グランスイート神楽坂ピアースってどうですか？ その2

[匿名さん]

グランスイート神楽坂ピアースその2です。
引き続き情報交換よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518949/

所在地：東京都新宿区矢来町76番3他（北棟）、78番2他（南棟）（地番）
交通：東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩3分 （2番出入口（始発から6:00まで利用制限有）利用、1番出入口利用の場合は徒歩5分）（北棟）、徒歩4分（2番出入口（始発から6:00まで利用制限有）利用、1番出入口利用の場合は徒歩6分）（南棟）
間取：1LDK～3LDK
面積：53.32平米～107.07平米
売主・事業主：丸紅
売主・事業主・販売代理：モリモト
販売代理：丸紅不動産販売

物件URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/
施工会社：大和小田急建設株式会社
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス株式会社

[1: 物件比較中さん]

前スレでは
評価は低いようです

[2: 周辺住民さん]

そもそも「ピアース」が「ディアナコート」より格下の位置づけなわけで

[3: 匿名さん]

仕様が一級品でないことは名づけからはっきりしているけど、マンションの価値はほぼ立地で決まるのでここもそんなに悪くないと思います。

外廊下も批判されているようだけど吹き抜けがあるような内廊下はともかく四方を住戸に囲まれたような内廊下は風通しが悪いから臭いがついたりカビっぽくなったり微妙なことがあります。10年に1回くらいはげろがついたり絨毯にペットの尿が浸み込んだりカビが大発生したりいろいろあります。また、古くなると管理費が高いのが微妙になります。
天井が低いのは残念ですがハイサッシならそれほど気にならないようなこともあります。
いずれにしても周りの中古と大体同じくらいの値段になっていくのは間違いないから多少コストダウンがあってもグロスが低く抑えられた方がよいと思います。
外壁はきれいに保ったほうが高く売れるから入居後努力が必要ですね。
内装は特にリフォームで完全に変えられるから住んでて気分良く暮らせるレベルの内装で十分だと思います。家なんて買ったら古くなる一方だし、過剰に期待して買っても高値掴みするだけですよ。
住み心地と値段のバランスで選ぶべきですね。

[4: 匿名さん]

過剰に期待して買っても高値掴みするだけですよ。
住み心地と値段のバランスで選ぶべきですね。
　　　　　↓↓↓

だからここは検討から外しました。立地だけ良くても限度があります。
広い間取りの欲しい層には、この仕様と駐車場では駄目ですね。
ただし、極狭70平米台３LDKなら、お得感がありリセールもいいかな。
低仕様も中古になると驚くほど相殺されますからね。

[5: 匿名]

戸建てにしときなよ。間取りも仕様もうるさいあなた好み思いのまま。

[6: 匿名さん]

立地だけ良くても、、どっかで聞いたことあるフレーズですね笑。

[7: 匿名さん]

立地は良いので、単身者向けでしょうね。
投資用または、将来リセールを考えている方には良いかもしれませんが、
価格が高そうですね
プランは広めのプランもあるのが良いですね。
バルコニーが狭いのが気になりました

[8: 匿名さん]

外廊下に室外機があるのが気になります。
室外機からの夏場の熱風はどんな感じでしょうか？

[9: 匿名さん]

外廊下のマンションなら室外機が廊下にあるのなんて普通です
前に賃貸でそういう作りのマンションに住んでいたことあったけど
熱風が不快で歩けないなんてことは無かったですよ
エアコンを使う時期はもともと外は暑いんですから

[10: 匿名さん]

お値段はかなり高いですね。
もう少し安いと手が届くのですが・・・

[11: ご近所さん]

前住んでいた賃貸マンションや、今住んでいる分譲マンションはバルコニーに室外機が設置されているので、それが普通かと思っていたのですが、共用外廊下に設置してあるのが普通だったのですね。初めて知りました。

[12: 匿名さん]

外廊下の室外機が問題になってますね…
マルチコアシステムを採用すれば無問題ダッタノニ。
まあ、マルチコアはスミフの実用新案みたいだけど。

[13: 匿名さん]

※11
バルコニーに面している部屋はバルコニー。廊下に面していれば廊下が多い。

[14: 匿名さん]

外廊下の室外機は田の字の宿命。
スミフは良く考えたね。デベとしては嫌いだけど。

[15: 匿名さん]

榊さんのコメントを見ると、今売り出しているマンションはどこも売れ残りと書いていました。ここも例外ではないのでしょうか？

[16: 匿名さん]

販売スケジュールがコロコロ変わり、どんどん遅くなっている。いつちゃんとしたスケジュールになりますかね。

[17: 匿名さん]

スケジュールが決まっていてMR来場者が沢山いるとの事。であるなら早急に販売して欲しい。
今年になっても新規来場者を受け入れるってどういうことでしょうか？
矢来町の高級地に建つマンションの廊下に室外機。やはり悩まされます。

[18: 匿名さん]

販売スケジュールが、ひどいですね。
やっぱり丸紅とモリモトの連携が上手くいってないんでしょうね。
物件もこんな寂しい造りになってしまいましたし・・・
すげ～残念。悔しい！！！

この土地は期待していたので、ちゃんとした会社(財閥系とか）に企画してもらいたかった。
ほんとひどい。
でも、直ぐ売れると思いますよ。マンションがのことをあまり理解してない人にとっては、良く見えると思います。

[19: 匿名さん]

なんだかんだ言って売れ行き好調そうですね

[20: 匿名さん]

売れ行き好調って、まだ誰も契約していないだろ。

[21: 匿名さん]

東側の外観が酷いですね…まあ、外廊下だから仕方ないけど。
だとしても、公式サイトで東側のパースも見せるべき。

[22: 匿名さん]

立地の良い人気物件
1期で80戸は売れるで

[23: 匿名さん]

このマンションを購入する人は資金が豊富なんですね。
羨ましい！

[24: 匿名さん]

>>22
販売計画を確認されたんですか？
それとも、勝手な予想❓

[25: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園は
第1期1次で74戸売り出してもキャンセル発生してます

[26: 匿名さん]

販売はいつから？

[27: 匿名さん]

もともと1月中旬に販売予定でしたよね
明日から下旬です

[28: 匿名さん]

キャンセル無しって聞いたことがありません。
ローンの審査が降りずにキャンセルなんて良くあることだろうし、それは購入者の問題だと思います。

[29: 匿名さん]

>>25 >>28
購入者の問題かな
↓
不人気マンションがない理由 「即日完売」のカラクリ
http://26saralymanooya.blog.fc2.com/blog-entry-49.html?sp

[30: 物件比較中さん]

MR行ってきた。
85平米以上がプレミア仕様らしいけど、数はごくわずか。
一億超えになるとか。

80平米以上は118戸のうち13戸のよう。
そのうち100平米以上が５、
90台が２、
80台が６。
あとは狭い部屋ばかり。

全体的にベランダが狭くてがっかり。
ルーフバルコニー付きの86平米が一億以下なら、検討したんだけどな。

[31: 匿名さん]

30 物件比較中さん、詳細ありがとうございます。
以上のうちプレミアム使用は何戸でしょう？（数学の問題みたいですね）
少なくとも7戸はプレミアム、プラス85平米が何戸あるかですかね。
85平米以上だと一億超えなんですか。107.07平米だといくらになるのかな。
狭い部屋、安い部屋だとどれくらいになるのか。1月中旬過ぎたのに情報が出ませんね。

[32: 30]

プレミア仕様、全9戸のようです。

[33: 周辺住民さん]

公式サイトが緊急メンテナンス

なにかやらかした？

[34: 匿名さん]

販売開始なのでそのリニューアルでしょうね

1期1次　販売戸数50戸　（ノース19戸　サウス31戸）
1/24～2/7登録　2/8抽選

N-D (403) 53.64m2 6600万　(@406)
N-Rr(804) 95.48m2 14900万　(@515)
S-G (208) 44.02m2 5590万　(@419)
S-Nr(904) 114.36m2 19900万　(@574)
といった感じです。SUUMOで見れますよ。

[35: 匿名さん]

案の定、寂しい販売戸数ですね。価格と内容のギャップに違和感を感じた人が多いのでしょう。

[36: 匿名さん]

ヴィークコートの方が売れ行き良かったですね。
要望が入ったのは40戸程度では？
やみくもに値上げしても消費者はついていかないことがわかって安心すると同時に、今がマンション市況の頂上なのかと思います。

[37: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂は生活&交通利便性で此処より上ですからね。あとお向かいのパークコート神楽坂レゼリアは70戸の半分が坪350以下で傾斜立地のハンデを物ともせず。
一方此処は車の往来が多くて神楽坂っぽい雰囲気も無い上に低層で坪400前後、苦戦するのも当たり前だよ。

[38: 匿名さん]

オーベルでいいんじゃん？

[39: 匿名さん]

>>34
SUUMOの間取り、いやお高い...
70平米台でも、いいとこは億手前ですか。
S-Bは少しグロスで低めだけど、この広さ・間取りに8690万ってのは、ちょっと無理ですよ。

公式ページでモデルルーム画像やランドプランも公開されないうちに、一期登録ってのも、強気のあらわれ？
来場者の感触で、手広く集客しなくても捌けると思ってるのかな。

[40: 匿名さん]

トワイシアは竣工当時75平米6千万もあったみたいですね。此処と余りにも価格が違うので本当吃驚です。

[41: 匿名さん]

近年竣工した物件だと、プラウド神楽坂は300以下もちらほらあったね。今はプチバブル、割高。でもオリンピック後の下落迄待つにはちと長いね

[42: 匿名さん]

>>39

当初は予約もとれないくらいのモデルルームの盛況ぶりだったのに、大多数の人が敬遠したということになります。売主側は焦りもあるのでは。

[43: 匿名さん]

>>39
確かにそうですね。
諸費用諸々いれたら、軽く9000万の大台に乗りますからね。

[44: 匿名さん]

小さめの間取りは手堅くまとまっているけど、3LDKはリビングに廊下相当の食い込みが多くて間取り効率がイマイチな印象。
ただ、小さめの間取りもグロスが高めになるので収益物件としては難しそう。

ビミョーな物件という感じがしてきましたが、神楽坂のネームバリューで売り切ってしまうのかな。

[45: 匿名さん]

低層高級物件を狙っている高所得層が逃げちゃったね。この値段であの仕様だと無理ないでしょう。
外廊下、天井2400、なんといっても雨ざらしの駐車場・・

[46: 匿名さん]

>>45
立地にあぐらかき過ぎたね。ヴィーク神楽坂も相当だったけど。
市谷甲良町の地所物件が建設開始したみたいだね。加賀町のパークハウスが高仕様で坪360-くらいだったから期待しちゃうけど、もう市況が変わっちゃったからなあ。

[47: 匿名さん]

>>46

ここよりさらに高いのでしょうね。坪450くらいかな。

[48: 匿名さん]

甲良町、閑静な住宅街だし市谷小至近で魅力的だけど、そんなにいくかな？まあ仕様次第ってとこですかね。
地所は小規模でもディスポーザー付けるし内廊下にも積極的だから、ここみたいな感じにはならないかと。

[49: 匿名さん]

要望書20戸ぐらいですか？
モリモトも丸紅相手だと大変ですね。

[50: 匿名さん]

>>49
どっちもどっち。
モリモトって民事再生のとこでしょ。丸紅だけに売れ行きの悪さを擦りつけちゃあいけない。

[51: 周辺住民さん]

丸紅さんも大変やから、どっちもどっちかなー

[52: 匿名さん]

モモレジさんのマンション間取りブログに、品評が載りました。
坪単価については、歯切れの悪い感じですね。

ブログを知らない方は モモレジ マンション あたりで検索して辿りついてみてください。

[53: 購入検討中さん]

要望書20ですか。で、50戸。
登録期間2週間が物語ってます。大変ですね。

[54: 匿名さん]

また根拠のない20戸さんが。

[55: 匿名さん]

ほとんどの間取りで坪400越え、90平米あたりからは坪500をはるかに超える・・この仕様で。
ターゲットが不明。　やり過ぎ。　ピアースだぞ。　ディアナなじゃなくて。

[56: 匿名さん]

大手サラリーマンの上限は7-8千万、では此処に住む方は皆何者？外資系、ベンチャー系は六本木や赤坂が好きな人多いしね、落ち着いた環境を好む医者や弁護士、あと欧米人とかかな。自分は完全に蚊帳の外(泣)

[57: 匿名さん]

いや、この仕様だとそういった層にも逃げられる。

[58: 匿名さん]

神楽坂駅近で最近竣工した物件調べてみました。最上階で一番高い部屋だと、パークコートが坪420、ヴィークコートが坪500でした。此処は550くらい行っちゃうのかな。神楽坂人気、恐るべし。

[59: 匿名さん]

人気って。。この仕様で倍率つくならそうだけど、
坪550っていう高級感ないよね。

[60: 不動産業者さん]

場所と室内は悪くないけど、外廊下でこの外観で坪400を軽く超えられると私は買えないので撤退です。

[61: 匿名さん]

登録期間が2週間もあると大抽選会になりそうですね。

[62: 匿名さん]

>>61

ならないですよ。
価格と内容で検討外にする人ばかりでしょう。
逆に気に入っているなら抽選なく買える部屋がほとんどでしょうからいいかもしれません。

[63: 物件比較中さん]

子供２人いるご家庭で７０平米台の部屋を希望してる方、いらっしゃいますか。
８０平米以上が数少ないことが残念。

[64: 匿名]

でかい部屋だと坪500万超。。プラウド神楽坂とか買った人たちからしたら笑っちゃうでしょうね。
神楽坂は言っても新宿区の飲み屋街。風情があったり下町感があっていいけど500万オーバーはもう上値すぎますね。
この外観でこの価格設定はいくら出物がなくて神楽坂駅近とはいえ、あり得ない。
買ったらいずれ大損だな。
それにしても外観がひどい。。

[65: 匿名さん]

この値段は今のアベノミクスのせいでしょう。
REITを日銀が買いまくっているせいで不動産価格は下がらない。

[66: 匿名さん]

そう、高級感のかけらもない。
S-Nr(904) 114.36m2 19900万　(@574)
坪574万ってアホかって感じ。パークマンション買えるわ。

[67: 匿名さん]

確か神楽坂レゼリアですと、、最上階110平米で1.2億円でしたよね？こちらはその1.5倍の値段ですか、ちょっとやり過ぎな感じも否めないですね。

[68: 匿名さん]

それにしても哀しい物件。

[69: 匿名さん]

前のスレで外観とか酷いっていってたらやれ貧乏人の僻みとか叩かれたのにこの手のひら返し。
ここはどうやっても一期完売とかいってた奴らなにしてんだろーね。
アホくさ

[70: 匿名さん]

シンプルに「その値段で、その仕様なら、他を買う」。
以上！

[71: 匿名さん]

神楽坂人気が落ちたとかそういうことではなく、あくまでここの値付けがべらぼうだったって感じ。パーマンがちらつく坪単価でさばけるのは、せいぜい40-50戸くらいだったかな。

[72: 匿名さん]

神楽坂ってそんなに住みたい街なのだろうか。
新宿の飲み屋街のひとつで、今は夜になると大学生ばっかりだよ。うるさくて人混み多くて坂登るのも大変なんだが。

[73: 購入経験者さん]

下駄履き圏内にミシュランの星付の店がいくつもあるってある意味希少
懐的に滅多に行けないけど

[74: 匿名さん]

72さん、学生やサラリーマンが多いのは飯田橋駅から神楽坂坂上交差点迄。神楽坂駅周辺は何時も至って静かです。

それはさておき、駅からの距離&車の交通量が多いという点では、プラウド神楽坂が比較対象になりそうですね。ヴィークとレゼリアは飯田橋駅も使えそうなので別口かな。

[75: 匿名さん]

この辺りは普通に大人の街というか落ち着いていますよね。
飲んで大騒ぎする人がいるとか、そういう感じの街ではないかと。

マンション前の道は、道幅の割には交通量はある方なのかな、という印象。
歩道は確立しているので歩いていて危険とかはないかとは思うが。
夜はどうなんですか。
さすがに交通量は減りますか？

[76: 匿名さん]

神楽坂はいいですよ。このぐらいほどよい距離感がいいんですよね。
だから、ここを期待していたのに。　がっかり。
2週間も登録期間があるのは、前もっての来場者で絞り切れていないから
でしょう。　普通は登録日ってもう要望書で部屋割りは決まっていて、形だ
けの顔合わせって感じの取り交わしだから、2日で十分でしょう。
言われている２０−３０の要望書は、狭い部屋であればそれぐらいは埋まる
でしょうが、しょぼい割に高すぎる高額部屋など苦労するでしょうね。
90平米ぐらいの部屋には「駐車場優先権、ついてまっせ、にいさん」って
感じで営業がしつこかったけど、お断りしました。

[77: 検討中の奥さま]

正解！

[78: 匿名さん]

まだ見に行ってないのですけど、若い子育て世代がターゲットですか？

[79: いつか買いたいさん]

いえ。
何も知らず、言われるがまま買っちゃう人がターゲットです。
だから20戸。かなり善戦してます。

[80: 物件比較中さん]

こちらは、有償の設計変更は出来ますか。
最近のマンションは、リビングが狭いと引き戸にしたりできますよね。

[81: 匿名さん]

この価格で機械式駐車場って、すごいですね。
近くの部屋だと音とか気にならないのかな。

[82: いつか買いたいさん]

気にならない。

[83: 匿名さん]

良い

[84: 匿名さん]

第一期は全て付いているみたいで最近来た人は次期で案内しているらしい。
私も倍率付きました。3倍以上臭い。ハズレたらどうするかだな。

[85: 匿名さん]

立地で買うマンションですね。

資料もらったけど間取り大分変わった？

[86: 匿名さん]

20戸程度の真贋は？
かたや、供給分完売。

ルサンクに近い流れだね。

[87: いつか買いたいさん]

倍率つくとこもあるだろうな。
でも20要望。

[88: 匿名さん]

２０戸だけですか？
５０戸近くの売り出しでは？

[89: 匿名さん]

この値段なら普通は平面駐車場か地下駐車場だよね。

[90: 匿名さん]

マンションの東方向にお墓がありますよね。
そこが見える部屋もあるのでしょうか。

[91: 契約済みさん]

本日、第１期一次販売が終わりました。
殆ど完売したようです。
やはり人気の物件ですね。
明日は倍率のある部屋の抽選会です。
第二次に向け、早く申し込んだ方がいいみたいですね。
残りは半分、早い者勝ちです。

[92: 購入検討中さん]

口コミだと、悪いことばかりでしたが、結果は予想通り、人気物件だったんですね。
口コミに流されている自分がバカでした。早く家族会議します

[93: 購入検討中さん]

悪いことばかり書いているのは、競合物件の会社かもしれませんね。自分のところを売りたいのは、
しょうがないので、多少の悪口は多めに見ないとね

[94: 匿名さん]

当選連絡ない。
倍率つきやがったぜ。
聞いた感じ全部登録入ったらしいね。

何だったんだ風評は。倍率工作だったんですかね。

明日抽選いってきまーす。

[95: 匿名さん]

ハズレたらなんだかんだでここより場所良いのが思い付きません。
当分路頭に迷いそうなのでお祈りして明日に備えます。

[96: 匿名さん]

契約済さん？

[97: いつか買いたいさん]

これホントなの？

[98: 匿名さん]

抽選って公平なんですか？

[99: 匿名さん]

へー、こんなクソ高いのに買った人いるんだね。
すげー（笑） いくらマンションは立地が9割と言っても物件自体のショボさおいといて神楽坂がこの値段なんだから完全に高くなりましたねーf^_^;

[100: 購入検討中さん]

興味本位では買えない物件。
限られた人しか手に入れることができない物件とういことだね。
羨ましい〜