つくばのマンション2

[ビギナーさん [男性 40代]]

デュオヒルズつくばエンブレム
ウェリスつくば研究学園
ウェリス竹園
LEVEN THE TSUKUBA
レーベン研究学園NEXIO

語り合いましょう。

[1851: 名無しさん]

>>1849 匿名さん
私も毎日はストレスかなと思います。子どもを連れていたり荷物があったりしたら、尚のことかなと。

それに、ここ1〜2年で鮨処 修の前の交差点の交通量は増加していると感じる事が多いです。（正確なデータはありません。個人の感想です。）
また、子どもだけで外出させる時はなるべく横断が少ない方が安心だと思います。つくばに限らず、茨城県内はスピード超過の車が多いので。

ベニマルへの買い物にしても、すぐお隣りなのは超魅力的。
（これは、男女で感覚が違うかもしれませんが。）
ザツクバみたいにマンションカートのベニマル乗り入れもあれば、さらに魅力的。
土日や夕方のベニマル駐車場の混雑時は結構駐車場渋滞もありますけど、徒歩でお隣なら関係ないし。
駅にも近いので、URレーベンに魅力を感じます。
ただ、問題はお値段ですね。

>>1850 周辺住民さん
URレーベンの南角がプレミアム住戸みたいですね。他とはエレベーターも別のようです。

[1852: 匿名さん]

UR跡レーベン、駐車場350台（/331戸）だってね。
駐輪場は562台。自転車ってそんなに使わない物なのかぁ？
子どものいる家庭だと3台とか必要だったりしないもの？

[1853: マンション検討中さん]

子供用は家の中に置けば良いのでは。

[1854: 匿名さん]

ポーチ内ならともかく、専有住戸の前は共用廊下なので、子供用自転車も置くのは不可ですよ。
（玄関から居室内に置くならともかく。）

[1855: マンション検討中さん]

当たり前です。家の中と書いているのであって、共用の廊下とは書いておりません。

[1856: 匿名さん]

自転車を家の中に置くのがどれだけ面倒なことか。

[1857: 匿名さん]

玄関を通すのがまず大変。
ストライダーくらいなら玄関を通すのは難しくはないが、車輪の土を拭いたりして部屋に置くのはとても面倒。
家の中に置けばよいという意見は、生活者のものとは思えない。

[1858: 1852]

やっぱり大変ですよねぇ。
シニア層なら自転車いらないって世帯も出るかもしれないけれど、ちびっこはともかく
中高生の2子の4人家族などはさすがに家の中ってわけにはいかないですよね。

[1859: 匿名さん]

つくばは、道路が広いので渡るのが大変です。中央分離帯に取り残されることもあります^^;
大きな道路を渡らずに買い物ができるほうが圧倒的に便利かつ安全ですね。

[1860: 匿名さん]

広い道路がうらやましいとしか読み取れない。

[1861: 匿名さん]

つくば中心地は歩道橋が豊かで問題ないですけどね。
特にペデの歩道橋はありがたい。

道路が狭いと、土浦市のように再開発が苦しくなります。
広い道路は貴重なレガシーです。

[1862: 匿名さん]

ペデの歩道橋はいいですね。学校の近くによくある階段を登るタイプの歩道橋は遠回りな感じがして渡る気がしませんが、ペデの橋は使い勝手がいいです。歩いていて楽しいです。

[1863: 匿名さん]

コストコ前の信号が廃止されましたが、歩道橋ができるんでしょうか。
信号も歩道橋もないとなれば、コストコ学園の通学が大変。
開学まで、あと1ヶ月・・・

[1864: マンコミュファンさん]

廃止？普通に点いてますが。

[1865: 匿名さん]

>>1862
あの昔からあるタイプの歩道橋はバリアフリーの配慮を欠くものとして、全国的に撤去か
エレベーター設置のどちらかになっていますよね。
今はいいけど足腰弱ったらきっと避けたくなる。

[1866: マンコミュファン]

>>1863 匿名さん
新設では？

[1867: 匿名さん]

信号 or 歩道橋、どっちの？

[1868: 匿名さん]

フージャース竹園、解体開始。

一方、東新井の賃貸MSエイブルが建替えのようですね。
築30年以上経過していました。

[1869: 匿名さん]

マジで、フージャース対レーベンのガチンコやね。
選ぶバリエーション多くなれば、楽しみ。

[1870: eマンションさん]

>>1868 匿名さん

東新井の賃貸MSエイブルって、レーベンハイムつくばファーストレジデンスの隣の建物？
建替えて何になるのかな？
賃貸ＭＳ？

[1871: 通りがかりさん]

つくばセカンドレジデンス.....?

[1872: 匿名さん]

ウエリスつくば竹園が売れ残っていて苦戦しているようだけど、いつまでも販売会社が管理費や修繕積立金を負担するわけではないですよね。投げ売りはしていないようですが、最後はどうなるのでしょうか？

[1873: 匿名さん]

知り合いのマンデベ関係者から聞いた情報。
１　竹１フージャースは、駐車場率１５０％前後で調整中も、まだ未定（もうすこし駐車場率が欲しかった。）。
２　竹１フージャースは、坪１３０万円程度の見通し
３　ＵＲレーベンは、坪２００万円くらいの見通し（レーベンザツクバが坪１６０万円だったので、かなり割高）
４　ＵＲレーベンは、５月下旬から販売開始。
５　竹１フージャースはＵＲレーベンと販売時期が被る見通し。
６　竹３フージャースアベニューも竹１フージャースと販売時期が被る見通し。

[1874: 匿名さん]

>>1870
おっしゃるとおりです。
所有者が売却したと聞いているので、賃貸の建て替えではないと思います。
敷地面積がかなり広いので、分譲マンションの可能性も高いですね。
登記情報見れば、推測できるかも。

[1875: 匿名さん]

>>1870
あの建物は10年以上も前からひとがあまり住んでいなかった。
吾妻西交差点も昔パチンコ屋だったところが２０年近く空き地のまんまだ。
東新井の地主って一体なんで食っているんだろうか

[1876: マンション比較中さん]

>>ＵＲレーベンは、坪２００万円くらいの見通し

いくらなんでも、壺２００万はちいと高杉晋作

[1877: 匿名さん]

エンブレムと同じくらい？
駅があんな状態の今となっては高杉
フーは坪単価だけ聞くと高くはないけどやっぱり中はいつもの仕様かな？
駐車場代もいくらになるんでしょうね。

[1878: 名無しさん]

>1877さん
住むとなれば１０年単位の先々のことを考えたほうが良いと思いますが、今の駅前の状態をだけをトリミングして考えて高過ぎというのは少々思慮が浅いのではないかと。
そもそも購入するつもりは無いようにお見受けしますが。
ただ、窓側三方向はマンションに遮られ眺望が期待できないのが明らかですから坪単価以前に売り切るのは相当苦戦するでしょうね。

[1879: 匿名さん]

先々といっても確実なのはマンションが増えるという事くらいで、10年後ですら想像は難しいですね。
エンブレムのときは西武がそれなりの価値をもっていた。

アリーナが出来ても駅前に人が集まる要因にはならないだろうし何か明るい要素はあるでしょうか？

[1880: マンション掲示板さん]

心最初からマンションに囲まれたマンションを買うのと、後から目の前にマンションが建つのは、心理的な影響が大きく違います。

納得して買う人が集まるでしょうから、問題ないです。

後から南側に建てられるのが一番嫌です。

[1881: 匿名さん]

>>1877 匿名さん
＞駐車場代もいくらになるんでしょうね。

駐車場利用料は、新築売り出し時はどこでも安く設定してますね。
安い方がマンションを売りやすくなるし、しかもデベの自分たちの儲けには関係ないから。

問題はそのマンションに住み始めた住民達が、「この利用料では後々マズイことになる」と、いかに早く気付いて料金改定するか。
それが遅くなる程、後になっての値上げ率が違ってくる。

ウエリス竹園の様な平置き駐車場は、修繕費なんか左程かからなそうだからあまり問題にはならないかもしれないけど。
（ただ１戸当たりの土地所有面積は広いから、その分固定資産税が高くなるかもしれない。正確な情報はないので、想像ですが。）

[1882: 名無しさん]

>1880さん
そもそもその「納得して買う人」自体が集いにくい状況だと言いたいのですよ。
ＵＲ解体費用があるから安売り出来ないでしょうし。
眺望と価格のハンデは軽くはないと思います。

[1883: 匿名さん]

眺望は遮られているが、ある程度距離があるので日当たりは期待できる。パークハウスけやきレジデンス弐番館、参番館のような日当たり悪いのよりは、ずいぶん開放感ある。

[1884: 匿名さん]

>>1876
>>いくらなんでも、壺２００万はちいと高杉晋作

URレーベンは土地取得が「高値掴み」（エンブレムの1.5倍）。
これだけで坪単価は20万高くなる。
建設費は更に高騰しており、レーベンご自慢の装備を
維持するとなると、更に20万プラス。

坪単価200は妥当では？　最高価格は8000万超と予想。
それでもガーデンコート、ヴィバーズつくばより安いかも。

[1885: 匿名さん]

ＵＲ跡地取得価格のエンブレム比差分だけで￥２００万／坪程度になるかもしれない。
いったいどういった購買層を見込んでいるのか聞いてみたい。

ＵＲレーベンと竹園フージャースの今後の販売動向は
官舎跡地売却計画と駅前再開発の方向性に影響しそうで困る。

[1886: 匿名さん]

>>1881

レーベンはこれまでの例だと、駐車場０円～
といううたい文句で宣伝するでしょうね。
機械式駐車場の更新費用が捻出できずに後で苦労するわけですが。

ウエリスの建っている土地は容積率が商業地域より小さいので、地価にもそれは織り込み済みで固定資産税はそれほど高くはならないと思います。
機械式駐車場にしなかったのは正解だと思います。

[1887: 匿名さん]

なんか、331は苦戦しそうだなぁ。
南向きで日当たりの大丈夫そうな位置の低中層階から売れて、西向きは売れ残ると予想。だから西向きにはプライベートエレベータ付けたりしたんでしょ。

[1888: 名無しさん]

ヨークタウンの殺風景な壁が間近にあり、同建物屋上は駐車場になっているので、ニーズは実質４階以上になるんじゃないでしょうか。

[1889: 匿名さん]

なぜこんなにUR跡地のマンションが建つ前から叩かれているのですか？

[1890: 匿名さん]

>>1989
向かいにレーベン系MSを建てられたミオカステーロつくば竹園住民、
向かいに建てられるエンブレム南東棟住民の怨嗟があるから。
また、ウエリス竹園販売主や、近くにMS建設予定のフージャースなど、
商売敵が多いから。
市長の要望を殆ど無視したとこともあり、ネガキャンは多いと予想。

[1891: 匿名さん]

ＵＲレーベンが坪２００万円で販売だとすると、すぐ近隣のレーベンザツクバが坪１５０万円だったので、それと比べて高すぎるため、暴利と感じている人が多いから。

[1892: 匿名さん]

>>1884 匿名さん
ガーデンコートはいくらだったのですか。

[1893: 匿名さん]

>>1982 匿名さん
>>ガーデンコートはいくらだったのですか

このスレの343を参考にして下さい。
>>343 です。

[1894: 名無しさん]

>1889さん
実際に現地で確認されたら分かると思いますよ。
夜でもJOYFITに車で来る人が多いのでヘッドライトがマンションに照らされます。
それも夜０時まで。
ちなみにヨークマートの裏手が喫煙エリアになってますので、風が穏やかな日は周辺がタバコ臭いです。
気になさらないなら良いですが、敏感な方は考慮された方が良いでしょう。

[1895: 匿名さん]

ベランダもヨークタウンから丸見えだしね。
よいところが思いつかん。

[1896: 匿名さん]

一番怖いのは、ヨークベニマルが潰れて、
跡地がマンションになることだよな？
可能性としては、無くはないよ
あそこは、商業地だし、容積率も使い切ってないし、税金だってバカにならないんだろうし、
買収されても不思議ではないよね。
いままで散々やってきた、日照妨害ギリギリの開発をどこかにやり返されるかもよ？
あの土地なら1000戸ぐらいは詰め込める。

[1897: 匿名さん]

なるほど。
ヨークベニマルが潰れなくても、駅近の立地に2階建ての商業施設はもったいないから、高層マンションに立て替えて、下層階に今の店舗が入れば十分採算合うはず。土地の所有者次第。
道路も何もなく目の前にいきなりマンションはつらい。
もしかして最終章はそういう計画だったりして。こわいね。

[1898: 名無しさん]

>1897さん
そしたら名前もヨークタウンからレーベンタウンに改名ですかね。
あとあの作りだと駐車場から出るのはかなり危ないです。
自分自身のマンションで視界が遮られていて道路はすぐですから、歩行者や自転車を轢いてしまうリスクは高いでしょう。
そもそも前の道は比較的車通りが多いので事故が頻発しそうです。

[1899: マンション検討中さん]

向かいに建てられるエンブレム南東棟住民の怨嗟・・・？
２０２０年つくば中央警察移転予定・・・

[1900: 匿名さん]

URの建物も容積率を余した建物でしたし、
それで再開発しやすかったんだろうし、
それと同じことがヨークタウンで起きないという
保証はどこにもない。むしろ、あの建物が、あの建物のままで、未来永劫あそこに立ち続けてると考える方が無理がある。