THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

[物件比較中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1202/
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（株）
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩12分／東急東横線・目黒線「新丸子」徒歩9分／JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」徒歩11分（JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します）
敷地面積 2,973.25㎡／構造 鉄筋コンクリート造地上5階／総戸数 66戸／間取り 3LDK／専有面積 78.46㎡（9戸）～93.85㎡（1戸）
販売予定時期 平成27年8月上旬／建物竣工予定時期 平成27年6月下旬／入居予定時期 平成27年12月下旬

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[182: 匿名さん]

完全予約制なので必ず申し込みが必要です

ベランダに洗濯物を干せないってのが本当であれば論外ですね
中庭の景観云々と注文をつけてるのは原氏側でしょうし、金持ちの子息にありがちな厄介なオーナーかもしれませんね
(レジデンス側は原氏所有ではありませんが)

管理費がどこにかかるのかは本当に謎です
ターゲットがタワマン検討層(8000万前後)なので、管理費もタワマンと同じくらい取ってやれという単純な発想かもしれません

[183: 購入検討中さん]

>>182
完全予約なんですね
ありがとうございます。

洗濯物ベランダ不可なら除外です(´Д` )

[184: 匿名さん]

管理修繕費安くないですか？
80平米で合計3万切ってるので駅前のタワーと比較しても1万円以上安いです。
お庭が利用できないのは残念ですが、あれだけの面積を66世帯で維持して負担があるなら眺めるだけで充分です。

[185: 購入検討中さん]

イメージ的にエクステリアも物件コンセプトも、50～60代の方々向けって感じで、騒がしい子育てファミリーは浮いてしまいそう。
住環境は静かで学校も近くて良いですが。

[186: 匿名さん]

>>182
いまどきのマンションでは住民の多くは内心では洗濯物と布団をバンバン並べる世帯は見苦しいと思ってますよ。
腰高下ぐらいで干すのは大丈夫と思います。

[187: 購入検討中さん]

お庭を眺められるのは南側だけで東側と西側はみえませんけどね。

[188: 匿名さん]

見えないように低めに干す、というのも今のところ許可がおりていないと聞きました。
賃貸側と協議中とのこと。
干せるようになるといいですね。
でないと永住は悩みますね。

[189: 匿名さん]

>>188
なんだか賃貸側に住まわせていただきます、な感じですが自分のものだからと傍若無人な所有者が最初からリジェクトされれば良いなと思いますがいかがでしょうか？

[190: 匿名さん]

もし、何でもかんでも原家にお伺いを立てないと決められないようだと窮屈そうですが、実際のところどうなんでしょう。
管理組合の構成も気になります。

[191: 匿名さん]

もし分譲側がバルコニーに洗濯物干せなくなったら、
賃貸側は中原街道からもみてわかるくらい洗濯物干しているのに分譲側はだめというのは大変面白い取決めですね。
外部からは見苦しくてもいいのに住人が楽しむ庭園だけは見苦しいのNGなんて。
傍若無人？とはむしろこのことか。
なんて。
景観というのは外からの見た目のことだと思っていた私の考えが間違っていたようです。勉強になりました。

[192: 匿名さん]

>>191
他人がどうとかあまり関係ないです。まったく干せない南向きってのは流石にいかがなものかとは思いますが。

[193: 匿名さん]

なんだか賃貸側と分譲側で、いざこざが起きそうですね。
ベランダの物干し以外にも、いろいろと制約がかくれてるんじゃないかと。魅力的な物件でしたが、購入意欲はかなり低下しました。

[194: 匿名さん]

普通に考えれば、管理組合が管理規約を変更すれば干せるようになると思うのですが、それができないような強制力のある取り決めあるんでしょうかね。
そんな合意が法的に可能なのかどうかはわかりませんが。
それとも原家が管理組合の議決権をそれなりに押さえているとか？
いずれにしても、面倒そうな物件であることはわかりました。

[195: 匿名さん]

こりゃ三井さんも対応に苦労してそうだな
とりあえず内覧いって洗濯物の件を確認してみるけど、本当ならとても買えませんね
購入有力候補なだけに残念だけど仕方ない

[196: 賃貸側住人 [男性 30代]]

分譲側も色々と制約があるのですね。

ちなみに賃貸側には主に以下の制約があります。
　・道路/正面入り口に面した西側は洗濯干ＮＧ
　（中原街道に面した南側、中庭に面した東側には制約なし）
　・占有部を含め喫煙ＮＧ
　　　⇒分譲側の方もベランダで喫煙とかはやめてほしいです。

洗濯物が目立たないよう分譲／賃貸ともにルーバーを改修する
かもという話はありましたが（最終的にどうなったかは不明）、
分譲側の洗濯干ＮＧという話は聞いてはいないです。

あ、あと中庭の芝生は人工芝です。

[198: 匿名さん]

賃貸の方は、所有者である大家が住人に制約を設けるのは別に問題はないけれども、分譲では話は別。それは区分所有者からなる管理組合が決めること。

[199: 匿名さん]

分譲側を原家の方が２部屋ほど購入されると聞きました。
となると、管理組合の役員は原家の方になるのでしょうかね…

[200: 匿名さん [男性 30代]]

管理費については、戸数が少ないから仕方ないのかな？と思っていましたが、賃貸棟のHPを見ると、手入れが大変そうな中庭があるのに、
管理費は¥12,000〜¥14,000/月位なのですね。戸数は分譲棟より多いけれど。。。管理会社の違いによるものなのでしょうか？

[202: 匿名さん]

どこかの有名ブログで取り上げてくれるといいんですけどね
目利きの方たちは一体どんな評価を下すのか
モノ自体は言うまでもなくいいとは思うんですが

[203: 匿名さん]

こんなトコ小杉エリアを名乗らないで欲しいね
中丸子の外れでは5000万以下だろ

ぶっちゃけ新川崎以下
新城、中原程度の場所で小杉の背乗りにも程がある

[204: 匿名さん]

>>203
いや、正真正銘「小杉」でしょ。
「武蔵小杉」ではないとしても。
だから武蔵小杉とは名乗ってない。

[205: 匿名さん]

三井の営業担当さんはここ見て焦ってるかもね
高い管理費、干せない洗濯物、野ざらしの駐輪場、原氏の分譲側への関与

この辺はきちんと答えられないと買い手がつかないと思いますね

[206: 匿名さん]

まあ、三井さんはこんなスレなど気にせず原家やその他施設との調和を第一に企画を進めていただきたいですね。
買ったんだからオラのもんだべ？的な連中には分譲しちゃダメですから環境保全の念書ぐらい契約時に交わした方が無難かと。

固定資産税や相続税という税制からも明らかなように私たちは国から実質的には土地を借りている訳です。
理解されないでしょうけど。

[207: 匿名さん]

火消しに必死w

[208: 物件比較中さん]

なんだか賃貸側との関係も含めて、住みやすい物件とは言えなさそうですね。特に子育てファミリーには向かない感じですね。期待していただけに残念です。

[209: 匿名さん]

こちらはコンシェルジュさんはいらっしゃらないのでしょうか？

[210: 匿名さん]

共用のトイレやWi-Fiもありませんよ。
賃貸と比べたら様々ありませんが、その分管理費が安いなら仕方ないか〜、と思っていたら管理費安くはないんですね。
管理費は何にかかるのでしょう？

[211: 匿名さん]

管理員が週に数日間、昼間の間常駐のようです。

[212: 匿名さん]

立地と低層ということは、魅力があるのですが、
元地主の原マネジメントとの関係が非常に気になります。

ベランダの使用を含めて、裏約束でもあるのでしょうか。
賃貸側（原マネジメント）からの要求のみがあって、
分譲側からの要求は何もないのでしょうか。
このような片務的な契約って、どうなんでしょう。
そもそも、マンション購入者と売主の三井の間で
この点の契約がなければ、ベランダに物を干していいか悪いかは
「管理規約」によるものでしょう。

もともと、賃貸部分と分譲部分を一体的に建設する、ということからして
三井は原マネジメントに負けています。
分譲部分だけのマンション建設なら、もっと違った設計が
あったでしょう。
おそらく、もっと使いやすいデザインができたでしょう。

ところで、販売価格は、いつ発表されるのですか。
価格によっては、原マネジメントとの関係は我慢して、
エントリーしたいと思っていますが・・・。

[213: 匿名さん]

>>211
209です。
そうなんですね。ありがとうございます。

[214: 匿名さん]

東側で工事中の5階建てのぼろい（失礼！）ビルは、
「富士通小杉ハイツ」といったようです。
これは解体工事ではなく、補修工事のようです。
なんでも、噂によると、アパートになるとのことです。

なお、蛇足ですが、ついでに言うと、1丁目15番地には、「原」さん、「原荘」といった
家が数件あります。

[215: 匿名さん]

管理費が高い理由は管理人さんの人件費ですか？
てっきり管理人さんとは別にコンシェルジュデスクがあるのかと
思いました。
共用施設としてラウンジとサロン、オブジェやモニュメントが設置
されるようなので、お高くなってしまうのでしょうか。

[216: 匿名さん [男性 60代]]

待ちに待った内覧なのに見れる部屋は三井指定の2部屋のみ。しかも混んでいるのかあまりゆっくりは見させてくれない。他の部屋は図面のみ。価格表は虫食いだらけ。次回までに見たい部屋を2つだけ決めて事前に連絡をしてほしい、と。次回その部屋を見て購入希望なら正式に申込みの手続きになるとのこと。
団地並の駐輪場。ターンテーブルがないと駐車できない機械式駐車場。風がある雨はしのげないであろう階段。これが三井のハイグレードなのか・・・。

[217: 匿名さん [男性 30代]]

どうせ人気はあるようなので、厳しい制約にも文句言わないおとなしい住人を選別できて、後々の管理がやり易くなりそうですね。

[218: わたせせいぞう]

やはり人気ありますか。このスレが盛り上がらないと完売が早いのでしょうかね。

[219: 匿名さん]

購入層があまりネットに書込みしないでROMする人が多いというのがあるんじゃないかなぁと。
戸数も別に少ないわけじゃないから、書き込みがもっとあってもおかしくはないと思いますが。

いずれにせよ、けっこう着々と販売が進んでいるという事で。
良い場所ではあると思いますよ。

[220: 無知蒙昧 [男性 80代]]

あのう、ROMってなんですか？

[221: 匿名さん]

メモリーの種類です。
その機能から転じて、・・・調べてください。

[222: 買い換え検討中]

案内会が始まっていますが、価格帯はどのような感じでしょうか？

[223: 匿名さん]

新丸子は二度目でしたがやはり武蔵小杉からは少々遠いですね…暑かったから余計にそう感じたのでしょうか。
前回空欄だった価格は全て決定していたと思います。
前回よりもほんの少し上がっていたような気がします。
何より、前日に雨が降ったのでその雨が残っていて…廊下の水捌けの悪さに驚きました。
外廊下の経験がないのでわからないのですがあれが普通なのでしょうか？
強い雨が降ったら家のドアを開けた瞬間から傘をささねば家から出れないのか！？と不安になりました。
それは大袈裟にしろ、強い雨、長時間の雨の時は水捌けが悪いのはわかりました。
まさか雨の日は廊下でも傘をさすのかな？とも思いました。
そうでないことを願います。

[224: 匿名さん]

>>223
外廊下は、それが普通です。

[225: 匿名さん]

さすがに傘はささないでしょ。

[226: 匿名さん [男性 30代]]

傘はささずに走り抜けます。

[227: 契約済みさん]

申し込みました。
廊下なんて問題ないじゃないですか。
傘でも合羽でも、いろいろあるじゃないですか。
どうしてそのようなことを問題にするのですか。

[228: 契約済みさん [ 30代]]

私も既に、申し込みました。

廊下なんてあんまり問題じゃないと、私も思います。
一番の問題は、価格でしょう。最初の価格提示より10％ほど上がっています。
9月に提示される最終価格はどうなるのか不安です。
現在、平米100万円ですね。正直言って高いと思います。売主は強気ですね。

前にこのサイトで話題になっていた舊地主さんですが、
３部屋確保されたようですね。3/66の議決権ということ。
管理会社は、最初は三井ですが、そのうち地元の不動産会社に
なっちゃったりして。まあ、長いものには巻かれろ、という
言葉もありますから。

[229: 買い換え検討中]

ハイグレードマンションというならば多少なりとも廊下も問題になるのでは？
他のマンションは内廊下ならば内廊下ですと写真を撮って売りの一つにするくらいですから。
気になる方は気になるかもしれませんね。私は戸建てなので今でも出たら濡れるのでそこは気になりませんが。

[230: 購入検討中さん]

廊下を問題とされる方もいれば価格を問題とされる方もいらっしゃるということで。
この金額を購入できる層の方の中には廊下が気になる方もいらっしゃるということですね。
私は参考になりました。

[231: 匿名さん]

>>228
10%ってことは6～8百万円程度も当初予定価格より値上がりしたってことですか？すごいですね。

[232: 匿名さん]

80平米が8000万円ですか？高いですね。

[233: 匿名さん]

ネットには価格は出さないで下さい、と営業さんから言われるので、内緒です。ご自分でお尋ね下さい。

[234: 匿名さん]

233さんに賛成です。

[235: 匿名さん]

最近価格表が個人のブログに上がっているからね。売り主にとって、プラスなのかマイナスなのか。購入検討者にとって、プラスなのかマイナスなのか。

[236: 匿名さん]

>>235
予約時間まで暇を潰し映画上映だ現物とは似ても似つかぬオプションショールームみたいなモデルルームを回遊し、あれこれ書類を書かされ待たされてから価格表を出され退散するよりマシです。
貴重なお休み使うわけですから事前情報である程度絞りたいから価格帯情報は必須。

[237: 匿名さん]

>>236
続けます。価格表よりは総がかりでの概算費用や価格帯の目安が知りたい。

[238: 匿名さん]

でも平米100万円であれば、80平米8000万円ですね。

[239: 匿名さん]

>>236
既に申し込んだ者にとってはライバルが増えるだけなので、メリットないです。

[240: 匿名さん]

平米100万円！？80平米で8000万円！結構なお値段であります。
とてもですが手が出ません。
これだけの価格なんですから、それなりの出来なら納得ですが、
ここってどんなマンションなのでしょう。
高級感とか住みやすいとか・・・

[241: 物件比較中さん]

ひょっとして小杉エリアの低層マンションとしては最高値の物件でしょうか？

[242: 匿名さん]

間違いなく高いですね。

ただ、1～2年後の時点で、高いかどうか、
5～6年後の時点で、どうか、
10年後どうか、
という観点で考えるべきでしょうか。

中国景気の減速から、日本の不動産価格が下落に転ずれば、
「高値掴み」となるでしょう。
が、狂乱物価？インフレが始まるのであれば、
良い買い物だった、と将来考えることができるのではないでしょうか。
（1100兆円の借金をしている人は、インフレ政策やりたいんじゃないでしょうか。）

今後の相場観は、各人の判断でしょう。
三井不動産Rは、売ってしまえば終わりですが・・・・。

[243: 物件比較中さん]

原さんて、等身大パネルやポスターを町内のあちこちで見かける、あの原さんですか？

[244: 匿名さん]

勝手な考えと言われるとは思いますが
価格帯は、やはり見学前には情報を得て行きたいです。
でも、いざ購入をして入居者も決まってきた段階となると
あまり価格を公にせず、問い合わせ者のみに公表とかだと嬉しいなとは思います。
もちろん、無理な話なのですが、あまりにもいろんなところで価格を公表されると
良い気持ちではないかなと思います。

[245: 匿名さん]

>>244

皆さん、ココに住みたい方は忙しい中、内覧会に足を運んでいますよ！何の努力もしない自分勝手な方とは住民仲間に入ってほしくないなぁ〜

[246: 匿名さん]

244・245さんに
半分づつ賛成！

[247: 匿名さん]

大分煮詰まってきましたね。
次は、管理組合総会で
お会いしましょう。
抽選に当たりますよう、
お互いの幸運をお祈りしましょう！

[248: 匿名さん]

価格面に関してはあまり大っぴらに出してしまうと後で「あなたの家、○○○○千万円だったんでしょー」みたいに言われたりとかする可能性もありますよ…。
だからそういった配慮もあって出していないという事もあるかと。
もちろん、MRに来るための戦略でもあるとは思いますが。
行けば見せてもらえるのだし、行ってみてみればいいのだと思います。

[249: 匿名さん]

>>247
同意

[250: 匿名さん]

MRってなんですか。
私の知っているのは、薬屋さんのMRだけですが。
まさか、ミスターではないでしょうね。
難しい略語が次々に出てきて困ります。
この掲示板の書き込みの方って、みんな専門家なんですか。

[251: 匿名さん]

＞＞250
MR＝モデルルーム
ここの物件、とても良いのですが、どうも分譲＜賃貸の構図が
あり、気になるのですが気にしすぎでしょうか？

[252: 匿名さん]

土地の面積が3000㎡もあるのに、のびのびとした感じのないマンションです。無理につくった印象が、どうしてもしてしまいます。それは、賃貸と分譲とを一体的に設計した所為です。
また、購入者は、ここに住むわけですが、毎回管理組合の総会・理事会で、喧嘩ばかりしているような形になったら、嫌ですね。
地主さんは３個権利を確保したらしいですので、喧嘩はいつも負けてばかりかな。イライラがつのりそうですね。
でも、いいところもありますね。
他のメリットとの比較考量です。迷いに迷っています。
メリット。ホントにメリットなのかどうか、それも考えてみます。

[253: 匿名さん]

>>248
そんなの調べたらすぐ分かりますよ。

[254: 匿名さん]

地主さんが3個権利を確保したって本当ですか。
なんでわざわざ自分の思い通りにならない分譲のほうに住むんでしょうか。
賃貸の最上階とかを自分の好きなように作って住めばよかったんじゃあ。

[256: 匿名さん]

協力住戸は2部屋と聞いていましたが、
3部屋ですか。

[257: 匿名さん]

普通に等価交換をしただけなんじゃないですか？
こちらがどうこう言える種類の物ではないので、そうなんだーと思うくらいになってしまうと思いますが。

ランドプランに関してはもう少しゆったりとしている物を望みたくはなってしまいます。
けっこうぎっちり感があるから…。

[258: 匿名さん]

協力住戸があっても、何にも関係ないからと意識していなかったのですが
割と気にされている方が多いのでしょうか？
住んでいく上で、特別何かあることはないと思いますが・・・。

[259: 購入検討中さん]

マンション買うのが初めてでして、協力住戸という用語も知りませんでした。

[260: 匿名さん]

いいマンション買ったね。おそらく正解です。

[261: 匿名さん]

バルコニーの使用制限、植込みの管理に関する協議など、賃貸側との協議事項が多いと思います。その際、賃貸側とかかわりのある住戸は、どういう判断に立たれるのかということです。分譲後の管理会社をどこにするかも、当初は三井でしょうが、以前このレスでどなたかが言われていたように、地元管理会社に変更するなど、の議題が出てきた場合の審議の関係かな。

[262: 匿名さん]

協力住戸は地主さんが住む場合もあるようですから、避ける方も多いんじゃないでしょうか。
賃貸にも出す場合があるとのことですから、入居後は色々と問題が出てくる可能性もあるかもしれませんね。

[263: 匿名]

２０数年前の経験から老婆心ながらここに限らず、不動産バブル時のマンション購入は、将来ろくなことありません。

[264: 匿名さん]

賃貸棟が今の時期はべすと？

[265: あ]

まー間違いなく理事会は牛耳られるだろうね。

[266: 匿名さん]

賃貸棟の方がなぜか優遇されていると感じるのは気のせいでしょうか。

[267: 匿名さん]

>>266
まー、そりゃそーでしょ。
賃貸棟は原家の持ち物。
分譲棟は購入者のもの。
原家にとってどっちが大切かは自明。
その力関係や仕組みの初期設定には、
当然原家の意向が強く反映されているはず。

[268: 匿名さん]

＞＞267
ですよね。
三井物件にも関わらず、「パーク」の冠がつかないぐらいですから。
原家のパワーは相当ですね。

[269: 購入検討中さん]

パークなんちゃらという名前よりもかっこいい。
でも住所書くときにスペルを間違えないようにしないといけないのでめんどくさい。

[270: 匿名さん]

区役所へ届ける正式な住民登録も
ローマ字で書かなければ
いけないのですか？

[271: 匿名さん]

>270さん
今はストーカーや個人情報保護法などもありますから、プライバシーの観点で
住民票にマンション名を登録しないという選択肢ができているようです。
ただし周りにたくさんのマンションやアパートがあり、郵便物が届きにくいような
場合はマンション名も登録しなければならないそうです。

[272: 購入検討中さん [男性 40代]]

このマンションはつくりが素晴らしいですね。値段が半値になっている２０３０年ころに中古で検討します。

[273: [男性 40代]]

どなたかが「地歴」が良いと指摘されてました。周囲は「地歴」を感じさせないほど、チープな感じがしませんか。

[274: 匿名さん]

地歴よりも今がどうかが重要だと思うけどね。裏を返せばそれくらいしかアピールポイントが無いのでしょう。

[275: 匿名さん]

協力住戸は地主さんのことなんですよね
協力住戸の場合は実際にオーナーさんが住むかどうかはわかりませんから、
賃貸が３戸あるかもしれないですね。
そういった場合、分譲側としてはいろいろ規約もあるでしょうからあまりいい気はしないかな。

[276: 買いたいけど買えない人]

賃貸の場合も、議決権は「区分所有権」を持つ人が持つわけですから、3部屋というわけですが、
区分所有者が3人なのか、1人なのかわかりませんが、総会・理事会は、どういうことになるのか、心配はありますね。

[277: 匿名さん]

>>275
縦に３部屋にしたのは何でかな

[278: 匿名さん]

>268
デベにとっては建てられればそれでいい。
ネーミング位は妥協の内に入らないよ。
原家に対しても心の中で舌を出している（笑）

[279: 匿名さん]

そういっちゃ、おしめえだよ。かな。
不動産会社は、地主さんに舌を出してるかもしれないですが、最終的に買うのは、居住者ですよね。
購入者に対して、不動産会社が、舌を出している、と言っているのと、同じじゃないですか。

[280: 匿名さん]

やはり買った後の運営で揉めそう、もしくはやりたいようにやられてしまいそうな物件ですよね。
悩ましいところです

[281: 匿名さん]

第１期で55戸も販売するようですね。やはり高くても人気があるんですね。