ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）Part2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/409675/

所在地：千葉県流山市木下谷435外29筆（従前地）、流山都市計画事業木地区一体型特定土地区画整理事業施行地区内67街区1、7、8、9、10、11符号（仮換地）
交通：つくばエクスプレス 「南流山」駅 徒歩8分
武蔵野線 「南流山」駅 徒歩8分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.15平米～91.97平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：大成有楽不動産
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：住友不動産販売
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[スムログ 関連記事]
ウェリス南流山　価格と間取り　モデルルーム訪問　
https://www.sumu-log.com/archives/3873

[182: 匿名さん]

物件自体は中々のものだと思います。
ただ、最寄り路線がTXは移動費、子供の通学費等を考えると後々痛い目に遭いそうです。
資産価値は急降下するのは当たり前でしょうね。
リセールするならこの辺では柏、松戸の駅徒歩圏内がギリギリでしょうね。は

[183: 購入検討中さん]

建物が完成に近づいてまいりました
色合いがデュオヒルズそっくりで、江戸川から見ると同化してしまう（笑）
北側の道路から見ると、かなり高い地点に地面がありますね
コーナンの駐車場とサイゼリヤからは、南側の部屋が丸見え・・・
意外と近くて中までよく見えました
西側は、ほぼ全部がパチンコ屋と面しており、6階以上なら気にならなさそうです
道路二面が一通になるのかな？
こんなに規模大きいのに、車寄せもロータリー方式じゃない
あれだと2台が限界でしょうか
しかも西の一番端っこ！

歩車分離を考えると仕方ありませんが
少し使い勝手悪そうです

[184: 匿名さん]

こちらの掲示板では物件のメリット・デメリットのどちらも書き込まれているので参考になりますね。
日照は良いが、商業施設から部屋の中が見えてしまうとか、立地は良いが、交通費が割高になるとか、皆さん様々な角度から検討されているのでこちらも冷静に判断できそうです。

[185: 匿名さん]

商業施設から部屋の中が見えると言ってもそれなりに距離はあるし、普通カーテンするから気にすることは無いような気はしますけどね。大抵のマンションはもっと近距離に建物があるからもっと丸見えなわけですし。

[186: 契約済みさん [男性 30代]]

よく様子を見に行ってますが、コーナンからは、さすがに肉眼では家の中は見えない距離ですよ。南側は、一戸建てになるみたいですので、尚更、覗かれることはないでしょう。

[187: 購入検討中さん]

コーナンからは、思っていたよりは近かったです

[188: 契約済みさん]

私もGW中にコーナンの屋上からウェリスを見ましたが、マンションまではかなりの距離がありましたよ。
多分150メートルくらいじゃないでしょうか。
双眼鏡持ってくれば中までよく見えると思いますよ。
私は商業施設がもっと近い方が嬉しいですけどね。重い買い物袋持って歩くの大変だし。

[189: 購入検討中さん]

リセールバリューの話題がよくでますが

素人の私が近辺を勝手に調査した感想を述べます

モデルケース（おおたかの森）を見ると、10年落ちで3分の2〜半分程度の落ち幅なので
売値で1000〜2000万弱ってところでしょうか

南流山ではもっと低いレベルでのレンジとなると考えられます
丸紅の価格にも中古価格が影響すると思いますが、現代仕様の大規模駅遠物件は今回が初ですので
この物件は、相場の遷移をイニシアチブに導くものと思います

今更ですが、丸紅が先に竣工していた方が、相場の組み立てはセオリー通りに行ったと思います
ウェリス1期にあった値下げも敢行には至らなかったことでしょう

ただ、ウェリス販売時には商業施設が無かった（建設予定であり、デベが保証していない）ことから、商業施設が完成した今の方が必然的に相場は上がります
なので、商業施設完成後の丸紅が高く感じてしまうのでしょう・・・

もっと言えば、ポレスターが先にできていれば、周辺の現代仕様の大まかな相場は組み立てられたはずです

近隣の中〜大規模はデュオヒルズ、コープ野村各棟、駅前のパークハウス
いずれも今は中古は出ていませんが
ボトムのコープ野村でもせいぜいリフォーム抜き販売価格で1000万程度でしょう

購入すれば、資産になるので
必然的にリセールバリューを考えるのは正しい事ですが
それに固執して住まいを選ぶのは、犠牲になる物が多くなると思います

自分にとって、より良いプランを考えましょう

[190: 契約済みさん [男性 30代]]

>>189
これらの数値の根拠は、どこかに載ってますか？

[191: 周辺住民さん]

>>190
自分で調査した感想です

[192: 購入検討中さん [男性 30代]]

リセールに拘っていては購入出来ない立地ですが、高い買い物なのでどうしても気になってしまいますよね。。

GW明けの価格表で分譲済みなっている数が約200戸、残り約150戸これはいいペースなのですかね？
住友不動産の営業マンは、竣工後1年で売るような計画と言っていますが、逆を返すと今の価格では竣工前や年内完売は難しいということですもんね。

総合的に良い物件の部類に入るのは間違いないと思うのですが、南流山徒歩8分(エントランスまで9分)に対してこの価格設定がホント絶妙ですよね。もう少し高ければ悩まず見送れるのですが。。

[193: 周辺住民さん]

地方でこの規模で竣工前に完売するのはよっぽどの人気物件でしょうね。

参考になるか分かりませんが、最近の例だとおおたかの森徒歩4分のスミフのマンションが168戸を完売するのに竣工後1年かかってましたね。
それを考えると現時点で200戸売れてるなら健闘してる方でしょうか？
総戸数が多いのでまだ先は長そうですが。

[194: 購入検討中さん]

150も残っているのですか？
そんなに残るものなんですね。9月入居以降にまだ空室がある状況になるのでしょうか。

[195: 物件比較中]

>>193
竣工前完売は人気物件ではなくて、標準だと思いますよ。竣工よりも凄い前に完売したとか、全ての売り出しで即日完売したとかが人気物件ですよ。
近年の人気物件だと、野田線の新船橋駅前、プラウド船橋1街区と2街区の約580戸が一期で即日完売したのが凄かったですよ。申し込みが約1000件だったらしいです。その後の3、4、5街区も勢いは止まらず、1500戸があっという間に完売してニュースにもなりましたね。
ここは、駅から遠い流山アドレスなのに、高いなと。

[196: 匿名さん]

完売時期はデベの売り方にもよりますからね。
野村みたいに何とかして即日完売にもっていって人気を演出するデベもあれば、
住友みたいにとにかく高値で売るために時間をかけるデベもある。
住友にとっては人気物件＝値付けの失敗だから。
NTTもどちらかというと高値でねばるタイプなので、完売までは竣工半年から一年かけるんじゃないでしょうか。

[197: 匿名さん]

そもそも現時点で200戸も売れてないでしょ。公表されてる数字より売れてませんよ。

[198: 契約済みさん]

>>197
何か情報がありますか？価格表で200戸売れているなら嘘は無いのでは？

[199: 契約済みさん]

即日完売は、それはそれでひとつの戦略なのかもしれませんね。販売に掛かるコストも下がるし。
私も新船橋の物件は当時気になってました。駅近でイオンが近くて、それでいて手頃な価格設定で。人気なのもうなづけます。まあ、生活圏ではないので検討対象ではありませんでしたが。

[200: 契約済みさん]

ウェリスの売れ行きが悪いのであれば、ひとえに割高な価格設定のせいでしょうね。私は南流山住民ですが、少し前までは3LDKで4000万円の物件が出来るなんて想像つかなかったです。高くて3500万円かなあというかんじ。
でも商業施設が出来たり、大規模マンションのメリットを考慮するとプラス300万円くらいの価値はあるんでしょうか。そうすると3800万円・・・つまり今の価格からマイナス200万円で納得感のある価格になるのかな。
皆さんは今の価格、妥当だと思います？もしくはあとどれくらいマイナスになると妥当だと思いますか？

[201: 購入検討中さん]

>>200
マイナス8%です