公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1202/
売主：三井不動産レジデンシャル（株）
施工会社：（株）竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス（株）
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
交通：東急東横線・目黒線「武蔵小杉」徒歩12分／東急東横線・目黒線「新丸子」徒歩9分／JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」徒歩11分（JR横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは連絡通路利用でさらに徒歩6分要します）
敷地面積 2,973.25㎡／構造 鉄筋コンクリート造地上5階／総戸数 66戸／間取り 3LDK／専有面積 78.46㎡（9戸）～93.85㎡（1戸）
販売予定時期 平成27年8月上旬／建物竣工予定時期 平成27年6月下旬／入居予定時期 平成27年12月下旬
[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/2852
[スレ作成日時]2015-01-09 22:59:32
現在の物件
THE RESIDENCE 小杉陣屋町
THE RESIDENCE 小杉陣屋町 [【先着順】]
- 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
- 交通：東急東横線 武蔵小杉駅 徒歩12分
- 総戸数： 66戸
THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）
| No.1 |
by 匿名さん 2015-01-09 23:04:37
投稿する
削除依頼
賃貸もあるので、結構規模大きいマンションですね。いくらぐらいかな？
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|---|---|---|
| No.2 |
タワマンよりもこういう低層の方が断然良いね～！
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| No.3 |
低層がいいひと、高層がいいひと、両方いるよ。
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| No.4 |
施工は竹中なんですね。小杉はタワマンばかりでうんざりしてましたが、久し振りに良さげな感じの物件が出ましたね。
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| No.5 |
駅から遠いが今の小杉なら即完だろうな
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| No.6 |
あとは価格設定だけだね。
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| No.7 |
低層ホッとする～
広さもそこそこあるね 高くなりそう |
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| No.8 |
価格帯がとても気になります。
あと、総戸数６６戸ではエレベーターは１基くらいなのかな？ 維持費がかかってしまうけど、２基くらいあっても良いのかなと思うけど。 |
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| No.9 |
ちょっと駅遠いから坪単価290ぐらいかな？
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| No.10 |
なかなかない外見は素敵ですね!!エントランスに入るときに優越感を感じそうです。残念ながら別物件に決めてしまいましたが、非常に興味があります。
幾らくらいになるのでしょう。 駅からの距離がネックですね。 |
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| No.11 |
建物竣工してから棟内モデルルームで検討できるのがよいですね。
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| No.12 |
プラタ買っちゃったけどホントはこういうの待ってたんですよね。
もう少し駅近だったら…。 |
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| No.13 |
プラウドタワーとじゃ全く被らないだろ
ここ新丸子駅のまだ先や |
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| No.14 |
あの辺りガチで不便だしな
食事にも事欠く 東横線の武蔵小杉のイメージで来ると拍子抜けするぞ 労務者とコリアンタウンのある典型的な南武線の川崎 |
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| No.15 |
>14 最後に書いたセンテンスは？だな。むしろ落ち着いたエリアだと思うが。
それと川崎は特別コリアンが多くはないので、その意味でも知識が的外れ。 2013年の統計だと 川崎市の韓国・朝鮮人比率は人口に対して0.56％（1000人中5.6人） ちなみに 東京23区の韓国・朝鮮人比率は人口に対して0.92％（1000人中9.2人） 東京の方が割合でも1.6倍だし、 総数は川崎市の10倍以上東京23区にはいらっしゃいますので。 |
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| No.16 |
駅から遠すぎる。
全く土地勘のない人が買ったらショック受けそう。 |
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| No.17 |
そんなの自己責任だろ。
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| No.18 |
駅までの道のりが面白くない
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| No.19 |
武蔵小杉からだと少し距離がありますが、新丸子にマンション買ったと思えば、許容範囲だと思います。外観も落ち着いてるし、価格を高めにして、ターゲットは静かに暮らしたいシニア向けでしょうね。
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| No.20 |
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| No.21 |
元あった邸宅は向ヶ丘遊園の民家園に移設されたようですね。
賃貸棟は大地主のH家が運営するんですか。この辺りではどんな存在なのでしょう。門構えからなんとなく水戸黄門の世界を連想してしまいますが。。 |
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| No.22 |
70で6000いかなければ買います！
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| No.23 |
>>22
70で6000は超えちゃうんじゃないかな。ルフォンでもそれくらいしませんでしたかね？ |
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| No.24 |
ルフォンは東横線の武蔵小杉駅に10分以内だったよね。ルフォンよりここは条件悪いのに高いのか？
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| No.25 |
地歴が違いますし、売り主が三井で施工が竹中だから当然でしょう。
まあその価値がわからない人は割高に感じるんでしょうね。 |
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| No.26 |
中古になったら、どちらが資産価値維持できるかな？
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| No.27 |
ルフォンじゃない？
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| No.28 |
小杉と新丸じゃ雲泥の差www
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| No.29 |
三井なのになぜパークホームズじゃないの？
竹中使って格上仕様の意味でパークホームズじゃないならかなり高くなるんじゃ。 |
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| No.30 |
このご時世だと、坪300は余裕で超えちゃいますよね？？
小杉の某タワーみたいに8000とか吹っかけてこないといいのですが・・ 落ち着いた街に住みたいと思っている者には、新丸子、元住吉らへんもいいですよねー 住環境という意味では、中原街道近いのが少し気になりますが。 |
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| No.31 |
賃貸棟と一体開発だからじゃないかな？
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| No.32 |
ホームページなどによれば専有面積が広く（たしか70m2台後半〜）、デザインなどにもお金をかけてそうなのでかなり高そうな気がします…。
賃貸棟も1LDKが異様に広いので高級賃貸でしょうか。 中原街道はそこまで交通量は多くなく、賃貸棟も挟むので影響は限定的ではないかと思います。 |
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| No.33 |
広告うち始めましたね。
高そう。。 |
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| No.34 |
こないだできた元住吉のパークホームズが坪250くらいだったから、いっても300くらいじゃない？
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| No.35 |
気の流れだの、社会の穢れだの、幸福の価値だの、マンションの広告とは思えない言葉が…。ガラスのデザイナーまでいるのね。
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| No.36 |
武蔵小杉は駅近タワマン以外買う気がしないな…
駅から遠い上に高額だったら、それこそ都内にするよ。 |
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| No.37 |
「低層にこそ托せる夢がある」とか言って、
自分のとこでぽこぽこ建てたタワマンを思いっきりdisってるし。 |
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| No.38 |
小杉陣屋町って聞いたことなかったんですが、高級住宅地なんですか？
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| No.39 |
小杉陣屋は江戸時代は将軍の別荘のあった由緒正しい所です。
歴史的には二子玉川なんかの砂利最終場だった僻地など足元にも及ばないところです。 |
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| No.40 |
小杉陣屋町についてはその通りですが、他をどうこう言うのはやめましょう。
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| No.41 |
江戸時代の地歴なんてどうでもよくない？
江戸時代に田畑で昭和時代に工場の土地でも今の立地が優れていれば、そっちのほうが良いでしょ。 |
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| No.42 |
地歴でどれだけ高く売れるかだね。磯子のブリリアはプリンスホテルの土地で地歴良かったが、大きくこけたよなー
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| No.43 |
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| No.44 |
でも新丸子ですよね、ここ 笑
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| No.45 |
生活圏は新丸子になるのかな。
買物なんかは武蔵小杉が便利だと思うので、 自転車でちゃちゃっと行けるというのは便利なのではないかな。 通勤通学で武蔵小杉はどうなんでしょ？ 距離はギリギリ歩いて行けるんかなぁくらいなのかとは思うけれども。 |
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| No.46 |
新丸子の駅を超えて武蔵小杉の駅いくのは遠いと
思うよ。 |
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| No.47 |
ここのチラシ見ましたが、凄くいいですね。
こんな旅館みたいなマンション見たことありません。 |
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| No.48 |
賃貸棟の賃貸価格高かった。
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| No.49 |
小学校が新設されるんですね。
それほど子供が増えているからでしょうか。 同じ世代のお子さんがいらっしゃると安心できますよね 商店街があるようですが、こちらの商店街は栄えているのでしょうか？ |
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| No.50 |
7月住戸内モデルルームってことは、それまで価格は出さないってことですかね・・
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| No.51 |
武蔵小杉かとオモたら下丸子なのね、ここ。
まぎらわしい！ |
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| No.52 |
下丸子ではないけどね
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| No.53 |
下丸子と新丸子の区別もつかないくらい土地勘のない人なんだな。
小杉もそういう人が検討するようになったのか。 |
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| No.54 |
新丸子と武蔵小杉は徒歩5分圏内。一般的には同一エリアでしょ。実際、テレビや雑誌で小杉の特集やると新丸子の店がかなり出てくるし。
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| No.55 |
武蔵小杉駅の東側はすでに新丸子だけどね。
品川駅が品川区にない、目黒駅が目黒区にない、品川駅の南にある駅が北品川駅とかよくある話。。 |
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| No.56 |
>>55
例えが例えになってなくて何が言いたいのかよくわかりませんね。 武蔵小杉駅の所在地は中原区小杉町です。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%AD%A6%E8%94%B5%E5%B0%8F%E6%9D%89%E9%A... |
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| No.57 |
今話題のグランツリー武蔵小杉も新丸子東ですよー
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| No.58 |
ターゲットは、リタイア層なんですかね。
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| No.59 |
新丸子には宿場町だった頃、遊郭がありました。今はその名残りも見あたりません。
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| No.60 |
宿場町といえば団子屋さん。昔ながらの団子屋さんなんてありそうですが、
宿場町だったという風情は今でも感じられたりするんでしょうか？地名と マンション名に名残を感じましたが、陣屋があった場所なんでしょうか。 賃貸の方もチラリと見てみましたが、けっこうしますね賃貸料。管理費も 高かった。分譲の方もかなりするんでしょうね。 |
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| No.61 |
思い切り今は住宅地という感じなので、グルメとかはどうなんでしょ？
ちょっと住んでいないとディープには判らないかもしれないですね。 遊郭があったのも判らないくらいですもの。 昔の面影を感じるのは独特の「クランク」状の道くらいですかね。 歴史散歩とか現地に行った時にしてみると楽しいのかも♪ |
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| No.62 |
駅距離はややネックだが、タワマンよりはよいかもね。
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| No.63 |
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| No.64 |
本当は一軒家に住みたいけど、仕方なくマンションに住む人にとっては、
「タワマンよりはよいかも」ということかと思いました。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
賃貸の方の賃料が高かったというご意見が多く出ていますが、
具体的にどれくらいでしたか？ 賃料が高いと、分譲を中古販売する際に影響が出たりするのでしょうか。 このエリアの平均よりも高い価格で転売可能…など。 |
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| No.68 |
>>67
ホームページ載ってますよ。それぐらい調べたら。 |
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| No.69 |
新丸子周辺はけっこう面白い食べ物屋さん多いよ。
色町の名残は、美容院がすごく多い、という形で残っている。 街って面白いものだね。 |
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| No.70 |
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| No.71 |
タワマンいいか低層がいいかは人それぞれでしょうけれど
私は低層派かな、周りがゆったりしていて中庭もあり街との一体化もあり、コミュニティが豊かなら最高です |
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| No.72 |
賃貸棟の方が条件はいいぞ！
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| No.73 |
どういった点で条件良かったんでしょう？
でもまあ賃貸と分譲だと探す方としては最初から条件違いますしね。 分譲の方はサイトに設備仕様が載ってなかったですが賃貸と同一なんでしょうか。 そうなると少し寂しい仕様かなあと思ってしまいましたがオプション次第なんですかね。 |
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| No.74 |
賃貸等のほうが～ は「榊淳司の資産価値レポート004」に書かれてる。
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| No.75 |
>>74
あの榊ね。 |
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| No.76 |
しかしまあ陣屋町なのに陣屋をつぶしてマンション建設って本末転倒な価値観ですね。
分譲が賃貸の裏になるのは前の門だけ残して飛び地って訳にもいかないだろうから敷地の確保の関係でしょうかね？ そうなると駅に出るなら東に裏道を歩いて新丸子へ、つまり藤和さんあたりの中古物件あたりと大差ない動線で余計に武蔵小杉感は薄れますよね。 新丸子ライフって感じですね。 |
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| No.77 |
元あったお屋敷は民家園に移設されたようですよ。
http://www.nihonminkaen.jp/facility/old_folk_house/00_hara_house/ 地主が手元に残る賃貸棟を優先した結果かもしれません。 |
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| No.78 |
公式の方で周辺地図を確認しましたが、マンション周辺に
商業施設が見当たらないように感じます。 一番近くてローソンストア100ですか？ お近くの皆さんはどちらに買い物に行かれてます？ 近くに4つの商店街があるようですが、使えるのでしょうか。 |
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| No.79 |
新丸子の商店街はかなり使えますよ、東横沿線の中でもお店の数は1、2番手クラスです。下町感たっぷりですけどね。
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| No.80 |
新丸子駅前の東急ストアで買い物する人が多いでしょう。ここからだとちょっと離れてますけど。
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| No.81 |
ぶっちゃけ住めば分かる話ですが、ここに住んで日常の買い物しにグランツリーだなんだまでワザワザ出かける人は皆無ですよ。
新丸子の商店街はなかなかどうして侮れません。魚も～安～くて新鮮～。 |
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| No.82 |
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| No.83 |
小杉まで徒歩11分て、ほんまかな
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| No.84 |
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| No.85 |
>>84
つまり南武線ユーザー以外は新丸子駅に行くと思います。 |
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| No.86 |
>>84
渋谷経由じゃなく、横須賀線使うでしょう。所要時間計算して。 |
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| No.87 |
外観もおしゃれで素敵ですね。
割と静かな環境ですが、坪300越えますかね？ |
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| No.88 |
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| No.89 |
>>83
おっと表示が12分に変わったね。デベ的には恥ずかしいミスだが賃貸棟からは11分なんだろうけど敷地の所有者が違うから致し方なしだね。 |
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| No.90 |
>>87
賃貸棟の賃料から推計するともう少し安いはずだよ。 |
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| No.91 |
賃貸のほうもある訳なんですね。
販売側と賃貸側の部屋の格差ってあるんでしょうか。 でも賃貸にするなら買ってしまった方が良いかも知れませんね。 ただそれなりに資金の都合がつかなければ無理でしょうけど、 何年かしたら値が上がっているかもですからね。 |
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| No.92 |
賃貸のほうが割高だよ。だけどリスクないから嫌ならすぐに引っ越しできる。一長一短ある。
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| No.93 |
現在近所に住んでいますが、ローソンストア100はなくなりましたよ。まわりに何かできないとちょっと辛いな。。できてほしいな。。。と毎日思っているところです。
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| No.94 |
この物件、かなり気になっていますが、6500では買えませんかね？
あきらめて他に決めるか悩みます。 |
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| No.95 |
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| No.96 |
>>95
キャッシュを相当額準備できる方以外はその価格なら賃貸の方がよいと思いますよ。 |
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| No.97 |
近所の方はこの物件をどう思われてるのでしょうか。
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| No.98 |
>>97
真裏の築10年の藤和マンションがだいたい4000万円台半ば。 70平米の賃貸棟が20万ぐらいで両者は相場的には計算が合う印象。 となると分譲は坪300まではいかないと思いますけどね。それを越せば転勤などで賃貸に回したり売りに出したりを想定すれば頭金1000万以下での長期ローンの対象としては見合わない。 |
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| No.99 |
DOMAのある間取り良いですね。
専有部のデザインには、自転車も置いてあるように描かれているので、 こちらはエレベーターに自転車を乗せても良いという事になるのでしょうか？ 自転車が趣味の人にとっては、うれしい間取りですよね。 |
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| No.100 |
>>98
坪300万円以下になればいいね。武蔵小杉北口駅前の三井が坪330だから、坪300以上でもおかしくない。 |
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| No.101 |
>>100
全額ローンを組んでしまうと残債より安く処分すれば追金が必要になる。 かと言って貸して毎月の返済額と賃料が同じなら、管理費、修繕積立金、固定資産税だけ赤字。 賃貸棟の20坪強のファミリータイプが20万だから最低でも頭金1000万、諸費用300万ぐらいキャッシュで用意できなければ坪300万超だと厳しいです。 |
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| No.102 |
皆さんの予想金額はおいくらですか？間取りは平凡ですが、外観や周辺環境はとても良いなと思います。竹中施工だし高そうですが、いっても川崎なので坪290万が妥当かなと思いました。
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| No.103 |
まさかのツボ300万円と予想します。
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| No.104 |
適正価格は坪250万でしょうか。賃貸も半分埋まっていませんし。建物自体の仕様は良いですが、立地を考えると高値ではないと思います。
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| No.105 |
最寄り駅は新丸子だけど、駅に近いわけでもないし、しかも急行止まらない。
武蔵小杉に比べると資産価値は下がるね。 |
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| No.106 |
武蔵小杉に便乗して高くなりそうですが、実際、冷静に考えるとやっぱりここは新丸子。冷静にならなくとも各駅停車の新丸子。
武蔵小杉寄りならよかったのですが残念ながら逆です。 なので武蔵小杉への距離は結構あるので、、、新丸子から電車で行くことの方が多くなりそうです。 （実際私はそうしています。） なにより新丸子への距離も結構あります。 造りやデザインが素敵なので住宅地だと思えば問題ないのかもしれませんが、もしも売るときがきたらその豪華さが逆に邪魔をし、売りにくくなるかとも思います。 個人的には商店街はパン屋とドラッグストアーしか利用したことがありません。 食品は駅前の東急を利用していますがもう一つくらい別のスーパーがほしいと思ったりします。マイバスケットもありますがあまり戦力にはなっていません。 コンビニもすぐ近くにはないのでネットスーパーが主になっています。 売ることは考えず、永住目的ならば多少不便かもしれませんがほのぼのとしていて落ち着いているので良いかもしれません。低層マンションは少ないしこの豪華さは希少です。 個人的にこちらの物件、大変興味がありますが距離だけがネックで、もう少し近かったら良いのにと思い、願望と現実に挟まれ大変悩んでいます。 そんなこんなで私も坪250くらいが妥当だと思っています。 ながっ、すみません。 |
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| No.107 |
そもそも新丸子から随分遠いのに賃貸がやたら高いのですが、何か強気でいける理由があるのでしょうか。特に周りには何もなかったですが…6000万切りませんかね？
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| No.108 |
不動産には適正価格はないんですよ。
需要と供給のバランスをどこにとるかだけです。 で、今のバランス分岐点は即日完売を狙うなら平均280かつ250-300ぐらいの狭い幅で抑えて欲しいですが抽選覚悟でしょうね。 ある程度じっくり販売するのなら平均300超で幅は280-350ってところかなあ。できれば最上階はプレミアム住戸にして欲しいですね。 |
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| No.109 |
東向きの１階とかはすぐ前に建物があるし日当たりが期待できないから比較的安いかもしれませんね。西向きの最上階なんかはルーフバルコニーもあって高そう。値段の幅が結構大きいかもしれませんね。南向きが中庭に面していていいなと思っていますが、坪300いったら無理です。
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| No.110 |
最低の78.46平米で坪250なら5933万円。これでもけっこういい値段だが、
最上の93.85平米で坪350とすると、9845万円。高けぇ。 |
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| No.111 |
>>110
だいたいにおいて広いタイプの坪単価は安めですよ。 |
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| No.112 |
>>111
天守閣のような億ション住戸ができると思うよ。 |
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| No.113 |
新丸子で億ション…
他になかったの？って笑われそうですね^^; せめて駅直結ならそれでもありだったかな… |
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| No.114 |
102です。
皆さんありがとうございました。 最近のマンション価格高騰にのまれていましたが、冷静になりました。 やはり新丸子で坪290万は高すぎですね＾＾； 資産価値も十分考え、6000万を超えるようでしたら検討は見送ります。 106さん、とても参考になりました。 ありがとうございます。 |
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| No.115 |
完成後販売なんですか。
すぐに売れるという風に踏んでいるからこそモデルルーム造らずに そういう形になってきているのかもしれないですね という事は、あまり価格的にも強気ではないんじゃないですかね～なんて思うのですけれど でも最近、全体的におうちは高くなってきているから とりあえず蓋開けてみないとっていうトコなのかも 販売開始までまだしばらくあるんで それまでは価格面で具体的な話は出にくいでしょうね |
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| No.116 |
たしかに。冷静になると新丸子で6000万こえたらと考えると、資産価値はないかもしれませんね。
友人が武蔵小杉の駅直結マンションの3LDKに家賃23万円で住んでいますが、もしこちらの物件を購入して貸さなければならなくなった場合はそれよりも安くないとなかなか借りてもみつからないまま大変なことになってしまいそうだし…私も6000万こえたら見送りたいと思いました。ありがとうございました。 |
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| No.117 |
>>116
3LDKが何平米かによるんじゃないの？ |
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| No.118 |
この物件はちょっと広めだとは思うけど、駅から遠いし、各駅停車しか停まらんし。
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| No.119 |
大倉山のプラウドも駅10分で、あんなに高かったのに、さっくり即完売。
ここもどうせ高いですよ、予算6000の人は相手にされないから行かない方が正解。 このマンコミ眺めてるしかないです。 だって70平米とかないし、広さ売りしてる広告だから相当強気でしょ。 |
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| No.120 |
うーん、予算が6000万なのではなく、この立地では6000万以下しか出せないという判断です。環境は良いと思います。ただ6000万ってそんな軽くあしらわれるような金額ではないと思いますけどね。
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| No.121 |
最近は6000万円じゃ、いいところ買えないよ。
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| No.122 |
終の棲家にするのならともかく、将来に中古で売ることを考えたら、この立地だと慎重になるよね。
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| No.123 |
いまどき5,000万円台で東横沿線の条件の良い新築3LDKって、もし存在したらそれはそれで逆に怪しい気もしますけど。
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| No.124 |
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| No.125 |
他の物件と比較してこちらを検討したいので、設備とか内容を早く知りたいです、いつホームページにはその辺出るようになるのでしょうか？
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| No.126 |
建物内モデルルームっていうことは竣工後販売になるのかしら？
ということは7月の事前販売の時期にならないと 設備などの内容は判らないんじゃないのかしらと思います。 まだ先のお話…ですか。 2か月ほどですけれども。 資料請求しておけば、もしかしたら少し早めに資料が来る可能性もあるかもしれません。 |
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| No.127 |
ここみたいに竣工後販売というのは珍しいと思うんですが、売る側にとってはなんかメリットがあるんでしょうか。
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| No.128 |
>>127
金のかかるモデルルームを作る必要が無い。 |
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| No.129 |
上げ相場だと、販売時期を遅らせれば、遅らせるほど、高く売れる。
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| No.130 |
共用サロンは落ち着いた空間があってよさそうです
マンションの総戸数も60戸位なので住みやすいでしょう。 竣工後販売で、建物内内覧ができるのは、購入側としてはメリットがあります。 |
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| No.131 |
エントランスの外壁にトタン製をしようしているのはどうしてかしら？実際に行ってみると天井高も建材のコストもとても低い感じがします。それに門のあの表札はなんなのよ・・・
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| No.132 |
みなさん、内覧会は予約されましたか？
先日案内がきたのですが。 |
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| No.133 |
内覧会参加希望のハガキを送りましたが、日時に関する連絡／予約はなにも・・・。
アンケートの予算のところで、一番下が~6000万円だったので、そうか。。。と思いましたが。 |
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| No.134 |
別の物件（プラウド大倉山ディアージュ）を検討中の際に、業者の方から、陣屋町の物件はうちより高くなると言われました。他の会社の意見ですが参考までに。
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| No.135 |
6000後半〜7000万円台中心かもしれないのですね・・・小杉駅近中古が買えますね。
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| No.136 |
ＨＰのグランドデザインの部分で、ＫＡＨＡＲＡガーデン（中庭）は
第三者所有地とありましたが、これってどういう意味なのでしょうか？ マンションの持ち物ではないということは、 ここを取り壊して別の建物が建つ可能性も 考えられるということになってしまうのでしょうか？ |
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| No.137 |
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| No.138 |
川崎市のハザードマップを見たら、この一帯は浸水する可能性があるみたいですね。
また地盤もあまり強いとは言えず、強い地震がきたら液状化の可能性もあるようで… 建物の雰囲気が良く、前向きに検討していただけに気になっています。 |
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| No.139 |
夜に建設地を見てきましたが、照明と外壁が落ち着いたイメージで高級感ありました。
だいぶ仕上がってきましたね。 裏門？が本物の木製でしょうか、重厚感ありますが駐車場に大きめの車が停まったら隠れてしまいそうです。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
武蔵小杉が前面に出てますけど、新丸子の物件と考えたほうが良さそうですね。
武蔵小杉 徒歩12分とあっても、分譲のエントランスは賃貸より奥にあるし、部屋を出て駅のホームに着くまで、15分はかかるでしょうね。通勤には新丸子を使わざるおえないと思います。 あとエレベーターは一基しかないのでしょうかね？ 朝とか夜の時間帯に混み合いそう… 建物は魅力的ですが、マンションの近くにコンビニもなさそうだし、生活してくと不便を感じそうな予感がします。 |
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| No.142 |
総戸数が66戸なら、エレベーター１基でも仕方がないかな？
建物自体も低層になるので、実際エレベーターを使用する人は６６戸よりかなり少ないはずです。 あまりエレベーターをたくさん増やしても、管理費が高くなってしまうし、妥当かな？って思います。 |
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| No.143 |
新丸子の方が距離的には絶対に近いとは思います。
ただ新丸子から乗って、小杉で乗り換えるくらいなら、 最初から頑張って小杉まで歩いてしまった方が良いんじゃないかなとも思ったりします。 本当は駐輪場が駅近くに確保できて、自転車でっていうのが一番負担感ないんでしょうけれど、武蔵小杉駅近くで駐輪場が確保できるか、ということになってきます。 |
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| No.144 |
この物件は、リセールバリューがあると思いますか？
将来的に実家に帰る可能性があるのですが、あと10年程度はこちらにいるので購入を検討しています。 |
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| No.145 |
今がバブルだと思うなあ。
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| No.146 |
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| No.147 |
144です。回答してくださったお二人、ありがとうございます。おかげで冷静になれました。
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| No.148 |
>>143
品川駅に出るなら渋谷経由、東京駅に出るなら目黒線から都営三田線という選択肢になっちゃうでしょうね。まあどこへ行くにも川崎駅以外はドップリと東急沿線ライフです。ちなみに川崎駅なんて渋谷や横浜と同じくらい時間がかかるし滅多に行かないでしょうけど。 いや、私は健康のため横須賀線ホームまで歩きますって方はお好きにどうぞって話しですけど。 |
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| No.149 |
>>144
価格次第だと思います。土地勘がなければこの立地でも武蔵小杉ってだけで買い手がつくとは思います。また、都市開発の通からは評価されてしかるべき立地です。 ずはり断言しますが確かに江戸時代から渋沢栄一の田園都市開発構想にかけて中原街道筋として評価されてきたエリアは目黒からここの変形十字路までです。 でも今人気の武蔵小杉再開発エリアとは将来にわたって重ならないエリアです。 |
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| No.150 |
みなさん淡い期待を抱いているところごめんやけど、風のウワサではここ坪400でっせ
シティタワー並みですわ 諦めましょう |
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| No.151 |
新丸子で億ションかよ。まさにバブルやね。
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| No.152 |
まあ明らかに高級仕様だからしゃーない
新丸子だから坪400で済んでるんだと思う 金持ちシニアが対象ですね |
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| No.153 |
坪400！！本当ですか？
駅からの距離も微妙ですし利便施設も見当たらない環境ですが 建物だけでそれだけの価格とはすごい。 デザインだけでも気鋭の建築家を何人も起用しているので コストはかかっていそうですけど・・・ |
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| No.154 |
今の地合いならば、高くても売れるからでしょう。
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| No.155 |
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| No.156 |
妄想４００，常識的にあり得ないでしょ。
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| No.157 |
相場が常識から外れてますからね
坪400でも売れるってことでしょう |
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| No.158 |
立地を考えると、さすがに坪400では売れないのではないでしょうか。
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| No.159 |
内覧してきましたが、予定価格に坪400の部屋は見当たりませんでした。
南のガーデンビューで坪300超える程度。 西や東は坪250～260からありそうです。 ガーデンビューの眺めと雰囲気が想像以上に良かったので、もし買うなら南で検討したいです。 |
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| No.160 |
中庭の眺めはよかったね。しかも中庭は賃貸側のものなので、こちらでは管理費払わなくていいのがお得感ありです。
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| No.161 |
なので、分譲側住人は中庭には（たぶん）入れません。
しかしこちらからよく見えるのですが、結構な人数の 方々が内覧に来られていますね。人気なのでしょうか？ 私も見に行こうかと思います。 |
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| No.162 |
いや中庭は原氏所有でしょ
レジデンス住人のものでもカハラ住人のものでもない |
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| No.163 |
中庭にはどちらかの住人ならふつうに入れるんじゃないでしょうか。
子供の破壊的な遊び場にさえされなければ外部の方も入れるのが理想ですよね。 |
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| No.164 |
中庭には賃貸の方しか出入りできないと説明を受けました。
お庭は完全なプライベートエリアになっていて、リビングの窓を全開にしても非常に静かでした。 見に行く前は賃貸の方が南側が抜けて、良さそうに思ってましたが、賃貸棟のおかげで分譲側では街道の騒音を感じられません、印象が良かったです。 |
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| No.165 |
内覧に行ってきましたが、中庭には賃貸側の住人しか入ることはできないと聞きました。こちら側は眺めるだけのようです。
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| No.166 |
坪300ってことは7000万円超ですか・・・小杉ブーム便乗価格ですね
手が出ない価格ではないですが、あの立地で7000万は見送りです |
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| No.167 |
内覧行かれた方、管理費・修繕積立金はどんな感じでしょうか？
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| No.168 |
昨日、内覧行ってきました。
営業さんの話では「8000万円なら安いと仰られますよ」とのこと。 強気ですねえ。 |
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| No.169 |
ほんまに小杉便乗価格やな
ここ小杉ちゃうっちゅーねん このロケーションで8000万、誰が買うんやろ |
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| No.170 |
むしろこちらが小杉ですよ。ムサコではありませんがね。
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| No.171 |
言うまでもないと思うが、最寄り駅の話やで
ほんで管理、修繕はなんぼ？ |
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| No.172 |
部屋によって多少の幅はありますが、管理費は2万円強、修繕費は8000円弱くらいですね。
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| No.173 |
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| No.174 |
近隣戸建てからの買い換え組でしょう。三井ですから売れなければ白馬の騎士のふりして買い叩いていずれは戸建にも着手するんでしょうけどね。
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| No.175 |
駐輪場が少し気になりました。うちは普通の自転車なのでそこまで気になりませんが、よい自転車だと雨に濡れて錆びないかちょっと不安にならないかな…と。
エレベーターも縦長で狭いのでベビーカーが乗ってたら見送って待たなければならなくなるかなと思いました。 階段が、使ってね！と言わんばかりな位置に付いていたので荷物やベビーカーがなければ階段を使うのか？と思ったので、その割には管理費お高いのかなという感想を持ちました。 駅から歩いてみましたが思ったよりも距離がありますね。 一階でも8000万弱。 低層がいい点や、奥ばったところにあるので静かでよかったので、とても悩みます。 |
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| No.176 |
一階で8000万！？
鼻血ブーですわ そしてEV１つにしては管理費高すぎでしょう どさくさに紛れて中庭の維持費を負担させられてたり… |
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| No.177 |
中庭がステキなので、ベランダでゆっくり過ごせたらいいなあと思っていました。
でも冷静に考えると、何階を選んだとしても賃貸側から丸見えですよね… 部屋の中もレースカーテンをしとかないと丸見えです。また、中庭は賃貸のものなので、分譲側は利用することはできません。 驚いたのは、中庭の景観を保つため、ベランダに洗濯が干せない可能性があると言われました。プライバシーも保ちにくい、洗濯も干せないなら、なんのためにベランダを作ったのかなあと思ってしまいます。 上記の点のほか、建物の配置や、賃貸のほうにドッグランなどがあることからも、こちらの物件は賃貸のほうを優先して考えたのでは？と思いました。賃貸は原家の所有みたいですし、将来、賃貸と分譲で問題があった際に、分譲側が不利になりそうな印象を受けてしまいました。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
基本的なことを伺って申し訳ないのですが、ゲストルームなどいろんな共有施設があるタワマンとそこまで管理費がかわらないような気もしますが、エレベーターも一基で、こちらはなにを管理するための管理費がかかっているのですか？？
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| No.180 |
179です。説明不足だったので付け足しです。。
廊下やエントランスや電気などの基本的なものではなく、何か特別に管理費の高くなりそうな施設があるのかな？と思ったので伺いました。 ぱっとみたかんじ、キッチン付きのパーティルームのようなもの以外は特別高くつきそうなものが見当たらなかったので、ゲストルームや来客用駐車場もないですし、水道代がかかるプールもないし、管理が大変なキッズルームもないので、何にかかってタワマンと同じくらいの管理費なのか純粋に気になりました。 どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？ |
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| No.181 |
ここの見学は申し込まないと行けないんでしょうか？
いつ行っても見られるのでしょうか？ |
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| No.182 |
完全予約制なので必ず申し込みが必要です
ベランダに洗濯物を干せないってのが本当であれば論外ですね 中庭の景観云々と注文をつけてるのは原氏側でしょうし、金持ちの子息にありがちな厄介なオーナーかもしれませんね (レジデンス側は原氏所有ではありませんが) 管理費がどこにかかるのかは本当に謎です ターゲットがタワマン検討層(8000万前後)なので、管理費もタワマンと同じくらい取ってやれという単純な発想かもしれません |
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| No.183 |
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| No.184 |
管理修繕費安くないですか？
80平米で合計3万切ってるので駅前のタワーと比較しても1万円以上安いです。 お庭が利用できないのは残念ですが、あれだけの面積を66世帯で維持して負担があるなら眺めるだけで充分です。 |
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| No.185 |
イメージ的にエクステリアも物件コンセプトも、50～60代の方々向けって感じで、騒がしい子育てファミリーは浮いてしまいそう。
住環境は静かで学校も近くて良いですが。 |
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| No.186 |
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| No.187 |
お庭を眺められるのは南側だけで東側と西側はみえませんけどね。
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| No.188 |
見えないように低めに干す、というのも今のところ許可がおりていないと聞きました。
賃貸側と協議中とのこと。 干せるようになるといいですね。 でないと永住は悩みますね。 |
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| No.189 |
>>188
なんだか賃貸側に住まわせていただきます、な感じですが自分のものだからと傍若無人な所有者が最初からリジェクトされれば良いなと思いますがいかがでしょうか？ |
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| No.190 |
もし、何でもかんでも原家にお伺いを立てないと決められないようだと窮屈そうですが、実際のところどうなんでしょう。
管理組合の構成も気になります。 |
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| No.191 |
もし分譲側がバルコニーに洗濯物干せなくなったら、
賃貸側は中原街道からもみてわかるくらい洗濯物干しているのに分譲側はだめというのは大変面白い取決めですね。 外部からは見苦しくてもいいのに住人が楽しむ庭園だけは見苦しいのNGなんて。 傍若無人？とはむしろこのことか。 なんて。 景観というのは外からの見た目のことだと思っていた私の考えが間違っていたようです。勉強になりました。 |
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| No.192 |
>>191
他人がどうとかあまり関係ないです。まったく干せない南向きってのは流石にいかがなものかとは思いますが。 |
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| No.193 |
なんだか賃貸側と分譲側で、いざこざが起きそうですね。
ベランダの物干し以外にも、いろいろと制約がかくれてるんじゃないかと。魅力的な物件でしたが、購入意欲はかなり低下しました。 |
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| No.194 |
普通に考えれば、管理組合が管理規約を変更すれば干せるようになると思うのですが、それができないような強制力のある取り決めあるんでしょうかね。
そんな合意が法的に可能なのかどうかはわかりませんが。 それとも原家が管理組合の議決権をそれなりに押さえているとか？ いずれにしても、面倒そうな物件であることはわかりました。 |
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| No.195 |
こりゃ三井さんも対応に苦労してそうだな
とりあえず内覧いって洗濯物の件を確認してみるけど、本当ならとても買えませんね 購入有力候補なだけに残念だけど仕方ない |
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| No.196 |
分譲側も色々と制約があるのですね。
ちなみに賃貸側には主に以下の制約があります。 ・道路/正面入り口に面した西側は洗濯干ＮＧ （中原街道に面した南側、中庭に面した東側には制約なし） ・占有部を含め喫煙ＮＧ ⇒分譲側の方もベランダで喫煙とかはやめてほしいです。 洗濯物が目立たないよう分譲／賃貸ともにルーバーを改修する かもという話はありましたが（最終的にどうなったかは不明）、 分譲側の洗濯干ＮＧという話は聞いてはいないです。 あ、あと中庭の芝生は人工芝です。 |
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| No.198 |
賃貸の方は、所有者である大家が住人に制約を設けるのは別に問題はないけれども、分譲では話は別。それは区分所有者からなる管理組合が決めること。
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| No.199 |
分譲側を原家の方が２部屋ほど購入されると聞きました。
となると、管理組合の役員は原家の方になるのでしょうかね… |
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| No.200 |
管理費については、戸数が少ないから仕方ないのかな？と思っていましたが、賃貸棟のHPを見ると、手入れが大変そうな中庭があるのに、
管理費は¥12,000〜¥14,000/月位なのですね。戸数は分譲棟より多いけれど。。。管理会社の違いによるものなのでしょうか？ |
現在の物件
THE RESIDENCE 小杉陣屋町
THE RESIDENCE 小杉陣屋町 [【先着順】]
- 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉陣屋町1丁目561番9（地番）
- 交通：東急東横線 武蔵小杉駅 徒歩12分
- 総戸数： 66戸
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