん]

>>671
カスミブックセンター→ドラッグストア→やまやの方が閉店は早いと思ってました。

中心部は家賃が高いということなんでしょう。

[673: 匿名さん]

せっかく人口が増え続けてる地域なんだから、
大学、病院、研究施設などを結ぶ新交通システムを導入したり早めに手を打たなきゃ。

駅に行くのに車でとか全く可笑しな話で、
センター地区周辺は道路狭くしてタワマン４練位建てて、
駅周辺の人口を数千人増やし、
車が無くても生活出来る富山市の様なコンパクトシティを目指して欲しいな。

マンションは内廊下、樹脂サッシ標準で。
排気ガスが酷いのにやたら外で洗濯物を干してる家庭が多くて格好が悪い、
スロップシンクの有無やアルコーブを自慢されたりした事があるけど・・・

公務員宿舎を小出しでハウスメーカー等に売って、
建売や建売とたいして代わり映えのしない注文住宅建ててる場合じゃない。

[674: 匿名さん]

確かに、高齢者が中央分離帯で待ってるのを見たことあるわ。自分がヨボヨボになった時まで考えた物件を選ぶとなると、大きな道路を渡らずに済むショッピングエリアに隣接した物件。駅より重要？

[675: 匿名さん]

>>670 匿名さん
当たっていたのかな？
もっとまちなかはぎゅっとコンパクトにしないと時代遅れ。土地利用があまりにも非効率で、無駄ばかり。机上で造った都市。

[676: 匿名さん]

お年寄りのための街にしろと？
高齢者用マンションならつくばみらいへどうぞ。

[677: 匿名さん]

了見の狭い御意見ですこと・・・
子供、お年寄りにとって快適な住環境＝良い街とは考えられないのかな？
子供も親も周りに居ないなら別ですが。

[678: 匿名さん]

高齢者だけでなく、子どもの日常の安全にも共通点多いね。まちなかに幅員の大きな道路を沢山作りすぎて、クルマ鮫が回っている状況。

[679: 匿名さん]

>>678さん
理解してくれる方が居て嬉しいです。

[680: 匿名さん]

研究学園駅付近は渋滞すごいから、道路幅広げてもらいたい。通学路だって狭いと危険。