公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1202/
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（株）
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩12分／東急東横線・目黒線「新丸子」徒歩9分／JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」徒歩11分（JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します）
敷地面積 2,973.25㎡／構造 鉄筋コンクリート造地上5階／総戸数 66戸／間取り 3LDK／専有面積 78.46㎡（9戸）～93.85㎡（1戸）
販売予定時期 平成27年8月上旬／建物竣工予定時期 平成27年6月下旬／入居予定時期 平成27年12月下旬
[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/2852
[スレ作成日時]2015-01-09 22:59:32
現在の物件
THE RESIDENCE 小杉陣屋町
THE RESIDENCE 小杉陣屋町 [【先着順】]
- 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
- 交通：東急東横線 武蔵小杉駅 徒歩12分
- 総戸数： 66戸
THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）
| No.101 |
by 匿名さん 2015-05-02 00:30:47
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削除依頼
>>100
全額ローンを組んでしまうと残債より安く処分すれば追金が必要になる。 かと言って貸して毎月の返済額と賃料が同じなら、管理費、修繕積立金、固定資産税だけ赤字。 賃貸棟の20坪強のファミリータイプが20万だから最低でも頭金1000万、諸費用300万ぐらいキャッシュで用意できなければ坪300万超だと厳しいです。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
皆さんの予想金額はおいくらですか？間取りは平凡ですが、外観や周辺環境はとても良いなと思います。竹中施工だし高そうですが、いっても川崎なので坪290万が妥当かなと思いました。
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| No.103 |
まさかのツボ300万円と予想します。
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| No.104 |
適正価格は坪250万でしょうか。賃貸も半分埋まっていませんし。建物自体の仕様は良いですが、立地を考えると高値ではないと思います。
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| No.105 |
最寄り駅は新丸子だけど、駅に近いわけでもないし、しかも急行止まらない。
武蔵小杉に比べると資産価値は下がるね。 |
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| No.106 |
武蔵小杉に便乗して高くなりそうですが、実際、冷静に考えるとやっぱりここは新丸子。冷静にならなくとも各駅停車の新丸子。
武蔵小杉寄りならよかったのですが残念ながら逆です。 なので武蔵小杉への距離は結構あるので、、、新丸子から電車で行くことの方が多くなりそうです。 （実際私はそうしています。） なにより新丸子への距離も結構あります。 造りやデザインが素敵なので住宅地だと思えば問題ないのかもしれませんが、もしも売るときがきたらその豪華さが逆に邪魔をし、売りにくくなるかとも思います。 個人的には商店街はパン屋とドラッグストアーしか利用したことがありません。 食品は駅前の東急を利用していますがもう一つくらい別のスーパーがほしいと思ったりします。マイバスケットもありますがあまり戦力にはなっていません。 コンビニもすぐ近くにはないのでネットスーパーが主になっています。 売ることは考えず、永住目的ならば多少不便かもしれませんがほのぼのとしていて落ち着いているので良いかもしれません。低層マンションは少ないしこの豪華さは希少です。 個人的にこちらの物件、大変興味がありますが距離だけがネックで、もう少し近かったら良いのにと思い、願望と現実に挟まれ大変悩んでいます。 そんなこんなで私も坪250くらいが妥当だと思っています。 ながっ、すみません。 |
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| No.107 |
そもそも新丸子から随分遠いのに賃貸がやたら高いのですが、何か強気でいける理由があるのでしょうか。特に周りには何もなかったですが…6000万切りませんかね？
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| No.108 |
不動産には適正価格はないんですよ。
需要と供給のバランスをどこにとるかだけです。 で、今のバランス分岐点は即日完売を狙うなら平均280かつ250-300ぐらいの狭い幅で抑えて欲しいですが抽選覚悟でしょうね。 ある程度じっくり販売するのなら平均300超で幅は280-350ってところかなあ。できれば最上階はプレミアム住戸にして欲しいですね。 |
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| No.109 |
東向きの１階とかはすぐ前に建物があるし日当たりが期待できないから比較的安いかもしれませんね。西向きの最上階なんかはルーフバルコニーもあって高そう。値段の幅が結構大きいかもしれませんね。南向きが中庭に面していていいなと思っていますが、坪300いったら無理です。
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| No.110 |
最低の78.46平米で坪250なら5933万円。これでもけっこういい値段だが、
最上の93.85平米で坪350とすると、9845万円。高けぇ。 |
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| No.111 |
>>110
だいたいにおいて広いタイプの坪単価は安めですよ。 |
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| No.112 |
>>111
天守閣のような億ション住戸ができると思うよ。 |
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| No.113 |
新丸子で億ション…
他になかったの？って笑われそうですね^^; せめて駅直結ならそれでもありだったかな… |
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| No.114 |
102です。
皆さんありがとうございました。 最近のマンション価格高騰にのまれていましたが、冷静になりました。 やはり新丸子で坪290万は高すぎですね＾＾； 資産価値も十分考え、6000万を超えるようでしたら検討は見送ります。 106さん、とても参考になりました。 ありがとうございます。 |
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| No.115 |
完成後販売なんですか。
すぐに売れるという風に踏んでいるからこそモデルルーム造らずに そういう形になってきているのかもしれないですね という事は、あまり価格的にも強気ではないんじゃないですかね～なんて思うのですけれど でも最近、全体的におうちは高くなってきているから とりあえず蓋開けてみないとっていうトコなのかも 販売開始までまだしばらくあるんで それまでは価格面で具体的な話は出にくいでしょうね |
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| No.116 |
たしかに。冷静になると新丸子で6000万こえたらと考えると、資産価値はないかもしれませんね。
友人が武蔵小杉の駅直結マンションの3LDKに家賃23万円で住んでいますが、もしこちらの物件を購入して貸さなければならなくなった場合はそれよりも安くないとなかなか借りてもみつからないまま大変なことになってしまいそうだし…私も6000万こえたら見送りたいと思いました。ありがとうございました。 |
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| No.117 |
>>116
3LDKが何平米かによるんじゃないの？ |
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| No.118 |
この物件はちょっと広めだとは思うけど、駅から遠いし、各駅停車しか停まらんし。
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| No.119 |
大倉山のプラウドも駅10分で、あんなに高かったのに、さっくり即完売。
ここもどうせ高いですよ、予算6000の人は相手にされないから行かない方が正解。 このマンコミ眺めてるしかないです。 だって70平米とかないし、広さ売りしてる広告だから相当強気でしょ。 |
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| No.120 |
うーん、予算が6000万なのではなく、この立地では6000万以下しか出せないという判断です。環境は良いと思います。ただ6000万ってそんな軽くあしらわれるような金額ではないと思いますけどね。
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| No.121 |
最近は6000万円じゃ、いいところ買えないよ。
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| No.122 |
終の棲家にするのならともかく、将来に中古で売ることを考えたら、この立地だと慎重になるよね。
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| No.123 |
いまどき5,000万円台で東横沿線の条件の良い新築3LDKって、もし存在したらそれはそれで逆に怪しい気もしますけど。
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| No.124 |
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| No.125 |
他の物件と比較してこちらを検討したいので、設備とか内容を早く知りたいです、いつホームページにはその辺出るようになるのでしょうか？
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| No.126 |
建物内モデルルームっていうことは竣工後販売になるのかしら？
ということは7月の事前販売の時期にならないと 設備などの内容は判らないんじゃないのかしらと思います。 まだ先のお話…ですか。 2か月ほどですけれども。 資料請求しておけば、もしかしたら少し早めに資料が来る可能性もあるかもしれません。 |
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| No.127 |
ここみたいに竣工後販売というのは珍しいと思うんですが、売る側にとってはなんかメリットがあるんでしょうか。
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| No.128 |
>>127
金のかかるモデルルームを作る必要が無い。 |
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| No.129 |
上げ相場だと、販売時期を遅らせれば、遅らせるほど、高く売れる。
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| No.130 |
共用サロンは落ち着いた空間があってよさそうです
マンションの総戸数も60戸位なので住みやすいでしょう。 竣工後販売で、建物内内覧ができるのは、購入側としてはメリットがあります。 |
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| No.131 |
エントランスの外壁にトタン製をしようしているのはどうしてかしら？実際に行ってみると天井高も建材のコストもとても低い感じがします。それに門のあの表札はなんなのよ・・・
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| No.132 |
みなさん、内覧会は予約されましたか？
先日案内がきたのですが。 |
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| No.133 |
内覧会参加希望のハガキを送りましたが、日時に関する連絡／予約はなにも・・・。
アンケートの予算のところで、一番下が~6000万円だったので、そうか。。。と思いましたが。 |
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| No.134 |
別の物件（プラウド大倉山ディアージュ）を検討中の際に、業者の方から、陣屋町の物件はうちより高くなると言われました。他の会社の意見ですが参考までに。
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| No.135 |
6000後半〜7000万円台中心かもしれないのですね・・・小杉駅近中古が買えますね。
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| No.136 |
ＨＰのグランドデザインの部分で、ＫＡＨＡＲＡガーデン（中庭）は
第三者所有地とありましたが、これってどういう意味なのでしょうか？ マンションの持ち物ではないということは、 ここを取り壊して別の建物が建つ可能性も 考えられるということになってしまうのでしょうか？ |
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| No.137 |
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| No.138 |
川崎市のハザードマップを見たら、この一帯は浸水する可能性があるみたいですね。
また地盤もあまり強いとは言えず、強い地震がきたら液状化の可能性もあるようで… 建物の雰囲気が良く、前向きに検討していただけに気になっています。 |
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| No.139 |
夜に建設地を見てきましたが、照明と外壁が落ち着いたイメージで高級感ありました。
だいぶ仕上がってきましたね。 裏門？が本物の木製でしょうか、重厚感ありますが駐車場に大きめの車が停まったら隠れてしまいそうです。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
武蔵小杉が前面に出てますけど、新丸子の物件と考えたほうが良さそうですね。
武蔵小杉 徒歩12分とあっても、分譲のエントランスは賃貸より奥にあるし、部屋を出て駅のホームに着くまで、15分はかかるでしょうね。通勤には新丸子を使わざるおえないと思います。 あとエレベーターは一基しかないのでしょうかね？ 朝とか夜の時間帯に混み合いそう… 建物は魅力的ですが、マンションの近くにコンビニもなさそうだし、生活してくと不便を感じそうな予感がします。 |
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| No.142 |
総戸数が66戸なら、エレベーター１基でも仕方がないかな？
建物自体も低層になるので、実際エレベーターを使用する人は６６戸よりかなり少ないはずです。 あまりエレベーターをたくさん増やしても、管理費が高くなってしまうし、妥当かな？って思います。 |
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| No.143 |
新丸子の方が距離的には絶対に近いとは思います。
ただ新丸子から乗って、小杉で乗り換えるくらいなら、 最初から頑張って小杉まで歩いてしまった方が良いんじゃないかなとも思ったりします。 本当は駐輪場が駅近くに確保できて、自転車でっていうのが一番負担感ないんでしょうけれど、武蔵小杉駅近くで駐輪場が確保できるか、ということになってきます。 |
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| No.144 |
この物件は、リセールバリューがあると思いますか？
将来的に実家に帰る可能性があるのですが、あと10年程度はこちらにいるので購入を検討しています。 |
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| No.145 |
今がバブルだと思うなあ。
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| No.146 |
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| No.147 |
144です。回答してくださったお二人、ありがとうございます。おかげで冷静になれました。
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| No.148 |
>>143
品川駅に出るなら渋谷経由、東京駅に出るなら目黒線から都営三田線という選択肢になっちゃうでしょうね。まあどこへ行くにも川崎駅以外はドップリと東急沿線ライフです。ちなみに川崎駅なんて渋谷や横浜と同じくらい時間がかかるし滅多に行かないでしょうけど。 いや、私は健康のため横須賀線ホームまで歩きますって方はお好きにどうぞって話しですけど。 |
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| No.149 |
>>144
価格次第だと思います。土地勘がなければこの立地でも武蔵小杉ってだけで買い手がつくとは思います。また、都市開発の通からは評価されてしかるべき立地です。 ずはり断言しますが確かに江戸時代から渋沢栄一の田園都市開発構想にかけて中原街道筋として評価されてきたエリアは目黒からここの変形十字路までです。 でも今人気の武蔵小杉再開発エリアとは将来にわたって重ならないエリアです。 |
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| No.150 |
みなさん淡い期待を抱いているところごめんやけど、風のウワサではここ坪400でっせ
シティタワー並みですわ 諦めましょう |
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| No.151 |
新丸子で億ションかよ。まさにバブルやね。
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| No.152 |
まあ明らかに高級仕様だからしゃーない
新丸子だから坪400で済んでるんだと思う 金持ちシニアが対象ですね |
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| No.153 |
坪400！！本当ですか？
駅からの距離も微妙ですし利便施設も見当たらない環境ですが 建物だけでそれだけの価格とはすごい。 デザインだけでも気鋭の建築家を何人も起用しているので コストはかかっていそうですけど・・・ |
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| No.154 |
今の地合いならば、高くても売れるからでしょう。
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| No.155 |
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| No.156 |
妄想４００，常識的にあり得ないでしょ。
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| No.157 |
相場が常識から外れてますからね
坪400でも売れるってことでしょう |
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| No.158 |
立地を考えると、さすがに坪400では売れないのではないでしょうか。
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| No.159 |
内覧してきましたが、予定価格に坪400の部屋は見当たりませんでした。
南のガーデンビューで坪300超える程度。 西や東は坪250～260からありそうです。 ガーデンビューの眺めと雰囲気が想像以上に良かったので、もし買うなら南で検討したいです。 |
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| No.160 |
中庭の眺めはよかったね。しかも中庭は賃貸側のものなので、こちらでは管理費払わなくていいのがお得感ありです。
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| No.161 |
なので、分譲側住人は中庭には（たぶん）入れません。
しかしこちらからよく見えるのですが、結構な人数の 方々が内覧に来られていますね。人気なのでしょうか？ 私も見に行こうかと思います。 |
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| No.162 |
いや中庭は原氏所有でしょ
レジデンス住人のものでもカハラ住人のものでもない |
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| No.163 |
中庭にはどちらかの住人ならふつうに入れるんじゃないでしょうか。
子供の破壊的な遊び場にさえされなければ外部の方も入れるのが理想ですよね。 |
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| No.164 |
中庭には賃貸の方しか出入りできないと説明を受けました。
お庭は完全なプライベートエリアになっていて、リビングの窓を全開にしても非常に静かでした。 見に行く前は賃貸の方が南側が抜けて、良さそうに思ってましたが、賃貸棟のおかげで分譲側では街道の騒音を感じられません、印象が良かったです。 |
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| No.165 |
内覧に行ってきましたが、中庭には賃貸側の住人しか入ることはできないと聞きました。こちら側は眺めるだけのようです。
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| No.166 |
坪300ってことは7000万円超ですか・・・小杉ブーム便乗価格ですね
手が出ない価格ではないですが、あの立地で7000万は見送りです |
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| No.167 |
内覧行かれた方、管理費・修繕積立金はどんな感じでしょうか？
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| No.168 |
昨日、内覧行ってきました。
営業さんの話では「8000万円なら安いと仰られますよ」とのこと。 強気ですねえ。 |
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| No.169 |
ほんまに小杉便乗価格やな
ここ小杉ちゃうっちゅーねん このロケーションで8000万、誰が買うんやろ |
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| No.170 |
むしろこちらが小杉ですよ。ムサコではありませんがね。
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| No.171 |
言うまでもないと思うが、最寄り駅の話やで
ほんで管理、修繕はなんぼ？ |
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| No.172 |
部屋によって多少の幅はありますが、管理費は2万円強、修繕費は8000円弱くらいですね。
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| No.173 |
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| No.174 |
近隣戸建てからの買い換え組でしょう。三井ですから売れなければ白馬の騎士のふりして買い叩いていずれは戸建にも着手するんでしょうけどね。
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| No.175 |
駐輪場が少し気になりました。うちは普通の自転車なのでそこまで気になりませんが、よい自転車だと雨に濡れて錆びないかちょっと不安にならないかな…と。
エレベーターも縦長で狭いのでベビーカーが乗ってたら見送って待たなければならなくなるかなと思いました。 階段が、使ってね！と言わんばかりな位置に付いていたので荷物やベビーカーがなければ階段を使うのか？と思ったので、その割には管理費お高いのかなという感想を持ちました。 駅から歩いてみましたが思ったよりも距離がありますね。 一階でも8000万弱。 低層がいい点や、奥ばったところにあるので静かでよかったので、とても悩みます。 |
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| No.176 |
一階で8000万！？
鼻血ブーですわ そしてEV１つにしては管理費高すぎでしょう どさくさに紛れて中庭の維持費を負担させられてたり… |
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| No.177 |
中庭がステキなので、ベランダでゆっくり過ごせたらいいなあと思っていました。
でも冷静に考えると、何階を選んだとしても賃貸側から丸見えですよね… 部屋の中もレースカーテンをしとかないと丸見えです。また、中庭は賃貸のものなので、分譲側は利用することはできません。 驚いたのは、中庭の景観を保つため、ベランダに洗濯が干せない可能性があると言われました。プライバシーも保ちにくい、洗濯も干せないなら、なんのためにベランダを作ったのかなあと思ってしまいます。 上記の点のほか、建物の配置や、賃貸のほうにドッグランなどがあることからも、こちらの物件は賃貸のほうを優先して考えたのでは？と思いました。賃貸は原家の所有みたいですし、将来、賃貸と分譲で問題があった際に、分譲側が不利になりそうな印象を受けてしまいました。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
基本的なことを伺って申し訳ないのですが、ゲストルームなどいろんな共有施設があるタワマンとそこまで管理費がかわらないような気もしますが、エレベーターも一基で、こちらはなにを管理するための管理費がかかっているのですか？？
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| No.180 |
179です。説明不足だったので付け足しです。。
廊下やエントランスや電気などの基本的なものではなく、何か特別に管理費の高くなりそうな施設があるのかな？と思ったので伺いました。 ぱっとみたかんじ、キッチン付きのパーティルームのようなもの以外は特別高くつきそうなものが見当たらなかったので、ゲストルームや来客用駐車場もないですし、水道代がかかるプールもないし、管理が大変なキッズルームもないので、何にかかってタワマンと同じくらいの管理費なのか純粋に気になりました。 どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？ |
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| No.181 |
ここの見学は申し込まないと行けないんでしょうか？
いつ行っても見られるのでしょうか？ |
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| No.182 |
完全予約制なので必ず申し込みが必要です
ベランダに洗濯物を干せないってのが本当であれば論外ですね 中庭の景観云々と注文をつけてるのは原氏側でしょうし、金持ちの子息にありがちな厄介なオーナーかもしれませんね (レジデンス側は原氏所有ではありませんが) 管理費がどこにかかるのかは本当に謎です ターゲットがタワマン検討層(8000万前後)なので、管理費もタワマンと同じくらい取ってやれという単純な発想かもしれません |
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| No.183 |
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| No.184 |
管理修繕費安くないですか？
80平米で合計3万切ってるので駅前のタワーと比較しても1万円以上安いです。 お庭が利用できないのは残念ですが、あれだけの面積を66世帯で維持して負担があるなら眺めるだけで充分です。 |
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| No.185 |
イメージ的にエクステリアも物件コンセプトも、50～60代の方々向けって感じで、騒がしい子育てファミリーは浮いてしまいそう。
住環境は静かで学校も近くて良いですが。 |
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| No.186 |
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| No.187 |
お庭を眺められるのは南側だけで東側と西側はみえませんけどね。
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| No.188 |
見えないように低めに干す、というのも今のところ許可がおりていないと聞きました。
賃貸側と協議中とのこと。 干せるようになるといいですね。 でないと永住は悩みますね。 |
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| No.189 |
>>188
なんだか賃貸側に住まわせていただきます、な感じですが自分のものだからと傍若無人な所有者が最初からリジェクトされれば良いなと思いますがいかがでしょうか？ |
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| No.190 |
もし、何でもかんでも原家にお伺いを立てないと決められないようだと窮屈そうですが、実際のところどうなんでしょう。
管理組合の構成も気になります。 |
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| No.191 |
もし分譲側がバルコニーに洗濯物干せなくなったら、
賃貸側は中原街道からもみてわかるくらい洗濯物干しているのに分譲側はだめというのは大変面白い取決めですね。 外部からは見苦しくてもいいのに住人が楽しむ庭園だけは見苦しいのNGなんて。 傍若無人？とはむしろこのことか。 なんて。 景観というのは外からの見た目のことだと思っていた私の考えが間違っていたようです。勉強になりました。 |
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| No.192 |
>>191
他人がどうとかあまり関係ないです。まったく干せない南向きってのは流石にいかがなものかとは思いますが。 |
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| No.193 |
なんだか賃貸側と分譲側で、いざこざが起きそうですね。
ベランダの物干し以外にも、いろいろと制約がかくれてるんじゃないかと。魅力的な物件でしたが、購入意欲はかなり低下しました。 |
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| No.194 |
普通に考えれば、管理組合が管理規約を変更すれば干せるようになると思うのですが、それができないような強制力のある取り決めあるんでしょうかね。
そんな合意が法的に可能なのかどうかはわかりませんが。 それとも原家が管理組合の議決権をそれなりに押さえているとか？ いずれにしても、面倒そうな物件であることはわかりました。 |
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| No.195 |
こりゃ三井さんも対応に苦労してそうだな
とりあえず内覧いって洗濯物の件を確認してみるけど、本当ならとても買えませんね 購入有力候補なだけに残念だけど仕方ない |
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| No.196 |
分譲側も色々と制約があるのですね。
ちなみに賃貸側には主に以下の制約があります。 ・道路/正面入り口に面した西側は洗濯干ＮＧ （中原街道に面した南側、中庭に面した東側には制約なし） ・占有部を含め喫煙ＮＧ ⇒分譲側の方もベランダで喫煙とかはやめてほしいです。 洗濯物が目立たないよう分譲／賃貸ともにルーバーを改修する かもという話はありましたが（最終的にどうなったかは不明）、 分譲側の洗濯干ＮＧという話は聞いてはいないです。 あ、あと中庭の芝生は人工芝です。 |
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| No.198 |
賃貸の方は、所有者である大家が住人に制約を設けるのは別に問題はないけれども、分譲では話は別。それは区分所有者からなる管理組合が決めること。
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| No.199 |
分譲側を原家の方が２部屋ほど購入されると聞きました。
となると、管理組合の役員は原家の方になるのでしょうかね… |
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| No.200 |
管理費については、戸数が少ないから仕方ないのかな？と思っていましたが、賃貸棟のHPを見ると、手入れが大変そうな中庭があるのに、
管理費は¥12,000〜¥14,000/月位なのですね。戸数は分譲棟より多いけれど。。。管理会社の違いによるものなのでしょうか？ |
現在の物件
THE RESIDENCE 小杉陣屋町
THE RESIDENCE 小杉陣屋町 [【先着順】]
- 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
- 交通：東急東横線 武蔵小杉駅 徒歩12分
- 総戸数： 66戸
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