THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

[物件比較中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1202/
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（株）
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩12分／東急東横線・目黒線「新丸子」徒歩9分／JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」徒歩11分（JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します）
敷地面積 2,973.25㎡／構造 鉄筋コンクリート造地上5階／総戸数 66戸／間取り 3LDK／専有面積 78.46㎡（9戸）～93.85㎡（1戸）
販売予定時期 平成27年8月上旬／建物竣工予定時期 平成27年6月下旬／入居予定時期 平成27年12月下旬

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[101: 匿名さん]

>>100
全額ローンを組んでしまうと残債より安く処分すれば追金が必要になる。
かと言って貸して毎月の返済額と賃料が同じなら、管理費、修繕積立金、固定資産税だけ赤字。
賃貸棟の20坪強のファミリータイプが20万だから最低でも頭金1000万、諸費用300万ぐらいキャッシュで用意できなければ坪300万超だと厳しいです。

[102: 購入検討中さん [女性 30代]]

皆さんの予想金額はおいくらですか？間取りは平凡ですが、外観や周辺環境はとても良いなと思います。竹中施工だし高そうですが、いっても川崎なので坪290万が妥当かなと思いました。

[103: 匿名さん]

まさかのツボ300万円と予想します。

[104: [男性 40代]]

適正価格は坪250万でしょうか。賃貸も半分埋まっていませんし。建物自体の仕様は良いですが、立地を考えると高値ではないと思います。

[105: 匿名さん]

最寄り駅は新丸子だけど、駅に近いわけでもないし、しかも急行止まらない。
武蔵小杉に比べると資産価値は下がるね。

[106: 匿名さん]

武蔵小杉に便乗して高くなりそうですが、実際、冷静に考えるとやっぱりここは新丸子。冷静にならなくとも各駅停車の新丸子。
武蔵小杉寄りならよかったのですが残念ながら逆です。
なので武蔵小杉への距離は結構あるので、、、新丸子から電車で行くことの方が多くなりそうです。
（実際私はそうしています。）
なにより新丸子への距離も結構あります。
造りやデザインが素敵なので住宅地だと思えば問題ないのかもしれませんが、もしも売るときがきたらその豪華さが逆に邪魔をし、売りにくくなるかとも思います。
個人的には商店街はパン屋とドラッグストアーしか利用したことがありません。
食品は駅前の東急を利用していますがもう一つくらい別のスーパーがほしいと思ったりします。マイバスケットもありますがあまり戦力にはなっていません。
コンビニもすぐ近くにはないのでネットスーパーが主になっています。
売ることは考えず、永住目的ならば多少不便かもしれませんがほのぼのとしていて落ち着いているので良いかもしれません。低層マンションは少ないしこの豪華さは希少です。
個人的にこちらの物件、大変興味がありますが距離だけがネックで、もう少し近かったら良いのにと思い、願望と現実に挟まれ大変悩んでいます。
そんなこんなで私も坪250くらいが妥当だと思っています。
ながっ、すみません。

[107: [ 30代]]

そもそも新丸子から随分遠いのに賃貸がやたら高いのですが、何か強気でいける理由があるのでしょうか。特に周りには何もなかったですが…6000万切りませんかね？

[108: 匿名さん]

不動産には適正価格はないんですよ。
需要と供給のバランスをどこにとるかだけです。

で、今のバランス分岐点は即日完売を狙うなら平均280かつ250-300ぐらいの狭い幅で抑えて欲しいですが抽選覚悟でしょうね。

ある程度じっくり販売するのなら平均300超で幅は280-350ってところかなあ。できれば最上階はプレミアム住戸にして欲しいですね。

[109: 物件比較中さん]

東向きの１階とかはすぐ前に建物があるし日当たりが期待できないから比較的安いかもしれませんね。西向きの最上階なんかはルーフバルコニーもあって高そう。値段の幅が結構大きいかもしれませんね。南向きが中庭に面していていいなと思っていますが、坪300いったら無理です。

[110: 匿名さん]

最低の78.46平米で坪250なら5933万円。これでもけっこういい値段だが、
最上の93.85平米で坪350とすると、9845万円。高けぇ。

[111: 匿名さん]

>>110
だいたいにおいて広いタイプの坪単価は安めですよ。

[112: 匿名さん]

>>111
天守閣のような億ション住戸ができると思うよ。

[113: 匿名さん]

新丸子で億ション…
他になかったの？って笑われそうですね^^;
せめて駅直結ならそれでもありだったかな…

[114: 購入検討中さん [女性 30代]]

102です。
皆さんありがとうございました。
最近のマンション価格高騰にのまれていましたが、冷静になりました。
やはり新丸子で坪290万は高すぎですね＾＾；
資産価値も十分考え、6000万を超えるようでしたら検討は見送ります。
106さん、とても参考になりました。
ありがとうございます。

[115: 匿名さん]

完成後販売なんですか。
すぐに売れるという風に踏んでいるからこそモデルルーム造らずに
そういう形になってきているのかもしれないですね

という事は、あまり価格的にも強気ではないんじゃないですかね～なんて思うのですけれど
でも最近、全体的におうちは高くなってきているから
とりあえず蓋開けてみないとっていうトコなのかも

販売開始までまだしばらくあるんで
それまでは価格面で具体的な話は出にくいでしょうね

[116: 匿名さん]

たしかに。冷静になると新丸子で6000万こえたらと考えると、資産価値はないかもしれませんね。
友人が武蔵小杉の駅直結マンションの3LDKに家賃23万円で住んでいますが、もしこちらの物件を購入して貸さなければならなくなった場合はそれよりも安くないとなかなか借りてもみつからないまま大変なことになってしまいそうだし…私も6000万こえたら見送りたいと思いました。ありがとうございました。

[117: 匿名さん]

>>116
3LDKが何平米かによるんじゃないの？

[118: 匿名さん]

この物件はちょっと広めだとは思うけど、駅から遠いし、各駅停車しか停まらんし。

[119: 物件比較中さん [男性 40代]]

大倉山のプラウドも駅10分で、あんなに高かったのに、さっくり即完売。
ここもどうせ高いですよ、予算6000の人は相手にされないから行かない方が正解。
このマンコミ眺めてるしかないです。
だって70平米とかないし、広さ売りしてる広告だから相当強気でしょ。

[120: 購入検討中さん [女性 30代]]

うーん、予算が6000万なのではなく、この立地では6000万以下しか出せないという判断です。環境は良いと思います。ただ6000万ってそんな軽くあしらわれるような金額ではないと思いますけどね。

[121: 匿名さん]

最近は6000万円じゃ、いいところ買えないよ。

[122: 匿名さん]

終の棲家にするのならともかく、将来に中古で売ることを考えたら、この立地だと慎重になるよね。

[123: 匿名さん]

いまどき5,000万円台で東横沿線の条件の良い新築3LDKって、もし存在したらそれはそれで逆に怪しい気もしますけど。

[124: 匿名]

>>123意味がよくわからないっす。
値踏みするならまずは建具の設えや環境などしっかり吟味してからではないでしょうか？

雰囲気だけ高級、中身はそこそこなんて事例はいくらでもありますからね。

[125: 匿名さん]

他の物件と比較してこちらを検討したいので、設備とか内容を早く知りたいです、いつホームページにはその辺出るようになるのでしょうか？

[126: 匿名さん]

建物内モデルルームっていうことは竣工後販売になるのかしら？
ということは7月の事前販売の時期にならないと
設備などの内容は判らないんじゃないのかしらと思います。
まだ先のお話…ですか。
2か月ほどですけれども。
資料請求しておけば、もしかしたら少し早めに資料が来る可能性もあるかもしれません。

[127: 匿名さん]

ここみたいに竣工後販売というのは珍しいと思うんですが、売る側にとってはなんかメリットがあるんでしょうか。

[128: 匿名さん]

>>127
金のかかるモデルルームを作る必要が無い。

[129: 匿名さん]

上げ相場だと、販売時期を遅らせれば、遅らせるほど、高く売れる。

[130: 匿名さん]

共用サロンは落ち着いた空間があってよさそうです
マンションの総戸数も60戸位なので住みやすいでしょう。
竣工後販売で、建物内内覧ができるのは、購入側としてはメリットがあります。

[131: 匿名 [女性 40代]]

エントランスの外壁にトタン製をしようしているのはどうしてかしら？実際に行ってみると天井高も建材のコストもとても低い感じがします。それに門のあの表札はなんなのよ・・・

[132: 匿名さん [男性]]

みなさん、内覧会は予約されましたか？
先日案内がきたのですが。

[133: 物件比較中さん [ 30代]]

内覧会参加希望のハガキを送りましたが、日時に関する連絡／予約はなにも・・・。
アンケートの予算のところで、一番下が~6000万円だったので、そうか。。。と思いましたが。

[134: 匿名さん]

別の物件（プラウド大倉山ディアージュ）を検討中の際に、業者の方から、陣屋町の物件はうちより高くなると言われました。他の会社の意見ですが参考までに。

[135: 物件比較中さん [ 30代]]

6000後半〜7000万円台中心かもしれないのですね・・・小杉駅近中古が買えますね。

[136: 匿名さん]

ＨＰのグランドデザインの部分で、ＫＡＨＡＲＡガーデン（中庭）は

第三者所有地とありましたが、これってどういう意味なのでしょうか？

マンションの持ち物ではないということは、

ここを取り壊して別の建物が建つ可能性も

考えられるということになってしまうのでしょうか？

[137: 匿名さん]

それは賃貸棟の所有者＝地主さんでしょ。
http://hara-mgt.co.jp/profile.php
KAHALAとは、、、
①ハワイ・オアフ島の地名
②中原街道
③原家
の意味だと。。。

[138: 物件比較中さん]

川崎市のハザードマップを見たら、この一帯は浸水する可能性があるみたいですね。
また地盤もあまり強いとは言えず、強い地震がきたら液状化の可能性もあるようで…

建物の雰囲気が良く、前向きに検討していただけに気になっています。

[139: 匿名さん [男性]]

夜に建設地を見てきましたが、照明と外壁が落ち着いたイメージで高級感ありました。
だいぶ仕上がってきましたね。
裏門？が本物の木製でしょうか、重厚感ありますが駐車場に大きめの車が停まったら隠れてしまいそうです。

[140: 匿名さん]

>>138液状化リスクはデータ上は高いですが原家が木造住宅で代々住み続けてたぐらいなので心配しても切りが無いです。

[141: 匿名さん]

武蔵小杉が前面に出てますけど、新丸子の物件と考えたほうが良さそうですね。
武蔵小杉 徒歩12分とあっても、分譲のエントランスは賃貸より奥にあるし、部屋を出て駅のホームに着くまで、15分はかかるでしょうね。通勤には新丸子を使わざるおえないと思います。

あとエレベーターは一基しかないのでしょうかね？
朝とか夜の時間帯に混み合いそう…

建物は魅力的ですが、マンションの近くにコンビニもなさそうだし、生活してくと不便を感じそうな予感がします。

[142: 匿名さん]

総戸数が66戸なら、エレベーター１基でも仕方がないかな？
建物自体も低層になるので、実際エレベーターを使用する人は６６戸よりかなり少ないはずです。
あまりエレベーターをたくさん増やしても、管理費が高くなってしまうし、妥当かな？って思います。

[143: 匿名さん]

新丸子の方が距離的には絶対に近いとは思います。
ただ新丸子から乗って、小杉で乗り換えるくらいなら、
最初から頑張って小杉まで歩いてしまった方が良いんじゃないかなとも思ったりします。
本当は駐輪場が駅近くに確保できて、自転車でっていうのが一番負担感ないんでしょうけれど、武蔵小杉駅近くで駐輪場が確保できるか、ということになってきます。

[144: 匿名さん]

この物件は、リセールバリューがあると思いますか？
将来的に実家に帰る可能性があるのですが、あと10年程度はこちらにいるので購入を検討しています。

[145: 匿名さん]

今がバブルだと思うなあ。

[146: 匿名さん]

>>144
立地は中原街道沿いで悪くなくても駅までの道が、あまり良くないので、難しいと思います。
資産価値が安定するのは駅近物件ですね。

[147: 匿名さん]

144です。回答してくださったお二人、ありがとうございます。おかげで冷静になれました。

[148: 匿名さん]

>>143
品川駅に出るなら渋谷経由、東京駅に出るなら目黒線から都営三田線という選択肢になっちゃうでしょうね。まあどこへ行くにも川崎駅以外はドップリと東急沿線ライフです。ちなみに川崎駅なんて渋谷や横浜と同じくらい時間がかかるし滅多に行かないでしょうけど。
いや、私は健康のため横須賀線ホームまで歩きますって方はお好きにどうぞって話しですけど。

[149: 匿名さん]

>>144
価格次第だと思います。土地勘がなければこの立地でも武蔵小杉ってだけで買い手がつくとは思います。また、都市開発の通からは評価されてしかるべき立地です。
ずはり断言しますが確かに江戸時代から渋沢栄一の田園都市開発構想にかけて中原街道筋として評価されてきたエリアは目黒からここの変形十字路までです。

でも今人気の武蔵小杉再開発エリアとは将来にわたって重ならないエリアです。

[150: 物件比較中さん [男性 30代]]

みなさん淡い期待を抱いているところごめんやけど、風のウワサではここ坪400でっせ
シティタワー並みですわ
諦めましょう