パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part5

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスpart5です。
引き続きよろしくお願いします。

本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況について教えてください。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/545953/

【物件名の一部を修正しました　2015.2.4 管理担当】

[901: 匿名さん]

まぁ、安値期待する気持ちもわかるけどね。。。

建築費が高騰している今、安値期待しても無駄だと思うよ。
予想より３割高い値段で出るのが今のスタンダードだから。。。

あまり安値を期待していると、ガッカリすることになりますよ。
４００万だと思っておけば、３５０万だと言われても、ガッカリしなくて済みますよ。

[902: 匿名さん]

マンションは南が一番高いのを知らないのかな？？？

[903: 匿名さん]

３５０万出せない人は、駅遠物件買うしかないんじゃない？
資産価値ゼロだけど。

[904: 匿名さん]

価格バカのオンパレード

[905: 購入検討中さん]

>>880
同意。
私も坪350で買えないわけではないが、現在既にマンション買って住んでる身としては、わざわざ損することが分かっ
てるマンションに住み替えしようとは思わないってだけ。
350は高過ぎるって言ってる意味を経済的に買える買えないでしか判断できない方は、千葉行けとか的外れなこと叫んでるようですが(苦笑)

[906: 購入検討中さん]

>>904
300前後とか言い続けてるおばかさん1名(本当は280って言ってたんですけどね。いつの間にか切り上がってますがまあ大目に見ます。どっちにしても大はずれですから。)、この人さえ居なくなれば多くの人が共通認識の下で建設的な会話ができると思うのですが。

[907: 匿名さん]

>906
はーい。自分は当初からのらえもんさんと近しい、坪300万やや越えが適正価格と予想する地元民です。

坪平均400万だと75平米で9090万円、坪350万円でも7954万円。この価格を共通認識とできるほどの物件だと本気で思ってるの？

[908: 匿名さん]

14年9月17日の、のらえもんブログ
「坪290、そのちょい上と答えました。300行くか行かないかギリギリ切ってくる感じです。」

その後もう少し上がるかもと呟いていた気がするけど、このあたりが相場感でしょうね。情報源の価値として、江東区湾岸エリア最強素人ののらえもんさんと、906さんでは比較にならないよ。

[909: 購入検討中さん]

一人でご苦労さま。
のらえもん？
素人評論家にすがる前に、もう少しデベから情報取るとかしてみたら？
そもそも安値予想でよく外す人なんだから。

[910: 匿名さん]

自分も既保有の傍観者なので、立場上はここが高値になることはウェルカムです。ですが適正価格を知りたい検討者を軽んじたコメントがしばしばあるので、必要に応じて是正しています。

[911: 匿名さん]

>>906
夜中に随分頑張ったんだね、350君（笑）
でも、最後はとにかく350連呼と千葉に行けとかいう結論なのね。
そして、わざとだと思うけど、高値で相場を各論しようとしているのは貴方だよ。
350はあり得ないのは小学生でも判るんだから、もうやめたら？
280はありえるよ。４月が楽しみだね。

[912: 匿名さん]

流石に280はあり得ないのでは？
350確定かと。

[913: 匿名さん]

仮に現在この物件が分譲されていたらいくらでしょうか？
まずKTTよりは下です。向こうは中央区の内廊下です。
よって坪平均310万代以上の価格はありえません。
一方ベイズと比べたら、立地は完全に優位です。ただし、同じ外廊下で向こうはリゾート感を売りにしています。
立地を優先して、ベイズ〈パークホームズとすると、下限は270になります。
よって現時点での妥当な相場は280〜300辺りです。
ここまでは、一部の人を除き誰も合意できる見方だと思います。
次に、ここにどれだけプレミアを乗せるかになりますが、三井はこれまで湾岸では、これをやってきませんでした。
そういうことをやってきたのは、スミフでシンボル、ドトゥールに代表されるように、かなりシンボリックな
物件を豪華な雰囲気にして価格を引っ張って来ました。
今回、もし三井がパークホームズでチャレンジグな値段にするなら、外廊下にはしなかったはずですし、いかにも
ファミリー向けの雰囲気のホームページにはしなかったはずです。

以上から280は充分ありえると言いました。
建築費の高騰と言っても、すでに高騰が始まっていた周辺物件と二〜三ケ月違いで、大きな差はありません。
少しプレミアを乗せたとしても、豊洲で300を超えるという英断（？）を三井はしないと思いますし、もし300超えたら
自分を含め多くの検討者がついて来れなくなります。

[914: 匿名さん]

>>913
今後、350君が出没したら、このレスをコピペして対応します。(^o^)/

[915: 周辺住民さん [男性 10代]]

>>913
私もここが350万とは思いませんが、今後350で売らないといけない価格で土地を取得しているデベロッパーもいますので、いずれ350万時代がくると予想します！

[916: 匿名さん]

>>899
南高層はレインボーブリッジ見えるはず

[917: 匿名さん]

価格の話はもうやめようよ。
みんなウンザリしてるし、４月になればわかるのだから。

[918: 匿名さん]

>>914
280も350と同程度に有り得ないと思うのでコピペはやめてください。

[919: 匿名さん]

>>917
>>414

いやいや、公式発表までは延々と続くと思うよｗ
素人に妙な予想されると商売上がったりだからねｗ
高値誘導とはちょっと違うけど湾岸系ジャーナリストの某氏も、
いっつも坪150とか騒いでるけど、本気でそんなこと思ってる訳がないｗ
危機感煽ってレポートが売れれば予想なんかどうでもいいしね

[920: 購入検討中さん]

>>913
「KTTより下」と言った時点で、いきなり読む価値なくなっちゃってるけどな。

[921: 匿名さん]

>>918
あなたが検討者であり、周辺物件の購入者ではないことを前提に質問します。
なんで300超えると思うなら、今のうちにKTT買わないの？
どうしても豊洲なら、中古や駅遠のベイズもあるよ。
そして、なんで安く買えると問題あるの？
安く予想されて困る理由を教えて下さい。

自分にとっては280はそんなに安いとは思えないし、これ以上高ければ中古を買います。

[922: 匿名さん]

>>920
ここが中央区、内廊下より上？

[923: 匿名さん]

豊洲が平均300超えないって方いますが、今後の開発動向や周囲の相場踏まえますとどう考えても坪300超えると思いますよ。豊洲のような急激に発展した地域では中古価格と新築価格が大きく乖離するのは普通のことです。武蔵小杉も10年前には駅直結三井タワーを坪200前半で買えたのが、今や坪350に迫る勢いです。

４・５丁目の長谷工マンションが坪200前半だからここが坪200後半という判断は誤りでしょう。坪320位でも行けると思います。今後の豊洲の開発ポテンシャル踏まえると坪300なら超お買い得と言えるかもしれません。これだけ街が発展して今後も職・商・観・住の複合開発が進む町、しかも有楽町まで６分の立地ですから。現にベイズも半年ちょいで550売れてます。自社物件を抱える各デベが長期戦を良しとせず価格を抑えましたが、欲張れば坪280位でも売れたという事です。ベイズの駅徒歩11分坪265をそのまま指標にする事自体が誤りという事ですね。

[924: 匿名さん]

あと坪300超えるならKTTへという方もいますが、すでにKTTは東ウィングの超割安部屋が完売して残戸の坪単価は320～330位まで上昇してるはずです。なので現時点においてKTTのほうがお買い得とは一概に言えません。三井も戦略的に売っているのでしょうね。

また勝どきと豊洲の住み心地を考えたら、アドレスと都心距離を除くとあらゆる点で豊洲が圧勝ですから、ＫＴＴよりここを選択する人も多いと思います。タワー嫌いな方もいますし、免震なのでこちらのほうが安心という評価も十分ありえます。

[925: 匿名さん]

>>924
200万円代の部屋は少なくなってきたけど、300くらいの部屋はまだありますよ。
また、勝どき〉豊洲という人もいるかも知れませんが、一般的には中央区は強いですよね？
ましてやここは、豊洲の二丁目、三丁目ではなく、物件も外廊下ですよ。
豊洲が今後発展する可能性があるのは事実だし、期待はしていますが、現時点で300を超える物件が無いのも事実です。
三井がここに強気の値付けをするには、まだ勝算が足りないと思います。だから内廊下にしなかったんですよね？

[926: 匿名さん]

>>921
あなたが欲しい水準を決定するのは350予想と同様に自由ですが、予想としては280は非現実的です。非現実的な予想は荒れるだけなので、コピペは止めて欲しいのです。

因みに、私は待たずに中古買うべきだと思いますよ。

[927: 匿名さん]

KTTって検討したことあるけど、ヘンな間取りが多かったんだよね。それで眺望も×だったから検討やめちゃった。
勝どき駅の周辺もアレだったし。

[928: 匿名さん]

>>925
すみません、KTTは平均です。１期が307ですから今は平均320～330位と思われます。南向きと西向きの坪単価は高めですから。あと豊洲は既に実質坪300の相場ですよ。２・３丁目の中古を見れば分かります。上に述べたようにベイズも坪265で瞬殺ですから本来は坪280位が適正という事です。そう考えると駅５分では坪300超えるのが妥当と考えられます。最近駅近の新築がなかったので坪300のイメージがわかないのかもしれませんが。

実際、他の地域と比較するとここまで利便性高く住環境もよく今後の開発ポテンシャルも高い立地ってなかなかないですよ。ある意味、市場にまだ豊洲＝坪200台のマインドが残っていて強気値付け出来ない現在は最後のお買い得時期なのかもしれません。坪300超えが当たり前になるとあっという間に定着すると予想します。原価も高騰していますしデベ側も値段あげたくてウズウズしてると思います（笑

[929: 匿名さん]

>>898
まあ、確かに金がたんまり有れば豊洲は検討しなかったな…。
それは返す言葉がありません、ハイ。

[930: 匿名さん]

>>928
じゃあその理屈だと逆にベイズと同様に、「本当は300付けたいけど280」って可能性も有るじゃないですか？

[931: 匿名さん]

ってか豊洲の外廊下マンションに坪280万って、十分高いだろうが。本気か？

[932: 匿名さん]

>>919
え？なになに？
あなたは自分がデベ側の人間で、高値の噂が流れないと困るって公言してるんですか？
だいたい400番台のコメにまだレスしてるって、どんだけ執念深いんですか（笑）

[933: 購入検討中さん]

>>923
残念ですが豊洲の開発はほぼ完成が見えているので、これ以上は全体相場が上がらない限りそう簡単には上がらないですよ。既にオリンピックも市場も折り込み済みの価格です。

[934: 匿名さん]

まあ、少なくとも350が適正なのはわかってもらえたんじゃないですかね。

[935: 匿名さん]

この程度の価格で高い高いと言うなら安いマンション買えば良いじゃないの。

駅遠物件しか無いんじゃない？
もしくはスペックが長谷工以下だったり。。。

ね？
無いでしょ？
あったら教えて欲しいわ。割とマジで。

[936: 匿名さん]

豊洲の開発が完成？？

空き地だらけじゃん。周辺エリアはもっと酷い。

[937: 匿名さん]

開発の余地がない、ここがほぼ最後、
とか言って買い煽りするのは無理だって事だね。

[938: 匿名さん]

>>935
手持ちの中古を、ここが価格発表するまでに売り抜けないといけないからそんなに一生懸命なんでしょ？かわいそうに。。

[939: 購入検討中さん]

300以下とか言ってる人は、こんなところで評論家気取りする暇があったら、街へ出て不動産屋回ってみなよ。笑われるよ、冗談抜きで。

[940: 匿名さん]

住まいサーフィンでは、沖式新築時価は、91万/㎡　とある。つまり、ちょうど坪300ぐらい。これより高ければ割高、安ければ割安という事なんだろうが、これよりちょっと高いぐらいで出ると思うよ。310いったら割高。

ちなみに
ＫＴＴ　　94万/㎡　（価格表との差、-1万　適正価格）儲かる確率79％
ＧＦＴ　　93万/㎡　（価格表との差、＋9万　割高）　 儲かる確率88%
ＤＴ　　　90万/㎡　（価格表との差は、＋19万割高） 儲かる確率75％
ＢＡＹＺ　69万/㎡　（価格表との差は、＋11万割高）　儲かる確率74％

https://www.sumai-surfin.com/re/32337/

[941: 匿名さん]

三井の物件はどこも本当にデベロッパーの発言みたいな投稿が溢れているよね。

[942: 匿名さん]

>>940
そこ、いろんなとこで批判されてるよ

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000011062012/

[943: 匿名さん]

>>942
そうなんだけど、
都合の良いデータだけは引用したい投稿者、ってのがアッチコッチのスレにいる。

[944: 匿名さん]

＞942　知ってますよ。　ただ、持っている情報量は膨大なので、いいとこだけ利用させてもらっています。
たとえば、分譲時の価格など。　相場観は大きくみれば妥当かと。ここも300ちょいぐらいの価格で出れば、儲かる確率９０％以上という事。

[945: 匿名さん]

もう価格ネタには飽きた。
どうせわかることなんだから、もういいでしょ。

[946: 匿名さん]

>>945
いやいや、今のうちに高い価格ネタを繰り返せば
わかった時に割安感を出せる。

[947: 匿名さん]

>>946
そうだね。
あと、周辺物件の購入者。
本当に迷惑だよね！

[948: 匿名さん]

豊洲はリセールバリュー1位だっちゃ。東京カンテイ調べだっちゃ。

[949: 匿名さん]

>>948
１丁目の中古タワマンが、価格上昇した影響が大きい。
ここを含めて豊洲のスレでは全く話題にならない１丁目だけどね。

[950: 匿名さん]

街並みがきれいで都心に近い。そういう場所に住みたいという正直な感覚がリセールバリューを高めることになるんだね。