パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[961: 匿名さん]

>>960
そうだ、そうだー！
300のホームページにも見えないゾ！マジで。

[962: 匿名さん]

>>933
全く織り込まれていません。駅前のオフィス商業の超高層計画はご存じですよね。あれってGFTで騒がれている田町駅前のTGMMと同じ敷地規模です。高さも180m級で同様、延床面積はTGMM30万㎡で豊洲は26万㎡で若干劣りますが。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/1003/
http://www.decn.co.jp/?p=15681

TGMMがあれだけ騒がれているのに、ここの駅前開発はワンダフルプロジェクトでも謳われていませんし、この物件のサイトでも謳われていません。現在ある程度オフィスと商業が発達している豊洲と、かなり微妙な田町東口では開発による改善効果が違う側面もありますが、これが出来れば豊洲駅前はさらに激変します。しかもその頃には新市場が出来て観光地として豊洲の名前が全国区となります。最先端設備満載の豊洲西小学校も出来ます。現在までの豊洲物件は明らかにそこまで織り込まれた価格ではありません。ワンダフルＰＪは新市場とオリンピック効果をある程度織り込んでいますが、それでも震災で冷え込んだ相場を補填できた程度です。

再開発というのは往々にして実際に形にならないと相場にフル反映されないものです。ＧＦＴも再開発第一弾が完了して街が綺麗になってきたら評価が上がりましたね。物件サイトやＭＲで何度も再開発計画をアピールしていたにも関わらず一期一次は割高という声も多かったです。人の感覚とはそのようなものです。豊洲はこれから坪300越えが当たり前になるでしょう。ここがその第一弾ですね。

[963: 匿名さん]

おそらく、豊洲西小学校に子供を通わせる予定のご家族が多いかと思いますが、入居時期は3月下旬。それらの大多数家族がすべて3月中に引っ越しできるのでしょうか？4月以降になった場合、入学はどうなるのでしょうか？

[964: 匿名さん]

>>962
ここが豊洲300超えの第一弾、ふ〜ん。
だったらせめて内廊下にして欲しかったなあ。
ホームページももうちょい高級路線にできただろうに、駅が近い、学校が近い、病院が近い…ってのも何だかなあ。
どうも、シンボリックなマンションに見えないんだけど、三井さん、マーケティング戦略間違ってないかい？
豊洲ブランドが上がるのは歓迎だけど、果たしてこの物件が豊洲の市場価格を牽引するかな。
まあ、三井のお手並み拝見と行きましょう。

[965: 匿名さん]

坪350万を期待する中古ホルダー（75平米7954万円）と、
坪280万を願う非ターゲット層（6363万円）と、
坪300万と予想する傍観者（6818万円）がいますね。4月の答え合わせが楽しみです。

[966: 匿名さん]

>>965
傍観者予想は310（7000万）ってとこでしょうね。

[967: 匿名さん]

>>963
送り迎えするとか、
住民票を移す必要があれば賃貸で仮住まいでいいんじゃないの？
引き渡しが遅れれば契約に沿って違約金が発生する、ただそれだけ

そういう年頃の子を持つ家庭にとっては最重要問題だし、
担当営業とか区に確認すれば何でも教えてくれるよ、心配無用

[968: 匿名さん]

>>964
HPの高級感ゼロは同意ですが、共用部とエントランス外観など物件の作り自体は悪くないですよ。
あと内廊下でシンボリックである必要はないと思います。徒歩11分外廊下ベイズが坪265で550戸を半年完売してる時点で、駅5分＋免震のスペックなら坪300の実力は十分ありますよね。しかも相場上昇すると言われている2015年分譲開始ですから。流石に坪350は絶対ないと断言できますが。

[969: 匿名さん]

>>962
豊洲でも５丁目とは違う場所の再開発では、期待できないなあ。

ＧＦＴだって、マンションの敷地は再開発エリア外だよ。
この前、田町に行ってみたけど再開発で移設した役所が駅から遠くなって不便だった。
再開発なら便利になるってもんじゃないんだね。

[970: 匿名さん]

五丁目の外廊下に300って、本当に大丈夫？
売れ残って長期在庫になったり、値引きなんて始めちゃったら、かえって豊洲全体の価値を下げちゃう。
私はそっちの方が心配です。

[971: 匿名さん]

駅遠物件は資産価値ゼロを連呼してる人ってなんだろ。
過去も未来も駅遠物件あるじゃんね。
駅遠でも価格が見合ってれば売れるし、駅近でも高けりゃ売れないだけだろ。

[972: 匿名さん]

ゼロじゃないけど、中古になったときの資産価値の下落率が大きいんじゃないかなあ。
郊外物件も同じことが言えると思うけど。
新築プレミアムがなくなると、本当に魅力のある、
つまり駅近の物件じゃないと資産価値期待できないよね。
なら、ちょっと高くても駅近買っておいたほうが結局お得。
6丁目なんてつらいと思いますよ。日本人って新築好きだから、
駅遠でも（6丁目の場合、不便なゆりかももでなく地下鉄の豊洲駅が遠い）、
後のこと考えず、つい買っちゃうんだよね。

[973: 匿名さん]

>>971
相手しない方がよいよ。
彼は350も連呼してるし、話が通じないから。
でも今日はまだ登場しないね。

[974: 匿名さん]

>>972
6丁目ってそんなにリセール悪くなりますか？
買わなくて良かった。
でも、素敵なマンションだから、特に最初に建った方は結構値下がりしないんじゃないですか？

[975: 匿名さん]

＞９７４
わかりません。あくまで予想です。

[976: 匿名さん]

>>969
５丁目が２丁目とかの次元ではなく豊洲全体の価値が上がるという事です。距離的にも５丁目のここ、２丁目のパークシティ豊洲、３丁目のツイン・シンボル、どこも駅前再開発地区まで徒歩５分程度で変わりません。

２・３丁目はマンションはもう立ちませんが４～５丁目は建替え含めてこれからです。特に湾岸の場合は免震など災害対策を強化した新築のほうが評価されますし、立地面も冷静に考えたら２・３丁目と４・５丁目の違いは街の綺麗さ等、これからいくらでも改善出来るものです。駅距離など一番改善されにくい点は同じ条件です。これだけポテンシャル高い土地なのに何故過小評価して坪280とかの話になるのか非常に不思議です・・・。

ＧＦＴの件にしても、直近の敷地が再開発されなくとも隣接地域が激変すれば当然波及し資産価値が上がるのは当たり前のことですよね。

[977: 匿名さん]

やっぱり駅近が良いね。
350くらいなら買えるし。

[978: 匿名さん]

駅近だけが資産価値の全て。不動産の基本だよ。
350万なら安い方だよ。

この程度で高く見えるようなら、安いマンション買いなさい（笑）
でも、その安マンションは資産価値ゼロだよ（笑）

[979: 匿名さん]

>>976
因みに貴方はどういう立場の方ですか？
過小評価というより、検討者なら安い方がよいし、その可能性があるなら期待すれば良いんではないですか？

ここの適性価格がどれくらいかは自分は分かりません。
でも、一昔前から考えると信じられない価格ですし、中央区の勝どき並と言われたら、嬉しいような微妙なような気持ちです。

因みに私は3丁目の住人で、少し余裕が出てきたので、税金対策を考えています。
ドトールと新宿60は予算が合わなかったのでやめました。
ここなら予算にピッタリかと思ったのですが、価格はいつ公表されるんでしょうか？

[980: 匿名さん]

狭い部屋買ったら予算内に収まるのでは？