イーグルコート御所南 衣棚別邸ってどうですか？

[物件比較中さん]

イーグルコート御所南 衣棚別邸についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：京都府京都市中京区衣棚通押小路下る下妙覚寺町195番1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩4分
京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：54.31平米～91.01平米
売主・事業主：ダイマルヤ
販売代理：シアーズ


施工会社：村本建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[167: 匿名さん]

なんか、人気のない、ぱっとしない地味なところですね。

[168: 物件比較中さん]

どこの物件もそうだが、この辺は安けりゃ結局売れる。ここは相場より破格のお値段だから、他物件を諦めていた人にとっては良い物件。人気とか関係なく、ここなら買える層の所得者が割といた、という事実だけ。

金がないとここも買えないし、金があれば条件も上へ。結局それに尽きる。

[169: 匿名さん]

ごもっとも！
ここが相場より安いかは知らないけどね

[170: 匿名さん]

なるほど、なるほど、一応烏丸御池最寄りだから、それ一点で妥協するのもありですね。

[171: 匿名さん]

坪295前後か〜
新町のパークホームズより高いね

[172: 匿名さん]

イーグルコートでは、割高ですな。

[173: 物件比較中さん]

ここ買えるならそこそこの所得層でしょうし住民の雰囲気は良さそうですね

[174: 物件比較中さん]

>>172
これから販売される物件はイーグルコートを含めて もっと高くなりそうです。

[175: 匿名さん]

イーグルコートまだ出るの？

[176: 買い換え検討中]

ここの北側の高さ制限は何メートルなのかご存知の方はおられますか。
このマンションと同じ高さの建物が建てられるのか
あるいは五階建てまでなのかを知りたいです。

[177: 物件比較中さん]

このデベは地元の業者ですから土地の手当ては強力なルートを持っていそうですから 今後も期待できますが、御池通り沿いの場所はさすがにもうないでしょうね。

[178: 物件比較中さん]

>>177
確かに 御池通りに面していると言うと意味では なさそうですね。

[179: いつか買いたいさん]

ここもそろそろ完売かな

[180: 匿名さん]

?完売なんですか？
今はまだ資料請求だけの段階なんじゃないかという認識なのですけれども…
販売の経緯ってよくわからないですけれども、
まだ販売はしていないとかではなく？
もうそろそろ公式サイトの更新が来るはずなので、
その時に何らかの情報が来ますかね…。

[181: 物件比較中さん]

>>180
ちょっと前で２戸残だったようですから
そろそろ完売だと思います。

[182: 匿名さん]

中途半端な立地という書き込みがあったけど、
現地を見に行きましたが、車の量も少なく、静かに暮らせそうです。
しかし、三面が建物に囲まれているので、高層階だったら
良いと思いました。

このあたりはフレスコしかないけれど、四条方面だけでなく
イズミヤにも自転車で行けそう。
駅に近いし、便利ですね。

[183: 物件比較中さん]

>>182
京都のマンションはどこも3方向囲まれてますね。
利便性だけか？

[184: 匿名さん]

街中のマンションは敷地ぎりぎりに建っているので、
ベランダがお隣の窓に近かったりすると、ずっとカーテン
閉めっぱなしになるのが難点ですよね。

[185: いつか買いたいさん]

建物に囲まれるという状態は都心部ならどこも似たり寄ったりですよね。ここは低層階でも値段が高いのでなかなか選択出来ませんが。

[186: 匿名さん]

ここは東急コミュニティーから派遣されるコンシェルジュがいるマンションなんですね！
宅配ボックスもあるので小荷物預かりサービスも不要ですし地域店舗や医療機関の窓口案内は不要かと思いますが、エントランスに常に人がいてくれる安心感はあります。

[187: 匿名さん]

24時間常駐ですか？
日中だけなら、この辺りの価格帯のマンションは管理人さんが居て当たり前と思いますが

[188: 匿名さん]

たった41戸でコンシェルジュの費用を負担することになりますが、
小規模マンションで必要なサービスでしょうか。

単身者やDINKSは昼間はいないし、ファミリーにとっても
自分で調べたり、ママ友に聞けばわかるようなことですし、
近くに仕上がりの早いクリーニング店もありますし、
タクシーも自分で呼べばよいので。

市外から来られた人であっても、必要なのは最初だけではないですか。

標準設備の小規模マンションで、ちょっとアンバランスなサービスだと
思ったのですが、どうなんでしょうか。

[189: 匿名さん]

>>188
確かに。この手のサービスが必要な方はもっと高いマンションを購入するでしょう。パークホームズ新町やここが早期に売れるのは安いから。それに尽きます。
管理費ケチって購入後組合でサービスをやめるのも手ですが。

[190: 購入経験者さん]

>>188
東急コミュニティーからバックがあるんでしょう。

[191: 匿名さん]

>>188
>>たった41戸でコンシェルジュの費用を負担することになりますが、
>>小規模マンションで必要なサービスでしょうか。

それは思いますね。
大規模であったとしてもコンシェルジュは必要かと思っている派なので
疑問に感じますよね。
将来的に必要ないよってことになるような気もします。

[192: 匿名さん]

多分この規模では、コンシェルジュは続かないと思います。建物価格抑えたのに、いらないサービス付けてどうするんだろう？

[193: 匿名さん]

従来の管理人の事を、コンシェルジュと呼んでいるだけなのじゃ

[194: 匿名さん]

クリーニング、宅配、タクシーくらいならコンシェジュはいらないんじない？他にどんなサービスがあるんだろう？

[195: 匿名さん]

主なコンシェルジュのサービスはこのように記載されています。

■ メッセージ受付
■ 小荷物預かりサービス
■ クリーニング取次サービス
■ 地域ショップ・施設案内
■ タクシー手
■ 医療機関の窓口案内
■ ハウスキーパー紹介
■ カタログギフト紹介

また、朝刊の各住戸配達サービスもあるそうです。
どれも日々の中でそんなに必要ないかなってものが多いかもしれません。

[196: 匿名さん]

コンシェルジュの勤務時間や曜日がわからないので、何とも言えませんが、
宅配ボックスの方が便利ですね。

「ご不在中に配達された小荷物をご帰宅までお預かりいたします」と
記載されていますが、コンシェルジュの方が自分より先に帰ってしまったら、
荷物の受け取りが翌日とか、翌々日になってしまう。

生鮮食料品とか冷凍品などは多分コンシェルジュは
受け取らないだろうし。

宅配便の発送の時に、取次ぎしてもらった方が重い物を送る時は
便利かな。でも、これはサービス内容として記載されず。

宅配ボックスがあるのに、なんで重複するようなサービスをするんだろうか。

タクシー会社に電話するのも、コンシェルジュに電話するのも手間は同じ。
だけど、タクシー会社に電話番号を登録しておく方がよほど便利。

他のサービスも特にいらない。
朝刊の自宅配達は便利かな。このサービスをするところは増えましたね。

[197: 物件比較中さん]

ま、イーグルコートの中でもコンシェルジェサービスをなくしたところはいくつかあるみたいだから、管理組合で速攻切っちゃえばいいんじゃないかなぁ。

[198: 買い換え検討中]

いよいよ完売ですかね。

[199: 匿名さん]

コンシェルジュのお仕事も何だか大変そうですね。
でも毎日そんなに大忙しなことなのでしょうかね。
でもコンシェルジュを置くとなると、その人件費とは、どのくらいなんでしょうね。
勿論、管理費に入っているんでしょうけど、
そこまで必要なサービスなのでしょうか。自分で全部やればコンシェルジュは要らないですよね。

[200: 匿名さん]

まだまだ売れ残ってますよ。キャンセルもありましたから。

[201: 匿名さん]

196さんのコメントから、イーグルコートの中でもコンシェルジュをなくしたところもあるとのこと。
ここは小規模なので、そうなることは予想されるのに、なぜまたコンシェルジュを作ったのか？

ファミリーやDINKSがターゲットだったら、コンシェルジュは不要のはず。

結局のところ、河原町のファインフラッツやグランレジェイドがコンシェルジュ付きなので、
ここも「セカンド用にもいいですよ」というアピールのためだったのかな？

御所南というネーミングも、御所南小学校狙いのファミリー用だけではなく、
セカンドの目を引くためだったのかと勘ぐってしまった。

三面をぎっしり建物で囲まれた御池通沿いのイーグルコート・ルミエよりこっちの方が
何より静かだし暮らしやすいと思うんだけど。

[202: 匿名さん]

Dtypeが一番面積が広いようですね。
これで4LDKではなく、3LDKにしてもらったら
部屋が広く使えて、ゆったりとした空間になって良いなとイメージしています。
この間取りから考えるとファミリー層の契約者も多いのでは?

[203: いつか買いたいさん]

ファミリー層にはかなりありな物件ですよね。烏丸御池近くでこの広さをこの価格ではなかなか買えませんからね

[204: 匿名さん]

南北がビルに挟まれているので、高層階だったらいいけど、
残っているのは、多分低層階だと思う。
実質、西だけが開口部になるかも。

[205: 匿名さん]

外観が、暗いような気がします。最近、黒ぽいのがはやりなんすか？なんか高級感に欠けないすか？

[206: 匿名さん]

＞201さん
ファミリーやDINKSがターゲットならコンシェルジュは不要とは
どのような理由が考えられますか？
マンションのコンシェルジュについて知識がありませんが、
ホテルのクリーニングや掃除など、主に単身者が利用する
サービスなのでしょうか。

[207: 匿名さん]

>どのような理由が考えられますか？
１８７ー１９９のコメントをご参照ください。

コンシェルジュのサービス内容は、それぞれのマンションやその立地によって異なるでしょう。
この立地、この規模で、このサービス内容だったら、PTAや会社の同僚に聞いたり、ネットで調べられたり、
自分でやった方が速かったり、また、それほど日常的に必要でないもの（カタログギフト紹介）
があるので、不要ではないかと皆さんがコメントしておられます。
すべて管理費に跳ね返ってくるので。

もし、家族に老人がおられ、清掃サービスが必要であれば、コンシェルジュより、
ケアマネージャーに相談すべきでしょう。
各種サービスも自分で調べたり、人に聞いた方が、より多くの会社から選択できるかもしれません。

逆に、ここに載っているようなコンシェルジュサービスが、ファミリーやDINKSにとって本当に必要であれば、
現在、郊外に建っている大規模マンションにコンシェルジュサービスがついていると思うのですが、
ついていません。ファミリーやDINKSにとっては、一般的にそういうサービスより価格の方が重要でしょう。
41戸程度の規模のマンションでコンシェルジュ付きというのも、知っている限りありません。
（京都ではありませんが、超大規模のタワーマンションではコンシェルジュ付きは見たことがあります。）

>ホテルのクリーニングや掃除など、主に単身者が利用する
サービスなのでしょうか。

ご質問の意図ががよくわかりません、ホテルとマンションでは、使用目的、使用頻度が全く違います。
まず、ホテルのクリーニングや清掃は、ハウスキーピング部門であって、コンシェルジュではありません。

清掃は当然、宿泊料金に含まれていますし、クリーニングは、旅行や出張や式典参加等でホテルを使用しているので、
必要であれば誰であっても利用します。しかし、下着とかは自分で洗ったり、リゾート地では
洗濯機がついているホテルも多いので、自分で洗濯する人が多いのではないでしょうか。

従って、単身者以外も、年に数回のホテル滞在で、クリーニングが必要なことがあるからといって、
毎日過ごすマンションでもコンシェルジュのクリーニングサービスが必要だとは思いません。
私のマンションでは、コンシェルジュはいませんが、クリーニングサービスは可能です。
また、この近くには、年中無休のクリーニング店もあります。

しかし、コンシェルジュ議論はこれ以上ここでやってもしかたないので、私はこれで失礼させて下さい。

ただ、このマンションは、地下鉄の駅に近いし、静かだし、設備も標準的なものはそろっていますし、
外から見えない袋小路のような住戸もないし、安くはないけれどぼったくり価格とは思えないので、
バランスの取れた良い物件だと思います。（日照や通風は中心部ではあまり多くを期待できませんし、
残っている部屋はそれなりに理由があるとは思いますが）

[208: いつか買いたいさん]

2路線の地下鉄駅が近くて広さそこそこ、閑静。充分だなぁ

[209: 購入経験者さん]

高値掴みになるかもしれないタイミングで買う側も慎重になってきてるかもしれませんね。新価格でも売れ続けてきたけど、そろそろ天かな？

[210: 匿名さん]

どのタイミングが高値掴みになるかまでは正直わからないですよね…
そういう時期だったからといって待っていると
みすみす見逃すことになってしまうかもしれないし、
タイミングとしては本当に難しいなぁと

周辺の環境とか、
建物自体とかを見ているとバランスは取れていて良いなぁ

[211: 匿名さん]

「特別な立地」が欲しいならバブル価格でも仕方がない。
たとえば、梨木とか財務局跡地とか。
東京で言えば、千鳥ヶ淵とか虎ノ門ヒルズとか。

でも、御池通り沿いや田の字周辺をバブル価格で購入するのはどうかな・・・？
良い立地であることは間違いないけど「特別な立地」ではないよね。

バブルは長くて７年。現在３年目、あと４年？？？

今まで何度も繰り返して来た道。
上がれば下がる、下がれば上がる。

＜参考＞
赤坂マンション坪単価の推移
バブル１５００万、バブル後３５０万、ＩＴバブル７５０万、震災＆リーマンショック後３５０万、アベノミクス７５０万。

[212: 匿名さん]

こういう論調をしたり顔で吹聴する人がよくいるが、自分たちの人生設計計画に合致した購入タイミングが、いつ来るかはっきりしない「バブル価格」の是正後にずらせる人、またはそこまで待てる人ばかりではないからね。「バブル価格」是正まで待って、今住んでる家を売ってそれを買えばいいと言うのは非現実的。なぜならあてにしている今住んでる家の方が是正後は激しく値下がってる可能性が高いから、それを売っても欲しかった物件が買える可能性は低い。それに年とれば取るほどローンも組みにくい

[213: 匿名さん [男性 50代]]

もう完売したと、連絡があったけど。

[214: 匿名さん]

イーグルコート無敵ですね。完売続き。

まだこの辺で出るのかな？

[215: いつか買いたいさん]

え？もう完売ですか？すごいなー。やっぱり好立地物件は違いますね。

[216: 匿名さん]

まだまだ完売してない。