THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

[物件比較中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1202/
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（株）
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩12分／東急東横線・目黒線「新丸子」徒歩9分／JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」徒歩11分（JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します）
敷地面積 2,973.25㎡／構造 鉄筋コンクリート造地上5階／総戸数 66戸／間取り 3LDK／専有面積 78.46㎡（9戸）～93.85㎡（1戸）
販売予定時期 平成27年8月上旬／建物竣工予定時期 平成27年6月下旬／入居予定時期 平成27年12月下旬

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[251: 匿名さん]

＞＞250
MR＝モデルルーム
ここの物件、とても良いのですが、どうも分譲＜賃貸の構図が
あり、気になるのですが気にしすぎでしょうか？

[252: 匿名さん]

土地の面積が3000㎡もあるのに、のびのびとした感じのないマンションです。無理につくった印象が、どうしてもしてしまいます。それは、賃貸と分譲とを一体的に設計した所為です。
また、購入者は、ここに住むわけですが、毎回管理組合の総会・理事会で、喧嘩ばかりしているような形になったら、嫌ですね。
地主さんは３個権利を確保したらしいですので、喧嘩はいつも負けてばかりかな。イライラがつのりそうですね。
でも、いいところもありますね。
他のメリットとの比較考量です。迷いに迷っています。
メリット。ホントにメリットなのかどうか、それも考えてみます。

[253: 匿名さん]

>>248
そんなの調べたらすぐ分かりますよ。

[254: 匿名さん]

地主さんが3個権利を確保したって本当ですか。
なんでわざわざ自分の思い通りにならない分譲のほうに住むんでしょうか。
賃貸の最上階とかを自分の好きなように作って住めばよかったんじゃあ。

[256: 匿名さん]

協力住戸は2部屋と聞いていましたが、
3部屋ですか。

[257: 匿名さん]

普通に等価交換をしただけなんじゃないですか？
こちらがどうこう言える種類の物ではないので、そうなんだーと思うくらいになってしまうと思いますが。

ランドプランに関してはもう少しゆったりとしている物を望みたくはなってしまいます。
けっこうぎっちり感があるから…。

[258: 匿名さん]

協力住戸があっても、何にも関係ないからと意識していなかったのですが
割と気にされている方が多いのでしょうか？
住んでいく上で、特別何かあることはないと思いますが・・・。

[259: 購入検討中さん]

マンション買うのが初めてでして、協力住戸という用語も知りませんでした。

[260: 匿名さん]

いいマンション買ったね。おそらく正解です。

[261: 匿名さん]

バルコニーの使用制限、植込みの管理に関する協議など、賃貸側との協議事項が多いと思います。その際、賃貸側とかかわりのある住戸は、どういう判断に立たれるのかということです。分譲後の管理会社をどこにするかも、当初は三井でしょうが、以前このレスでどなたかが言われていたように、地元管理会社に変更するなど、の議題が出てきた場合の審議の関係かな。

[262: 匿名さん]

協力住戸は地主さんが住む場合もあるようですから、避ける方も多いんじゃないでしょうか。
賃貸にも出す場合があるとのことですから、入居後は色々と問題が出てくる可能性もあるかもしれませんね。

[263: 匿名]

２０数年前の経験から老婆心ながらここに限らず、不動産バブル時のマンション購入は、将来ろくなことありません。

[264: 匿名さん]

賃貸棟が今の時期はべすと？

[265: あ]

まー間違いなく理事会は牛耳られるだろうね。

[266: 匿名さん]

賃貸棟の方がなぜか優遇されていると感じるのは気のせいでしょうか。

[267: 匿名さん]

>>266
まー、そりゃそーでしょ。
賃貸棟は原家の持ち物。
分譲棟は購入者のもの。
原家にとってどっちが大切かは自明。
その力関係や仕組みの初期設定には、
当然原家の意向が強く反映されているはず。

[268: 匿名さん]

＞＞267
ですよね。
三井物件にも関わらず、「パーク」の冠がつかないぐらいですから。
原家のパワーは相当ですね。

[269: 購入検討中さん]

パークなんちゃらという名前よりもかっこいい。
でも住所書くときにスペルを間違えないようにしないといけないのでめんどくさい。

[270: 匿名さん]

区役所へ届ける正式な住民登録も
ローマ字で書かなければ
いけないのですか？

[271: 匿名さん]

>270さん
今はストーカーや個人情報保護法などもありますから、プライバシーの観点で
住民票にマンション名を登録しないという選択肢ができているようです。
ただし周りにたくさんのマンションやアパートがあり、郵便物が届きにくいような
場合はマンション名も登録しなければならないそうです。

[272: 購入検討中さん [男性 40代]]

このマンションはつくりが素晴らしいですね。値段が半値になっている２０３０年ころに中古で検討します。

[273: [男性 40代]]

どなたかが「地歴」が良いと指摘されてました。周囲は「地歴」を感じさせないほど、チープな感じがしませんか。

[274: 匿名さん]

地歴よりも今がどうかが重要だと思うけどね。裏を返せばそれくらいしかアピールポイントが無いのでしょう。

[275: 匿名さん]

協力住戸は地主さんのことなんですよね
協力住戸の場合は実際にオーナーさんが住むかどうかはわかりませんから、
賃貸が３戸あるかもしれないですね。
そういった場合、分譲側としてはいろいろ規約もあるでしょうからあまりいい気はしないかな。

[276: 買いたいけど買えない人]

賃貸の場合も、議決権は「区分所有権」を持つ人が持つわけですから、3部屋というわけですが、
区分所有者が3人なのか、1人なのかわかりませんが、総会・理事会は、どういうことになるのか、心配はありますね。

[277: 匿名さん]

>>275
縦に３部屋にしたのは何でかな

[278: 匿名さん]

>268
デベにとっては建てられればそれでいい。
ネーミング位は妥協の内に入らないよ。
原家に対しても心の中で舌を出している（笑）

[279: 匿名さん]

そういっちゃ、おしめえだよ。かな。
不動産会社は、地主さんに舌を出してるかもしれないですが、最終的に買うのは、居住者ですよね。
購入者に対して、不動産会社が、舌を出している、と言っているのと、同じじゃないですか。

[280: 匿名さん]

やはり買った後の運営で揉めそう、もしくはやりたいようにやられてしまいそうな物件ですよね。
悩ましいところです

[281: 匿名さん]

第１期で55戸も販売するようですね。やはり高くても人気があるんですね。

[282: 物件比較中さん]

坪260万から300万ちょいあたりですかね。
タワー以外でみれば、今井仲町のルフォンと較べて高いと言うほどではないかと。。
とはいえ広めが多くグロスも張りますからね。
最多販売価格7700万台が12戸ですか。。

[283: 匿名さん]

あの場所で7700万円？！

[284: 匿名さん]

どうも売れ残ったようですね。66戸のうち、第一期販売が55戸ということは、８戸売れ残ったということなのでしょうか。
協力者住戸が３戸ありますから。
でも、私は素人で、実態は、どういう計算なのかよくわかりません。わかる方、ご教示ください。

[285: 銀行関係者さん [男性 90代]]

あの場所で7700万円？！
****************************
↓
君東横線沿い物件の価格知ってる？

[286: 匿名さん]

>>285
あまり知らないが、7700万円は高くない？武蔵小杉12分でしよ

[287: 物件比較中]

>>286
坪260から300であれば、そんなに高いといった感じはありませんよ。
3LDKのみなのでグロスは高額になりますね。

[288: 匿名さん]

もしかしたら1億越えもある？

[289: 銀行関係者さん [男性 90代]]

あまり知らないが、7700万円は高くない？武蔵小杉12分でしよ
***********************
↓
駅のプラットホームに住めば1分もかからないが住みたい環境ですか？

[290: 物件比較中]

>>289
話が飛躍しすぎでは。

[291: 匿名さん]

>>290
ほっときましょう。
282、287さんの言うことが全て。以上。

[292: [男性 70代]]

今のマンション相場なら妥当な価格であるが、相場自体がバブルである。
資産価値を考慮するのならばお奨めしない。

[293: 匿名さん]

292さんに賛成です。
ただ、現在の相場からしても、少し強気な価格設定と思います。
レジデンス小杉陣屋町、そんなに立派なマンション、高級なマンションなのでしょうか。

[294: 銀行関係者さん [男性 90代]]

「立派なマンション」の基準が分からない…質問に答えられない。

[295: 匿名さん]

今日の『日本経済新聞』に載っていた「マンション価値を見極める　不動産版PER指標に」（19面）によると、
分譲価格が、賃貸した場合に得られる年間家賃の何倍（何年分）を当たるかを示すのが「マンションPER」だそうだ。
そして、これが24倍以上なら割高、24倍以下なら割安、とのこと。

ザレジデンス小杉陣屋町は、約80㎡が7900万ほど。話題の、お隣の原さんの賃貸アパート「THE　KAHARA　小杉陣屋町」は今空き室が一戸。1LDK　47㎡　が15.6万円/月　だそうだ。
レジデンスマンションの賃料収入は、月賃料　15.6×（80÷47）＝26.5万円　年賃料収入　26.5×12＝318万円
「per」は、7900÷318＝24.8年
で24年より少し長く、ちょっと割高程度で、リーズナブルな価格となる。もっとも、毎月賃料を26万5千円としたが、これが実勢であるという前提にたっての話であるが。

なお。この記事中には、「大手デベロッパーの物件でブランド力の分だけ1～2割高いこともあるが・・・・」としている。
（三井、竹中はブランドかな。）
また、2004年に分譲された物件の10年後の中古価格を最寄駅ごとに集計したデータも載っているが、
これが、値上がりした（指数が110以上）の地域として、月島、品川などの外、二子玉川と並んで「武蔵小杉」もあげている。

ただ、しかし、現在が不動産バブルの真っ最中ということは、常に考えておく必要はありますね。

[296: 匿名さん]

2004年頃はマンション価格は底だったからね。本当に安かった。

[297: 物件比較中]

>>295
平米3300円超。
タワー並みの単価ですね。
にもかかわらず、ほぼ満室とは驚きですね。

[298: 匿名さん [男性 40代]]

今日、多摩川の河川敷浸水のニュースが流れていたので、洪水ハザードマップを見てみたら、ここは浸水措定区域に入っているのですね。
一階だとそのリスクを覚悟しなければならないのは残念です。

[299: 匿名さん]

スーモに1タイプごとに価格がしっかり出ていますね。

[300: 匿名さん]

なるほど、スーモ　というものがあるのですね。
見てみました。KAHARA小杉陣屋町は、4室空いているのがわかります。
勉強になりました。