グランスイート神楽坂ピアースってどうですか？ その2

[匿名さん]

グランスイート神楽坂ピアースその2です。
引き続き情報交換よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518949/

所在地：東京都新宿区矢来町76番3他（北棟）、78番2他（南棟）（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩3分 （2番出入口（始発から6:00まで利用制限有）利用、1番出入口利用の場合は徒歩5分）（北棟）、徒歩4分（2番出入口（始発から6:00まで利用制限有）利用、1番出入口利用の場合は徒歩6分）（南棟）
間取：1LDK～3LDK
面積：53.32平米～107.07平米
売主・事業主：丸紅
売主・事業主・販売代理：モリモト
販売代理：丸紅不動産販売

物件URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社

[41: 匿名さん]

近年竣工した物件だと、プラウド神楽坂は300以下もちらほらあったね。今はプチバブル、割高。でもオリンピック後の下落迄待つにはちと長いね

[42: 匿名さん]

>>39

当初は予約もとれないくらいのモデルルームの盛況ぶりだったのに、大多数の人が敬遠したということになります。売主側は焦りもあるのでは。

[43: 匿名さん]

>>39
確かにそうですね。
諸費用諸々いれたら、軽く9000万の大台に乗りますからね。

[44: 匿名さん]

小さめの間取りは手堅くまとまっているけど、3LDKはリビングに廊下相当の食い込みが多くて間取り効率がイマイチな印象。
ただ、小さめの間取りもグロスが高めになるので収益物件としては難しそう。

ビミョーな物件という感じがしてきましたが、神楽坂のネームバリューで売り切ってしまうのかな。

[45: 匿名さん]

低層高級物件を狙っている高所得層が逃げちゃったね。この値段であの仕様だと無理ないでしょう。
外廊下、天井2400、なんといっても雨ざらしの駐車場・・

[46: 匿名さん]

>>45
立地にあぐらかき過ぎたね。ヴィーク神楽坂も相当だったけど。
市谷甲良町の地所物件が建設開始したみたいだね。加賀町のパークハウスが高仕様で坪360-くらいだったから期待しちゃうけど、もう市況が変わっちゃったからなあ。

[47: 匿名さん]

>>46

ここよりさらに高いのでしょうね。坪450くらいかな。

[48: 匿名さん]

甲良町、閑静な住宅街だし市谷小至近で魅力的だけど、そんなにいくかな？まあ仕様次第ってとこですかね。
地所は小規模でもディスポーザー付けるし内廊下にも積極的だから、ここみたいな感じにはならないかと。

[49: 匿名さん]

要望書20戸ぐらいですか？
モリモトも丸紅相手だと大変ですね。

[50: 匿名さん]

>>49
どっちもどっち。
モリモトって民事再生のとこでしょ。丸紅だけに売れ行きの悪さを擦りつけちゃあいけない。

[51: 周辺住民さん]

丸紅さんも大変やから、どっちもどっちかなー

[52: 匿名さん]

モモレジさんのマンション間取りブログに、品評が載りました。
坪単価については、歯切れの悪い感じですね。

ブログを知らない方は モモレジ マンション あたりで検索して辿りついてみてください。

[53: 購入検討中さん]

要望書20ですか。で、50戸。
登録期間2週間が物語ってます。大変ですね。

[54: 匿名さん]

また根拠のない20戸さんが。

[55: 匿名さん]

ほとんどの間取りで坪400越え、90平米あたりからは坪500をはるかに超える・・この仕様で。
ターゲットが不明。　やり過ぎ。　ピアースだぞ。　ディアナなじゃなくて。

[56: 匿名さん]

大手サラリーマンの上限は7-8千万、では此処に住む方は皆何者？外資系、ベンチャー系は六本木や赤坂が好きな人多いしね、落ち着いた環境を好む医者や弁護士、あと欧米人とかかな。自分は完全に蚊帳の外(泣)

[57: 匿名さん]

いや、この仕様だとそういった層にも逃げられる。

[58: 匿名さん]

神楽坂駅近で最近竣工した物件調べてみました。最上階で一番高い部屋だと、パークコートが坪420、ヴィークコートが坪500でした。此処は550くらい行っちゃうのかな。神楽坂人気、恐るべし。

[59: 匿名さん]

人気って。。この仕様で倍率つくならそうだけど、
坪550っていう高級感ないよね。

[60: 不動産業者さん]

場所と室内は悪くないけど、外廊下でこの外観で坪400を軽く超えられると私は買えないので撤退です。

[61: 匿名さん]

登録期間が2週間もあると大抽選会になりそうですね。

[62: 匿名さん]

>>61

ならないですよ。
価格と内容で検討外にする人ばかりでしょう。
逆に気に入っているなら抽選なく買える部屋がほとんどでしょうからいいかもしれません。

[63: 物件比較中さん]

子供２人いるご家庭で７０平米台の部屋を希望してる方、いらっしゃいますか。
８０平米以上が数少ないことが残念。

[64: 匿名]

でかい部屋だと坪500万超。。プラウド神楽坂とか買った人たちからしたら笑っちゃうでしょうね。
神楽坂は言っても新宿区の飲み屋街。風情があったり下町感があっていいけど500万オーバーはもう上値すぎますね。
この外観でこの価格設定はいくら出物がなくて神楽坂駅近とはいえ、あり得ない。
買ったらいずれ大損だな。
それにしても外観がひどい。。

[65: 匿名さん]

この値段は今のアベノミクスのせいでしょう。
REITを日銀が買いまくっているせいで不動産価格は下がらない。

[66: 匿名さん]

そう、高級感のかけらもない。
S-Nr(904) 114.36m2 19900万　(@574)
坪574万ってアホかって感じ。パークマンション買えるわ。

[67: 匿名さん]

確か神楽坂レゼリアですと、、最上階110平米で1.2億円でしたよね？こちらはその1.5倍の値段ですか、ちょっとやり過ぎな感じも否めないですね。

[68: 匿名さん]

それにしても哀しい物件。

[69: 匿名さん]

前のスレで外観とか酷いっていってたらやれ貧乏人の僻みとか叩かれたのにこの手のひら返し。
ここはどうやっても一期完売とかいってた奴らなにしてんだろーね。
アホくさ

[70: 匿名さん]

シンプルに「その値段で、その仕様なら、他を買う」。
以上！

[71: 匿名さん]

神楽坂人気が落ちたとかそういうことではなく、あくまでここの値付けがべらぼうだったって感じ。パーマンがちらつく坪単価でさばけるのは、せいぜい40-50戸くらいだったかな。

[72: 匿名さん]

神楽坂ってそんなに住みたい街なのだろうか。
新宿の飲み屋街のひとつで、今は夜になると大学生ばっかりだよ。うるさくて人混み多くて坂登るのも大変なんだが。

[73: 購入経験者さん]

下駄履き圏内にミシュランの星付の店がいくつもあるってある意味希少
懐的に滅多に行けないけど

[74: 匿名さん]

72さん、学生やサラリーマンが多いのは飯田橋駅から神楽坂坂上交差点迄。神楽坂駅周辺は何時も至って静かです。

それはさておき、駅からの距離&車の交通量が多いという点では、プラウド神楽坂が比較対象になりそうですね。ヴィークとレゼリアは飯田橋駅も使えそうなので別口かな。

[75: 匿名さん]

この辺りは普通に大人の街というか落ち着いていますよね。
飲んで大騒ぎする人がいるとか、そういう感じの街ではないかと。

マンション前の道は、道幅の割には交通量はある方なのかな、という印象。
歩道は確立しているので歩いていて危険とかはないかとは思うが。
夜はどうなんですか。
さすがに交通量は減りますか？

[76: 匿名さん]

神楽坂はいいですよ。このぐらいほどよい距離感がいいんですよね。
だから、ここを期待していたのに。　がっかり。
2週間も登録期間があるのは、前もっての来場者で絞り切れていないから
でしょう。　普通は登録日ってもう要望書で部屋割りは決まっていて、形だ
けの顔合わせって感じの取り交わしだから、2日で十分でしょう。
言われている２０−３０の要望書は、狭い部屋であればそれぐらいは埋まる
でしょうが、しょぼい割に高すぎる高額部屋など苦労するでしょうね。
90平米ぐらいの部屋には「駐車場優先権、ついてまっせ、にいさん」って
感じで営業がしつこかったけど、お断りしました。

[77: 検討中の奥さま]

正解！

[78: 匿名さん]

まだ見に行ってないのですけど、若い子育て世代がターゲットですか？

[79: いつか買いたいさん]

いえ。
何も知らず、言われるがまま買っちゃう人がターゲットです。
だから20戸。かなり善戦してます。

[80: 物件比較中さん]

こちらは、有償の設計変更は出来ますか。
最近のマンションは、リビングが狭いと引き戸にしたりできますよね。

[81: 匿名さん]

この価格で機械式駐車場って、すごいですね。
近くの部屋だと音とか気にならないのかな。

[82: いつか買いたいさん]

気にならない。

[83: 匿名さん]

良い

[84: 匿名さん]

第一期は全て付いているみたいで最近来た人は次期で案内しているらしい。
私も倍率付きました。3倍以上臭い。ハズレたらどうするかだな。

[85: 匿名さん]

立地で買うマンションですね。

資料もらったけど間取り大分変わった？

[86: 匿名さん]

20戸程度の真贋は？
かたや、供給分完売。

ルサンクに近い流れだね。

[87: いつか買いたいさん]

倍率つくとこもあるだろうな。
でも20要望。

[88: 匿名さん]

２０戸だけですか？
５０戸近くの売り出しでは？

[89: 匿名さん]

この値段なら普通は平面駐車場か地下駐車場だよね。

[90: 匿名さん]

マンションの東方向にお墓がありますよね。
そこが見える部屋もあるのでしょうか。