グランスイート神楽坂ピアースってどうですか？ その2

[匿名さん]

グランスイート神楽坂ピアースその2です。
引き続き情報交換よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518949/

所在地：東京都新宿区矢来町76番3他（北棟）、78番2他（南棟）（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩3分 （2番出入口（始発から6:00まで利用制限有）利用、1番出入口利用の場合は徒歩5分）（北棟）、徒歩4分（2番出入口（始発から6:00まで利用制限有）利用、1番出入口利用の場合は徒歩6分）（南棟）
間取：1LDK～3LDK
面積：53.32平米～107.07平米
売主・事業主：丸紅
売主・事業主・販売代理：モリモト
販売代理：丸紅不動産販売

物件URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社

[740: 匿名さん]

なんだかんだで説明会は続くし在庫もまだまだありそうですね

[742: 匿名さん]

まだ完売できないの？
周辺の新築予定物件にも顧客が流れているんだろうね

[743: 購入検討中さん]

地盤が脆弱？かはともかく営業さんも、地盤が良くないことは認めてますからその点は否定はできないんじゃないですかね
その上でどのような対策をしてるか説明して資料もくれるので、納得出来るかどうかだと思います。

[744: 匿名さん]

＞＞７３６　３．１１の時この周辺はどんな状況だったのですか？

倒壊したマンション、一軒家がどのくらいあったのですか？
火災はあったのでしょうか？

[745: 匿名さん]

地盤が緩い地域含め東京じゃ倒壊したマンションなんてないんじゃないの？
所詮震度五強だしね。

電柱が傾いて工事とかならこの辺でもありました。
液状化は分からないけど見た限りはなかったです。

[746: 匿名さん]

この辺は高台ではなく盛土の高い場所？
矢来町ハウスは元有力な銀行の社宅で偉い人しか入居出来なかったとのこと。（現みずほBKでもそうかも？）
その前の土地だから安心してたけど・・・

[747: 匿名さん]

元々飯田橋周辺が地盤ユルユルだから近隣の台地面でも所々で弱い部分がある
この物件の周辺はその地盤がよくないエリアってだけ。

[748: 匿名さん]

パークコート千代田富士見も、一見豪勢だけど足元はユルユルなんだよね。
大切な家族と永住するためのマンション、やっぱり地盤は大事。

[749: 匿名さん]

はい、地盤トークで盛り上がっている方々、
もう都心は諦めて、地盤カッチカチな多摩エリアに引っ越してください。

[753: 匿名さん]

でも本当に営業が地盤が悪いと言っているのでしょうか？
そうだったら大変な事じゃないですか？
何を信じて良いのかわかりません。

[754: 匿名さん]

そもそもオーベルの地盤はいいのか？
坂途中の江戸川橋が神楽坂より良いと思えないけど。
営業もクズだな、他の物件荒らして最悪ですね。

[757: 匿名]

>>756
だから巣に帰れオーベル。

[758: 匿名さん]

千代田富士見も地盤悪いと言われながらも杭の長さは２０メートルくらいじゃなかった？
ここはそれよりも地盤的には悪いということになるのかな。

[759: 匿名さん]

駅の一番近い出入り口が、朝は始発から6時までは開いていないということらしいですが、
しまる時間は特に終電まで大丈夫なんでしょうか。

この出入り口が使えないと
2分ほど遠回りみたいな感じになってしまうので不便だなぁと。
終電まで開いていれば特に問題はないとは思われます。

[761: 購入検討中さん]

そのようですね。
トータルで考えると、比較する物件がないので
ここにしょうと思います。

[762: 匿名さん]

>>761
デベは本当の検討者さんにそう考えて欲しいでしょうね。
甲良町、北町も地歴や地位は同等かそれ以上。片方は財閥系デベ物件。競合してない振りして売り抜けたい気持ちは良く解ります。

[763: 匿名さん]

まだ完売していませんが何も知らず場所で買った人も多いでしょうね。
悪く言えば売り逃げ？
ゼネコンのJVはよく聞きますが１００戸くらいで丸紅・モリモトJVデベ。
責任のなすり合い？何かあったら１社で対応できないから２社で対応としよう２社で？
最初はモリモトだったような？
売り方も住友に習え！
状況がよくわからない不透明さ。
電話で聞いてもよくわからないし、メールで質問しても返事が来ない。
不親切でよくわからないマンション。
契約してしましたがどうしようか迷っています。
迷いを払拭してくれればよいのですが。
こんなこと言うと契約したのに失礼な奴と言う人がいるかもしれませんが購入者に対して不安を持たせながら何もしないのも不親切かと思います。多分削除されるかもしれませんが、これを見た人は削除されていたら対応を！

[764: 匿名さん]

戸数、平均坪単価ともになかなかの規模なので、2社でのJVにはそれほど違和感がありませんが、倒産経験のあるデベの物件には二の足を踏む検討者も多いはずの価格帯。
五軒町、白銀町の悪例があるため、それでも神楽坂ブランドのみ(実際には目の前の通りは風情ゼロ)でふっかけたって販売できると思ったのが手に取るようにわかります。
突っ込まれ所をなんとか隠して売り切りたいのは間違いないでしょう。

[769: 匿名さん]

いや、オーベルがこんな手の込んだことしないと思うよ、なんたって今まで直球すぎるしね。
確かにここの持ち上げられようは最初から異常だったよね。
一期完売ってあげられ続けて第３期突入。
今となっては相場となったが、第1期は明らかにぼったくり値段。
763の言うこともあながち間違ってないのかと思うけどね。

[771: 匿名]

オーベル営業マンが関係のないところで、騒いでいるのが不条理なんじゃない？

[772: 匿名さん]

この辺りにしては大きなプロジェクトなんだなーと思います。
駅も近いということなんで、価格はどうなんでしょ…？！
今日から事前案内会ってコトですが、行かれたからいらっしゃいますか？
お値段の話って出ていました？
どうなのかなーと思いました。

[773: 匿名さん]

もう最終期ですよ…

[774: 匿名]

残り僅かです

[775: 匿名さん]

外観もうちょっとなんとかならなかったのか。。

[776: 匿名さん]

モリモトの唯一の特長であるデザイン性が、全く見られないマンションになりそうだね。
神楽坂ブランド一本で売るつもりなのが見え見えだけど、その神楽坂らしさが近隣に感じられないという残念さ。
本当の神楽坂は神楽坂上周辺、住環境で言えば牛込神楽坂寄りの大久保通り南側が優る。

[777: 匿名さん]

でももうほとんど売れたんだ。神楽坂人気恐るべし。高すぎて苦戦すると思ってたけど。

[778: 匿名さん]

>>776
そう、だから近隣の方はほとんど買っていないよね。

[779: 匿名]

近隣の方は買っていると聞いているよ

[780: 匿名さん]

きんりんしゃですが友人が数件購入したそうです。そこそこ買っていらっしゃるとおもいますよ。

[781: 匿名さん]

正しい情報などデベが漏らすはずがない、また「きんりんしゃ」さんの友人が数件購入とか笑える。
近隣にも人気がないわけじゃないと情報操作したいのは、売主か買主か。いずれにしても真実が見えてくる。

[782: 匿名さん]

僻む方々が多いのですね。
事実は今の売れ行きを世の中が売れてると見るか売れてないと見るか。
9000万以上が平均値？の 物件ですからね。

[783: 匿名さん]

ネガティヴな内容に対して理論的に反論できなくなると、すぐに僻み云々と言い出すのは、湾岸住民と酷似していますね。
売れ行きが想定されていたよりも悪かったのは、多くの検討者が東西線神楽坂駅に近いだけのマンションと捉えたからでしょう。

[784: 匿名さん]

飯田橋周辺と同じくここは地盤も良くないしね

[785: 匿名さん]

>>783
ここは東西線の神楽坂駅に近いだけの物件。しかもはずれね。
人気のある神楽坂エリアでもないし、市谷エリアでもない。牛込中央通り沿いで閑静でもないし、本当に中途半端。
地元の人は高額出して手をださないでしょ。

[786: 匿名さん]

矢来町に新築マンションの計画があるって聞いたときは注目してたけど、実際の立地、デベ、デザイン、仕様など詳細が明らかになるにつれテンションが急激に下がっていった。ラカグもいまいち盛り上がってないし、なんだかね。

[787: 匿名さん]

何も知らないで購入した人はただのミーハーって事ですかね？
でもこの辺の中古物件は強気で坪４００万円以上で出していますよ。

[788: 匿名さん]

もう販売して半年位経ちますが、最初の勢いだったら既に完売してもおかしくないと思うのですが。
３期の販売戸数は未定だけど部屋のプランは６種類。同じタイプで何戸も残っているとしたら１０戸以上は決まっていないのでしょうね。
マンションのコンセプトが間違っていたのでしょうか？
ディアナコート神楽坂、神楽坂ピアーズ。内廊下だったら少しは違っていたかも？

[789: 匿名さん]

それにしても神楽坂人気って凄いね。
ここまでくると、凄いというより怖いって感じ。
地盤の問題は後々怖いよ。

[790: 匿名]

>>789
そんなこといったら、湾外とかどうするの？
東京には住めないっていうこと？

[791: 匿名さん]

>>790
そういう立地はちゃんと値段が安いでしょ。

[792: 匿名さん]

湾岸の高層マンション上層階は坪４００以上する部屋は沢山あるよ。
湾岸でなくても品川や大崎、五反田はどうするんですか？

[793: 匿名さん]

だから安いでしょ。ちゃんと反映されている。

[794: 匿名さん]

>>792
タワマン上層階にプレミア乗っかるのは当然、数が少ないからデベもふっかけやすい。その上で400越えは珍しくはないが、平均で見たらこの辺とは比べ物にならない。
これ以上湾岸の話したいなら、あなたに適したスレたくさんあるからそっちでどうぞ。

[795: 購入検討中さん [男性 40代]]

売れ行きはどうなったのでしょうか？ご存知でしたら教えて下さい。

[797: 購入検討中さん [男性 40代]]

オーベルアーバンツ神楽坂のことでしょうか？

[799: 購入検討中さん [男性 40代]]

もしお住まいでしたら失礼ですが、あのあたりは一方通行（駐車場があれば不便です）、丘の下のせいか、黄砂がひどいです。

[800: 匿名さん]

>>796

また出たか…
不死身の諦めないオーベルの業者よ…

ここで頑張らないでオーベルのスレ盛り上げたら!?
数日更新がないよ!?

[802: 匿名さん]

残りはあとわずかの様です。一番大きくても77平米です。
ここが高いとか本当に思ってますか？
仕様等は置いておいても都心で70平米1億前後は既に当たり前ですよ。
これからは買わない選択肢か千葉埼玉方面か練馬区、北区、葛飾区、足立区、江戸川区で探すしかないですよ。日暮里駅のプラウドでも億超えですしね。
故に価格は普通で共用部の脆弱さをどう捉えるかじゃないでしょうか？

[803: 匿名さん]

防災というのは地震だけでなく火災もありますが、トータル的に都の発表したデータを見ると中里町より矢来町のほうが安全なのです。

本当、地盤だけを拠り所にして防災最優先するなら密度の高い都心にこだわらず海から離れた○○大地を目指してここから去ってくださいませ。

[804: 匿名さん]

なんかオーベルをスケープゴートにして誤魔化してるように見えるんだが。
普通の検討者はオーべルなどではなく、甲良町とか北町が比較対象でしょ。
そこと比べて劣るところがいくつかあるんだけど、オーベルを敢えて目立たせてハードル下げてるだけなんじゃないの。やり方がコスい。

[805: 購入検討中さん]

オーベルは検討外です。悪しからず。
部屋が小さいし、江戸川橋。
そして神楽坂を微塵も感じられない

[808: 匿名さん]

2LDKありますかね？HP見る限りないのですが終わってしまったのでしょうか。

[809: 匿名さん]

ランドプランを教えて下さい。

[810: 匿名さん]

２LDKありますよ。NーHタイプ。東向きで低層階ですが。
あとは３LDKばかりですね。
のちのちでてくるかも？
ここは住友みたいに小出しに出してくるので残りがよく解らない。

[811: 匿名さん]

それ、2LDK＋Sじゃない。
完全2部屋がいいんですよ。

[812: 匿名さん]

>>811
公式間取りのS-EとN-Eタイプのメニュープランのとこクリックしなはれ
完全2部屋ありまっせ

[813: 匿名さん]

S-EとN-Eってもともと３LDKじゃーないの？
どこが売れているかわからないけど低層階はメニュープランはNGじゃないですか？
ご予算も1億ないと買えないのではないでしょうか？
人様の懐具合を心配しても失礼と思いますが。
１期の時はN-Eタイプは１階～７階まで販売していなかったけど売れているんでしょうか？
上のレスの方々があとわずか、あとわずかとおっしゃっていますがご来場者を未だに募集されていますが？

[814: 匿名さん]

残りは10戸以下みたいですよ。

[815: 匿名さん]

第一期を5次までやっていたから小出しに販売して２期14戸。多分7戸が最終？

[816: 匿名さん]

プレミアは完売みたいだな。よく売れたな坪600してたぞ！

[817: 匿名さん]

今時普通でしょ

[820: 匿名さん]

大した戸数じゃないですが
いつまでも完売しないですね。

思ってたより人気ないんだな〜

[821: 匿名さん]

残り６戸を切ったようですね。
もはや時間も問題。早い者勝ちかな？

[822: 匿名]

やっぱ2期でも完売して無いじゃん。
煽りに煽っただけあってみっともないですね（笑）

[823: 匿名さん]

やれやれ…

完売しないのではなく、最初から小刻みに売る戦略だから全戸数を解放してないのも解らないか…

オーベルが最高だと疑わない価値観の方々には…

[824: 匿名さん]

>>823
敢えて小刻みに売るとか、マジで言ってるのかね？
売れるもんならどのデベも全戸一括販売するよ。販売は長引けば長引くほどデベ持ちのコストがかさむだけ。

[825: 匿名さん]

長いとは思えない。
竣工来年で残り10戸程度。
前評判の割に高額で販売鈍化したってかんじかな。
高い割にはまあまあな進捗じゃないかね。

[826: 匿名さん]

>>824

マジですが!？

丸紅的総合商社の考え方とモリモト的デベの考え方は違うのです。

最初から1期は販売戸数が少なく殆ど抽選。漏れた人が１期の二次で少し救済されて、あとは2期へ。元から3期迄スケジュール立てて計画されてるんですよ。

どんな立場の方か分かりませがMRにも行かない表向きの情報だけで判断してるといつまで経っても良い物件に出会えませんよ!?

[827: 匿名さん]

>>826
根拠のない上から目線、ありがとうございます。
何も解っていない人ほどやたらと自信満々なのはよく見られる光景ですが、丸紅にも民事再生モリモトにも売り渋りなんてしてる余裕はないですよ。
ゆっくり売ってるなんて、なかなか売れないデベの言い訳でしかないという事実を直視してください。

[828: 匿名さん]

この規模で売り渋っても仕方ないでしょうし、売り出しの期間に要望書が入る見込みが立たなかったと考えるべきでしょうね
この戸数で仕様も微妙、高級感もイマイチですし元々そんなに人気はないでしょうね

[829: 匿名さん]

そもそも売り方が
残りの部屋を全部教えてくれない
金額もはっきり言わない
アジアの交渉制の市場かと

[830: 匿名さん]

単純に利益の出るよう高価で始めて竣工前位には市況が変わって割安を狙っているんじゃないかな。

[831: 匿名さん]

MRの契約５月までじゃないのですね。
早く売り切って閉鎖しましょう。
賃料もばかにならないし。
閉鎖できない程、売れ残っているのでしょうか？
４～５戸くらいだったらプランの間取りと同様金額もHPに出せばいいのに。
このような売り方ってモリモト？丸紅？

[832: 匿名さん]

>>827

こちらこそ根拠の無い反論ありがとうございます。

今迄どれくらいの物件見てこられました!?
即レスの状況を見るとお時間はおありのようですが…
このような手法は大手商社系を含め普通に見られる手法ですよ!?

丸紅が引き延ばしているのです!!

[833: 匿名さん]

８２７ではありませんが引き伸ばして何の得があるんでしょうか？
最上階、広い部屋は売れ、残っている部屋はイマイチの部屋。
住友みたいに引き伸ばして販売価格を高くしても結構売れる。
グランドミレーニアなんか１年前に私がMRに行って提示された金額の1割以上の価格になっています。
ここも世間の様子を見ながら価格を上げているのでしょうか？
クレヴィア（伊藤忠）はハッキリ明確ですが丸紅って色々作為もって販売するんですね。

[834: 匿名さん]

価格をあげながらゆっくり売るのは住友だけですよ。他のデベは一様に全戸一括販売を目指している。丸紅も然り。野村ほどのブランドもなく長引いているだけ。モデルルームの維持費は馬鹿になりません。ここの場合はモデルルームの管理はモリモト側に一任されています（人件費もモリモト持ち）から早く売りたいことは間違いないです。

[835: 匿名さん]

売り渋り、はデベ関係者または契約者の根拠なき不人気言い逃れと結論付けられましたね。

[836: 匿名さん]

住友は各物件のMRを作らず総合マンションギャラリーで案内するからね
ゆっくり売ってもMRの維持費も人件費も効率がいい

[837: 匿名さん]

本当に残り４～５戸位だったらMRを閉鎖して完成売すればいいんじゃないでしょうか？
良い物件だったら即売れますよ。
N棟のほうが不人気なんでしょうか？

[838: 匿名さん]

何故か、寂しくなってきましたね？

[839: 匿名さん]

残りが少ないからじゃないですか。それに、丸紅は完売直前までMRやる傾向ですよ。
残りの部屋や金額も教えてくれましたけど。聞き方が悪かったのではありませんか？