グランスイート神楽坂ピアースってどうですか？ その2

[匿名さん]

グランスイート神楽坂ピアースその2です。
引き続き情報交換よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518949/

所在地：東京都新宿区矢来町76番3他（北棟）、78番2他（南棟）（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩3分 （2番出入口（始発から6:00まで利用制限有）利用、1番出入口利用の場合は徒歩5分）（北棟）、徒歩4分（2番出入口（始発から6:00まで利用制限有）利用、1番出入口利用の場合は徒歩6分）（南棟）
間取：1LDK～3LDK
面積：53.32平米～107.07平米
売主・事業主：丸紅
売主・事業主・販売代理：モリモト
販売代理：丸紅不動産販売

物件URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社

[1: 物件比較中さん]

前スレでは
評価は低いようです

[2: 周辺住民さん]

そもそも「ピアース」が「ディアナコート」より格下の位置づけなわけで

[3: 匿名さん]

仕様が一級品でないことは名づけからはっきりしているけど、マンションの価値はほぼ立地で決まるのでここもそんなに悪くないと思います。

外廊下も批判されているようだけど吹き抜けがあるような内廊下はともかく四方を住戸に囲まれたような内廊下は風通しが悪いから臭いがついたりカビっぽくなったり微妙なことがあります。10年に1回くらいはげろがついたり絨毯にペットの尿が浸み込んだりカビが大発生したりいろいろあります。また、古くなると管理費が高いのが微妙になります。
天井が低いのは残念ですがハイサッシならそれほど気にならないようなこともあります。
いずれにしても周りの中古と大体同じくらいの値段になっていくのは間違いないから多少コストダウンがあってもグロスが低く抑えられた方がよいと思います。
外壁はきれいに保ったほうが高く売れるから入居後努力が必要ですね。
内装は特にリフォームで完全に変えられるから住んでて気分良く暮らせるレベルの内装で十分だと思います。家なんて買ったら古くなる一方だし、過剰に期待して買っても高値掴みするだけですよ。
住み心地と値段のバランスで選ぶべきですね。

[4: 匿名さん]

過剰に期待して買っても高値掴みするだけですよ。
住み心地と値段のバランスで選ぶべきですね。
　　　　　↓↓↓

だからここは検討から外しました。立地だけ良くても限度があります。
広い間取りの欲しい層には、この仕様と駐車場では駄目ですね。
ただし、極狭70平米台３LDKなら、お得感がありリセールもいいかな。
低仕様も中古になると驚くほど相殺されますからね。

[5: 匿名]

戸建てにしときなよ。間取りも仕様もうるさいあなた好み思いのまま。

[6: 匿名さん]

立地だけ良くても、、どっかで聞いたことあるフレーズですね笑。

[7: 匿名さん]

立地は良いので、単身者向けでしょうね。
投資用または、将来リセールを考えている方には良いかもしれませんが、
価格が高そうですね
プランは広めのプランもあるのが良いですね。
バルコニーが狭いのが気になりました

[8: 匿名さん]

外廊下に室外機があるのが気になります。
室外機からの夏場の熱風はどんな感じでしょうか？

[9: 匿名さん]

外廊下のマンションなら室外機が廊下にあるのなんて普通です
前に賃貸でそういう作りのマンションに住んでいたことあったけど
熱風が不快で歩けないなんてことは無かったですよ
エアコンを使う時期はもともと外は暑いんですから

[10: 匿名さん]

お値段はかなり高いですね。
もう少し安いと手が届くのですが・・・

[11: ご近所さん]

前住んでいた賃貸マンションや、今住んでいる分譲マンションはバルコニーに室外機が設置されているので、それが普通かと思っていたのですが、共用外廊下に設置してあるのが普通だったのですね。初めて知りました。

[12: 匿名さん]

外廊下の室外機が問題になってますね…
マルチコアシステムを採用すれば無問題ダッタノニ。
まあ、マルチコアはスミフの実用新案みたいだけど。

[13: 匿名さん]

※11
バルコニーに面している部屋はバルコニー。廊下に面していれば廊下が多い。

[14: 匿名さん]

外廊下の室外機は田の字の宿命。
スミフは良く考えたね。デベとしては嫌いだけど。

[15: 匿名さん]

榊さんのコメントを見ると、今売り出しているマンションはどこも売れ残りと書いていました。ここも例外ではないのでしょうか？

[16: 匿名さん]

販売スケジュールがコロコロ変わり、どんどん遅くなっている。いつちゃんとしたスケジュールになりますかね。

[17: 匿名さん]

スケジュールが決まっていてMR来場者が沢山いるとの事。であるなら早急に販売して欲しい。
今年になっても新規来場者を受け入れるってどういうことでしょうか？
矢来町の高級地に建つマンションの廊下に室外機。やはり悩まされます。

[18: 匿名さん]

販売スケジュールが、ひどいですね。
やっぱり丸紅とモリモトの連携が上手くいってないんでしょうね。
物件もこんな寂しい造りになってしまいましたし・・・
すげ～残念。悔しい！！！

この土地は期待していたので、ちゃんとした会社(財閥系とか）に企画してもらいたかった。
ほんとひどい。
でも、直ぐ売れると思いますよ。マンションがのことをあまり理解してない人にとっては、良く見えると思います。

[19: 匿名さん]

なんだかんだ言って売れ行き好調そうですね

[20: 匿名さん]

売れ行き好調って、まだ誰も契約していないだろ。

[21: 匿名さん]

東側の外観が酷いですね…まあ、外廊下だから仕方ないけど。
だとしても、公式サイトで東側のパースも見せるべき。

[22: 匿名さん]

立地の良い人気物件
1期で80戸は売れるで

[23: 匿名さん]

このマンションを購入する人は資金が豊富なんですね。
羨ましい！

[24: 匿名さん]

>>22
販売計画を確認されたんですか？
それとも、勝手な予想❓

[25: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園は
第1期1次で74戸売り出してもキャンセル発生してます

[26: 匿名さん]

販売はいつから？

[27: 匿名さん]

もともと1月中旬に販売予定でしたよね
明日から下旬です

[28: 匿名さん]

キャンセル無しって聞いたことがありません。
ローンの審査が降りずにキャンセルなんて良くあることだろうし、それは購入者の問題だと思います。

[29: 匿名さん]

>>25 >>28
購入者の問題かな
↓
不人気マンションがない理由 「即日完売」のカラクリ
http://26saralymanooya.blog.fc2.com/blog-entry-49.html?sp

[30: 物件比較中さん]

MR行ってきた。
85平米以上がプレミア仕様らしいけど、数はごくわずか。
一億超えになるとか。

80平米以上は118戸のうち13戸のよう。
そのうち100平米以上が５、
90台が２、
80台が６。
あとは狭い部屋ばかり。

全体的にベランダが狭くてがっかり。
ルーフバルコニー付きの86平米が一億以下なら、検討したんだけどな。

[31: 匿名さん]

30 物件比較中さん、詳細ありがとうございます。
以上のうちプレミアム使用は何戸でしょう？（数学の問題みたいですね）
少なくとも7戸はプレミアム、プラス85平米が何戸あるかですかね。
85平米以上だと一億超えなんですか。107.07平米だといくらになるのかな。
狭い部屋、安い部屋だとどれくらいになるのか。1月中旬過ぎたのに情報が出ませんね。

[32: 30]

プレミア仕様、全9戸のようです。

[33: 周辺住民さん]

公式サイトが緊急メンテナンス

なにかやらかした？

[34: 匿名さん]

販売開始なのでそのリニューアルでしょうね

1期1次　販売戸数50戸　（ノース19戸　サウス31戸）
1/24～2/7登録　2/8抽選

N-D (403) 53.64m2 6600万　(@406)
N-Rr(804) 95.48m2 14900万　(@515)
S-G (208) 44.02m2 5590万　(@419)
S-Nr(904) 114.36m2 19900万　(@574)
といった感じです。SUUMOで見れますよ。

[35: 匿名さん]

案の定、寂しい販売戸数ですね。価格と内容のギャップに違和感を感じた人が多いのでしょう。

[36: 匿名さん]

ヴィークコートの方が売れ行き良かったですね。
要望が入ったのは40戸程度では？
やみくもに値上げしても消費者はついていかないことがわかって安心すると同時に、今がマンション市況の頂上なのかと思います。

[37: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂は生活&交通利便性で此処より上ですからね。あとお向かいのパークコート神楽坂レゼリアは70戸の半分が坪350以下で傾斜立地のハンデを物ともせず。
一方此処は車の往来が多くて神楽坂っぽい雰囲気も無い上に低層で坪400前後、苦戦するのも当たり前だよ。

[38: 匿名さん]

オーベルでいいんじゃん？

[39: 匿名さん]

>>34
SUUMOの間取り、いやお高い...
70平米台でも、いいとこは億手前ですか。
S-Bは少しグロスで低めだけど、この広さ・間取りに8690万ってのは、ちょっと無理ですよ。

公式ページでモデルルーム画像やランドプランも公開されないうちに、一期登録ってのも、強気のあらわれ？
来場者の感触で、手広く集客しなくても捌けると思ってるのかな。

[40: 匿名さん]

トワイシアは竣工当時75平米6千万もあったみたいですね。此処と余りにも価格が違うので本当吃驚です。

[41: 匿名さん]

近年竣工した物件だと、プラウド神楽坂は300以下もちらほらあったね。今はプチバブル、割高。でもオリンピック後の下落迄待つにはちと長いね

[42: 匿名さん]

>>39

当初は予約もとれないくらいのモデルルームの盛況ぶりだったのに、大多数の人が敬遠したということになります。売主側は焦りもあるのでは。

[43: 匿名さん]

>>39
確かにそうですね。
諸費用諸々いれたら、軽く9000万の大台に乗りますからね。

[44: 匿名さん]

小さめの間取りは手堅くまとまっているけど、3LDKはリビングに廊下相当の食い込みが多くて間取り効率がイマイチな印象。
ただ、小さめの間取りもグロスが高めになるので収益物件としては難しそう。

ビミョーな物件という感じがしてきましたが、神楽坂のネームバリューで売り切ってしまうのかな。

[45: 匿名さん]

低層高級物件を狙っている高所得層が逃げちゃったね。この値段であの仕様だと無理ないでしょう。
外廊下、天井2400、なんといっても雨ざらしの駐車場・・

[46: 匿名さん]

>>45
立地にあぐらかき過ぎたね。ヴィーク神楽坂も相当だったけど。
市谷甲良町の地所物件が建設開始したみたいだね。加賀町のパークハウスが高仕様で坪360-くらいだったから期待しちゃうけど、もう市況が変わっちゃったからなあ。

[47: 匿名さん]

>>46

ここよりさらに高いのでしょうね。坪450くらいかな。

[48: 匿名さん]

甲良町、閑静な住宅街だし市谷小至近で魅力的だけど、そんなにいくかな？まあ仕様次第ってとこですかね。
地所は小規模でもディスポーザー付けるし内廊下にも積極的だから、ここみたいな感じにはならないかと。

[49: 匿名さん]

要望書20戸ぐらいですか？
モリモトも丸紅相手だと大変ですね。

[50: 匿名さん]

>>49
どっちもどっち。
モリモトって民事再生のとこでしょ。丸紅だけに売れ行きの悪さを擦りつけちゃあいけない。