THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

[物件比較中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1202/
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（株）
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩12分／東急東横線・目黒線「新丸子」徒歩9分／JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」徒歩11分（JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します）
敷地面積 2,973.25㎡／構造 鉄筋コンクリート造地上5階／総戸数 66戸／間取り 3LDK／専有面積 78.46㎡（9戸）～93.85㎡（1戸）
販売予定時期 平成27年8月上旬／建物竣工予定時期 平成27年6月下旬／入居予定時期 平成27年12月下旬

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[122: 匿名さん]

終の棲家にするのならともかく、将来に中古で売ることを考えたら、この立地だと慎重になるよね。

[123: 匿名さん]

いまどき5,000万円台で東横沿線の条件の良い新築3LDKって、もし存在したらそれはそれで逆に怪しい気もしますけど。

[124: 匿名]

>>123意味がよくわからないっす。
値踏みするならまずは建具の設えや環境などしっかり吟味してからではないでしょうか？

雰囲気だけ高級、中身はそこそこなんて事例はいくらでもありますからね。

[125: 匿名さん]

他の物件と比較してこちらを検討したいので、設備とか内容を早く知りたいです、いつホームページにはその辺出るようになるのでしょうか？

[126: 匿名さん]

建物内モデルルームっていうことは竣工後販売になるのかしら？
ということは7月の事前販売の時期にならないと
設備などの内容は判らないんじゃないのかしらと思います。
まだ先のお話…ですか。
2か月ほどですけれども。
資料請求しておけば、もしかしたら少し早めに資料が来る可能性もあるかもしれません。

[127: 匿名さん]

ここみたいに竣工後販売というのは珍しいと思うんですが、売る側にとってはなんかメリットがあるんでしょうか。

[128: 匿名さん]

>>127
金のかかるモデルルームを作る必要が無い。

[129: 匿名さん]

上げ相場だと、販売時期を遅らせれば、遅らせるほど、高く売れる。

[130: 匿名さん]

共用サロンは落ち着いた空間があってよさそうです
マンションの総戸数も60戸位なので住みやすいでしょう。
竣工後販売で、建物内内覧ができるのは、購入側としてはメリットがあります。

[131: 匿名 [女性 40代]]

エントランスの外壁にトタン製をしようしているのはどうしてかしら？実際に行ってみると天井高も建材のコストもとても低い感じがします。それに門のあの表札はなんなのよ・・・

[132: 匿名さん [男性]]

みなさん、内覧会は予約されましたか？
先日案内がきたのですが。

[133: 物件比較中さん [ 30代]]

内覧会参加希望のハガキを送りましたが、日時に関する連絡／予約はなにも・・・。
アンケートの予算のところで、一番下が~6000万円だったので、そうか。。。と思いましたが。

[134: 匿名さん]

別の物件（プラウド大倉山ディアージュ）を検討中の際に、業者の方から、陣屋町の物件はうちより高くなると言われました。他の会社の意見ですが参考までに。

[135: 物件比較中さん [ 30代]]

6000後半〜7000万円台中心かもしれないのですね・・・小杉駅近中古が買えますね。

[136: 匿名さん]

ＨＰのグランドデザインの部分で、ＫＡＨＡＲＡガーデン（中庭）は

第三者所有地とありましたが、これってどういう意味なのでしょうか？

マンションの持ち物ではないということは、

ここを取り壊して別の建物が建つ可能性も

考えられるということになってしまうのでしょうか？

[137: 匿名さん]

それは賃貸棟の所有者＝地主さんでしょ。
http://hara-mgt.co.jp/profile.php
KAHALAとは、、、
①ハワイ・オアフ島の地名
②中原街道
③原家
の意味だと。。。

[138: 物件比較中さん]

川崎市のハザードマップを見たら、この一帯は浸水する可能性があるみたいですね。
また地盤もあまり強いとは言えず、強い地震がきたら液状化の可能性もあるようで…

建物の雰囲気が良く、前向きに検討していただけに気になっています。

[139: 匿名さん [男性]]

夜に建設地を見てきましたが、照明と外壁が落ち着いたイメージで高級感ありました。
だいぶ仕上がってきましたね。
裏門？が本物の木製でしょうか、重厚感ありますが駐車場に大きめの車が停まったら隠れてしまいそうです。

[140: 匿名さん]

>>138液状化リスクはデータ上は高いですが原家が木造住宅で代々住み続けてたぐらいなので心配しても切りが無いです。

[141: 匿名さん]

武蔵小杉が前面に出てますけど、新丸子の物件と考えたほうが良さそうですね。
武蔵小杉 徒歩12分とあっても、分譲のエントランスは賃貸より奥にあるし、部屋を出て駅のホームに着くまで、15分はかかるでしょうね。通勤には新丸子を使わざるおえないと思います。

あとエレベーターは一基しかないのでしょうかね？
朝とか夜の時間帯に混み合いそう…

建物は魅力的ですが、マンションの近くにコンビニもなさそうだし、生活してくと不便を感じそうな予感がします。

[142: 匿名さん]

総戸数が66戸なら、エレベーター１基でも仕方がないかな？
建物自体も低層になるので、実際エレベーターを使用する人は６６戸よりかなり少ないはずです。
あまりエレベーターをたくさん増やしても、管理費が高くなってしまうし、妥当かな？って思います。

[143: 匿名さん]

新丸子の方が距離的には絶対に近いとは思います。
ただ新丸子から乗って、小杉で乗り換えるくらいなら、
最初から頑張って小杉まで歩いてしまった方が良いんじゃないかなとも思ったりします。
本当は駐輪場が駅近くに確保できて、自転車でっていうのが一番負担感ないんでしょうけれど、武蔵小杉駅近くで駐輪場が確保できるか、ということになってきます。

[144: 匿名さん]

この物件は、リセールバリューがあると思いますか？
将来的に実家に帰る可能性があるのですが、あと10年程度はこちらにいるので購入を検討しています。

[145: 匿名さん]

今がバブルだと思うなあ。

[146: 匿名さん]

>>144
立地は中原街道沿いで悪くなくても駅までの道が、あまり良くないので、難しいと思います。
資産価値が安定するのは駅近物件ですね。

[147: 匿名さん]

144です。回答してくださったお二人、ありがとうございます。おかげで冷静になれました。

[148: 匿名さん]

>>143
品川駅に出るなら渋谷経由、東京駅に出るなら目黒線から都営三田線という選択肢になっちゃうでしょうね。まあどこへ行くにも川崎駅以外はドップリと東急沿線ライフです。ちなみに川崎駅なんて渋谷や横浜と同じくらい時間がかかるし滅多に行かないでしょうけど。
いや、私は健康のため横須賀線ホームまで歩きますって方はお好きにどうぞって話しですけど。

[149: 匿名さん]

>>144
価格次第だと思います。土地勘がなければこの立地でも武蔵小杉ってだけで買い手がつくとは思います。また、都市開発の通からは評価されてしかるべき立地です。
ずはり断言しますが確かに江戸時代から渋沢栄一の田園都市開発構想にかけて中原街道筋として評価されてきたエリアは目黒からここの変形十字路までです。

でも今人気の武蔵小杉再開発エリアとは将来にわたって重ならないエリアです。

[150: 物件比較中さん [男性 30代]]

みなさん淡い期待を抱いているところごめんやけど、風のウワサではここ坪400でっせ
シティタワー並みですわ
諦めましょう

[151: 匿名さん]

新丸子で億ションかよ。まさにバブルやね。

[152: 物件比較中さん [男性 30代]]

まあ明らかに高級仕様だからしゃーない
新丸子だから坪400で済んでるんだと思う
金持ちシニアが対象ですね

[153: 匿名さん]

坪400！！本当ですか？
駅からの距離も微妙ですし利便施設も見当たらない環境ですが
建物だけでそれだけの価格とはすごい。
デザインだけでも気鋭の建築家を何人も起用しているので
コストはかかっていそうですけど・・・

[154: 匿名さん]

今の地合いならば、高くても売れるからでしょう。

[155: 匿名]

>>153
デマに決まってるだろう！
釣りに乗るなよ。

[156: 匿名さん]

妄想４００，常識的にあり得ないでしょ。

[157: 匿名さん]

相場が常識から外れてますからね
坪400でも売れるってことでしょう

[158: 匿名さん]

立地を考えると、さすがに坪400では売れないのではないでしょうか。

[159: 匿名さん [男性]]

内覧してきましたが、予定価格に坪400の部屋は見当たりませんでした。
南のガーデンビューで坪300超える程度。
西や東は坪250～260からありそうです。
ガーデンビューの眺めと雰囲気が想像以上に良かったので、もし買うなら南で検討したいです。

[160: 匿名さん]

中庭の眺めはよかったね。しかも中庭は賃貸側のものなので、こちらでは管理費払わなくていいのがお得感ありです。

[161: 賃貸側住人 [男性 30代]]

なので、分譲側住人は中庭には（たぶん）入れません。
しかしこちらからよく見えるのですが、結構な人数の
方々が内覧に来られていますね。人気なのでしょうか？
私も見に行こうかと思います。

[162: 匿名さん]

いや中庭は原氏所有でしょ
レジデンス住人のものでもカハラ住人のものでもない

[163: 匿名さん]

中庭にはどちらかの住人ならふつうに入れるんじゃないでしょうか。
子供の破壊的な遊び場にさえされなければ外部の方も入れるのが理想ですよね。

[164: 匿名さん]

中庭には賃貸の方しか出入りできないと説明を受けました。
お庭は完全なプライベートエリアになっていて、リビングの窓を全開にしても非常に静かでした。

見に行く前は賃貸の方が南側が抜けて、良さそうに思ってましたが、賃貸棟のおかげで分譲側では街道の騒音を感じられません、印象が良かったです。

[165: 購入検討中さん]

内覧に行ってきましたが、中庭には賃貸側の住人しか入ることはできないと聞きました。こちら側は眺めるだけのようです。

[166: キャリアウーマンさん]

坪300ってことは7000万円超ですか・・・小杉ブーム便乗価格ですね
手が出ない価格ではないですが、あの立地で7000万は見送りです

[167: 買い換え検討中]

内覧行かれた方、管理費・修繕積立金はどんな感じでしょうか？

[168: 匿名さん [女性]]

昨日、内覧行ってきました。
営業さんの話では「8000万円なら安いと仰られますよ」とのこと。
強気ですねえ。

[169: 匿名さん]

ほんまに小杉便乗価格やな
ここ小杉ちゃうっちゅーねん
このロケーションで8000万、誰が買うんやろ

[170: 匿名さん]

むしろこちらが小杉ですよ。ムサコではありませんがね。

[171: 匿名さん]

言うまでもないと思うが、最寄り駅の話やで
ほんで管理、修繕はなんぼ？

[172: 匿名さん]

部屋によって多少の幅はありますが、管理費は2万円強、修繕費は8000円弱くらいですね。

[173: 匿名さん]

>>172
ありがとちゃん
低層のわりにお高いのね
三井はん、いつのまに住友のようにガメつくなってしもたんや
土地勘のない成金中国人以外買わへん思うで

[174: 匿名さん]

近隣戸建てからの買い換え組でしょう。三井ですから売れなければ白馬の騎士のふりして買い叩いていずれは戸建にも着手するんでしょうけどね。

[175: 購入検討中さん]

駐輪場が少し気になりました。うちは普通の自転車なのでそこまで気になりませんが、よい自転車だと雨に濡れて錆びないかちょっと不安にならないかな…と。
エレベーターも縦長で狭いのでベビーカーが乗ってたら見送って待たなければならなくなるかなと思いました。
階段が、使ってね！と言わんばかりな位置に付いていたので荷物やベビーカーがなければ階段を使うのか？と思ったので、その割には管理費お高いのかなという感想を持ちました。
駅から歩いてみましたが思ったよりも距離がありますね。
一階でも8000万弱。
低層がいい点や、奥ばったところにあるので静かでよかったので、とても悩みます。

[176: 物件比較中さん]

一階で8000万！？
鼻血ブーですわ
そしてEV１つにしては管理費高すぎでしょう
どさくさに紛れて中庭の維持費を負担させられてたり…

[177: 匿名さん]

中庭がステキなので、ベランダでゆっくり過ごせたらいいなあと思っていました。
でも冷静に考えると、何階を選んだとしても賃貸側から丸見えですよね… 部屋の中もレースカーテンをしとかないと丸見えです。また、中庭は賃貸のものなので、分譲側は利用することはできません。

驚いたのは、中庭の景観を保つため、ベランダに洗濯が干せない可能性があると言われました。プライバシーも保ちにくい、洗濯も干せないなら、なんのためにベランダを作ったのかなあと思ってしまいます。

上記の点のほか、建物の配置や、賃貸のほうにドッグランなどがあることからも、こちらの物件は賃貸のほうを優先して考えたのでは？と思いました。賃貸は原家の所有みたいですし、将来、賃貸と分譲で問題があった際に、分譲側が不利になりそうな印象を受けてしまいました。

[178: 匿名さん]

>>175

私もエレベーターの狭さが気になりました！ 一基しかないなら、もう少し大きくしてほしかったてすよね！

[179: 購入検討中さん]

基本的なことを伺って申し訳ないのですが、ゲストルームなどいろんな共有施設があるタワマンとそこまで管理費がかわらないような気もしますが、エレベーターも一基で、こちらはなにを管理するための管理費がかかっているのですか？？

[180: 購入検討中さん]

179です。説明不足だったので付け足しです。。
廊下やエントランスや電気などの基本的なものではなく、何か特別に管理費の高くなりそうな施設があるのかな？と思ったので伺いました。
ぱっとみたかんじ、キッチン付きのパーティルームのようなもの以外は特別高くつきそうなものが見当たらなかったので、ゲストルームや来客用駐車場もないですし、水道代がかかるプールもないし、管理が大変なキッズルームもないので、何にかかってタワマンと同じくらいの管理費なのか純粋に気になりました。
どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

[181: 購入検討中さん]

ここの見学は申し込まないと行けないんでしょうか？
いつ行っても見られるのでしょうか？

[182: 匿名さん]

完全予約制なので必ず申し込みが必要です

ベランダに洗濯物を干せないってのが本当であれば論外ですね
中庭の景観云々と注文をつけてるのは原氏側でしょうし、金持ちの子息にありがちな厄介なオーナーかもしれませんね
(レジデンス側は原氏所有ではありませんが)

管理費がどこにかかるのかは本当に謎です
ターゲットがタワマン検討層(8000万前後)なので、管理費もタワマンと同じくらい取ってやれという単純な発想かもしれません

[183: 購入検討中さん]

>>182
完全予約なんですね
ありがとうございます。

洗濯物ベランダ不可なら除外です(´Д` )

[184: 匿名さん]

管理修繕費安くないですか？
80平米で合計3万切ってるので駅前のタワーと比較しても1万円以上安いです。
お庭が利用できないのは残念ですが、あれだけの面積を66世帯で維持して負担があるなら眺めるだけで充分です。

[185: 購入検討中さん]

イメージ的にエクステリアも物件コンセプトも、50～60代の方々向けって感じで、騒がしい子育てファミリーは浮いてしまいそう。
住環境は静かで学校も近くて良いですが。

[186: 匿名さん]

>>182
いまどきのマンションでは住民の多くは内心では洗濯物と布団をバンバン並べる世帯は見苦しいと思ってますよ。
腰高下ぐらいで干すのは大丈夫と思います。

[187: 購入検討中さん]

お庭を眺められるのは南側だけで東側と西側はみえませんけどね。

[188: 匿名さん]

見えないように低めに干す、というのも今のところ許可がおりていないと聞きました。
賃貸側と協議中とのこと。
干せるようになるといいですね。
でないと永住は悩みますね。

[189: 匿名さん]

>>188
なんだか賃貸側に住まわせていただきます、な感じですが自分のものだからと傍若無人な所有者が最初からリジェクトされれば良いなと思いますがいかがでしょうか？

[190: 匿名さん]

もし、何でもかんでも原家にお伺いを立てないと決められないようだと窮屈そうですが、実際のところどうなんでしょう。
管理組合の構成も気になります。

[191: 匿名さん]

もし分譲側がバルコニーに洗濯物干せなくなったら、
賃貸側は中原街道からもみてわかるくらい洗濯物干しているのに分譲側はだめというのは大変面白い取決めですね。
外部からは見苦しくてもいいのに住人が楽しむ庭園だけは見苦しいのNGなんて。
傍若無人？とはむしろこのことか。
なんて。
景観というのは外からの見た目のことだと思っていた私の考えが間違っていたようです。勉強になりました。

[192: 匿名さん]

>>191
他人がどうとかあまり関係ないです。まったく干せない南向きってのは流石にいかがなものかとは思いますが。

[193: 匿名さん]

なんだか賃貸側と分譲側で、いざこざが起きそうですね。
ベランダの物干し以外にも、いろいろと制約がかくれてるんじゃないかと。魅力的な物件でしたが、購入意欲はかなり低下しました。

[194: 匿名さん]

普通に考えれば、管理組合が管理規約を変更すれば干せるようになると思うのですが、それができないような強制力のある取り決めあるんでしょうかね。
そんな合意が法的に可能なのかどうかはわかりませんが。
それとも原家が管理組合の議決権をそれなりに押さえているとか？
いずれにしても、面倒そうな物件であることはわかりました。

[195: 匿名さん]

こりゃ三井さんも対応に苦労してそうだな
とりあえず内覧いって洗濯物の件を確認してみるけど、本当ならとても買えませんね
購入有力候補なだけに残念だけど仕方ない

[196: 賃貸側住人 [男性 30代]]

分譲側も色々と制約があるのですね。

ちなみに賃貸側には主に以下の制約があります。
　・道路/正面入り口に面した西側は洗濯干ＮＧ
　（中原街道に面した南側、中庭に面した東側には制約なし）
　・占有部を含め喫煙ＮＧ
　　　⇒分譲側の方もベランダで喫煙とかはやめてほしいです。

洗濯物が目立たないよう分譲／賃貸ともにルーバーを改修する
かもという話はありましたが（最終的にどうなったかは不明）、
分譲側の洗濯干ＮＧという話は聞いてはいないです。

あ、あと中庭の芝生は人工芝です。

[198: 匿名さん]

賃貸の方は、所有者である大家が住人に制約を設けるのは別に問題はないけれども、分譲では話は別。それは区分所有者からなる管理組合が決めること。

[199: 匿名さん]

分譲側を原家の方が２部屋ほど購入されると聞きました。
となると、管理組合の役員は原家の方になるのでしょうかね…

[200: 匿名さん [男性 30代]]

管理費については、戸数が少ないから仕方ないのかな？と思っていましたが、賃貸棟のHPを見ると、手入れが大変そうな中庭があるのに、
管理費は¥12,000〜¥14,000/月位なのですね。戸数は分譲棟より多いけれど。。。管理会社の違いによるものなのでしょうか？

[202: 匿名さん]

どこかの有名ブログで取り上げてくれるといいんですけどね
目利きの方たちは一体どんな評価を下すのか
モノ自体は言うまでもなくいいとは思うんですが

[203: 匿名さん]

こんなトコ小杉エリアを名乗らないで欲しいね
中丸子の外れでは5000万以下だろ

ぶっちゃけ新川崎以下
新城、中原程度の場所で小杉の背乗りにも程がある

[204: 匿名さん]

>>203
いや、正真正銘「小杉」でしょ。
「武蔵小杉」ではないとしても。
だから武蔵小杉とは名乗ってない。

[205: 匿名さん]

三井の営業担当さんはここ見て焦ってるかもね
高い管理費、干せない洗濯物、野ざらしの駐輪場、原氏の分譲側への関与

この辺はきちんと答えられないと買い手がつかないと思いますね

[206: 匿名さん]

まあ、三井さんはこんなスレなど気にせず原家やその他施設との調和を第一に企画を進めていただきたいですね。
買ったんだからオラのもんだべ？的な連中には分譲しちゃダメですから環境保全の念書ぐらい契約時に交わした方が無難かと。

固定資産税や相続税という税制からも明らかなように私たちは国から実質的には土地を借りている訳です。
理解されないでしょうけど。

[207: 匿名さん]

火消しに必死w

[208: 物件比較中さん]

なんだか賃貸側との関係も含めて、住みやすい物件とは言えなさそうですね。特に子育てファミリーには向かない感じですね。期待していただけに残念です。

[209: 匿名さん]

こちらはコンシェルジュさんはいらっしゃらないのでしょうか？

[210: 匿名さん]

共用のトイレやWi-Fiもありませんよ。
賃貸と比べたら様々ありませんが、その分管理費が安いなら仕方ないか〜、と思っていたら管理費安くはないんですね。
管理費は何にかかるのでしょう？

[211: 匿名さん]

管理員が週に数日間、昼間の間常駐のようです。

[212: 匿名さん]

立地と低層ということは、魅力があるのですが、
元地主の原マネジメントとの関係が非常に気になります。

ベランダの使用を含めて、裏約束でもあるのでしょうか。
賃貸側（原マネジメント）からの要求のみがあって、
分譲側からの要求は何もないのでしょうか。
このような片務的な契約って、どうなんでしょう。
そもそも、マンション購入者と売主の三井の間で
この点の契約がなければ、ベランダに物を干していいか悪いかは
「管理規約」によるものでしょう。

もともと、賃貸部分と分譲部分を一体的に建設する、ということからして
三井は原マネジメントに負けています。
分譲部分だけのマンション建設なら、もっと違った設計が
あったでしょう。
おそらく、もっと使いやすいデザインができたでしょう。

ところで、販売価格は、いつ発表されるのですか。
価格によっては、原マネジメントとの関係は我慢して、
エントリーしたいと思っていますが・・・。

[213: 匿名さん]

>>211
209です。
そうなんですね。ありがとうございます。

[214: 匿名さん]

東側で工事中の5階建てのぼろい（失礼！）ビルは、
「富士通小杉ハイツ」といったようです。
これは解体工事ではなく、補修工事のようです。
なんでも、噂によると、アパートになるとのことです。

なお、蛇足ですが、ついでに言うと、1丁目15番地には、「原」さん、「原荘」といった
家が数件あります。

[215: 匿名さん]

管理費が高い理由は管理人さんの人件費ですか？
てっきり管理人さんとは別にコンシェルジュデスクがあるのかと
思いました。
共用施設としてラウンジとサロン、オブジェやモニュメントが設置
されるようなので、お高くなってしまうのでしょうか。

[216: 匿名さん [男性 60代]]

待ちに待った内覧なのに見れる部屋は三井指定の2部屋のみ。しかも混んでいるのかあまりゆっくりは見させてくれない。他の部屋は図面のみ。価格表は虫食いだらけ。次回までに見たい部屋を2つだけ決めて事前に連絡をしてほしい、と。次回その部屋を見て購入希望なら正式に申込みの手続きになるとのこと。
団地並の駐輪場。ターンテーブルがないと駐車できない機械式駐車場。風がある雨はしのげないであろう階段。これが三井のハイグレードなのか・・・。

[217: 匿名さん [男性 30代]]

どうせ人気はあるようなので、厳しい制約にも文句言わないおとなしい住人を選別できて、後々の管理がやり易くなりそうですね。

[218: わたせせいぞう]

やはり人気ありますか。このスレが盛り上がらないと完売が早いのでしょうかね。

[219: 匿名さん]

購入層があまりネットに書込みしないでROMする人が多いというのがあるんじゃないかなぁと。
戸数も別に少ないわけじゃないから、書き込みがもっとあってもおかしくはないと思いますが。

いずれにせよ、けっこう着々と販売が進んでいるという事で。
良い場所ではあると思いますよ。

[220: 無知蒙昧 [男性 80代]]

あのう、ROMってなんですか？

[221: 匿名さん]

メモリーの種類です。
その機能から転じて、・・・調べてください。