つくばのマンション2

[ビギナーさん [男性 40代]]

デュオヒルズつくばエンブレム
ウェリスつくば研究学園
ウェリス竹園
LEVEN THE TSUKUBA
レーベン研究学園NEXIO

語り合いましょう。

[1301: 匿名さん]

レーベンは駅近だけど土地の入手があまりにも高すぎる。
そうなると金額によるが仕様低下は避けられないんじゃないかな
買ってからなんじゃこりゃにならなきゃいいけど
フージャースは比較すると駅からちょっとありますね。

両社のお手並み拝見ですね

[1302: 通りがかりさん]

UR跡レーベンは、何階建て何戸？

[1303: 匿名さん]

レーベンはベニマル隣接という強みがあるから、高くても売れると思う。年配に受けるのではないかな。

[1304: マンコミュファンさん]

>>1302 通りがかりさん
19階建ての331戸+店舗1戸

[1305: 匿名さん]

敷地が広いフージャースが２２０戸で、敷地が狭いレーベンが３３１戸ということは、
階数が違う点を考慮しても、後者はかなり詰め込みですね。

フージャースは、敷地が広いので、もっと戸数を詰め込めたはず。
にもかかわらず、２２０戸程度なので、広い間取り中心なのか、駐車場を潤沢に確保するのか（平置きにするとか自走式にして２台確保できるようにするとか）、気になります。

フージャースアベニューが吾妻二丁目と竹園三丁目で建売を建築中なので、つくばはすっかりフージャースの街になってしまいました。
吾妻二丁目の建売を見てみましたが、もう少しお金をかけてほしいですね。少し安い感じなので。
あれが竹園三丁目の敷地を埋め尽くすと思うとなんとも…。

[1306: 匿名さん]

農地の2022年問題？
都市部にある農地に一斉に宅地並み課税が課される年だそうで、「都市部の農地の宅地化」を目指したもの。
一斉に農地の売却が始まると予想されます。2022年、つくば市に与える影響は大きく、地価の下落にもつながるのでしょうね。オリンピック後の建築コストが下がることも加えて、マンションの分譲価格も下がると予想されますね。
私は、こんなに高くなってしまった時期を我慢して、待ってみようかと思います。しばらく舎宅住まいですね。

[1307: 匿名さん]

>>1306 匿名さん
将来的には金利上昇やインフレのリスクがありますよ。買いたい物件は買った方が良いのでは？

[1308: 匿名さん]

つくばよりは遠方に住んでるのですが、つくばの環境が本当に素敵で移住を考えています。

吾妻のは三丁目のでしょうかね？HP見る限りでは豪華そうなのですがそうでもないんでしょうかね。

フージャース、竹園三丁目にもあるんですか！？^^

[1309: 匿名さん]

失礼しました。
吾妻二丁目ではなく三丁目ですね。
竹園三丁目のフージャースアベニューは、学園安曇野の向かいです。
フージャースアベニューの建売という看板が立っています。
かなり広大な敷地です。
吾妻三丁目の建物は、内覧すれば、安さが分かります。
建売ではなく宅地分譲なら良かったのに。

[1310: 匿名さん]

ご丁寧にありがとうございました。

吾妻三丁目はそうだったんですね。実際に自分でも見に行きたいとおもいました。

ますますこの街に住むのが楽しみになりました！

[1311: 匿名さん]

2020年問題てのもありますよ。
ネットで検索してみたら、不安になります。
オリンピック終了、不動産バブルが弾ける。東京のマンションの資産価値下落。それ以上に通勤圏の遠い順から影響幅は大きい。

ついでに企業のコスト削減から平成元年前後の大量採用人員40歳後半から50歳台の削減も起こるらしい。

[1312: 匿名さん]

>>1279
春日１と吾妻１の売却は来年度になりましたね。残りの売却予定地も一年ずれるみたいです。
地区計画から、おそらく春日１は戸建、吾妻１はマンションですね。

http://kantou.mof.go.jp/np/pagekthp050000009.html#section2

[1313: 匿名さん]

2020年問題は、不動産業界から出ているまことしやかの話。
東京や大都市圏の物件は、投資目的の購入が多いのはわかりますよね。つくばですらそう考えている人はいるでしょう。
キャピタルゲイン狙いで投資物件が2020年までに大量売却されれば、需給バランスは一気に崩れる。
加えて、人口減少、特に次の住宅需要を引き継ぐ20~30歳の人口の減少が大きくなる。
東京ですら、2025年には人口減少するそうだ。

心配だね。
マンション業者の声から、否定する理由を聞きたいものだ。

[1314: 匿名さん]

吾妻三丁目は宅地分譲で注文住宅にすると一億超えですよ（笑）。
建売ですから、あの土地でも6600〜9000万円に抑えられてるのだと思います。
三井ファインコートの施工会社ですし、街並みは無電柱化、インターロッキングに防犯カメラ。

我が家も内覧しましたが、安い感じは受けませんでしたがね、これはまあ主観ですから（残念ながら予算より1000万高く断念しましたが）。

宅地分譲ならよかったのにという人が定期的に出没しますが、あなたは一億超物件を買えるんですかね？
ずいぶん目が肥えているようですし、うらやましいです！

[1315: 匿名さん]

エスぺリアが出来たときは、反町松嶋夫妻が最上階を買ったとデマが流れましたが、最近は何の噂もないですね。それも寂しい。

[1316: 匿名]

ざっくり比較してみました。

■ＵＲ跡レーベン
１９階建　３３１戸　駅５分くらい
商業地域　容積率４００％　建ぺい率８０％
敷地面積７０１０．２１平米
土地取得価格　３６億３７００万円
ざっくり土地仕入れ代（解体費含まず）
３６億３７００万／（７０１０．２１ｘ４）X３．３＝４２．８０万／坪
エンブレムの９２％規模（イメージ）

■竹園１丁目フージャース
１４階建　２３０戸　駅１０分くらい
第一種中高層住居専用地域　容積率２００％　建ぺい率６０％
敷地面積９６８８．８４㎡
土地取得価格　１６億円
ざっくり土地仕入れ代
１６億／（９６８８．８４ｘ２）ｘ３．３＝２７．２５万／坪
ウェリス竹園の６８％規模（イメージ）

上記の様な比較だと、いずれも土地仕入れ額（坪単価）がエンブレムより高い。

【参考】
ウェリス竹園（第一種中高層）３２７戸
敷地面積１４１４８．４８㎡

エンブレム（商業）３５２戸
敷地面積７６０２．３６㎡

[1317: 通りがかりさん]

>>1314 匿名さん
それだけの価格にもかかわらず60坪と狭く感じますね。

[1318: 名無しさん]

>>1314
建売り住宅と注文住宅との間で2400万円の差があるのでしょうか？
建売り住宅がそんなにコスト節約できるカラクリを知りたいです！

[1319: 1318]

2400万円の差ではなく、3400万円の差の間違いでした（１億－6600万＝3400万）。
一億円に対して3400万円(34%)も安いって、とても不思議な話だと思います。

[1320: 匿名さん]

年収800万円位だと4000万円を超える物件を購入することは、無謀のレベルだそうです。消費税、税金
年収800万円を高収入だと勘違いしていると将来詰まってしまいそう。他の人が買えるのならと何とかなると人任せの判断は無謀。避けられない増税、手取りベースで返済を考えてください。

中古で売れば逃げれると思っていると、人口が減少し、買い手が減少しているのに上手く行くのかな。想い描く価格で売れるのかな？　

2020年、不動産バブルが弾けてからが、好機だと思います。
（平成元年頃のバブルよりも販売価格は高くなっている。土地代じゃなくて、建築費が高騰しているからです。）

[1321: 通りがかりさん]

タイミング良くスムログに話題がありますね：
「年収の10倍以内だから大丈夫」などという危ない考え方
https://www.sumu-log.com/archives/9196/

[1322: 通りがかりさん]

>>1312
吾妻の駅近の土地を使わないまま１年また１年と放置していくのですね…。
せめて、平置き駐車場として一時的にでも使えれば、活性化につながると思うのですが…。

[1323: 匿名さん]

つくばの地価は下がらないと思う

バブル期は
どこもかしこも上昇してましたけど、
今は局所的に需要が集まってるだけ。
茨城県内のほんの一握りの地価上昇地域は
つくばぐらいだし、
この傾向は今後も続くでしょう

[1324: マンション検討中さん]

個人的感想ですが、吾妻三丁目は良かったと思いますよ。大手財閥だと更に10～20％は高くなってしまったんじゃないでしょうかね。
街並みがそろってくれば統一感ももっと出てくるので更に良くなるんじゃないでしょうかね。

[1325: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1326: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[1327: 匿名さん]

15年後2033年の日本の売却用、賃貸用の空き家率は18%ぐらい、1265万戸。その他利用目的が決まっていない空き家が11% 785万戸！
不動産で儲けようなんて無理だと思う。今の購入者は、両親からの援助を受けているけど、あなた達の子に援助する余力ある？ 同じ価格のマンションは買えないんじゃない。下落するでしょうね。
デベさんも淘汰され、マンション管理ができなくなる。資産価値の維持が難しくなる。高層ほど難しいね。
今は様子見だと思うけどな。
投資家は、市況が下落している時こそチャンス。好況時は下落のリスク。苦しくなって手放す中古を叩けばいいと思う。

[1328: 匿名]

＞＞マンション管理ができなくなる。
＞＞苦しくなって手放す中古を叩けばいいと思う。

？？？

[1329: 匿名さん]

8000万の家を買える家庭は、現金一括とか多いですよね。あるいは、わざと月数万のローンで減税を狙うとか。
高級マンション最上階の方も、現金一括と話していました。
庶民とは違う世界の人がつくばにも少なからずいます。

逆に、中途半端に高いと売れ残るみたいです。普通の会社員や法人職員なら、3000万円台から4000万円台ですよね。

[1330: 匿名さん]

笑っちゃうな。8000万円の家を現金で買える人って、何％ぐらいいるの？　極端な例を挙げるとはね（笑）
手取りから必要な生活費を差し引いて残った金額にローン期間の80％ぐらいが精々じゃない。
生活費にはマンションの管理費月3万円も忘れずにね。

私の家庭の手取りは（年760万円ー生活費360万円）×（25年×80％）＝8000万円　買えるかもね。
でもあと20年も働けないから難しいですね。65歳で4000万円位は残したいので、無理できない。

[1331: 匿名さん]

いえ、本当に一括で買っている家庭をいくつか聞いています。
庶民は自分の収入しか考えられませんが、社長や開業医、不動産持ちの資産家、遺産等相続者、などは、8000万払えるんですよ。
だから、8000万レベルの家を売る業者はそのような家庭を狙って価格設定して売っています。
ローン組んでやっとの家庭だと、8000万は無理です。せめて6000万台。

でも、8000万なら、注文住宅がよいですよね。

[1332: 通りがかりさん]

いつも感じるのですが。。
つくば駅周辺に、その値段で不動産を買うだけのポテンシャルがあるかなぁ。
つくばには何かある！と思い込んでいないと、なかなかその金額は出せません。
街として乏し過ぎる。何もないし。。
買う人のつくば愛、凄いですね。

[1333: 匿名さん]

>>1332
愛だけじゃなくって、きっと見栄もあるでしょう。
だって、都内じゃ8000万円のマンションなんて大した事ないが、つくばならば自慢できるじゃん！

[1334: 匿名さん]

格差社会は見えないところで進んでいます。
8000万でつくばの駅近の良いところに住めるなら買おうという人もいます。

つくばの人でなくても、茨城の人とか。

だから、マンション最上階や駅近戸建ては、いくら高くしても売れるのです。

[1335: 匿名さん]

仕事がつくばの周辺なら、財産を注ぎ込んでつくばの一等地にありますね。家を買う人は少なくないです。
あと、代々茨城県民だと、つくばで買う人が多いです。

[1336: 通りがかりさん]

つくば駅近が良いところ、、という感覚が、都内と比べるとなかなか理解できないんですよね。
何かあるんでしょうね。

[1337: 匿名さん]

>>1336
立場が違えば見えてる景色も違う。仕事や生活の軸足がつくば周辺にある人にとって、自宅を都内に構える理由は少ないんじゃないでしょうか？

[1338: 匿名さん]

県民にとって見えで住むなら
つくば駅近か研究学園しかない。

その感覚が理解出来ない人には
理解出来ないでしょうなぁ。

[1339: 見栄っ張り]

茨城県民にとって、つくば駅や研究学園駅の周辺は見栄を張る事ができる地域なのですか？

[1340: 名無しさん]

かつてはつくばの学園地区は研究者の家庭しか住めない場所。

やがて、誰でも住めるようになったけれど、あまり売買されていなかった。

今は、売買が盛んで、誰でも買える時代。だから県内各地の不便な土地からつくばに移り住む人は多い。

そして、もともと市内の人間は、単に便利だからと駅近を選ぶ。

そして、つくば周辺部では過疎が進み、市内格差が広がる。

駅近マンションの増加は怖い。

[1341: 匿名さん]

だから その感覚がわからない人には
わからない つってんの。

[1342: 通りがかりさん]

土浦や牛久などの近隣市町村ならともかく、水戸や古河まで名を馳せているとは思ってなかったです。
ひたち野うしく周辺は、一時は勢いがありましたよね。

[1343: 匿名さん]

逆なんだよ今は
つくば市が優れた都市だから
多くの人が住み着くってわけじゃ無いんですよ
ただ、
茨城県内の他の自治体は
ほとんどが泥舟なんです。
これから子育てしていこうとしてる世代は、
低成長は許せても
今よりマイナスの方向に進んでる自治体には
怖くて住めないですよ。
自治体のサービス低下
環境悪化は誰だって避けたいでしょ。

つくば市っていうのは
理想郷でもなんでもなく、
ただの箱舟的存在なんです。

今のつくば市が全国屈指の人口増加都市なのは
全国的な人口減の流れを上回るほどの
選択肢の激減があるからなんですね。

[1344: 匿名さん]

ランタンアートの日の、つくばセンター前広場。
右上方が研究学園駅方面。

好き嫌いはあるでしょうが、田舎の中の都会がウリ。

[1345: 匿名さん]

華麗な写真ですね。このペデや公園などの
ゆとりスペースは子育てには良さそうです。
エンブレムの上層階ですか。
それにしても面白い写真です。
みどりののタワマンも何気に写ってる。
ここからは
つくば市内のTX沿線全体が見渡せるんですね。
ここのマンションも含めて
昔に比べて航空障害灯がずいぶん増えました。

[1346: 匿名さん]

>>1345　匿名さん
お褒めいただき、ありがとうございます。
調子に乗って年賀状用に、まつりつくばと冬の夕富士を
合成した画像をアップします。

この画像に刺激されて、つくば駅近住民が増えて、西武跡地が
活性化されれば幸いです。

つくば市内で航空障害灯付きの建物は三井ビル、研究学園駅前パークハウス、
エンブレムでしょうか。

[1347: 匿名さん]

駅前の開発によっては南東棟と同じく眺望が遮られる可能性がありますね。

[1348: 匿名さん]

マンションの良さは断熱でしょうか。

古いマンションでも、2階以上なら南や中の部屋は暖房はあまり使わなかったので、新築なら相当暖かいでしょうね。
北側は当然寒いですけど。

でも、駐車場の不便さは、車を多用する人には耐えられないかも。ちょこっと忘れ物を取りに行くとか、買い物が多いときとか、やはり家の前に駐車場が欲しいです。
それが何十年も続くわけですからね。

でも、冬はマンション寒くないから好きです。

[1349: 匿名さん]

>>1343 匿名さん

私の感覚も同じ。まだましだと思うところに逃げて来るのは必然。

TXは都内に直接アクセス出来る
蜘蛛の糸であり、街を活性化し
つづけるための回路だ。県内に
同様な機能を内包する街は無い。

[1350: 匿名さん]

医療とか教育とか
そういうとこ。
あとは、東京通勤圏内であること。
（これは自分が通勤しないにしても大事）
それと、鉄道だけでなく高速道路が縦横クロスしていること、関東平野上でのポジションが良いこと、
低湿地ではなく台地上の土地がまだまだ豊富であること、各県の県庁所在地からの経済的吸引力が
及ばない場所であること…

いろいろ好条件が揃ってるのは
県内ではここしかありませんね。
しかもこれは
水戸だろうが古河だろうが鹿嶋だろうが
関係なく、茨城県内に住むほどんどの人が
漠然と認知していることでもあります。
これも実は大きい。
おそらく
割と高めの成長を何十年も維持しているからでしょうね。
こうやってつくりだされたつくば集中の流れは、
今後10年20年では収まらないでしょう。
ただし、茨城県内のつくば以外の都市は、
流出がどんどん拡大していきます。
これは想定よりも加速度的だと思われます。
それにより人口減でも
県内の人口移動は活発化します。

みんな仲良く微成長
なんとなくそこに留まり住みつづける
そんな"どこでも住める茨城県"の時代は終わるんですね