THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

[物件比較中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1202/
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（株）
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩12分／東急東横線・目黒線「新丸子」徒歩9分／JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」徒歩11分（JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します）
敷地面積 2,973.25㎡／構造 鉄筋コンクリート造地上5階／総戸数 66戸／間取り 3LDK／専有面積 78.46㎡（9戸）～93.85㎡（1戸）
販売予定時期 平成27年8月上旬／建物竣工予定時期 平成27年6月下旬／入居予定時期 平成27年12月下旬

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[41: 匿名さん]

江戸時代の地歴なんてどうでもよくない？
江戸時代に田畑で昭和時代に工場の土地でも今の立地が優れていれば、そっちのほうが良いでしょ。

[42: 匿名さん]

地歴でどれだけ高く売れるかだね。磯子のブリリアはプリンスホテルの土地で地歴良かったが、大きくこけたよなー

[43: 匿名さん]

>>41
完全同意。
江戸時代の地歴なんてどうでもいい。
元処刑場だったとか。そういったマイナスの要素じゃなければ。

[44: 購入検討中さん]

でも新丸子ですよね、ここ 笑

[45: 匿名さん]

生活圏は新丸子になるのかな。
買物なんかは武蔵小杉が便利だと思うので、
自転車でちゃちゃっと行けるというのは便利なのではないかな。
通勤通学で武蔵小杉はどうなんでしょ？
距離はギリギリ歩いて行けるんかなぁくらいなのかとは思うけれども。

[46: 匿名さん]

新丸子の駅を超えて武蔵小杉の駅いくのは遠いと
思うよ。

[47: 匿名さん]

ここのチラシ見ましたが、凄くいいですね。
こんな旅館みたいなマンション見たことありません。

[48: 匿名さん]

賃貸棟の賃貸価格高かった。

[49: 匿名さん]

小学校が新設されるんですね。
それほど子供が増えているからでしょうか。
同じ世代のお子さんがいらっしゃると安心できますよね
商店街があるようですが、こちらの商店街は栄えているのでしょうか？

[50: 匿名さん]

7月住戸内モデルルームってことは、それまで価格は出さないってことですかね・・

[51: 購入検討中さん]

武蔵小杉かとオモたら下丸子なのね、ここ。
まぎらわしい！

[52: 入居済み住民さん]

下丸子ではないけどね

[53: 匿名さん]

下丸子と新丸子の区別もつかないくらい土地勘のない人なんだな。
小杉もそういう人が検討するようになったのか。

[54: 匿名さん]

新丸子と武蔵小杉は徒歩5分圏内。一般的には同一エリアでしょ。実際、テレビや雑誌で小杉の特集やると新丸子の店がかなり出てくるし。

[55: 匿名さん]

武蔵小杉駅の東側はすでに新丸子だけどね。
品川駅が品川区にない、目黒駅が目黒区にない、品川駅の南にある駅が北品川駅とかよくある話。。

[56: 周辺住民さん]

>>55
例えが例えになってなくて何が言いたいのかよくわかりませんね。

武蔵小杉駅の所在地は中原区小杉町です。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%AD%A6%E8%94%B5%E5%B0%8F%E6%9D%89%E9%A...

[57: 匿名さん]

今話題のグランツリー武蔵小杉も新丸子東ですよー

[58: 匿名さん]

ターゲットは、リタイア層なんですかね。

[59: 匿名さん]

新丸子には宿場町だった頃、遊郭がありました。今はその名残りも見あたりません。

[60: 匿名さん]

宿場町といえば団子屋さん。昔ながらの団子屋さんなんてありそうですが、
宿場町だったという風情は今でも感じられたりするんでしょうか？地名と
マンション名に名残を感じましたが、陣屋があった場所なんでしょうか。

賃貸の方もチラリと見てみましたが、けっこうしますね賃貸料。管理費も
高かった。分譲の方もかなりするんでしょうね。

[61: 匿名さん]

思い切り今は住宅地という感じなので、グルメとかはどうなんでしょ？
ちょっと住んでいないとディープには判らないかもしれないですね。
遊郭があったのも判らないくらいですもの。
昔の面影を感じるのは独特の「クランク」状の道くらいですかね。
歴史散歩とか現地に行った時にしてみると楽しいのかも♪

[62: 匿名さん]

駅距離はややネックだが、タワマンよりはよいかもね。

[63: 匿名さん]

>>62
なぜタワマンより良いのですか？
タワマン、最高です。

[64: 匿名さん]

本当は一軒家に住みたいけど、仕方なくマンションに住む人にとっては、
「タワマンよりはよいかも」ということかと思いました。

[66: 匿名さん]

>>64
タワマンの
ほうがいいよ。全く説得力なし、

[67: 匿名さん]

賃貸の方の賃料が高かったというご意見が多く出ていますが、
具体的にどれくらいでしたか？
賃料が高いと、分譲を中古販売する際に影響が出たりするのでしょうか。
このエリアの平均よりも高い価格で転売可能…など。

[68: 匿名さん]

>>67
ホームページ載ってますよ。それぐらい調べたら。

[69: 匿名 [男性 40代]]

新丸子周辺はけっこう面白い食べ物屋さん多いよ。
色町の名残は、美容院がすごく多い、という形で残っている。
街って面白いものだね。

[70: 匿名さん]

>>66
住んでいない方にはわからない世界。
と、言うより、住めない、かな。

[71: 匿名さん]

タワマンいいか低層がいいかは人それぞれでしょうけれど
私は低層派かな、周りがゆったりしていて中庭もあり街との一体化もあり、コミュニティが豊かなら最高です

[72: 匿名さん]

賃貸棟の方が条件はいいぞ！

[73: 匿名さん]

どういった点で条件良かったんでしょう？
でもまあ賃貸と分譲だと探す方としては最初から条件違いますしね。
分譲の方はサイトに設備仕様が載ってなかったですが賃貸と同一なんでしょうか。
そうなると少し寂しい仕様かなあと思ってしまいましたがオプション次第なんですかね。

[74: 匿名さん]

賃貸等のほうが～　は「榊淳司の資産価値レポート004」に書かれてる。

[75: 匿名さん]

>>74
あの榊ね。

[76: 物件比較中さん]

しかしまあ陣屋町なのに陣屋をつぶしてマンション建設って本末転倒な価値観ですね。
分譲が賃貸の裏になるのは前の門だけ残して飛び地って訳にもいかないだろうから敷地の確保の関係でしょうかね？

そうなると駅に出るなら東に裏道を歩いて新丸子へ、つまり藤和さんあたりの中古物件あたりと大差ない動線で余計に武蔵小杉感は薄れますよね。

新丸子ライフって感じですね。

[77: 匿名さん]

元あったお屋敷は民家園に移設されたようですよ。
http://www.nihonminkaen.jp/facility/old_folk_house/00_hara_house/
地主が手元に残る賃貸棟を優先した結果かもしれません。

[78: 匿名さん]

公式の方で周辺地図を確認しましたが、マンション周辺に
商業施設が見当たらないように感じます。
一番近くてローソンストア100ですか？
お近くの皆さんはどちらに買い物に行かれてます？
近くに4つの商店街があるようですが、使えるのでしょうか。

[79: 物件比較中さん]

新丸子の商店街はかなり使えますよ、東横沿線の中でもお店の数は1、2番手クラスです。下町感たっぷりですけどね。

[80: 匿名さん]

新丸子駅前の東急ストアで買い物する人が多いでしょう。ここからだとちょっと離れてますけど。

[81: 物件比較中さん]

ぶっちゃけ住めば分かる話ですが、ここに住んで日常の買い物しにグランツリーだなんだまでワザワザ出かける人は皆無ですよ。
新丸子の商店街はなかなかどうして侮れません。魚も～安～くて新鮮～。

[82: 物件比較中さん]

>>79
それは言い過ぎでしょうけどいかにも東急の各駅停車駅前といった安定感がありますよ。
祐天寺、都立大学、新丸子、元住吉、大倉山、妙蓮寺、確かに同じ遺伝子が流れてます。

[83: 匿名さん]

小杉まで徒歩11分て、ほんまかな

[84: 周辺住民さん]

>>83
歩けば良い。
北口まで11分だから横須賀線に乗るためにどうしたら良いかわからないが

品川に出るなら新丸子から渋谷経由で山手線だと思いますよ。

[85: 周辺住民さん]

>>84
つまり南武線ユーザー以外は新丸子駅に行くと思います。

[86: 匿名さん]

>>84
渋谷経由じゃなく、横須賀線使うでしょう。所要時間計算して。

[87: 物件比較中さん]

外観もおしゃれで素敵ですね。
割と静かな環境ですが、坪300越えますかね？

[88: 匿名さん]

>>86
横須賀線ホームまで20分近く歩いているうちに新丸子から中目黒あたりまで着いてしまう。
かといって武蔵小杉で乗り換えて一駅だけ東横線もかったるい。

[89: 匿名さん]

>>83
おっと表示が12分に変わったね。デベ的には恥ずかしいミスだが賃貸棟からは11分なんだろうけど敷地の所有者が違うから致し方なしだね。

[90: 匿名さん]

>>87
賃貸棟の賃料から推計するともう少し安いはずだよ。

[91: 匿名さん]

賃貸のほうもある訳なんですね。
販売側と賃貸側の部屋の格差ってあるんでしょうか。
でも賃貸にするなら買ってしまった方が良いかも知れませんね。
ただそれなりに資金の都合がつかなければ無理でしょうけど、
何年かしたら値が上がっているかもですからね。

[92: 匿名さん]

賃貸のほうが割高だよ。だけどリスクないから嫌ならすぐに引っ越しできる。一長一短ある。

[93: 匿名さん]

現在近所に住んでいますが、ローソンストア100はなくなりましたよ。まわりに何かできないとちょっと辛いな。。できてほしいな。。。と毎日思っているところです。

[94: 購入検討中さん [男性]]

この物件、かなり気になっていますが、6500では買えませんかね？
あきらめて他に決めるか悩みます。

[95: 物件比較中さん]

>>94
ちょうど際どいラインではないかと勝手に予想しております。
私も諦めるか少し無理して買うか悩んでいます。7500〜など全くてが届かない金額であれば諦めもつくのですがね。

[96: 匿名さん]

>>95
キャッシュを相当額準備できる方以外はその価格なら賃貸の方がよいと思いますよ。

[97: 検討中の奥さま]

近所の方はこの物件をどう思われてるのでしょうか。

[98: 匿名さん]

>>97
真裏の築10年の藤和マンションがだいたい4000万円台半ば。
70平米の賃貸棟が20万ぐらいで両者は相場的には計算が合う印象。

となると分譲は坪300まではいかないと思いますけどね。それを越せば転勤などで賃貸に回したり売りに出したりを想定すれば頭金1000万以下での長期ローンの対象としては見合わない。

[99: 匿名さん]

DOMAのある間取り良いですね。
専有部のデザインには、自転車も置いてあるように描かれているので、
こちらはエレベーターに自転車を乗せても良いという事になるのでしょうか？
自転車が趣味の人にとっては、うれしい間取りですよね。

[100: 匿名さん]

>>98
坪300万円以下になればいいね。武蔵小杉北口駅前の三井が坪330だから、坪300以上でもおかしくない。

[101: 匿名さん]

>>100
全額ローンを組んでしまうと残債より安く処分すれば追金が必要になる。
かと言って貸して毎月の返済額と賃料が同じなら、管理費、修繕積立金、固定資産税だけ赤字。
賃貸棟の20坪強のファミリータイプが20万だから最低でも頭金1000万、諸費用300万ぐらいキャッシュで用意できなければ坪300万超だと厳しいです。

[102: 購入検討中さん [女性 30代]]

皆さんの予想金額はおいくらですか？間取りは平凡ですが、外観や周辺環境はとても良いなと思います。竹中施工だし高そうですが、いっても川崎なので坪290万が妥当かなと思いました。

[103: 匿名さん]

まさかのツボ300万円と予想します。

[104: [男性 40代]]

適正価格は坪250万でしょうか。賃貸も半分埋まっていませんし。建物自体の仕様は良いですが、立地を考えると高値ではないと思います。

[105: 匿名さん]

最寄り駅は新丸子だけど、駅に近いわけでもないし、しかも急行止まらない。
武蔵小杉に比べると資産価値は下がるね。

[106: 匿名さん]

武蔵小杉に便乗して高くなりそうですが、実際、冷静に考えるとやっぱりここは新丸子。冷静にならなくとも各駅停車の新丸子。
武蔵小杉寄りならよかったのですが残念ながら逆です。
なので武蔵小杉への距離は結構あるので、、、新丸子から電車で行くことの方が多くなりそうです。
（実際私はそうしています。）
なにより新丸子への距離も結構あります。
造りやデザインが素敵なので住宅地だと思えば問題ないのかもしれませんが、もしも売るときがきたらその豪華さが逆に邪魔をし、売りにくくなるかとも思います。
個人的には商店街はパン屋とドラッグストアーしか利用したことがありません。
食品は駅前の東急を利用していますがもう一つくらい別のスーパーがほしいと思ったりします。マイバスケットもありますがあまり戦力にはなっていません。
コンビニもすぐ近くにはないのでネットスーパーが主になっています。
売ることは考えず、永住目的ならば多少不便かもしれませんがほのぼのとしていて落ち着いているので良いかもしれません。低層マンションは少ないしこの豪華さは希少です。
個人的にこちらの物件、大変興味がありますが距離だけがネックで、もう少し近かったら良いのにと思い、願望と現実に挟まれ大変悩んでいます。
そんなこんなで私も坪250くらいが妥当だと思っています。
ながっ、すみません。

[107: [ 30代]]

そもそも新丸子から随分遠いのに賃貸がやたら高いのですが、何か強気でいける理由があるのでしょうか。特に周りには何もなかったですが…6000万切りませんかね？

[108: 匿名さん]

不動産には適正価格はないんですよ。
需要と供給のバランスをどこにとるかだけです。

で、今のバランス分岐点は即日完売を狙うなら平均280かつ250-300ぐらいの狭い幅で抑えて欲しいですが抽選覚悟でしょうね。

ある程度じっくり販売するのなら平均300超で幅は280-350ってところかなあ。できれば最上階はプレミアム住戸にして欲しいですね。

[109: 物件比較中さん]

東向きの１階とかはすぐ前に建物があるし日当たりが期待できないから比較的安いかもしれませんね。西向きの最上階なんかはルーフバルコニーもあって高そう。値段の幅が結構大きいかもしれませんね。南向きが中庭に面していていいなと思っていますが、坪300いったら無理です。

[110: 匿名さん]

最低の78.46平米で坪250なら5933万円。これでもけっこういい値段だが、
最上の93.85平米で坪350とすると、9845万円。高けぇ。

[111: 匿名さん]

>>110
だいたいにおいて広いタイプの坪単価は安めですよ。

[112: 匿名さん]

>>111
天守閣のような億ション住戸ができると思うよ。

[113: 匿名さん]

新丸子で億ション…
他になかったの？って笑われそうですね^^;
せめて駅直結ならそれでもありだったかな…

[114: 購入検討中さん [女性 30代]]

102です。
皆さんありがとうございました。
最近のマンション価格高騰にのまれていましたが、冷静になりました。
やはり新丸子で坪290万は高すぎですね＾＾；
資産価値も十分考え、6000万を超えるようでしたら検討は見送ります。
106さん、とても参考になりました。
ありがとうございます。

[115: 匿名さん]

完成後販売なんですか。
すぐに売れるという風に踏んでいるからこそモデルルーム造らずに
そういう形になってきているのかもしれないですね

という事は、あまり価格的にも強気ではないんじゃないですかね～なんて思うのですけれど
でも最近、全体的におうちは高くなってきているから
とりあえず蓋開けてみないとっていうトコなのかも

販売開始までまだしばらくあるんで
それまでは価格面で具体的な話は出にくいでしょうね

[116: 匿名さん]

たしかに。冷静になると新丸子で6000万こえたらと考えると、資産価値はないかもしれませんね。
友人が武蔵小杉の駅直結マンションの3LDKに家賃23万円で住んでいますが、もしこちらの物件を購入して貸さなければならなくなった場合はそれよりも安くないとなかなか借りてもみつからないまま大変なことになってしまいそうだし…私も6000万こえたら見送りたいと思いました。ありがとうございました。

[117: 匿名さん]

>>116
3LDKが何平米かによるんじゃないの？

[118: 匿名さん]

この物件はちょっと広めだとは思うけど、駅から遠いし、各駅停車しか停まらんし。

[119: 物件比較中さん [男性 40代]]

大倉山のプラウドも駅10分で、あんなに高かったのに、さっくり即完売。
ここもどうせ高いですよ、予算6000の人は相手にされないから行かない方が正解。
このマンコミ眺めてるしかないです。
だって70平米とかないし、広さ売りしてる広告だから相当強気でしょ。

[120: 購入検討中さん [女性 30代]]

うーん、予算が6000万なのではなく、この立地では6000万以下しか出せないという判断です。環境は良いと思います。ただ6000万ってそんな軽くあしらわれるような金額ではないと思いますけどね。

[121: 匿名さん]

最近は6000万円じゃ、いいところ買えないよ。

[122: 匿名さん]

終の棲家にするのならともかく、将来に中古で売ることを考えたら、この立地だと慎重になるよね。

[123: 匿名さん]

いまどき5,000万円台で東横沿線の条件の良い新築3LDKって、もし存在したらそれはそれで逆に怪しい気もしますけど。

[124: 匿名]

>>123意味がよくわからないっす。
値踏みするならまずは建具の設えや環境などしっかり吟味してからではないでしょうか？

雰囲気だけ高級、中身はそこそこなんて事例はいくらでもありますからね。

[125: 匿名さん]

他の物件と比較してこちらを検討したいので、設備とか内容を早く知りたいです、いつホームページにはその辺出るようになるのでしょうか？

[126: 匿名さん]

建物内モデルルームっていうことは竣工後販売になるのかしら？
ということは7月の事前販売の時期にならないと
設備などの内容は判らないんじゃないのかしらと思います。
まだ先のお話…ですか。
2か月ほどですけれども。
資料請求しておけば、もしかしたら少し早めに資料が来る可能性もあるかもしれません。

[127: 匿名さん]

ここみたいに竣工後販売というのは珍しいと思うんですが、売る側にとってはなんかメリットがあるんでしょうか。

[128: 匿名さん]

>>127
金のかかるモデルルームを作る必要が無い。

[129: 匿名さん]

上げ相場だと、販売時期を遅らせれば、遅らせるほど、高く売れる。

[130: 匿名さん]

共用サロンは落ち着いた空間があってよさそうです
マンションの総戸数も60戸位なので住みやすいでしょう。
竣工後販売で、建物内内覧ができるのは、購入側としてはメリットがあります。

[131: 匿名 [女性 40代]]

エントランスの外壁にトタン製をしようしているのはどうしてかしら？実際に行ってみると天井高も建材のコストもとても低い感じがします。それに門のあの表札はなんなのよ・・・

[132: 匿名さん [男性]]

みなさん、内覧会は予約されましたか？
先日案内がきたのですが。

[133: 物件比較中さん [ 30代]]

内覧会参加希望のハガキを送りましたが、日時に関する連絡／予約はなにも・・・。
アンケートの予算のところで、一番下が~6000万円だったので、そうか。。。と思いましたが。

[134: 匿名さん]

別の物件（プラウド大倉山ディアージュ）を検討中の際に、業者の方から、陣屋町の物件はうちより高くなると言われました。他の会社の意見ですが参考までに。

[135: 物件比較中さん [ 30代]]

6000後半〜7000万円台中心かもしれないのですね・・・小杉駅近中古が買えますね。

[136: 匿名さん]

ＨＰのグランドデザインの部分で、ＫＡＨＡＲＡガーデン（中庭）は

第三者所有地とありましたが、これってどういう意味なのでしょうか？

マンションの持ち物ではないということは、

ここを取り壊して別の建物が建つ可能性も

考えられるということになってしまうのでしょうか？

[137: 匿名さん]

それは賃貸棟の所有者＝地主さんでしょ。
http://hara-mgt.co.jp/profile.php
KAHALAとは、、、
①ハワイ・オアフ島の地名
②中原街道
③原家
の意味だと。。。

[138: 物件比較中さん]

川崎市のハザードマップを見たら、この一帯は浸水する可能性があるみたいですね。
また地盤もあまり強いとは言えず、強い地震がきたら液状化の可能性もあるようで…

建物の雰囲気が良く、前向きに検討していただけに気になっています。

[139: 匿名さん [男性]]

夜に建設地を見てきましたが、照明と外壁が落ち着いたイメージで高級感ありました。
だいぶ仕上がってきましたね。
裏門？が本物の木製でしょうか、重厚感ありますが駐車場に大きめの車が停まったら隠れてしまいそうです。

[140: 匿名さん]

>>138液状化リスクはデータ上は高いですが原家が木造住宅で代々住み続けてたぐらいなので心配しても切りが無いです。