つくばのマンション2

[ビギナーさん [男性 40代]]

デュオヒルズつくばエンブレム
ウェリスつくば研究学園
ウェリス竹園
LEVEN THE TSUKUBA
レーベン研究学園NEXIO

語り合いましょう。

[121: 入居済み住民さん]

>>112
免震構造は他の免震物件に比べても一段上みたいだけど
その分他の部分にコスト面でしわ寄せがいったというか、
内装とかの仕様は案外安っぽい気がする。
窓も二重なのは良いけれど、ガラスは外側も複層じゃないし
玄関周りも平凡というか、高級感ない。
構造がそのままで仕様がエスペリアみたいだったら良かった。
まあでも最後の未入居物件を投げ売りで買った人はラッキーなのは確か。
ただ、毎月負担額が高いので安い新築に買い換える人もいるとか。

[122: マンション投資家さん]

>>121

二重窓に二重ガラスにして、どんな性能を求めているのかわかりませんが、オーバースペックだと思います。
断熱性にしろ遮音性にしろ、二重窓にした時点で十分な性能があるはずです。
（内窓のサッシがしょぼいアルミ製というわけではないですよね？当然内窓は樹脂製だろうと思います。）

エスペリアは見た目が高級でも、構造物としては当時としてごく普通の仕様で、今となっては一世代前の建物だと思います。
見た目が高級な建物なら、今後もつくば駅周辺に建つでしょうから、そちらに乗り換えてはいかがでしょう。

研究学園のパークハウスは、当初の想定販売価格より下げるために、設備や内装の仕様を下げたみたいですね。
でも、構造物や後付けできない設備については、つくばでピカイチだと思います。
リフォームで改善できる設備や内装は後でも何とでもなりますから、構造物としての出来が重要でしょう。

中古物件でも結構強気の価格ですよね。
たまに安めの中古が出るとすぐ売れてしまうので、売るなら早い方がいいですよ。

[123: 匿名さん]

駅徒歩圏の中古物件は何戸か出ています。新築に比べると買い得感があります。検討対象としてもおもしろい。ただ、間取りに特徴がある物件もみられ、売り手の嗜好の強さを感じますね。

[124: 匿名さん]

中古マンションは売れなくなりましたね。
インターネットでちょくちょく中古マンションを見てますが、ずっと同じマンションが掲載されたまま。
去年の今頃は、飛ぶように売れてましたが。

[125: 入居予定さん]

>>124
そう？売れる物件はすぐ売れちゃうから、残ってるのが目につくのでは？
長く残ってるのは、間取りが変わってる（若しくは標準でも使いにくそう）とか
価格交渉に（おそらく）応じてない物件じゃないのかな。
自分がちょっと良さそうと思ったのはわりとすぐ消えてる（売れてる？）感じだけど。

[126: 匿名さん]

こまめにチェック。中古は現物を見られるのはメリットですね。

[127: 匿名さん]

５日に１回くらいは、スーモ、アットホームを覗いてます。
昨年春頃まではすぐに売れていたのに、昨年秋頃からは、ずっと売れ残る物件が目立つようになりました。
まあ、売れ残り続けている物件は、少し割高な物件ばかりですが。

[128: 匿名さん]

マンション価格は最初の１０年の下落率が大きくて徐々に小さくなるそうです。皆さんもちょっと前の物件のほうが良かったように感じていませんか。クランクインの玄関や広い間口、中住戸だけれどバルコニーにキッチンから出入りできた間取りなんてお目にかからなくなりました。さて、新築物件の買い時なのかな？

[129: 購入検討中さん]

>>127
昨年秋？からでも売れてるのはあっさり売れてるよ
デュオヒルズ吾妻の８階は１週間と数日で消えた。
サーパス吾妻とかダイヤパレス、コルサム？吾妻も
しばらくあったけど今はない。パークハウスは
東南角部屋はけやき、さくらともわりとすぐ売れた。
エスペリアの２階か３階もあっさり消えた。
エスペリアといえば、ちょっと変わった角部屋は
残ってるけど、最上階のペントハウスは売れたの？

[130: 匿名さん]

変わった間取りは、割安感あるし、リフォームで普通に戻せばいいのかな。しかし、管理費、修繕積立金は物件によって大きく違いますね。月４万円超えると辛いね。見栄との闘いか？

[131: 匿名さん]

スーモに、レーベンザツクバとウェリス研究学園テラスが売りに出ていましたよ。

[132: 匿名さん]

たしかに、長期滞留物件は、価格改訂をあまりしてない物件が多いですね。まあ、やせ我慢なのでしょうが。

[133: 匿名さん]

中古マンション価格は、築年数と新築物件の価格に影響されると聞いたことがあります。つくばの場合、新規物件が過剰なので、中古マンションの価格は下がりやすいのではないかな。買い時かもね。

[134: 入居予定さん [ 80代]]

>>131
もう出てるの？　何か不具合でもあったのか、高値で売り抜けようってことなのか、、、

[135: 匿名さん]

レーベンは、居住中て書いてあるから、住宅ローン払えなくなったか、何かの事情の変更と思われ。

[136: 匿名さん]

ウェリスも居住中になってますね。

[137: 匿名さん]

もう売りに出すってすごいなぁ。どんな事情が気になる。入居して2ヶ月ちょい？

[138: 匿名さん]

今日も中古マンション売れ残り戦線異常なし。
東新井の戸建ては売れたんですかね？

[139: 匿名さん]

研究学園南口の次のレーベンの建設工事が始まったようです。

[140: 匿名さん]

売りに出ている物件には興味があるけど、なぜ売りに出したかなんて詮索する必要あるの？

[141: 匿名さん]

エスぺリアの売れ残りが目立つようになったのは、エンブレムの影響でしょうか？
エスぺリアは、駅近が最大のウリで西向きでも高価格で売れていましたが、エンブレムができるとなると、あえて西向き住戸を買う必要ないですからね。エンブレムの西向き住戸の方が割安でしょうし。
その意味でエンブレムの競合は、ウェリス竹園ではなくエスぺリアだと思います。

[142: 匿名さん]

既存物件と競合とは、弱気ですね。
間取りでは、間口が狭く工夫のない金太郎飴住戸！負けているポイントもあります。
エンブレムは高級物件の水準にはないと思っています。

[143: 匿名さん]

エスぺリアは、どのあたりが高級なのですか？

[144: 周辺住民さん]

>>143
管理会社が三菱地所レジデンス（デベが潰れたため？）
間取りや専有面積にバラエティがある（エンブレム比で）
最上階にはペントハウスがある（エンブレム比で）
窓が内窓のある二重サッシだったと思う（エンブレム比で）
管理人常駐（だったかな？）

免震ではない、やや古い。

[145: 不動産購入勉強中さん [男性]]

>139
NEXIOの調整池を挟んだ南側ですね?
長谷工ではなさそう!?
どんな物件になるやら…。

[146: 物件比較中さん]

過疎気味なのでアゲ…

最近は THE TSUKUBA や EMBLEM など、300戸超えの大規模マンション目白押し状態のつくばですが、車通勤の場合、毎朝駐車場から公道に出るまで１５〜３０分かかると言う噺もある様です。
これでは通勤が苦痛だと思うのですが、車通勤なら100戸前後までの中小規模のマンションの方が良いのではないでしょうか？

[147: 匿名さん]

>>137
売りに出てたのも無くなりましたね
売れてしまったのか、売れなくて諦めたのか？

[148: 匿名さん]

>145さん

長谷工さんは、つくばのエンブレム、ウェリスつくば研究学園、NEXIO
つくばみらいのデュオヒルズつくばMIRAI、守谷THE BRIDGE、他etcと
現在同時並行で施工を手掛けていますので、当分の間お忙しいようです。

ある程度の規模の企業ですので、吸収は出来るんでしょうが
それにしても、この地域では長谷工さん強いですね。

ある意味、施工会社としては嬉しい悲鳴といったところでしょうかね。

[149: 匿名さん]

>>146

>車通勤の場合、毎朝駐車場から公道に出るまで１５〜３０分かかると言う噺もある様です。

少なくとも自走式の駐車場でそれはありえないでしょう。
機械式は知らないけど、あまりに大袈裟だと思います。

[150: 物件比較中さん]

>>149
噺とかあり得ないとか、実体験じゃなけりゃ意味ないな
マンションの自走式はほとんどが対面通行でカーブもきついから
長辺でしかすれ違い不可能だし、出入り口のチェーンゲートで
詰まっていれば20分とか不思議でもなんともない。
むしろ通路部分にゆとりがある上下のみ横行無しの機械式の方がまだまし。
つーか平置き絶対で物件選んでも良いと思う。まあそれなら戸建てもいいな。

[151: 匿名さん [男性 50代]]

>>150

実体験で。
THE TSUKUBAは、朝、車で出るのに、時間が多くかかるケースにあったことは、ありません。

[152: 匿名さん]

>150

随分とショボい駐車場の物件に住んでいたんだな、かわいそうに

実体験だというなら、どこの物件か書かないと意味がないな

[153: 匿名さん]

>>150

実体験ですよ。

もっとも実体験と匿名掲示板で書いたところで本当かどうか確かめる術はないので、>152さんが書いた通りほとんど意味が無いですね。

大規模マンションなら自走式駐車場でもすれ違いできるか、上り下りが別になっているので、普通は問題ないと思いますよ。

[154: 匿名希望]

>>151 THE TSUKUBAは、朝、車で出るのに、時間が多くかかるケースにあったことは、ありません。

まだ半分も入居してないでは？
２カ月後も同じ台詞が言えるかどうか…。

[155: 匿名さん]

>>154
車が倍になっても、出る時間はかわらんよ〜。アホな噂ながすな〜

[156: 匿名さん]

今のマンション(120戸程度)はつくばではないが駅前の自走多層式駐車場の屋上（５層）で、毎日通勤で使用している。
・基本的にすれちがえない(車が大きいこともあると思うけど)が、朝夕対向することはほとんどない(日中は時々あり）
・だから所要時間は走行時間（1分はかからない)

うちは一番時間がかかるがその分利用料が安い。
駅前なので通勤に車を使う人が少ないようだ。つくばもそうなのかはわからんけどね。

[157: 匿名さん]

>>155
高速道路で事故がなくても車の数が多くなるだけで渋滞する理由、分かってます？

[158: 匿名さん]

>>157
わかってますよ〜！ご心配なく！
あなたは何を言いたいのかな笑？

[159: 匿名さん]

>>158
車が倍になっても、出る時間はかわらん…かどうか、検証してみないとわからんでしょ？って事。

>>156
120戸程度では問題にならなくても、倍以上の300戸を超えると…？
更に、自分の住戸のドアから車のドアまでの時間も考慮する必要がありますね。

[160: 匿名さん]

>>159
入居が全部終わってから調べてみます。
推測はこの辺でやめましょう。
2ヶ月後に実験結果を書きます。

[161: 物件比較中さん]

古い公務員宿舎の取り壊しはいつごろでしょうか

[162: 匿名さん]

>>161
どこのですか？
レーベン＆東雲の向かい（メゾンヴェールの斜め向かい）付近なら、
吾妻1丁目4-2で来年、吾妻1丁目1-1が再来年が民間へ払い下げ予定です。

ＭＳが建つとして、
吾妻1丁目1-1は、TXの地下に近いので、基礎工事の問題から高層建築の
許可が厳しいかも。

吾妻1丁目4-2は自動車の出入り口が、駅前通りへの一方通行にならざるを
得ない（駅へ迂回しないと行けない）のが泣き所でしょうか。

あとは駅近辺だと、2019年以降です。

[163: 周辺住民さん]

>>162
601/603は、間にUR物件があるからどうなるかね
UR賃貸になる可能性もなくはない。
また、同じ大きさの建物なら独身と単身用だから
世帯用の間取りにすれば戸数はかなり減るから
いまのままの平置き駐車場でも可能かもしれない。
そうなるとかなり魅力的な物件になりそう。

[164: 物件比較中さん]

>>160
よろしく、お願いします。
パークハウスつくば研究学園では、機械式のさくらレジデンス（96戸）より、自走式のけやきレジデンス（454戸）の方が、自動車通勤の苦痛が大きいらしいので、気になってます。
もっとも、300戸強と454戸では事情が異なるかも知れませんが…。

[165: 周辺住民さん]

機械式駐車場は、機械の箱から車が出られる状態になるまでに時間がかかるし、風雨にさらされる部分も多い。オール３ナンバーサイズの時代なのにサイズも限られる。
機械式駐車場の箱には入れ難い、出るときだけでなく入れるときに待ち渋滞が発生する。早く家に入りたいのになぁ。

[166: 匿名さん]

>>164

けやきレジデンスに知り合いが住んでいるけど、苦痛どころか雨に濡れずに乗り込めて快適だと言ってましたが。
買うのが遅くて屋上の奥の方の駐車場になってしまったとか。

[167: 物件比較中さん]

>>166
通勤時間帯でなければ特に問題ないそうです。
けやきレジデンスの立体駐車場は屋上も屋根付きなのですか？
それから、住戸のドアから車のドアまでの距離は気にならないでしょうか？

[168: 買い換え検討中]

>>167
屋上だけ屋根無しなので安い
とはいっても使用料独立採算（維持管理費も基本そこから）方針なので
屋上3000円その他5000円（下ほど千円増まで少しずつ高くなる）
すれ違いがたいへんなので２階くらいまでなら楽だと思う。
下階に異動希望出してるけど、何年先になるかわからないが
所有権移転だけでなく賃貸住人が換われば場所の継承不可なので
年度末など移動の季節などにはそれなりに出入りはある。

[169: 匿名さん]

東雲の向かいの吾妻の土地が売却されるのは来年ですが、何月に売却されるか分かる人いませんか？
水面下ですでにディベロッパーが具体的に動き出してるんでしょうか。

[170: 匿名さん]

>>169
あくまで噂、推定の域を出ませんが、14階以下のマンションという話です。