THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

[物件比較中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1202/
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（株）
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩12分／東急東横線・目黒線「新丸子」徒歩9分／JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」徒歩11分（JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します）
敷地面積 2,973.25㎡／構造 鉄筋コンクリート造地上5階／総戸数 66戸／間取り 3LDK／専有面積 78.46㎡（9戸）～93.85㎡（1戸）
販売予定時期 平成27年8月上旬／建物竣工予定時期 平成27年6月下旬／入居予定時期 平成27年12月下旬

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[82: 物件比較中さん]

>>79
それは言い過ぎでしょうけどいかにも東急の各駅停車駅前といった安定感がありますよ。
祐天寺、都立大学、新丸子、元住吉、大倉山、妙蓮寺、確かに同じ遺伝子が流れてます。

[83: 匿名さん]

小杉まで徒歩11分て、ほんまかな

[84: 周辺住民さん]

>>83
歩けば良い。
北口まで11分だから横須賀線に乗るためにどうしたら良いかわからないが

品川に出るなら新丸子から渋谷経由で山手線だと思いますよ。

[85: 周辺住民さん]

>>84
つまり南武線ユーザー以外は新丸子駅に行くと思います。

[86: 匿名さん]

>>84
渋谷経由じゃなく、横須賀線使うでしょう。所要時間計算して。

[87: 物件比較中さん]

外観もおしゃれで素敵ですね。
割と静かな環境ですが、坪300越えますかね？

[88: 匿名さん]

>>86
横須賀線ホームまで20分近く歩いているうちに新丸子から中目黒あたりまで着いてしまう。
かといって武蔵小杉で乗り換えて一駅だけ東横線もかったるい。

[89: 匿名さん]

>>83
おっと表示が12分に変わったね。デベ的には恥ずかしいミスだが賃貸棟からは11分なんだろうけど敷地の所有者が違うから致し方なしだね。

[90: 匿名さん]

>>87
賃貸棟の賃料から推計するともう少し安いはずだよ。

[91: 匿名さん]

賃貸のほうもある訳なんですね。
販売側と賃貸側の部屋の格差ってあるんでしょうか。
でも賃貸にするなら買ってしまった方が良いかも知れませんね。
ただそれなりに資金の都合がつかなければ無理でしょうけど、
何年かしたら値が上がっているかもですからね。

[92: 匿名さん]

賃貸のほうが割高だよ。だけどリスクないから嫌ならすぐに引っ越しできる。一長一短ある。

[93: 匿名さん]

現在近所に住んでいますが、ローソンストア100はなくなりましたよ。まわりに何かできないとちょっと辛いな。。できてほしいな。。。と毎日思っているところです。

[94: 購入検討中さん [男性]]

この物件、かなり気になっていますが、6500では買えませんかね？
あきらめて他に決めるか悩みます。

[95: 物件比較中さん]

>>94
ちょうど際どいラインではないかと勝手に予想しております。
私も諦めるか少し無理して買うか悩んでいます。7500〜など全くてが届かない金額であれば諦めもつくのですがね。

[96: 匿名さん]

>>95
キャッシュを相当額準備できる方以外はその価格なら賃貸の方がよいと思いますよ。

[97: 検討中の奥さま]

近所の方はこの物件をどう思われてるのでしょうか。

[98: 匿名さん]

>>97
真裏の築10年の藤和マンションがだいたい4000万円台半ば。
70平米の賃貸棟が20万ぐらいで両者は相場的には計算が合う印象。

となると分譲は坪300まではいかないと思いますけどね。それを越せば転勤などで賃貸に回したり売りに出したりを想定すれば頭金1000万以下での長期ローンの対象としては見合わない。

[99: 匿名さん]

DOMAのある間取り良いですね。
専有部のデザインには、自転車も置いてあるように描かれているので、
こちらはエレベーターに自転車を乗せても良いという事になるのでしょうか？
自転車が趣味の人にとっては、うれしい間取りですよね。

[100: 匿名さん]

>>98
坪300万円以下になればいいね。武蔵小杉北口駅前の三井が坪330だから、坪300以上でもおかしくない。

[101: 匿名さん]

>>100
全額ローンを組んでしまうと残債より安く処分すれば追金が必要になる。
かと言って貸して毎月の返済額と賃料が同じなら、管理費、修繕積立金、固定資産税だけ赤字。
賃貸棟の20坪強のファミリータイプが20万だから最低でも頭金1000万、諸費用300万ぐらいキャッシュで用意できなければ坪300万超だと厳しいです。

[102: 購入検討中さん [女性 30代]]

皆さんの予想金額はおいくらですか？間取りは平凡ですが、外観や周辺環境はとても良いなと思います。竹中施工だし高そうですが、いっても川崎なので坪290万が妥当かなと思いました。

[103: 匿名さん]

まさかのツボ300万円と予想します。

[104: [男性 40代]]

適正価格は坪250万でしょうか。賃貸も半分埋まっていませんし。建物自体の仕様は良いですが、立地を考えると高値ではないと思います。

[105: 匿名さん]

最寄り駅は新丸子だけど、駅に近いわけでもないし、しかも急行止まらない。
武蔵小杉に比べると資産価値は下がるね。

[106: 匿名さん]

武蔵小杉に便乗して高くなりそうですが、実際、冷静に考えるとやっぱりここは新丸子。冷静にならなくとも各駅停車の新丸子。
武蔵小杉寄りならよかったのですが残念ながら逆です。
なので武蔵小杉への距離は結構あるので、、、新丸子から電車で行くことの方が多くなりそうです。
（実際私はそうしています。）
なにより新丸子への距離も結構あります。
造りやデザインが素敵なので住宅地だと思えば問題ないのかもしれませんが、もしも売るときがきたらその豪華さが逆に邪魔をし、売りにくくなるかとも思います。
個人的には商店街はパン屋とドラッグストアーしか利用したことがありません。
食品は駅前の東急を利用していますがもう一つくらい別のスーパーがほしいと思ったりします。マイバスケットもありますがあまり戦力にはなっていません。
コンビニもすぐ近くにはないのでネットスーパーが主になっています。
売ることは考えず、永住目的ならば多少不便かもしれませんがほのぼのとしていて落ち着いているので良いかもしれません。低層マンションは少ないしこの豪華さは希少です。
個人的にこちらの物件、大変興味がありますが距離だけがネックで、もう少し近かったら良いのにと思い、願望と現実に挟まれ大変悩んでいます。
そんなこんなで私も坪250くらいが妥当だと思っています。
ながっ、すみません。

[107: [ 30代]]

そもそも新丸子から随分遠いのに賃貸がやたら高いのですが、何か強気でいける理由があるのでしょうか。特に周りには何もなかったですが…6000万切りませんかね？

[108: 匿名さん]

不動産には適正価格はないんですよ。
需要と供給のバランスをどこにとるかだけです。

で、今のバランス分岐点は即日完売を狙うなら平均280かつ250-300ぐらいの狭い幅で抑えて欲しいですが抽選覚悟でしょうね。

ある程度じっくり販売するのなら平均300超で幅は280-350ってところかなあ。できれば最上階はプレミアム住戸にして欲しいですね。

[109: 物件比較中さん]

東向きの１階とかはすぐ前に建物があるし日当たりが期待できないから比較的安いかもしれませんね。西向きの最上階なんかはルーフバルコニーもあって高そう。値段の幅が結構大きいかもしれませんね。南向きが中庭に面していていいなと思っていますが、坪300いったら無理です。

[110: 匿名さん]

最低の78.46平米で坪250なら5933万円。これでもけっこういい値段だが、
最上の93.85平米で坪350とすると、9845万円。高けぇ。

[111: 匿名さん]

>>110
だいたいにおいて広いタイプの坪単価は安めですよ。

[112: 匿名さん]

>>111
天守閣のような億ション住戸ができると思うよ。

[113: 匿名さん]

新丸子で億ション…
他になかったの？って笑われそうですね^^;
せめて駅直結ならそれでもありだったかな…

[114: 購入検討中さん [女性 30代]]

102です。
皆さんありがとうございました。
最近のマンション価格高騰にのまれていましたが、冷静になりました。
やはり新丸子で坪290万は高すぎですね＾＾；
資産価値も十分考え、6000万を超えるようでしたら検討は見送ります。
106さん、とても参考になりました。
ありがとうございます。

[115: 匿名さん]

完成後販売なんですか。
すぐに売れるという風に踏んでいるからこそモデルルーム造らずに
そういう形になってきているのかもしれないですね

という事は、あまり価格的にも強気ではないんじゃないですかね～なんて思うのですけれど
でも最近、全体的におうちは高くなってきているから
とりあえず蓋開けてみないとっていうトコなのかも

販売開始までまだしばらくあるんで
それまでは価格面で具体的な話は出にくいでしょうね

[116: 匿名さん]

たしかに。冷静になると新丸子で6000万こえたらと考えると、資産価値はないかもしれませんね。
友人が武蔵小杉の駅直結マンションの3LDKに家賃23万円で住んでいますが、もしこちらの物件を購入して貸さなければならなくなった場合はそれよりも安くないとなかなか借りてもみつからないまま大変なことになってしまいそうだし…私も6000万こえたら見送りたいと思いました。ありがとうございました。

[117: 匿名さん]

>>116
3LDKが何平米かによるんじゃないの？

[118: 匿名さん]

この物件はちょっと広めだとは思うけど、駅から遠いし、各駅停車しか停まらんし。

[119: 物件比較中さん [男性 40代]]

大倉山のプラウドも駅10分で、あんなに高かったのに、さっくり即完売。
ここもどうせ高いですよ、予算6000の人は相手にされないから行かない方が正解。
このマンコミ眺めてるしかないです。
だって70平米とかないし、広さ売りしてる広告だから相当強気でしょ。

[120: 購入検討中さん [女性 30代]]

うーん、予算が6000万なのではなく、この立地では6000万以下しか出せないという判断です。環境は良いと思います。ただ6000万ってそんな軽くあしらわれるような金額ではないと思いますけどね。

[121: 匿名さん]

最近は6000万円じゃ、いいところ買えないよ。

[122: 匿名さん]

終の棲家にするのならともかく、将来に中古で売ることを考えたら、この立地だと慎重になるよね。

[123: 匿名さん]

いまどき5,000万円台で東横沿線の条件の良い新築3LDKって、もし存在したらそれはそれで逆に怪しい気もしますけど。

[124: 匿名]

>>123意味がよくわからないっす。
値踏みするならまずは建具の設えや環境などしっかり吟味してからではないでしょうか？

雰囲気だけ高級、中身はそこそこなんて事例はいくらでもありますからね。

[125: 匿名さん]

他の物件と比較してこちらを検討したいので、設備とか内容を早く知りたいです、いつホームページにはその辺出るようになるのでしょうか？

[126: 匿名さん]

建物内モデルルームっていうことは竣工後販売になるのかしら？
ということは7月の事前販売の時期にならないと
設備などの内容は判らないんじゃないのかしらと思います。
まだ先のお話…ですか。
2か月ほどですけれども。
資料請求しておけば、もしかしたら少し早めに資料が来る可能性もあるかもしれません。

[127: 匿名さん]

ここみたいに竣工後販売というのは珍しいと思うんですが、売る側にとってはなんかメリットがあるんでしょうか。

[128: 匿名さん]

>>127
金のかかるモデルルームを作る必要が無い。

[129: 匿名さん]

上げ相場だと、販売時期を遅らせれば、遅らせるほど、高く売れる。

[130: 匿名さん]

共用サロンは落ち着いた空間があってよさそうです
マンションの総戸数も60戸位なので住みやすいでしょう。
竣工後販売で、建物内内覧ができるのは、購入側としてはメリットがあります。

[131: 匿名 [女性 40代]]

エントランスの外壁にトタン製をしようしているのはどうしてかしら？実際に行ってみると天井高も建材のコストもとても低い感じがします。それに門のあの表札はなんなのよ・・・

[132: 匿名さん [男性]]

みなさん、内覧会は予約されましたか？
先日案内がきたのですが。

[133: 物件比較中さん [ 30代]]

内覧会参加希望のハガキを送りましたが、日時に関する連絡／予約はなにも・・・。
アンケートの予算のところで、一番下が~6000万円だったので、そうか。。。と思いましたが。

[134: 匿名さん]

別の物件（プラウド大倉山ディアージュ）を検討中の際に、業者の方から、陣屋町の物件はうちより高くなると言われました。他の会社の意見ですが参考までに。

[135: 物件比較中さん [ 30代]]

6000後半〜7000万円台中心かもしれないのですね・・・小杉駅近中古が買えますね。

[136: 匿名さん]

ＨＰのグランドデザインの部分で、ＫＡＨＡＲＡガーデン（中庭）は

第三者所有地とありましたが、これってどういう意味なのでしょうか？

マンションの持ち物ではないということは、

ここを取り壊して別の建物が建つ可能性も

考えられるということになってしまうのでしょうか？

[137: 匿名さん]

それは賃貸棟の所有者＝地主さんでしょ。
http://hara-mgt.co.jp/profile.php
KAHALAとは、、、
①ハワイ・オアフ島の地名
②中原街道
③原家
の意味だと。。。

[138: 物件比較中さん]

川崎市のハザードマップを見たら、この一帯は浸水する可能性があるみたいですね。
また地盤もあまり強いとは言えず、強い地震がきたら液状化の可能性もあるようで…

建物の雰囲気が良く、前向きに検討していただけに気になっています。

[139: 匿名さん [男性]]

夜に建設地を見てきましたが、照明と外壁が落ち着いたイメージで高級感ありました。
だいぶ仕上がってきましたね。
裏門？が本物の木製でしょうか、重厚感ありますが駐車場に大きめの車が停まったら隠れてしまいそうです。

[140: 匿名さん]

>>138液状化リスクはデータ上は高いですが原家が木造住宅で代々住み続けてたぐらいなので心配しても切りが無いです。

[141: 匿名さん]

武蔵小杉が前面に出てますけど、新丸子の物件と考えたほうが良さそうですね。
武蔵小杉 徒歩12分とあっても、分譲のエントランスは賃貸より奥にあるし、部屋を出て駅のホームに着くまで、15分はかかるでしょうね。通勤には新丸子を使わざるおえないと思います。

あとエレベーターは一基しかないのでしょうかね？
朝とか夜の時間帯に混み合いそう…

建物は魅力的ですが、マンションの近くにコンビニもなさそうだし、生活してくと不便を感じそうな予感がします。

[142: 匿名さん]

総戸数が66戸なら、エレベーター１基でも仕方がないかな？
建物自体も低層になるので、実際エレベーターを使用する人は６６戸よりかなり少ないはずです。
あまりエレベーターをたくさん増やしても、管理費が高くなってしまうし、妥当かな？って思います。

[143: 匿名さん]

新丸子の方が距離的には絶対に近いとは思います。
ただ新丸子から乗って、小杉で乗り換えるくらいなら、
最初から頑張って小杉まで歩いてしまった方が良いんじゃないかなとも思ったりします。
本当は駐輪場が駅近くに確保できて、自転車でっていうのが一番負担感ないんでしょうけれど、武蔵小杉駅近くで駐輪場が確保できるか、ということになってきます。

[144: 匿名さん]

この物件は、リセールバリューがあると思いますか？
将来的に実家に帰る可能性があるのですが、あと10年程度はこちらにいるので購入を検討しています。

[145: 匿名さん]

今がバブルだと思うなあ。

[146: 匿名さん]

>>144
立地は中原街道沿いで悪くなくても駅までの道が、あまり良くないので、難しいと思います。
資産価値が安定するのは駅近物件ですね。

[147: 匿名さん]

144です。回答してくださったお二人、ありがとうございます。おかげで冷静になれました。

[148: 匿名さん]

>>143
品川駅に出るなら渋谷経由、東京駅に出るなら目黒線から都営三田線という選択肢になっちゃうでしょうね。まあどこへ行くにも川崎駅以外はドップリと東急沿線ライフです。ちなみに川崎駅なんて渋谷や横浜と同じくらい時間がかかるし滅多に行かないでしょうけど。
いや、私は健康のため横須賀線ホームまで歩きますって方はお好きにどうぞって話しですけど。

[149: 匿名さん]

>>144
価格次第だと思います。土地勘がなければこの立地でも武蔵小杉ってだけで買い手がつくとは思います。また、都市開発の通からは評価されてしかるべき立地です。
ずはり断言しますが確かに江戸時代から渋沢栄一の田園都市開発構想にかけて中原街道筋として評価されてきたエリアは目黒からここの変形十字路までです。

でも今人気の武蔵小杉再開発エリアとは将来にわたって重ならないエリアです。

[150: 物件比較中さん [男性 30代]]

みなさん淡い期待を抱いているところごめんやけど、風のウワサではここ坪400でっせ
シティタワー並みですわ
諦めましょう

[151: 匿名さん]

新丸子で億ションかよ。まさにバブルやね。

[152: 物件比較中さん [男性 30代]]

まあ明らかに高級仕様だからしゃーない
新丸子だから坪400で済んでるんだと思う
金持ちシニアが対象ですね

[153: 匿名さん]

坪400！！本当ですか？
駅からの距離も微妙ですし利便施設も見当たらない環境ですが
建物だけでそれだけの価格とはすごい。
デザインだけでも気鋭の建築家を何人も起用しているので
コストはかかっていそうですけど・・・

[154: 匿名さん]

今の地合いならば、高くても売れるからでしょう。

[155: 匿名]

>>153
デマに決まってるだろう！
釣りに乗るなよ。

[156: 匿名さん]

妄想４００，常識的にあり得ないでしょ。

[157: 匿名さん]

相場が常識から外れてますからね
坪400でも売れるってことでしょう

[158: 匿名さん]

立地を考えると、さすがに坪400では売れないのではないでしょうか。

[159: 匿名さん [男性]]

内覧してきましたが、予定価格に坪400の部屋は見当たりませんでした。
南のガーデンビューで坪300超える程度。
西や東は坪250～260からありそうです。
ガーデンビューの眺めと雰囲気が想像以上に良かったので、もし買うなら南で検討したいです。

[160: 匿名さん]

中庭の眺めはよかったね。しかも中庭は賃貸側のものなので、こちらでは管理費払わなくていいのがお得感ありです。

[161: 賃貸側住人 [男性 30代]]

なので、分譲側住人は中庭には（たぶん）入れません。
しかしこちらからよく見えるのですが、結構な人数の
方々が内覧に来られていますね。人気なのでしょうか？
私も見に行こうかと思います。

[162: 匿名さん]

いや中庭は原氏所有でしょ
レジデンス住人のものでもカハラ住人のものでもない

[163: 匿名さん]

中庭にはどちらかの住人ならふつうに入れるんじゃないでしょうか。
子供の破壊的な遊び場にさえされなければ外部の方も入れるのが理想ですよね。

[164: 匿名さん]

中庭には賃貸の方しか出入りできないと説明を受けました。
お庭は完全なプライベートエリアになっていて、リビングの窓を全開にしても非常に静かでした。

見に行く前は賃貸の方が南側が抜けて、良さそうに思ってましたが、賃貸棟のおかげで分譲側では街道の騒音を感じられません、印象が良かったです。

[165: 購入検討中さん]

内覧に行ってきましたが、中庭には賃貸側の住人しか入ることはできないと聞きました。こちら側は眺めるだけのようです。

[166: キャリアウーマンさん]

坪300ってことは7000万円超ですか・・・小杉ブーム便乗価格ですね
手が出ない価格ではないですが、あの立地で7000万は見送りです

[167: 買い換え検討中]

内覧行かれた方、管理費・修繕積立金はどんな感じでしょうか？

[168: 匿名さん [女性]]

昨日、内覧行ってきました。
営業さんの話では「8000万円なら安いと仰られますよ」とのこと。
強気ですねえ。

[169: 匿名さん]

ほんまに小杉便乗価格やな
ここ小杉ちゃうっちゅーねん
このロケーションで8000万、誰が買うんやろ

[170: 匿名さん]

むしろこちらが小杉ですよ。ムサコではありませんがね。

[171: 匿名さん]

言うまでもないと思うが、最寄り駅の話やで
ほんで管理、修繕はなんぼ？

[172: 匿名さん]

部屋によって多少の幅はありますが、管理費は2万円強、修繕費は8000円弱くらいですね。

[173: 匿名さん]

>>172
ありがとちゃん
低層のわりにお高いのね
三井はん、いつのまに住友のようにガメつくなってしもたんや
土地勘のない成金中国人以外買わへん思うで

[174: 匿名さん]

近隣戸建てからの買い換え組でしょう。三井ですから売れなければ白馬の騎士のふりして買い叩いていずれは戸建にも着手するんでしょうけどね。

[175: 購入検討中さん]

駐輪場が少し気になりました。うちは普通の自転車なのでそこまで気になりませんが、よい自転車だと雨に濡れて錆びないかちょっと不安にならないかな…と。
エレベーターも縦長で狭いのでベビーカーが乗ってたら見送って待たなければならなくなるかなと思いました。
階段が、使ってね！と言わんばかりな位置に付いていたので荷物やベビーカーがなければ階段を使うのか？と思ったので、その割には管理費お高いのかなという感想を持ちました。
駅から歩いてみましたが思ったよりも距離がありますね。
一階でも8000万弱。
低層がいい点や、奥ばったところにあるので静かでよかったので、とても悩みます。

[176: 物件比較中さん]

一階で8000万！？
鼻血ブーですわ
そしてEV１つにしては管理費高すぎでしょう
どさくさに紛れて中庭の維持費を負担させられてたり…

[177: 匿名さん]

中庭がステキなので、ベランダでゆっくり過ごせたらいいなあと思っていました。
でも冷静に考えると、何階を選んだとしても賃貸側から丸見えですよね… 部屋の中もレースカーテンをしとかないと丸見えです。また、中庭は賃貸のものなので、分譲側は利用することはできません。

驚いたのは、中庭の景観を保つため、ベランダに洗濯が干せない可能性があると言われました。プライバシーも保ちにくい、洗濯も干せないなら、なんのためにベランダを作ったのかなあと思ってしまいます。

上記の点のほか、建物の配置や、賃貸のほうにドッグランなどがあることからも、こちらの物件は賃貸のほうを優先して考えたのでは？と思いました。賃貸は原家の所有みたいですし、将来、賃貸と分譲で問題があった際に、分譲側が不利になりそうな印象を受けてしまいました。

[178: 匿名さん]

>>175

私もエレベーターの狭さが気になりました！ 一基しかないなら、もう少し大きくしてほしかったてすよね！

[179: 購入検討中さん]

基本的なことを伺って申し訳ないのですが、ゲストルームなどいろんな共有施設があるタワマンとそこまで管理費がかわらないような気もしますが、エレベーターも一基で、こちらはなにを管理するための管理費がかかっているのですか？？

[180: 購入検討中さん]

179です。説明不足だったので付け足しです。。
廊下やエントランスや電気などの基本的なものではなく、何か特別に管理費の高くなりそうな施設があるのかな？と思ったので伺いました。
ぱっとみたかんじ、キッチン付きのパーティルームのようなもの以外は特別高くつきそうなものが見当たらなかったので、ゲストルームや来客用駐車場もないですし、水道代がかかるプールもないし、管理が大変なキッズルームもないので、何にかかってタワマンと同じくらいの管理費なのか純粋に気になりました。
どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

[181: 購入検討中さん]

ここの見学は申し込まないと行けないんでしょうか？
いつ行っても見られるのでしょうか？