パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[951: 匿名さん]

>>950
解説ありがとう、周辺住民さん。

[952: 購入検討中さん [ 30代]]

>>936
日本語分かります？完成が見えてる＝開発が決まってるっていってるんです。
開発も何も決まってない空き地があれば逆に教えて〜！

[953: 購入検討中さん [ 30代]]

>>937
買い煽りの逆でしょ。概ね開発予定が見えてるから既に折り込み済みの価格なので、もう値上がりは期待出来ないって言ってるんです。350で売り出すのも買うのも自由だけど私は350で出てきたらここを買うことはないですね。

[954: 購入検討中さん]

>>939
不動産屋に笑われるかどうかなんて全く関係ない。あなたそんなこと気にしてマンション買うんだ。むしろそれが笑える。

[955: 匿名さん]

ここがもし350なら、同じ350の西新宿60の方が都庁隣接地で割安です。

[956: 匿名さん]

>>950
じゃなくて、昔の豊洲マンションが激安だったから
中古で売ると儲るってことでしょ。

[957: 匿名さん]

>>955
350っててありえないにもほどがあります。
やっぱり300は切ると思う

[958: 匿名さん]

別の話題を。

豊洲駅には大きくプレミスト佃二丁目のポスターが貼ってありますが、このスレでは議論にならないですね。条件的にも価格的にも似てくる気がするのですが。

[959: 匿名さん]

>>958
タワマンと低層は別物。
ここは一応タワマンだから検討するけどプレミストは検討外。

[960: 匿名さん]

350のホームページには見えないですよねぇ。
KTTやGFTのと見比べてみましょうよ。

[961: 匿名さん]

>>960
そうだ、そうだー！
300のホームページにも見えないゾ！マジで。

[962: 匿名さん]

>>933
全く織り込まれていません。駅前のオフィス商業の超高層計画はご存じですよね。あれってGFTで騒がれている田町駅前のTGMMと同じ敷地規模です。高さも180m級で同様、延床面積はTGMM30万㎡で豊洲は26万㎡で若干劣りますが。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/1003/
http://www.decn.co.jp/?p=15681

TGMMがあれだけ騒がれているのに、ここの駅前開発はワンダフルプロジェクトでも謳われていませんし、この物件のサイトでも謳われていません。現在ある程度オフィスと商業が発達している豊洲と、かなり微妙な田町東口では開発による改善効果が違う側面もありますが、これが出来れば豊洲駅前はさらに激変します。しかもその頃には新市場が出来て観光地として豊洲の名前が全国区となります。最先端設備満載の豊洲西小学校も出来ます。現在までの豊洲物件は明らかにそこまで織り込まれた価格ではありません。ワンダフルＰＪは新市場とオリンピック効果をある程度織り込んでいますが、それでも震災で冷え込んだ相場を補填できた程度です。

再開発というのは往々にして実際に形にならないと相場にフル反映されないものです。ＧＦＴも再開発第一弾が完了して街が綺麗になってきたら評価が上がりましたね。物件サイトやＭＲで何度も再開発計画をアピールしていたにも関わらず一期一次は割高という声も多かったです。人の感覚とはそのようなものです。豊洲はこれから坪300越えが当たり前になるでしょう。ここがその第一弾ですね。

[963: 匿名さん]

おそらく、豊洲西小学校に子供を通わせる予定のご家族が多いかと思いますが、入居時期は3月下旬。それらの大多数家族がすべて3月中に引っ越しできるのでしょうか？4月以降になった場合、入学はどうなるのでしょうか？

[964: 匿名さん]

>>962
ここが豊洲300超えの第一弾、ふ〜ん。
だったらせめて内廊下にして欲しかったなあ。
ホームページももうちょい高級路線にできただろうに、駅が近い、学校が近い、病院が近い…ってのも何だかなあ。
どうも、シンボリックなマンションに見えないんだけど、三井さん、マーケティング戦略間違ってないかい？
豊洲ブランドが上がるのは歓迎だけど、果たしてこの物件が豊洲の市場価格を牽引するかな。
まあ、三井のお手並み拝見と行きましょう。

[965: 匿名さん]

坪350万を期待する中古ホルダー（75平米7954万円）と、
坪280万を願う非ターゲット層（6363万円）と、
坪300万と予想する傍観者（6818万円）がいますね。4月の答え合わせが楽しみです。

[966: 匿名さん]

>>965
傍観者予想は310（7000万）ってとこでしょうね。

[967: 匿名さん]

>>963
送り迎えするとか、
住民票を移す必要があれば賃貸で仮住まいでいいんじゃないの？
引き渡しが遅れれば契約に沿って違約金が発生する、ただそれだけ

そういう年頃の子を持つ家庭にとっては最重要問題だし、
担当営業とか区に確認すれば何でも教えてくれるよ、心配無用

[968: 匿名さん]

>>964
HPの高級感ゼロは同意ですが、共用部とエントランス外観など物件の作り自体は悪くないですよ。
あと内廊下でシンボリックである必要はないと思います。徒歩11分外廊下ベイズが坪265で550戸を半年完売してる時点で、駅5分＋免震のスペックなら坪300の実力は十分ありますよね。しかも相場上昇すると言われている2015年分譲開始ですから。流石に坪350は絶対ないと断言できますが。

[969: 匿名さん]

>>962
豊洲でも５丁目とは違う場所の再開発では、期待できないなあ。

ＧＦＴだって、マンションの敷地は再開発エリア外だよ。
この前、田町に行ってみたけど再開発で移設した役所が駅から遠くなって不便だった。
再開発なら便利になるってもんじゃないんだね。

[970: 匿名さん]

五丁目の外廊下に300って、本当に大丈夫？
売れ残って長期在庫になったり、値引きなんて始めちゃったら、かえって豊洲全体の価値を下げちゃう。
私はそっちの方が心配です。

[971: 匿名さん]

駅遠物件は資産価値ゼロを連呼してる人ってなんだろ。
過去も未来も駅遠物件あるじゃんね。
駅遠でも価格が見合ってれば売れるし、駅近でも高けりゃ売れないだけだろ。

[972: 匿名さん]

ゼロじゃないけど、中古になったときの資産価値の下落率が大きいんじゃないかなあ。
郊外物件も同じことが言えると思うけど。
新築プレミアムがなくなると、本当に魅力のある、
つまり駅近の物件じゃないと資産価値期待できないよね。
なら、ちょっと高くても駅近買っておいたほうが結局お得。
6丁目なんてつらいと思いますよ。日本人って新築好きだから、
駅遠でも（6丁目の場合、不便なゆりかももでなく地下鉄の豊洲駅が遠い）、
後のこと考えず、つい買っちゃうんだよね。

[973: 匿名さん]

>>971
相手しない方がよいよ。
彼は350も連呼してるし、話が通じないから。
でも今日はまだ登場しないね。

[974: 匿名さん]

>>972
6丁目ってそんなにリセール悪くなりますか？
買わなくて良かった。
でも、素敵なマンションだから、特に最初に建った方は結構値下がりしないんじゃないですか？

[975: 匿名さん]

＞９７４
わかりません。あくまで予想です。

[976: 匿名さん]

>>969
５丁目が２丁目とかの次元ではなく豊洲全体の価値が上がるという事です。距離的にも５丁目のここ、２丁目のパークシティ豊洲、３丁目のツイン・シンボル、どこも駅前再開発地区まで徒歩５分程度で変わりません。

２・３丁目はマンションはもう立ちませんが４～５丁目は建替え含めてこれからです。特に湾岸の場合は免震など災害対策を強化した新築のほうが評価されますし、立地面も冷静に考えたら２・３丁目と４・５丁目の違いは街の綺麗さ等、これからいくらでも改善出来るものです。駅距離など一番改善されにくい点は同じ条件です。これだけポテンシャル高い土地なのに何故過小評価して坪280とかの話になるのか非常に不思議です・・・。

ＧＦＴの件にしても、直近の敷地が再開発されなくとも隣接地域が激変すれば当然波及し資産価値が上がるのは当たり前のことですよね。

[977: 匿名さん]

やっぱり駅近が良いね。
350くらいなら買えるし。

[978: 匿名さん]

駅近だけが資産価値の全て。不動産の基本だよ。
350万なら安い方だよ。

この程度で高く見えるようなら、安いマンション買いなさい（笑）
でも、その安マンションは資産価値ゼロだよ（笑）

[979: 匿名さん]

>>976
因みに貴方はどういう立場の方ですか？
過小評価というより、検討者なら安い方がよいし、その可能性があるなら期待すれば良いんではないですか？

ここの適性価格がどれくらいかは自分は分かりません。
でも、一昔前から考えると信じられない価格ですし、中央区の勝どき並と言われたら、嬉しいような微妙なような気持ちです。

因みに私は3丁目の住人で、少し余裕が出てきたので、税金対策を考えています。
ドトールと新宿60は予算が合わなかったのでやめました。
ここなら予算にピッタリかと思ったのですが、価格はいつ公表されるんでしょうか？

[980: 匿名さん]

狭い部屋買ったら予算内に収まるのでは？

[981: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場だから、早く発表して欲しい所。

[982: 匿名さん]

さすがに西新宿60よりは高くなるんじゃないかな。。。凄い辺鄙な場所だよね。スーパーゼネコンでもないし。

[983: 匿名さん]

すみません、さっき質問した者です。
よく見たら、ここは少し自分のイメージと違いました。
（悪口ではなく、自分の思っ求めていたものと少し違いがあることが分かっただけです。）
お返事いただかなくて結構です。
お騒がせして失礼しました。

[984: 購入検討中さん]

ここが@300以下とか言ってるのはさすがにお目出た過ぎるが、駅遠が資産価値ゼロってのも、裁定を理解しない無知な考え方だな。

[985: 匿名さん]

坪350として
一番広い部屋27坪×350=9,450万円ですか。
このグレードのマンションでこの値段はありえますか？
ちなみに南西一番広い部屋買う予定ですが、ちょっとどうかと思います。

[986: 匿名さん]

>>979
豊洲物件を保有している訳ではありませんが、興味本位で湾岸関係のスレを色々覗いています。悪戯に高値をあおっているつもりは無いのですが、色々知るほど豊洲のポテンシャルは高いと感じ、書き込みしている次第です。

平均坪300ってそんなに信じられない価格ですかね？現在の中央線の相場をご存じでしょうか？荻窪は坪400、三鷹も坪350、中野も坪300後半～400です。何れも30～100戸程度の小規模財閥ブランドなので割高になっている側面はありますし中央線の成熟した文化と住宅街は非常に魅力的ですが、ファミリーにとっての利便性や都心距離は豊洲に軍配があがると思います。商業・オフィス・観光の複合開発が進む豊洲で、いくら江東区アドレス埋立地とはいえ徒歩５分三井ブランドなら坪300くらい行くだろうと思いますが如何でしょうか。実際、スミフ価格とはいえシンボルが坪300でしたよね？

[987: 匿名さん]

＞９７９　　　再掲します。

住まいサーフィン
沖式新築時価


パークホームズ豊洲ザレジデンス　91万/㎡　坪300　予想

これより高ければ割高、安ければ割安という予想。これよりちょっと高いぐらいで出ると思うよ。310いったら割高。


ＫＴＴ　　94万/㎡　適正価格（価格表は -1万）
ＧＦＴ　　93万/㎡　割高 （価格表は＋9万）　
ＤＴ　　　90万/㎡　割高 （価格表は＋19万）
ＢＡＹＺ　69万/㎡　割高 （価格表は＋11万）　

[988: 匿名さん]

久しぶりに見に来たけど、まだ価格の話しばかりしてんの！
当たったら何かあるの？
おめでとうって言ってあげる。
無意味な書き込みでイライラする。

[989: 購入検討中さん]

>>987
すでに、状況変化への対応が間に合ってない。

[990: 匿名さん]

>>979
三丁目住人なら分譲時時点で相当高かったはずです。坪300程度なら三丁目分譲時とほとんど同じですよね？　
三丁目住人が「一昔前から考えると信じられない価格」というのは違和感があるのですが…

[991: 匿名さん]

＞９７６
２，３丁目はIHIの広大な土地を一体的に開発できたので、
あれだけ綺麗な町並を実現できたんだと思います。
虫食いで開発していては、残念ながらあれだけの統一感は生まれません。
豊洲と聞いて思い浮かべる街並は２，３丁目地区です。
後にも先にもあんな街並みは、なかなか実現できないでしょう。
レアな事例です。

[992: 匿名さん]

>990
3丁目と5丁目では同じ豊洲でも、正直、別の町です。
三つ目通りを境にまったく異なる町と言っても
過言ではありません。

[993: 匿名さん]

>>992
あなたは979さんですか？　992はとってもテンプレネガなフレーズですが。

[994: 匿名さん]

>>984
280でも十分高いよ。
駅から近くても5丁目なんだから。

[995: 匿名さん]

>>994
価格の話しウザいから

[996: 匿名さん]

今日豊洲児童館にいきました。
団地が立ち並んでいて、道はいきどまり、駅近でも
あのへんは嫌だなぁ。丁度ビバホームの前の裏あたり。
小ぎれいなマンションもありましたけど、
エリアとして魅力的かと問われれば？だと。
56丁目のポテンシャルに期待したいです

[997: 匿名さん]

>>995
じゃあ何の話する？
お天気についてでも語り合おうか。
さぞや盛り上がることでしょう

[998: 匿名さん]

979で書き込んだ者です。
私の買った部屋は300はしませんでした。
それでも当時はかなり高い買い物でしたし、割高とよく揶揄されたものでした。
5丁目で300と聞くと隔世の感が有りましたが、ここは価格だけじゃなく少し自分の条件と違う仕様が有ったので、やめておきます。
繰り返しますが、このマンションの悪口を言うつもりもありませんし、値段の話をしてはマズかったのであればお詫びします。
多分ここはもう見ないので、返信は不要です。お騒がせしました。

[999: 匿名さん]

>>988
おめでとうって言ってもらえるなら、もうちょっと頑張って価格をあてちゃおうっかなー！

[1000: 匿名さん]

豊洲1年住んで飽きた...

[1001: 匿名さん]

998は一体なにをしに来たのだろう？？？

[1002: 匿名さん]

>>996
あの辺は昔の豊洲の雰囲気が残ってますね。
あそこはこのまま再開発されないのかしら。

[1003: 匿名さん]

>>998
違う仕様って外廊下かな？
やっぱり内廊下に住みたいよね。

[1004: 匿名さん]

>>1003
今時、外廊下じゃねえ…
ちょっとアレだよね。
その気持ちわかりますよ。

[1005: 匿名さん]

小さい子どももいて換気を頻繁にしたいし、外の空気を身近に感じたい。料理が趣味で匂いがこもるのがいやなので、私は外廊下が条件です。
24時間換気ついてますというけれど、求めるのはそういうレベルではない、不満足なんですよね。
こう考えると様々なニーズがありますね。

[1006: 匿名さん]

出た！
外廊下ネガと外廊下無理ポジの戦い。
でも、人気があるのは内廊下だし、外廊下の方が良いような書き方は無理があるんじゃないかな。

[1007: 匿名さん]

廊下に住むわけではないのでどちらでも良い。
廊下でマンションの価値が決まるわけではない。
因みに私は内廊下に住んでいる。

[1008: 匿名さん]

>>1007
それを言い出すと、ロビーにも、外壁にも住む訳じゃないよね。
マンションのエントランスや外観がどうでも良いの？
住む場所（占有施設）以外も、マンションの価値だし、内廊下がどうかを気にする人は多いよ。

[1009: 匿名さん]

間取りの悪い内廊下よりは、間取りの良い外廊下の方が断然価値ありますよね？　例えば黒くて細い内廊下タワーの多くは間取り面で中古販売時に苦戦してます。

[1010: 匿名さん]

間取りと通風重視なら外廊下。
廊下の雰囲気重視なら内廊下。

[1011: 匿名さん]

同じ営業が、外廊下物件では内廊下を扱き下ろし、
内廊下物件では高級物件の代名詞とばかりにアピールするのがこの業界だからねｗ
まあ世間一般の評価は内＞外で揺るぎないし張り合うだけ無駄と言うか惨めになるだけｗ
外廊下の高級ホテルなんか稀でしょ？
ただリゾートホテルなんかで吹き抜けをアピールした物件も無くはないし、
タワマンの外廊下は所謂郊外型の板状物件の外廊下とは一線を画してはいると思うけどね

[1012: 匿名さん]

外廊下にもメリットが有るのは確かだけど、物件として内廊下より下の位置づけなのは確実。
無理矢理、内廊下より良いなんて言わなければいいのに。
正解→内廊下には敵わないけど、外廊下にもメリットはある。そしてその最大のメリットはコストが安いこと。

[1013: 匿名さん]

次スレ立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/

[1014: 匿名さん]

>>1012
コスト、って維持コスト？
パークシティ豊洲は外廊下棟と内廊下棟とがあり、
分譲当時は、検討者たちの予想を裏切って内廊下棟の方が維持コストは安かったよ。今は知らないけど。

建築コストなら、外廊下が安いだろうね。

[1015: 匿名さん]

外廊下の方がメリット多いよ。
内廊下は不便だけどおしゃれ感がある。

[1016: 匿名さん]

内廊下にすると、坪単価400超えてしまうのでは？

[1017: 匿名さん]

>>1016
いや、坪600超えるのでは？

[1018: 匿名さん]

外廊下に高級感を求めるのには無理があるから、少なくとも高級物件に外廊下は使われないけどね…

[1019: 匿名さん]

まあ、内廊下にするとコスト高だし、それは価格に跳ね返るからね。。。
私は安い方が良いので外廊下で良いです。

[1020: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたします。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553916/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。